Михаил Голубев, «Прибрежный Квартал»: Как поставить идеальное жилье на поток
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Генеральный директор бюро «АрхиГрад» Константин Щербин рассказал «Строительному Еженедельнику» о неоднородной структуре Красногвардейского района и об идеальном месте для размещения зоопарка.
– Какое место занимает Красногвардейский район в структуре общегородской застройки? Можно ли сказать, что это до сих пор классический «спальник»?
– Во второй половине 1970-х годов, когда только начиналась застройка кварталов Ржевка-Пороховые, к району относились как к городским задворкам. Это был в чистом виде «спальник», в котором с самого начала был низкий уровень социальной среды. Конечно, за прошедшие 40 лет территория сильно преобразилась, но этот задел из 1970-х до сих пор определяет общее впечатление от района. Основная особенность района в том, что он имеет разнородную городскую среду. Одна часть района выходит к Неве, к Малоохтинскому мосту. И тут говорить о «спальнике» не представляется возможным – это практически центр города, осуществляющий культурные, деловые, жилищные функции. Здесь есть сформировавшаяся градостроительная система, причем сформировалась она еще по довоенным проектам в рамках Генплана 1936 года. Иной облик имеет вторая часть района. Это Ржевка-Пороховые, район «на выселках», который тем не менее сейчас также активно преобразуется.
– Благодаря чему происходит преображение Ржевки?
– Во-первых, в этом микрорайоне уже успело смениться не одно поколение жителей. Это уже не те люди, которые выезжали на городские задворки много лет назад. Здесь реализуются новые инвестиционные, инфраструктурные, жилые проекты, появляется молодежь. Подтягиваются объекты коммерческой, социальной, транспортной инфраструктуры, создаются рабочие места. Это нормальный градообразующий процесс. В то же время Красногвардейскому району сегодня не хватает новых зон притяжения, и в особенности в северной части. Потенциальная точка роста – территория, где Газпром планировал построить «Охта-центр», но она как раз в наименьшей степени затрагивает район в целом, кроме того, пока этот проект приостановлен и что-то конкретное о его судьбе сказать сложно.
– Какого рода проект, на ваш взгляд, целесообразно воплощать на этом участке?
– Было бы логично довести до конца строительство на этой площадке делового центра, хотя проблема обеспечения объекта такого масштаба необходимой транспортной инфраструктурой не снимается. К сожалению, на этой территории нет и не будет станции метрополитена, плохо обстоит дело с общественным транспортом. Не стоит забывать и о вечно загруженных набережных и Малоохтинском мосте. В итоге дефицит коммуникаций совершенно справедливо ставит проект делового центра под вопрос. Здесь хорошо было бы обустроить открытое общественное пространство, но этот вопрос опять-таки завязан на экономику – откуда взять на это средства? В качестве альтернативного варианта здесь можно было бы построить концертный зал, дворец искусств, креативное пространство. Это место достойно таких объектов. Вместе с тем могу предположить, что в конечном итоге участок на Охте превратится в банальный элитный жилой комплекс, что было бы очень печально.
– Какие территории обладают наибольшим потенциалом развития с инвестиционной точки зрения?
– Прежде всего – развитие территорий вокруг «Ладожской» в формате общественно-деловой застройки. Также будет дальше развиваться промышленная зона между Ириновским пр. и шоссе Революции и вплоть до Шафировского пр. Самый крупный проект жилищного строительства – комплексное освоение участка в Ручьях Группой ЛСР. Рано или поздно будет освоена территория Ржевского полигона. В каком именно формате – пока непонятно. На мой взгляд, большим потенциалом обладает территория вдоль Большой Охты. Она начинается от пересечения Ириновского пр. и ул. Коммуны. Это очень интересная зона с прекрасными видовыми характеристиками – в рамках застройки можно было бы обыграть живописные разливы и рукава реки. Здесь же можно подчеркнуть историческую составляющую – на территории сохранились остатки казарм, остатки батарей конца XIX века, которые можно удачно вписать в новые проекты. В перспективе именно эта территория могла бы стать новым центром притяжения в районе. Здесь можно было бы реализовывать проекты общественно-деловых пространств, совмещенные с коммерческими, культурно-досуговыми функциями, зонами озеленения, форумными пространствами. И сегодня, на мой взгляд, эту территорию следует чуть-чуть придержать, не застраивать без единой концепции отдельными лотами в погоне за сиюминутной прибылью. Было бы здорово дождаться хорошего комплексного инвестиционного предложения по качественному преобразованию этой зоны.
– В последние несколько месяцев было заявлено сразу несколько крупных жилых проектов на границе Красногвардейского района с Ленобластью – застройка Ржевского аэродрома, проект «КВС» в Янино. Как эти пограничные массивы жилья скажутся на инфраструктурной ситуации в районе?
– В том-то и дело, что строится оно не в районе. Район здесь выполняет только транзитную функцию. И ситуация будет зависеть о того, насколько хорошо будут развиваться транспортные коммуникации. Одна из серьезнейших градостроительных и планировочных проблем района – это его рассеченность железнодорожными ветками. Они не только делят район на несколько частей, но и отсекают его от прилегающих территорий. Сейчас говорят о пробивке Ириновского пр., готовятся предложения по подключению Южного шоссе к развязке на Косыгина. Кроме того, в старых версиях Генплана было соединение шоссе Революции и Дороги жизни. Все эти мероприятия очень важны, потому что эта изначальная обособленность и отрезанность основной части Красногвардейского района усугубилась вследствие некоторых нестыковок в градостроительном освоении приграничных территорий. В определенном смысле у пограничных жилых проектов есть и положительная сторона, потому что туда со временем начинается подтягиваться инфраструктура, общественный транспорт, коммерческая недвижимость, снимая часть нагрузки с существующих узлов. При системном и разумном освоении это идет во благо как городским районам, так и областным.
– Участок на Ржевке сегодня рассматривается Смольным как один из вариантов размещения нового городского зоопарка. Насколько удачен вариант расположения объекта именно в Красногвардейском районе?
– На мой взгляд, все три предлагаемых варианта не слишком удачны. Площадка на Ржевке – это практически последний оставшийся зеленый буфер между активно развивающимся Всеволожском и плотно застроенной территорией Красногвардейского района. Застройка не может развиваться единым полотном, необходима система «зеленых» пауз. Кроме того, размещение зоопарка между кольцевой и железной дорогами изначально создает проблему замкнутости и затрудненной транспортной доступности. Размещение зоопарка на Ржевке перегрузит эту территорию. Та же история и в Юкках. Там предлагается «посадить» зоопарк на участок леса внутри плотно застроенной территории. Все, что предлагается сейчас, градостроительно тупиковые решения, потому что они уже замкнуты застройкой, а подобный объект должен иметь возможность развития. Размещение такого значимого объекта – это создание нового мощного центра притяжения, формирование новой «точки роста». Это должна быть территория, которая за счет «обрастания» сопутствующей инфраструктурой вырастет в перспективе в несколько раз. При выборе участка под такие объекты во всем мире руководствуются именно этим принципом. У нас есть мало используемые земли сельхозназначения в области, которые идеально подошли бы под размещение зоопарка. Они не затрагивают ни лес, ни застройку и имеют неограниченный планировочный потенциал. Но логику правительства города тоже можно понять. Сельхозземли нужно выкупать, а лесной фонд является госсобственностью.