Михаил Голубев, «Прибрежный Квартал»: Как поставить идеальное жилье на поток
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Сергей Петров, заместитель председателя Комитета ГД РФ по земельным отношениям и строительству, координатор НОСТРОЙ по Северо-Западному федеральному округу, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал свое видение развития института саморегулирования, а также о законодательных изменениях, направленных на реформирование строительной отрасли.
– Сергей Валерьевич, многие говорят о том, что институт саморегулирования в строительстве сейчас находится не в лучшем состоянии. Какие основные вопросы сегодня нужно решить, чтобы вывести его из кризиса?
– В первую очередь открытая информационная политика: нужно информировать общественность, руководство регионов, страны о повседневной деятельности СРО и заслугах. Бесспорно, необходима дальнейшая работа по реформированию органов управления НОСТРОЙ и, как следствие, совершенствование нормативных документов, регулирующих деятельность НОСТРОЙ. Как никогда необходима профессиональная экспертная работа на федеральном, окружном, региональном уровнях. Нужно привлекать настоящих экспертов и в область саморегулирования, и в сферы, связанные со строительной спецификой. Нужно показать настоящий профессионализм в решении сложнейших задач, которые сегодня волнуют профессиональное сообщество. Возможно, нам придется принимать непопулярные решения и меры по выходу института саморегулирования из кризиса, но нам нужны не половинчатые решения, чтобы придать ему новый импульс развития. Нужно участвовать в законотворческом процессе по СРО. Нужно оценить, что делает НОСТРОЙ для строителей, для СРО. Нужно оценить, что СРО делают для строителей, для своего региона.
– С этой точки зрения, как, по-вашему, должен измениться институт координаторов НОСТРОЙ?
– Я считаю, что институт координаторов НОСТРОЙ состоялся. С другой стороны, на мой взгляд, нужно усилить роль наших окружных конференций, придать им статус органов Съезда НОСТРОЙ, ввести координаторов в совет. Как раз именно это мы обсуждали в последние полгода с представителями саморегулируемых организаций, а также направляли их в качестве наших предложений по изменению положения о координаторах. Я твердо убежден, что координатор должен избираться окружными конференциями и быть им подотчетен. В первую очередь он должен информировать совет о мнениях СРО, и лишь во вторую очередь проводить позицию НОСТРОЙ в регионе, как это сейчас записано в положении. Нам нужен обмен мнениями, опытом для дальнейшей работы.
– У представителей профессионального сообщества много вопросов возникает по поводу эффективного расходования сметы НОСТРОЙ.
– Да, и они возникают не на пустом месте. Всем понятно, что мы должны добиваться эффективного расходования денежных средств Национальным объединением строителей. В этой связи еще раз оценить отдельные статьи «Приоритетных направлений деятельности» с точки зрения их целесообразности. В случае неэффективного и нецелевого расходования денежных средств – добиваться снижения отчислений на нужды объединения, исходя из модели расходования денежных средств: административно-хозяйственные расходы плюс расходы на выполнение целевых программ и т. д.
– Какие законодательные инициативы, касающиеся саморегулирования, сейчас рассматриваются в Государственной Думе?
– Сейчас Государственной Думой во втором чтении рассматривается проект Федерального закона № 50482-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации». Я совместно с депутатом Владимиром Парахиным выступаю ответственным за подготовку указанного законопроекта с учетом замечаний и поступивших поправок, в том числе поправок правительства РФ. Поправки в том числе предлагают уточнить нормы, направленные на повышение информационной открытости СРО в области строительства. В частности, изменения вносятся в реестр членов СРО в части указания стоимости работ, которые вправе выполнять член СРО, сведений о дате и основаниях приостановления, возобновления или прекращения действия свидетельства о допуске, информации о фактах выплат в соответствии со ст. 60 Градостроительного кодекса.
Также предлагается решить вопрос о проверке соответствия членов СРО требованиям к выдаче допусков в части наличия у них работников. В связи с этим предлагается предоставить саморегулируемым организациям право получать такую информацию из пенсионных фондов и фонда социального страхования, а также учебных заведений, выдавших соответствующие дипломы об образовании.
Уточняется перечень документов, необходимых для получения свидетельства о допуске, в части представления договора страхования и другие изменения.
Также уточняется порядок обращения национальных объединений в суд с иском об исключении СРО из государственного реестра. Данная поправка была внесена с учетом обсуждений на парламентских слушаниях и представляет собой сбалансированное решение данного вопроса. С одной стороны, национальные объединения не смогут воспользоваться предлагаемым механизмом для устранения неугодных им членов, поскольку такое решение принимается коллегиально, не менее чем двумя третями голосов членов совета, а кроме того, для них установлены четкие основания для принятия такого решения. С другой стороны, мы наконец начнем наводить порядок в этом направлении, исключая «коммерческие» СРО.
В части несоответствия данной поправки «духу саморегулирования» следует отметить, что именно национальные объединения, представляющие собой объединения СРО и обладающие наиболее полной информацией о своих членах, должны проводить «чистку своих рядов», чтобы повысить репутацию СРО. Именно они, а не Ростехнадзор заинтересованы в повышении своей репутации, и, следовательно, именно они смогут справиться с этой задачей.
Кроме того, предлагается дополнить законопроект нормами об административной ответственности СРО в случае несоблюдения ею требований к выдаче свидетельств о допуске.
В ближайшее время, после получения мнений федеральных органов исполнительной власти, комитетом будет подготовлен окончательный текст законопроекта.
Принятие законопроекта во втором и третьем чтениях планируется до конца 2013 года.
– Какие еще законопроекты, обсуждаемые ГД РФ, касаются саморегулирования?
– На мой взгляд, следует отметить проект Федерального закона № 2621376 «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законопроект предлагает заменить солидарную ответственность саморегулируемых организаций в рамках регрессных требований собственников зданий или сооружений, возместивших вред потерпевшим и выплатившим компенсации, на субсидиарную.
Целью установления компенсаций сверх возмещения вреда, помимо обеспечения имущественных интересов пострадавших и их семей, является мотивация к соблюдению требований безопасности при строительстве.
Однако порядок возмещения вреда в рамках солидарной ответственности саморегулируемой организации и лица, выполнившего работы с недостатками, может привести к уменьшению такой мотивации и ущемлению прав остальных членов СРО. Это связано с тем, что намного проще обратиться с требованием о возмещении вреда не к самому строителю или проектировщику, по чьей вине причинен вред, а непосредственно к саморегулируемой организации, к ее компенсационному фонду, что ляжет тяжким бременем на остальных ее членов.
Таким образом, принятие законопроекта предоставит лицам, обязанным возместить вред потерпевшим, право на обращение с регрессным требованием непосредственно к виновному в причинении вреда лицу, а при невозможности удовлетворения регрессного требования – к саморегулируемой организации.
После получения отзыва правительства РФ указанный законопроект будет вынесен на Комитет по земельным отношениям и строительству и далее на рассмотрение Государственной Думы в первом чтении.