Александр Миронов: «Чаще выгоднее построить новое здание, чем заниматься реконструкцией»
Реконструкция и реставрация — сложные работы на строительном рынке, за которые берется далеко не каждая компания. Но к этим сложностям добавляются регулярные изменения законодательства — они далеко не всегда облегчают работу специалистам. О влиянии госрегулирования, новых технологиях и конкурсах для архитекторов рассказал руководитель мастерской «Миронов и партнеры» Александр Миронов.
— Сказались ли на рынке и на вашей работе изменения в 820-й закон, вступившие в силу в феврале?
— Как бы ни менялось нормативное регулирование, с новыми правилами приходится считаться и приспосабливаться к ним, поскольку изменения закона 820-7 влияют на градостроительные отношения и рынок в целом.
Новая редакция режима охранных зон в связи с изменением их границ, которая вступает в силу с 1 августа 2021 года, в ряде случаев ужесточает требования к ведению градостроительной деятельности. Так, например, если в новые редакции закона 820-7 тот или иной участок отнесен к охранной зоне либо к зоне регулирования застройки, то собственник такого участка не сможет осуществлять на нем новое строительство или реконструкцию.
При этом большую сложность вызывает тот факт, что закон 820-7 не в полной мере учитывает механизм, содержащийся в приказе Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург», который вступил в силу 27.06.2021.
Согласно положениям приказа, изменение архитектурного решения лицевых фасадов объекта допускается после получения положительного заключения органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Согласно сложившейся позиции Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, выдача разрешения на строительство или реконструкцию объекта допустима при условии положительного заключения КГИОП об изменении архитектурного решения фасадов объекта. Вместе с тем порядок выдачи заключений органа государственной власти субъекта РФ по вопросам изменения архитектурного решения лицевых фасадов в настоящее время не установлен, в том числе и законом 320-7.
Это обстоятельство препятствует выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) ряда объектов и фактически не позволяет осуществлять градостроительную деятельность на той или иной территории.
— Но какие-то поправки в законодательство облегчают работу?
— За последние годы прошел целых ряд позитивных изменений в части снижения административных барьеров.
В плане глобальных изменений: выдача градостроительного плана стала безусловной. Это помогает, например, девелоперам заранее просчитать риски и принять решение о покупке земельного участка на данной территории.
Из локальных изменений: уменьшился срок получения разрешения на строительство с семи до пяти дней. Это увеличило нагрузку на Службу государственного строительного надзора и экспертизы: специалисты ГАСН вынуждены меньше чем за неделю проверить соответствие проекта, над которым больше года работала огромная команда архитекторов и проектировщиков. В остальном глобальных изменений на местном уровне не произошло.
Несмотря на позитивные изменения, на первый план выступает проблема отсутствия единой стратегии и комплексных решений в развитии всего города. Невзирая на то, что КГА налаживает сотрудничество между профильными комитетами, воплощение инициатив проходит медленно за счет сложной многоуровневой процедуры согласования, и в конечном счете итоговое архитектурное решение может потерять значительную часть от первоначальной концепции.
— Как правило, власти закладывают в бюджет траты на реконструкцию и реставрацию через госпрограммы. Участвуете ли вы в подобных программах?
— Сегодня компания отказалась от участия в государственных программах в связи с высокой загруженностью. Однако за годы работы по реставрации с такими проектами, как Центральный военно-морской музей им. Петра Великого, комплекс Константиновского военного училища (Суворовское училище), дворец Трубецких-Нарышкиных, к нам по-прежнему обращаются с проектами по реконструкции, но уже частные подрядчики. Из последних проектов — реконструкция фасадов на Итальянской улице и Моисеенко, 22. Для последнего мы устраивали внутренний архитектурный конкурс в рамках нашего проекта — социальный лифт для архитекторов.
Проводя закрытые внутренние конкурсы, мы привлекаем к созданию архитектурных концепций не только собственных сотрудников, но также молодых и перспективных архитекторов.
Наша цель — получить оптимальное и концептуальное решение. Мы увеличиваем количество независимых авторских архитектурных концепций и воплощаем лучшую из них.
— Сколько лет понадобится, чтобы привести город в порядок, если у нас почти 9 тыс. объектов культурного наследия, а за КГИОП закреплена, например, программа реставрации, где на текущий год — финансирование 60 объектов.
— Давать четкий прогноз довольно сложно, и 2020 год доказал всем нам, что есть вещи, способные внести серьезные коррективы в привычные рамки жизни. Я хотел бы обратить внимание на другое — важнее не время, а механизм коммуникации и кооперации государственных органов и инвесторов. Как показывает практика, многие инвесторы и мастерские готовы оказать помощь в сохранении культурного наследия. При этом система законодательства остается несовершенной, и зачастую реставрация просто невозможна — компании не успевают вносить изменения в проектирование в том же ритме, в каком вносятся новые поправки.
Государство в значительной мере пытается сохранить наследие, но зачастую слишком усердствует в его сохранности. Логично: чем больше здание разрушается, тем дороже обходится его реставрация. Инвестор теряет интерес к проекту, а памятник в итоге просто разрушается.
— Что предпочтительнее — государственные или частные заказы?
— Мы имели опыт участия в торгах и тендерах. Это интересный опыт, но требует больших трудозатрат в части занятости специалистов. Мы приняли решение и сейчас больше сосредоточены на частных заказах. А «для души» и повышения квалификации участвуем в международных архитектурных конкурсах. Так, за последние два года мы спроектировали три масштабных проекта: Музей исландского вулкана, Смотровую башню в Латвии и Водохранилище в Неаполе.
— Самостоятельно ли компания проводит научные изыскания, историко-культурную экспертизу?
— Да, в большинстве случаев все этапы мы выполняем самостоятельно. Изредка можем обратиться за консультацией к сторонним компаниям, но итоговое решение за нашими специалистами. Мы довольно долго и кропотливо собирали штат мастерской, поэтому сейчас она может выполнять работы в ключе «полного цикла».
— Появляются ли новые технологии, которые позволяют ускорить процесс реконструкции/реставрации?
— Наша мастерская активно развивает направление BIM, за последний год доля проектов существенно увеличилась. Сейчас процентов 50–70 проектов разрабатываются с помощью BIM-технологий. Внутренние стандарты проектирования развиваются и совершенствуются, позволяя нам решать больше задач быстрее и эффективнее. Мы считаем, что за BIM-технологиями будущее.
— Сейчас выросла себестоимость строительства. Это сказалось на работах по реконструкции/реставрации?
— Безусловно, увеличение себестоимости строительства повлияло на стоимость реконструкции. Если раньше при составлении сметы мы могли рассчитывать на использование европейских материалов (так, например, вся плитка в Центральный военно-морской музей привезена из Италии), то сейчас приходится искать аналоги.
Увеличение стоимости также напрямую влияет на желание инвестора участвовать в проекте. К сожалению, чаще выгоднее построить новое здание, чем заниматься реконструкцией памятника культуры.
— Над какими проектами сегодня работает мастерская?
— Большинство наших проектов находится под запретом о разглашении до публичного объявления об окончании работ. Но ряд проектов, работа над которыми ведется уже давно и которыми мы особенно гордимся, известны: реконструкция главного здания фабрики имени Бебеля на углу Новгородской улицы и улицы Моисеенко, внутренние работы для Кунсткамеры, проектирование для ОКН — ПАО завод «Красное знамя» и многие другие.
Справка о компании
Мастерская «Миронов и партнеры» основана в 2017 году в результате объединения формировавшейся годами команды профессионалов, работавших с Александром Мироновым на большинстве его предыдущих проектов. Штат сотрудников постоянно расширяется в связи с тем, что растет объем заказов. Кроме того, с 2019 года специалисты мастерской также работают над собственными проектами, инициированными внутри коллектива и направленными на поиск путей развития и ревитализации отдельных городских территорий.
Мастерская выполняет полный цикл работ — от разработки проекта до авторского надзора.
В Петербурге 8983 объекта культурного наследия: 3762 — федерального значения, 2509 — регионального значения, 2712 — вновь выявленных.
В преддверии Дня энергетика глава Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга (КЭиИО) Андрей Бондарчук рассказал «Строительному Еженедельнику» об основных задачах, решаемых ведомством, достигнутых успехах, планах на будущий год и существующих проблемах.
– Андрей Сергеевич, год подходит к концу. С какими итогами заканчивает его КЭиИО? Удалось ли решить стоявшие на этот год перед ведомством задачи?
– Год еще не кончился, работы продолжаются, однако в целом можно сказать, что по ключевым вопросам работу комитета можно считать успешной. Прежде всего, я говорю о реализации Адресной инвестиционной программы (АИП). Судя по промежуточным итогам, мы опережаем и плановые показатели, и результаты прошлого года. Так что думаю, что результат будет достойный. (Прим. ред.: В 2017 году КЭиИО освоил бюджет на 99%, что являлось одним из лучших результатов среди всех ведомств Смольного.) В этом году за счет АИП запланировано завершение работ на 94 объектах, а общий объем ее финансирования, с учетом переходящих объектов, составляет 13,1 млрд рублей.
Эффективно осуществлялась работа по контролю за обеспечением инженерной инфраструктурой всех новых объектов строительства. Не было допущено случаев срыва срока подключения к сетям. Удалось улучшить позиции Петербурга в Национальном рейтинге инвестиционного климата в субъектах РФ, а России в целом – в международном рейтинге Всемирного банка Doing Business, за счет показателя по подключению к сетям энергоснабжения. Так, срок техприсоединения к электросетям в Северной столице за последние четыре года сократился почти в 6 раз (с 293 дней в 2014 году до 50,5 дня в 2018-м). По показателю «Подключение к системе электроснабжения» Россия заняла 12-е место среди 190 стран мира. Сегодня для осуществления техприсоединения заявителю необходимо пройти всего две процедуры, что является лучшим значением для этого показателя и подтверждено экспертами Всемирного банка только для двух стран – ОАЭ и России.
Напомню, что в этом году в Петербурге прошел ряд крупных международных и всероссийских мероприятий. Это матчи Чемпионата мира по футболу, Петербургский экономический форум, праздничный военно-морской парад и др. Это всегда дополнительная нагрузка на инженерию, но все эти события обошлись без каких-либо эксцессов, что в целом говорит об удовлетворительном состоянии энергетического хозяйства города.
– А подготовка к отопительному сезону? Были ли какие-то проблемы?
– Все испытания и другие работы, предусмотренные планом подготовки к зиме, были выполнены в соответствии с утвержденными графиками. В результате подготовлено 15 теплоцентралей, 669 котельных, которые обеспечивают теплоснабжением многоквартирные дома и социально значимые объекты, 370 центральных тепловых пунктов и 66 тыс. км инженерных сетей, из них более 8,5 тыс. км тепловых сетей. Замечу, что несмотря вынужденную «технологическую паузу» – в период Чемпионата мира и иных крупных международных событий были приостановлены все плановые работы – все мероприятия по подготовке к отопительному сезону выполнены в срок.
Стоит отметить, что, хотя начало зимы и не выдалось в этом сезоне морозным, существующая погода, с частым переходом через нулевую отметку термометра, является достаточно проблемной для обеспечения качественного теплоснабжения. Это вызывает сложности с регулированием работы теплоисточников, чтобы исключить как недостаток тепла, так и избыточный обогрев. Однако система работает в целом четко – и, надеюсь, так оно будет на протяжении всей зимы.
Отрадно также, что удалось обеспечить более быстрое реагирование на возникающие нештатные ситуации, решать проблемы максимально оперативно. Не было случаев, чтобы дефекты не были устранены в нормативные сроки. Задача по сокращению сроков ликвидации технологических нарушений, поставленная вр. и. о. губернатора Петербурга Александром Бегловым, выполняется. В частности, мы пересмотрели некоторые наши подходы к устранению дефектов, прежде всего в части взаимодействия с компаниями, занимающимися эксплуатацией зданий.
– Какие планы у комитета на 2019 год?
– Как всегда, мы будем вести системную работу по всем основным направлениям нашей деятельности – от строительства и модернизации энергетического хозяйства города до реализации стратегии научно-технического развития, которая утверждена на уровне Правительства России.
Важно, что удалось найти решение по дополнительному финансированию работ по реконструкции тепловых сетей в зоне ответственности АО «Теплосеть». Эта проблема была нашей головной болью в течение пяти лет. На сегодняшний день около 45% трубопроводов компании требуют оперативной замены, что сказывается на надежности теплоснабжения потребителей. Ежегодно на их сетях происходит более 5 тыс. дефектов, нередко приводящих к масштабным отключениям. Сейчас правительство города приняло волевое решение о выделении на эти нужды в 2019 году 1,5 млрд рублей. На эти деньги мы приведем в нормативное состояние 17 проблемных участков в Василеостровском, Красногвардейском, Калининском, Фрунзенском, Невском районах. Это, например, квартальные сети на Наличной, участки тепломагистралей в Рыбацком, на Маршала Блюхера, Большой Пороховской, Полюстровском проспекте.
Большая работа предстоит в будущем году по наружному освещению. Достигнута договоренность о передаче на баланс подведомственного комитету ГУП «Ленсвет» систем наружного освещения в периферийных районах города (Курортном, Колпинском, Пушкинском, Петродворцовом, а также частично в Выборгском и Приморском), эти системы сейчас находятся в ведении «дочек» «Ленэнерго». Суть в том, что в тарифе на передачу электроэнергии не заложены средства на модернизацию наружного освещения, а значительная часть объектов в этих районах построена в 1950–1970 годах и уже давно требует реконструкции.
В результате по числу светильников зона ответственности «Ленсвета» вырастет на четверть, а по территории – вдвое. Это серьезный вызов для предприятия. Необходимо наладить надлежащую эксплуатацию этих систем, организовать учет потребления электроэнергии, установить дополнительное оборудование для управления сетями, чтобы обеспечить в новых районах стандарты наружного освещения, уже достигнутые в остальной части города. В 2019 году на эти цели будет направлено порядка 1 млрд рублей. А полностью решить поставленную задачу планируется к 2021 году. Ведь свет – это не только эстетика, но еще и комфорт, и безопасность, поэтому наружное освещение у нас в приоритете.
Также в следующем году комитет планирует проведение ряда мероприятий, необходимых для получения международного сертификата качества менеджмента ISO 9001 (кстати, знакомимся мы и с новейшим, в этом году появившимся стандартом ISO 9004). Надо подчеркнуть при этом, что речь не идет о внедрении этого стандарта, так сказать, «с нуля», поскольку по многим процессам и факторам мы вполне ему соответствуем и в своей нынешней текущей работе. По сути, необходимо лишь правильное документальное оформление и обеспечение соответствия по регламентации деятельности.
– Петербург, в соответствии с Законом № 190-ФЗ, должен перейти на закрытую схему горячего водоснабжения. На Ваш взгляд, насколько это реально?
– Действительно, в соответствии с нормами Закона № 190-ФЗ «О теплоснабжении», с 1 января 2022 года не допускается использование открытых систем горячего водоснабжения. Однако для Петербурга сплошной перевод всех многоквартирных домов на закрытую схему малореален, с учетом того факта, что порядка 85% жилищного фонда в настоящее время работает по открытой схеме.
В схеме теплоснабжения Петербурга, которая была актуализирована в этом году, произведен расчет затрат, необходимых для перехода на закрытую схему. Определено, что для приведения системы теплоснабжения города к требованиям законодательства необходимо реконструировать 54 источника тепла, установить 24 тыс. автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов в жилых домах и социальных объектах, модернизировать 640 км внутриквартальных тепловых сетей. По предварительным оценкам, затраты на перевод только многоквартирных домов составят порядка 76 млрд рублей. Есть и другие сопутствующие расходы. В итоге сумма может превысить 100 млрд рублей. При этом большую часть средств необходимо затратить на мероприятия на имуществе потребителей, что фактически невозможно сделать без соответствующих решений собственников жилья.
Между тем, эти требования закона для Петербурга, по сути, избыточны, поскольку в нашем городе на цели горячего водоснабжения используется вода, соответствующая питьевым нормам, и качество воды в открытых системах соответствует всем необходимым требованиям. Таким образом, стимул к реализации затратных мероприятий отсутствует в том числе и у потребителей. Эти средства лучше направить на решение острых вопросов, таких как сверхнормативный износ теплосетевого хозяйства.
В связи с этим комитет предложил в целях эффективного использования ограниченного финансового ресурса как абонентов, так и теплоснабжающих организаций внести изменения в Закон «О теплоснабжении». Предлагаем осуществлять переход на закрытую схему только в случае неудовлетворительного качества горячей воды или при наличии экономической эффективности этих мероприятий. Наши предложения были поддержаны на недавнем заседании секции по законодательному регулированию коммунального теплоснабжения Экспертного совета Государственной Думы РФ по энергетике, где я их представил. Сейчас комитет готовит поправки к закону – и в ближайшее время направит их в ЗакС Петербурга и в Госдуму на рассмотрение.
– Согласно рейтингу Минэкономразвития, Петербург – один из лидеров по уровню энергоэффективности объектов ЖКХ в России. Как удалось достичь таких результатов?
– Вопрос энергосбережения и повышения энергоэффективности сегодня имеет статус одного из государственных приоритетов. И Правительство Петербурга уделяет ему особое внимание. В городе принята региональная программа в этой сфере, создана полная нормативно-правовая база, сформирована система регионального управления энергосбережением, важнейшим элементом которой является разграничение ответственности за достижение показателей энергоэффективности в каждой отрасли.
Уже около десяти лет реализуется программа установки приборов учета ресурсов – как в многоквартирных домах, так и в государственных учреждениях (ведомственных зданиях, социальных объектах – школах, детсадах, поликлиниках, больницах и т. д.).
Также осуществляется монтаж автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов, позволяющих регулировать температуру теплоносителя, поступающего в здание, в зависимости от текущих погодных условий. Ими уже оснащено около 20% госучреждений, и эта работа будет продолжена. Установка такого оборудования доказала свою эффективность, срок его окупаемости – не более трех лет. Таким образом, использование этих систем позволяет экономить значительные финансовые средства; и чем шире будет их применение – тем больше бюджетных денег мы сможем направить на другие нужды.
Кроме того, недавно были заключены энергосервисные контракты по трем учреждениям здравоохранения, как то: детский санаторий «Солнечное», городской гериатрический медико-социальный центр и детская горбольница Святой Ольги, по модернизации систем внутреннего и внешнего освещения, сроком на 6 лет. Это схема, при которой инвестор вкладывает свои средства в повышение энергоэффективности того или иного объекта, а потом получает возврат вложений и прибыль из денег, которые были сэкономлены благодаря проведенным работам. На наш взгляд, это очень перспективное направление сотрудничества власти и бизнеса, и такая практика будет находить все более широкое применение. В том числе и потому, что бюджетные средства не безграничны, и быстро провести модернизацию энергосистем госучреждений просто невозможно, в то время как привлечение частных инвестиций в эту сферу и решает имеющиеся сложности, и дает новые возможности бизнесу.
– В числе задач, поставленных «майским указом» в области ЖКХ, значится модернизация систем теплоснабжения. Что в этой сфере предстоит сделать Петербургу?
– О прорывном, на мой взгляд, решении Правительства города по дополнительному финансированию работ на объектах АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» я уже упоминал.
Вообще, для постоянного поддержания сетей в надлежащем состоянии требуется перекладка порядка примерно 400 км труб в год. Сегодня же, как за счет средств бюджета, так и за счет средств теплоснабжающих организаций, реконструируется около 200 км тепловых сетей. В 2018 году на реконструкцию тепловых сетей за счет всех источников выделено 9,9 млрд рублей. Это позволило выполнить реконструкцию и капитальный ремонт 198 км трубопроводов.
Еще одной важной темой по «майскому указу» в рамках нацпроекта «Экология» стало дальнейшее развитие системы водоснабжения и водоотведения. Надо подчеркнуть, что ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» является одним из лучших в стране операторов водоканальных систем. В последние десятилетия достигнуто очень многое в сфере подготовки воды для водоснабжения города, модернизации трубопроводов и очистки стоков. Теперь в рамках проекта «Чистая вода» стоит задача строительства централизованных систем водоснабжения и канализования в 70 малых населенных пунктах, входящих в состав Петербурга.
На данный момент сформирована проектно-сметная документация по двум конкретным проектам. Это вторые этапы строительства систем водоснабжения и водоотведения в поселках Горелово (Красносельский район) и Сапёрный (Колпинский район). Суммарный объем инвестиций – примерно 4,2 млрд рублей. При этом мы сделали заявку на софинансирование из федерального бюджета в объеме 1,7 млрд; ждем решения профильного министерства. Кроме того, по ряду населенных пунктов идет разработка проектной документации. Всего же по программе до 2024 года запланированы проектные и строительные работы в 15 поселках.
– Очередной номер «Строительного Еженедельника» выйдет в канун Дня энергетика. Чего бы Вы хотели пожелать коллегам по отрасли?
– Хотелось бы поздравить все отраслевое сообщество с профессиональным праздником – Днем энергетика! Этот праздник важен для всех вас – людей, чья повседневная работа связана с обеспечением жизнедеятельности нашего любимого Петербурга. Роль энергетики в современном мире сложно переоценить, от нее зависят как комфорт каждого отдельного человека, так и любые возможности для развития города. Желаю всем крепкого здоровья, дальнейших успехов в профессиональной деятельности и безаварийной работы, чтобы отметить и наш профессиональный праздник, и приближающиеся Новый год и Рождество Христово в кругу семьи и друзей, а не на работе, как это в нашей отрасли иногда бывает.