Михаил Голубев, «Прибрежный Квартал»: Как поставить идеальное жилье на поток
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Алексей Богатов, назначенный с 15 января главой Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка, рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о планах банка на 2014 год, отношениях с девелоперами и инициативах мегарегулятора.
– Можно ли назвать 2013 год успешным для банковского сектора?
– В целом да, потому что, несмотря на конъюнктуру мировой и российской экономик, во всех сегментах банковского рынка наблюдался рост спроса. Основными драйверами розничного рынка стали потребительские кредиты и кредитные карты. Выше наших ожиданий оказался спрос на ипотеку. В корпоративном кредитовании в целом по отрасли мы наблюдали рост спроса, но темпы были более сдержанными, чем в 2012 году. Что касается наших результатов, то, по предварительным оценкам, все поставленные руководством перед региональным центром планы по приросту новых клиентов, по наращиванию кредитного и депозитного портфелей перевыполнены. Но официально опубликовать их мы сможем только в апреле, после раскрытия итогов года сначала материнской компанией в Вене, а затем и головным офисом банка в Москве.
– Сколько офисов у вас на данный момент работает в Петербурге?
– Сегодня сеть отделений Райффайзенбанка насчитывает 17 дополнительных офисов в Санкт-Петербурге и 7 в Северо-Западном регионе (3 в Череповце, 2 в Калининграде, по одному в Сыктывкаре и Петрозаводске). В 2013 году мы открыли в Санкт-Петербурге 2 новых отделения. В соответствии с текущим уровнем спроса мы считаем размер сети в СЗФО оптимальным.
– Какова доля СЗРЦ в общем объеме бизнеса банка?
– По состоянию на 01.10.2013 доля СЗРЦ в корпоративном кредитном портфеле банка составляет 13%, в корпоративном депозитном портфеле – 11%. Северо-Западный региональный центр – это крупнейший региональный центр банка по розничным пассивам и кредитам. Их доли в совокупном портфеле банка составляют 13 и 13% соответственно.
– Сколько у вас сейчас корпоративных клиентов? Много ли среди них девелоперских компаний?
– Количество корпоративных клиентов СЗРЦ превышает 5,5 тыс. компаний, большая часть из которых – компании с участием иностранного капитала. В структуре кредитного портфеля преобладают кредиты, выданные производственным компаниям и предприятиям сферы торговли. Доля кредитов, выданных девелоперам, – 17%. По состоянию на 01.10.2013 портфель кредитов, выданных корпоративным клиентам, составляет 44 млрд рублей (с учетом документарного бизнеса), а индивидуальным — 24 млрд. За девять месяцев 2013 года корпоративный кредитный портфель регионального центра вырос на 25% против 15% в целом по отрасли в Санкт-Петербурге. Объем гарантий и аккредитивов, предоставленных корпоративным клиентам, вырос за аналогичный период на 55% до 10,7 млрд рублей.
– Как складываются ваши отношения с девелоперами?
– У нас одна из самых сильных команд и экспертиз в области торговой, офисной и гостиничной недвижимости, включая проектное финансирование. Поэтому мы активно предоставляем кредиты компаниям на срок до 10 лет, но проводим тщательный анализ как самой компании, так и каждого ее нового объекта.
– Какие проекты охотнее финансируете: жилье, объекты коммерческой недвижимости, загородные объекты?
– Мы внимательно оцениваем риски любого проекта, недвижимость – не исключение. Поэтому предпочитаем избегать кредитования компании на этапе строительства коммерческой недвижимости, но с удовольствием возьмемся за рефинансирование уже завершенного объекта. Компании, которые занимаются строительством в городе жилой недвижимости в соответствии с ФЗ № 214, мы кредитуем под ипотеку при условии ее финансовой стабильности и устойчивости. А вот загородные проекты даже не рассматриваем.
– Рынок ипотеки в последние несколько лет развивается очень стремительно. Что, на ваш взгляд, ожидает его в 2014 году?
– Спрос на ипотечные кредиты в России имеет устойчивые тенденции к росту – население страны заинтересовано в улучшении жилищных условий, поэтому рынок имеет большой потенциал. В 2014 году рынок ипотеки может замедлить темпы роста, но лишь в случае резкого увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ставок вверх и, соответственно, снижение покупательского спроса. Поэтому мы ожидаем более скромного, чем в 2013 году, но все-таки роста в пределах 15-20%.
– Сколько объектов аккредитовано вашим банком под ипотеку?
– Доля ипотечных кредитов на приобретение квартир на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области постоянно растет и сегодня превышает 40%. Поэтому мы заинтересованы в развитии и укреплении отношений с застройщиками как за счет увеличения количества партнеров, так и за счет роста числа аккредитованных объектов недвижимости. Мы начали сотрудничество со строительными компаниями еще в 2005 году, и сегодня нашими партнерами являются уже 17 ведущих застройщиков города. Аккредитовано 48 жилых объектов. И мы не собираемся на этом останавливаться.
– Расскажите о планах банка на 2014 год. Какие направления планируете развивать?
– Точкой роста в корпоративном блоке в 2014 году будет средний бизнес. К этому сегменту бизнеса мы относим компании с выручкой в пределах 320 млн – 3 млрд рублей в год. Средний бизнес привлекателен для нас в связи с приемлемым уровнем рисков и более высокой, чем у крупных клиентов, доходностью. В 2014 году мы планируем опередить рынок, который, по нашим оценкам, вырастет в среднем на 15-17%, потому что в 2013 году серьезно модернизировали технологию рассмотрения и выдачи кредитов, в результате чего существенно сократили время работы с заявками компаний. В сегменте крупных компаний мы не планируем сокращение бизнеса, хотя за них сегодня действительно сложно конкурировать по цене и сохранить при этом определенный уровень доходности. Активное наращивание кредитного портфеля любой ценой – для нас не самоцель.
В розничном сегменте драйверами для нас по-прежнему останутся потребительские кредиты и кредитные карты. Эти сегменты имеют большой потенциал и далеки от насыщения. Банк имеет серьезные планы и по наращиванию ипотечного кредитования, также мы внимательно изучаем рынок ипотеки апартаментов.
– Какие инициативы мегарегулятора, на ваш взгляд, повлияют на рынок банковских услуг в 2014 году?
– С начала года Центробанк (ЦБ) повысил норматив достаточности капитала коммерческих банков в целях планомерного повышения качества управления рисками и их оценки. Очевидно, что часть мелких региональных банков не справится с нововведениями ЦБ. Кроме того, в настоящее время мегарегулятор пытается определить системно значимые банки и утвердить методику их отбора, чтобы впоследствии установить более тщательный надзор за их деятельностью и не позволить расшатать систему страхования вкладов и всю банковскую систему в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Ведь 20 крупнейших банков страны консолидируют 80% активов и обязательств банковской системы. Кроме того, в связи с резким ростом уровня просрочки в монопродуктовых банках в 2013 году и закредитованностью определенных слоев населения в текущем году ЦБ продолжит сдерживать рост необеспеченного потребительского кредитования.