Михаил Голубев, «Прибрежный Квартал»: Как поставить идеальное жилье на поток
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Цифровизация, ставшая одним из нацпроектов, перестает быть неким отвлеченным понятием. О том, как проекты программы «Умный город» становятся повседневной частью жизни каждого горожанина, «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Комитета по информатизации и связи Санкт-Петербурга Денис Чамара.
– Денис Петрович, расскажите, пожалуйста, каковы основные направления развития программы «Умный город» в Петербурге? В чем ее «идеология»?
– Программа «Умный город» является органической составной частью нацпроекта «Цифровая экономика». Ее «идеология», в широком смысле этого понятия, неразрывно связана с обеспечением максимального комфорта для граждан и обеспечения высокого уровня жизни населения. Соответственно, вся наша работа, направленная на внедрение «умных технологий» в регионе, построена на этом принципе. На протяжении ряда лет мы активно развиваем информационные системы в таких сферах жизни города, как безопасность, государственное управление, ЖКХ, здравоохранение, образование и т. д.
На федеральном уровне программа курируется двумя ведомствами: с одной стороны, это Минцифры РФ, за которым закреплена реализация нацпроекта «Цифровая экономика», а с другой – Минстрой РФ, поскольку она неразрывно связана с городским хозяйством. Вторым из этих ведомств в марте 2019 года был утвержден стандарт «Умный город», определяющий базовые и дополнительные требования к становлению и развитию «умных городов» в России. Этот документ «спущен» на уровень регионов – и на его основе сейчас ведется основная работа в этом направлении.
При этом было бы неверно думать, что идеи «умного города» стали внедряться только после появления стандарта. Их появление – не фактор моды, а насущная необходимость. Примечательно в связи с этим, что пионером в этой работе выступила Москва. Произошло же это прежде всего потому, что управление и обеспечение современного уровня комфорта жителей в таком огромном мегаполисе без использования цифровых, «умных» решений практически невозможно. То же касается и Северной столицы. В 2017 году был дан старт проекту «Умный Санкт-Петербург», в это же время разработана первая версия соответствующей концепции.
Поэтому недавно появившийся стандарт Минстроя РФ не столько дает начало реализации идеологии «умного города», сколько задает «планку» на основе передовых мировых стандартов, унифицирует на федеральном уровне подходы к программе, обеспечивает возможность взаимоувязки проектов разных регионов, а также распространения успешных практик, доказавших свою эффективность.
– Что уже сделано? Чем город может похвастаться в смысле «поумнения»?
– Естественным шагом стало создание портала «Умный Санкт-Петербург», который стал неким центром, в котором соответствующие цифровые решения рассматривались, обсуждались, принимались, а затем тиражировались уже в масштабах города. Постепенно был сформирован своего рода пул ресурсов «умного города». К основным успешно функционирующим уже сегодня элементам можно отнести, например, интернет-ресурсы, обеспечивающие полноценное взаимодействие граждан с органами власти, госучреждениями и городскими службами, такие как портал госуслуг, портал «Наш Санкт-Петербург» и др., сеть центров госуслуг «Мои документы», развитие городской беспроводной сети Wi-Fi, Единую систему строительного комплекса (ЕССК) и многое другое. Можно сказать, что город «умнеет» с каждым днем.
Отдельно отмечу достижения в развитии «умных решений», направленных на обеспечение безопасности жителей города. В Петербурге функционируют «Аппаратно-программный комплекс «Безопасный город» и еще целый ряд различных информационных систем. Реализованы возможности прогнозирования угрозы, выявления инцидентов информационной безопасности и информирование граждан о возникновении чрезвычайных ситуаций. Система прекрасно зарекомендовала себя при проведении Чемпионата мира по футболу в 2018 году.
Действующий глава города Петербурга Александр Беглов выделил три базовых направления, которые явно укладываются в стандарты «умного города». Это комфортный город, социальный город и открытый город. Они стали элементами стратегии развития Петербурга до 2024 года.
– Как осуществляется ее финансирование? Насколько успешно удается привлечь инвесторов в проекты в этой сфере?
– «Умный Санкт-Петербург» – это масштабный городской проект, в реализации которого задействованы различные информационные системы. Финансовое обеспечение всех ресурсов и систем сегодня производится из бюджета города. Стараемся также привлекать софинансирование из федеральной казны.
При этом мы видим задачу власти прежде всего в том, чтобы создать информационный костяк, основу для развития в городе соответствующих «умных» технологий, а также создать условия для интереса бизнеса к инвестициям в эту сферу. «Умный город» – это глобальная цифровая трансформация существующих систем, платформ, технологий, внедрение инструментов взаимодействия с бизнес-проектами. Уже сейчас в Северной столице осуществляются проекты в области информатизации городской инфраструктуры, реализуемые с привлеченим частных инвестиций.
Так, национальный оператор информационно-коммуникационных услуг – АО «ЭР-Телеком Холдинг» – в рамках соглашения, заключенного с городом на ПМЭФ-2018, разместил на территории города сеть «интернета вещей» на базе LoRaWAN. В перспективе это обеспечит развитие цифровых решений на основе промышленного «интернета вещей» в сфере транспорта, энергетики и ЖКХ, улучшения систем учета коммунальных ресурсов в Петербурге и др.
ПАО «Мегафон» за счет собственных средств создает работающую модель управления городским пространством, объектами социальной и инженерной инфраструктуры – «Цифровой двойник» для Кронштадта. Модель объединит агрегированные из самых разных источников информации данные, необходимые для осуществления правильного планирования городской жизни и управления муниципалитетами. Также она будет очень полезна туристам.
На ПМЭФ-2019 было подписано соглашение о привлечении 1 млрд рублей в создание в Пушкинском районе нового городского пространства с применением решений «умного города».
Вместе с тем надо отметить, что вопрос взаимодействия Петербурга с инвесторами при реализации проектов в области информатизации городской среды требует дальнейшей проработки. Для обеспечения высоких темпов инновационного развития городу необходимы серьезные инвестиции, что требует создания привлекательных условий для бизнеса.
– Наше издание интересуют прежде всего темы строительства, энергетики, ЖКХ, благоустройства. Какие интересные проекты в этих отраслях начали работу?
– В прошлом году была проведена очень большая работа по формированию Единой системы строительного комплекса, которая перевела в «цифру» работу застройщиков и профильных ведомств. Во многих случаях скорость получения разрешительной документации выросла в разы. Функционирующий механизм принятия решений стал прозрачным и открытым. Эта работа, в частности, стала одним из оснований для роста инвестиционной привлекательности города. Решения, использованные в Петербурге, признаны одними из самых эффективных в России и рекомендованы к распространению в регионах. Около ста основных услуг в этой сфере переведено в «цифру», еще примерно столько же предстоит еще перевести; и эта работа идет.
Один из основных «умных» проектов, реализуемых в сфере энергетики, – ГИС «Инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Это технически востребованный и сложный проект, который мы реализуем совместно с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению. Система должна стать инструментом для повышения эффективности управления и развития в этой сфере. Это будет достигаться в первую очередь за счет автоматизации большей части ключевых процессов: подготовки к отопительному сезону, мониторинга техприсоединений, формирования и контроля исполнения госпрограмм, адресных и инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций и взаимодействия с ними.
Такой подход позволит осуществлять централизованный контроль состояния инженерных систем, их износа, наступления аварийных ситуаций, наличия бюджетных средств для капитального ремонта и поддержания работоспособности сетей. Таким образом, система позволит обеспечить устойчивое функционирование инженерной инфраструктуры города.
Сегодня нами также разрабатывается система для Государственной административно-технической инспекции и сотрудников администраций районов, которая обеспечит мониторинг технического состояния объектов городской среды. Разрабатывается мобильное приложение «Автоматический фиксатор нарушений» для фиксации незаконных парковок на зеленых насаждениях.
Функционирует система мониторинга работы уборочной техники дорожных специализированных предприятий – в режиме онлайн, с применением системы спутниковой ГЛОНАСС/GPS. В прошлом году в Петроградском районе был запущен пилотный проект по контролю уборки внутриквартальных территорий. Там же начал работу проект по инвентаризации объектов и элементов благоустройства района, оценке их технического состояния, а также выявлению и демонтажу самовольно установленных рекламных конструкций. Он реализуется на базе портала «Паспортизация объектов благоустройства Петербурга», которым пользуются, в частности, и городские ведомства. Он позволяет вести работу по паспортизации зеленых насаждений общего пользования, контролю за уборкой автодорог, выявлению несанкционированных свалок и контролю за их устранением, оценке технического состояния объектов культурного наследия, выявлению нарушений в сфере благоустройства. В планах – распространение этого опыта на другие районы Петербурга.
– И таким образом цифровые технологии начинают работать на каждого жителя…
– Совершенно верно. Тут как раз на практике достигаются задачи программы как инструмента повышения комфортности жизни граждан. И мы вполне четко видим позитивный отклик людей.
Но это еще не всё. «Умный город» обеспечивает возможность более активного вовлечения людей в процесс принятия решений, в том числе по вполне локальным, конкретным вопросам – благоустройства, озеленения, поддержания порядка. Мы имеем возможность получить от жителей информацию о том, в каких сферах услуги для них наиболее актуальны, и сосредоточить свои усилия именно на этих вопросах.
По сути, мы максимально следуем принципу «человекоцентризма». Это значит, что все наши проекты должны быть направлены на удовлетворение потребностей каждого отдельно взятого петербуржца. В этом году запланирована реализация проекта «Госуслуги 2.0» на базе Портала госуслуг, основой которого будет проактивное предоставление государственных услуг и городских сервисов.
Вершиной же всей этой работы станет создание цифровой модели управления городом (мы называем ее «умное правительство»). Соответствующее поручение дал Александр Беглов. Это будет полностью автоматизированная система, которая позволяет по каждой отрасли видеть общую картину, в том числе по исполнению нацпроектов. Модель будет суммировать данные 89 существующих информационных систем – и таким образом отражать текущую ситуацию в городе, что обеспечит серьезное повышение качества управленческих решений.
Еще одна задача на перспективу – создание цифрового двойника жителя. Это не вопрос какого-то контроля над гражданами (данные обезличены), а возможность узнать, какие услуги – государственные, сервисные, коммерческие и иные – ему нужны, с тем, чтобы максимально учесть пожелания людей.