Александр Миронов: «Чаще выгоднее построить новое здание, чем заниматься реконструкцией»
Реконструкция и реставрация — сложные работы на строительном рынке, за которые берется далеко не каждая компания. Но к этим сложностям добавляются регулярные изменения законодательства — они далеко не всегда облегчают работу специалистам. О влиянии госрегулирования, новых технологиях и конкурсах для архитекторов рассказал руководитель мастерской «Миронов и партнеры» Александр Миронов.
— Сказались ли на рынке и на вашей работе изменения в 820-й закон, вступившие в силу в феврале?
— Как бы ни менялось нормативное регулирование, с новыми правилами приходится считаться и приспосабливаться к ним, поскольку изменения закона 820-7 влияют на градостроительные отношения и рынок в целом.
Новая редакция режима охранных зон в связи с изменением их границ, которая вступает в силу с 1 августа 2021 года, в ряде случаев ужесточает требования к ведению градостроительной деятельности. Так, например, если в новые редакции закона 820-7 тот или иной участок отнесен к охранной зоне либо к зоне регулирования застройки, то собственник такого участка не сможет осуществлять на нем новое строительство или реконструкцию.
При этом большую сложность вызывает тот факт, что закон 820-7 не в полной мере учитывает механизм, содержащийся в приказе Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург», который вступил в силу 27.06.2021.
Согласно положениям приказа, изменение архитектурного решения лицевых фасадов объекта допускается после получения положительного заключения органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Согласно сложившейся позиции Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, выдача разрешения на строительство или реконструкцию объекта допустима при условии положительного заключения КГИОП об изменении архитектурного решения фасадов объекта. Вместе с тем порядок выдачи заключений органа государственной власти субъекта РФ по вопросам изменения архитектурного решения лицевых фасадов в настоящее время не установлен, в том числе и законом 320-7.
Это обстоятельство препятствует выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) ряда объектов и фактически не позволяет осуществлять градостроительную деятельность на той или иной территории.
— Но какие-то поправки в законодательство облегчают работу?
— За последние годы прошел целых ряд позитивных изменений в части снижения административных барьеров.
В плане глобальных изменений: выдача градостроительного плана стала безусловной. Это помогает, например, девелоперам заранее просчитать риски и принять решение о покупке земельного участка на данной территории.
Из локальных изменений: уменьшился срок получения разрешения на строительство с семи до пяти дней. Это увеличило нагрузку на Службу государственного строительного надзора и экспертизы: специалисты ГАСН вынуждены меньше чем за неделю проверить соответствие проекта, над которым больше года работала огромная команда архитекторов и проектировщиков. В остальном глобальных изменений на местном уровне не произошло.
Несмотря на позитивные изменения, на первый план выступает проблема отсутствия единой стратегии и комплексных решений в развитии всего города. Невзирая на то, что КГА налаживает сотрудничество между профильными комитетами, воплощение инициатив проходит медленно за счет сложной многоуровневой процедуры согласования, и в конечном счете итоговое архитектурное решение может потерять значительную часть от первоначальной концепции.
— Как правило, власти закладывают в бюджет траты на реконструкцию и реставрацию через госпрограммы. Участвуете ли вы в подобных программах?
— Сегодня компания отказалась от участия в государственных программах в связи с высокой загруженностью. Однако за годы работы по реставрации с такими проектами, как Центральный военно-морской музей им. Петра Великого, комплекс Константиновского военного училища (Суворовское училище), дворец Трубецких-Нарышкиных, к нам по-прежнему обращаются с проектами по реконструкции, но уже частные подрядчики. Из последних проектов — реконструкция фасадов на Итальянской улице и Моисеенко, 22. Для последнего мы устраивали внутренний архитектурный конкурс в рамках нашего проекта — социальный лифт для архитекторов.
Проводя закрытые внутренние конкурсы, мы привлекаем к созданию архитектурных концепций не только собственных сотрудников, но также молодых и перспективных архитекторов.
Наша цель — получить оптимальное и концептуальное решение. Мы увеличиваем количество независимых авторских архитектурных концепций и воплощаем лучшую из них.
— Сколько лет понадобится, чтобы привести город в порядок, если у нас почти 9 тыс. объектов культурного наследия, а за КГИОП закреплена, например, программа реставрации, где на текущий год — финансирование 60 объектов.
— Давать четкий прогноз довольно сложно, и 2020 год доказал всем нам, что есть вещи, способные внести серьезные коррективы в привычные рамки жизни. Я хотел бы обратить внимание на другое — важнее не время, а механизм коммуникации и кооперации государственных органов и инвесторов. Как показывает практика, многие инвесторы и мастерские готовы оказать помощь в сохранении культурного наследия. При этом система законодательства остается несовершенной, и зачастую реставрация просто невозможна — компании не успевают вносить изменения в проектирование в том же ритме, в каком вносятся новые поправки.
Государство в значительной мере пытается сохранить наследие, но зачастую слишком усердствует в его сохранности. Логично: чем больше здание разрушается, тем дороже обходится его реставрация. Инвестор теряет интерес к проекту, а памятник в итоге просто разрушается.
— Что предпочтительнее — государственные или частные заказы?
— Мы имели опыт участия в торгах и тендерах. Это интересный опыт, но требует больших трудозатрат в части занятости специалистов. Мы приняли решение и сейчас больше сосредоточены на частных заказах. А «для души» и повышения квалификации участвуем в международных архитектурных конкурсах. Так, за последние два года мы спроектировали три масштабных проекта: Музей исландского вулкана, Смотровую башню в Латвии и Водохранилище в Неаполе.
— Самостоятельно ли компания проводит научные изыскания, историко-культурную экспертизу?
— Да, в большинстве случаев все этапы мы выполняем самостоятельно. Изредка можем обратиться за консультацией к сторонним компаниям, но итоговое решение за нашими специалистами. Мы довольно долго и кропотливо собирали штат мастерской, поэтому сейчас она может выполнять работы в ключе «полного цикла».
— Появляются ли новые технологии, которые позволяют ускорить процесс реконструкции/реставрации?
— Наша мастерская активно развивает направление BIM, за последний год доля проектов существенно увеличилась. Сейчас процентов 50–70 проектов разрабатываются с помощью BIM-технологий. Внутренние стандарты проектирования развиваются и совершенствуются, позволяя нам решать больше задач быстрее и эффективнее. Мы считаем, что за BIM-технологиями будущее.
— Сейчас выросла себестоимость строительства. Это сказалось на работах по реконструкции/реставрации?
— Безусловно, увеличение себестоимости строительства повлияло на стоимость реконструкции. Если раньше при составлении сметы мы могли рассчитывать на использование европейских материалов (так, например, вся плитка в Центральный военно-морской музей привезена из Италии), то сейчас приходится искать аналоги.
Увеличение стоимости также напрямую влияет на желание инвестора участвовать в проекте. К сожалению, чаще выгоднее построить новое здание, чем заниматься реконструкцией памятника культуры.
— Над какими проектами сегодня работает мастерская?
— Большинство наших проектов находится под запретом о разглашении до публичного объявления об окончании работ. Но ряд проектов, работа над которыми ведется уже давно и которыми мы особенно гордимся, известны: реконструкция главного здания фабрики имени Бебеля на углу Новгородской улицы и улицы Моисеенко, внутренние работы для Кунсткамеры, проектирование для ОКН — ПАО завод «Красное знамя» и многие другие.
Справка о компании
Мастерская «Миронов и партнеры» основана в 2017 году в результате объединения формировавшейся годами команды профессионалов, работавших с Александром Мироновым на большинстве его предыдущих проектов. Штат сотрудников постоянно расширяется в связи с тем, что растет объем заказов. Кроме того, с 2019 года специалисты мастерской также работают над собственными проектами, инициированными внутри коллектива и направленными на поиск путей развития и ревитализации отдельных городских территорий.
Мастерская выполняет полный цикл работ — от разработки проекта до авторского надзора.
В Петербурге 8983 объекта культурного наследия: 3762 — федерального значения, 2509 — регионального значения, 2712 — вновь выявленных.
В 2019 году федеральный проект «Формирование комфортной городской среды» стал частью нацпроекта «Жилье и городская среда». О том, как реализуется проект в Ленобласти и как при этом учитывается мнение жителей, «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель председателя регионального Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Валерий Хабаров.
– Валерий Сергеевич, проект «Формирование комфортной городской среды» действует в Ленобласти с 2017 года. Какие изменения произошли за это время?
– Во-первых, с каждым годом увеличивается число реализуемых проектов, ширится круг муниципальных образований, территории которых благоустраиваются. Во-вторых, качество проектов неуклонно растет. Причем это касается всех этапов их реализации – от разработки до воплощения.
Примечателен тот факт, что в последнее время поменялось соотношение между общественными и дворовыми территориями. Если в 2017 году дворовые территории превосходили количеством общественные, то сегодня тенденция складывается обратная. Хорошо это или плохо – покажет время. Очевидно, что и те, и другие территории одинаково необходимы и значимы для жителей, и в этом соотношении важно выдерживать баланс.
– Сколько территорий благоустраивается в этом году? Какие затраты заложены в проект? Каковы планы на будущий год?
– В этом году в проекте «Формирование комфортной городской среды» принимают участие 83 муниципалитета. Всего благоустраиваются 122 территории – 73 общественные и 49 дворовых. В среднем текущая строительная готовность составляет 80%, до конца октября все работы будут завершены.
На реализацию проектов благоустройства в 2019 году направлено 1,3 млрд рублей, из них около 400 млн – это средства федерального бюджета, примерно 700 млн – деньги Ленобласти, еще порядка 180 млн – от муниципалитетов.
В следующем году мы планируем увеличить количество благоустраиваемых территорий на треть. И рассчитываем, что на треть будет увеличено и финансирование со стороны региона. Большое внимание в 2020 году будет уделено городам приоритетного финансирования – это Шлиссельбург, Новая Ладога, Светогорск и Ивангород. Благоустройство этих городов находится на особом контроле у Администрации Ленобласти.
Также напомню, что в 2020 году Всеволожск наделен статусом «столицы» региона, а в 2021 году – Тосно. Эта практика на один год позволяет концентрировать финансовые и организационные ресурсы региона для ремонта, реконструкции и благоустройства одного из городов области. Так, в этом году жители Бокситогорска получили по итогам реализации такого подхода, по сути, новый город. Теперь наша задача – чтобы такие же перемены увидели и почувствовали жители Всеволожска, а затем и Тосно.
– Ленобласть – участник Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды среди малых городов и исторических поселений. Какие проекты признаны победителями в прошлом и текущем году? Какие проекты уже получили «путевку в жизнь»?
– В конкурсе принимают участие малые города с численностью до 100 тыс. человек включительно, а также исторические поселения федерального, регионального значения, за исключением административных центров.
Начну с того, что подготовка к конкурсу – весьма ответственное мероприятие, это сложная система подачи заявок и отбора. Необходимо провести общественные слушания, подготовить документацию, создать организационный штаб по участию в конкурсе (как на уровне региона, так и в муниципалитете).
В 2017 году победителем был признан Выборг с проектом благоустройства масштабной территории Смоляного мыса. Этот проект получил господдержку в размере 50 млн рублей. Правительство региона выделило еще 50 млн на реализацию идеи в рамках программы «Формирование комфортной городской среды». Из муниципальных средств на благоустройство направлено 7 млн рублей.
Проектное решение предполагает сохранение естественной береговой линии, обустройство пешеходной зоны, организацию мест отдыха для детей и взрослых. Также планируется организовать видовые и смотровые площадки на набережной, транспортное движение, обустроить уличное освещение. Работы будут завершены в ноябре 2019 года.
В прошлом году федеральный грант на реализацию масштабного проекта по благоустройству выиграла Луга. Призовые 75 млн рублей будут направлены на создание рекреационного каркаса города путем модернизации главного парка и включения набережной реки Луга. Проект позволит органично связать в единое пространство существующие общественные пространства правого берега и главный городской парк на левом берегу. Работы начнутся в 2021 году.
Подчеркну, что все эти территории были выбраны жителями города через открытое голосование.
– Хорошо ли налажена эта «обратная связь» с жителями Ленобласти? Что планируется сделать в этом направлении?
– Участие граждан в принятии решений о том, где и как проводить благоустройство, какие выбрать проекты, – важнейшая составляющая национального проекта. Ничего не должно делаться вразрез с пожеланиями жителей. В 2017 году Минстрой РФ, разрабатывая методические рекомендации, указал на необходимость повышения информированности граждан и внедрение института общественного участия.
Одновременно с выборами Президента РФ в 2018 году во всех муниципальных образованиях Ленобласти состоялось открытое голосование по территориям благоустройства. В голосовании тогда приняли участие более 400 тыс. человек. Это был очень интересный опыт, он был позитивно воспринят жителями.
Сейчас доля вовлеченности населения составляет около 10%, но, согласно показателям, заложенным в проекте, к 2024 году этот показатель должен вырасти до 30%. Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству ведет активную работу в этом направлении. Издан приказ, в котором обозначены типовые требования к процессу голосования. Все предлагаемые к реализации проекты благоустройства в обязательном порядке должны пройти голосование – онлайн или офлайн.
Совсем скоро должен начать работу региональный Центр компетенций по развитию городской среды. Он позволит расширить возможности общественного участия. Перед специалистами центра будут стоять конкретные задачи: серьезное изучение территории, ее населения, его потребностей и жизненных ценностей, выявление активистов и привлечение широких масс к участию в обсуждении развития поселений, в совместной разработке и реализации проектов благоустройства.
Таким образом, мы развиваем институт общественного проектирования, увеличиваем вовлеченность широкого круга граждан, достигаем консенсуса в спорных вопросах, ведь именно в спорах рождаются лучшие проекты. Результатом работы регионального Центра компетенций должно стать создание таких Центров на местах. Подобная практика уже доказала свою эффективность, например, в Татарстане.
– Как часто вы используете в работе практики других регионов?
– Постоянно. Так, мы часто обращаемся к Реестру лучших практик по благоустройству Минстроя РФ. Немало интересных проектов реализуется в уже упомянутом Татарстане, в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Москве и Московской области.
Каждый регион, участвующий в проекте «Формирование комфортной городской среды», раз в год направляет в Минстрой не менее двух лучших реализованных практик по благоустройству. Заявки в Реестр отправляет и Ленобласть – так, в прошлом году шесть проектов благоустройства, реализованных в регионе, вошли в Реестр лучших практик, утвержденный Минстроем РФ.
Три из вошедших в Реестр – в Луге. В Реестр также включены проекты благоустройства парковой зоны в поселке Рощино Выборгского района, дворовой территории многоквартирных домов на Советской улице в селе Паша Волховского района и набережной Невы в городе Отрадное Кировского района. В числе прочих эти проекты размещены на официальном сайте Минстроя. В этом году мы уже подали 15 заявок на включение в Реестр.
– Как Вы оцениваете качество уже реализованных проектов благоустройства на местах? Какие из них относите к наиболее удачным? Учитываются ли недоработки при реализации проектов в дальнейшем?
– Как я уже отмечал, качество проектов год от года неуклонно растет. Добросовестные подрядные организации используют инновационные, экологичные и безопасные материалы. Например, все большее внимание уделяется безопасности покрытий детских площадок. Со следующего года травмобезопасное покрытие – обязательное требование. Особые требования предъявляются и к местам отдыха для пожилых: наличие скамеек с навесами, безопасного спортивного оборудования.
К неизменным «лидерам» благоустройства я отнес бы Гатчину, Лугу, Сертолово, Дубровку, Виллози. Заметно похорошел ко Дню рождения Ленобласти в этом году Бокситогорск. Солидные средства были направлены на ремонт и благоустройство улиц, реконструкцию парков и стадионов, создание новых общественных пространств.
Все работы по благоустройству находятся в поле зрения контролирующих органов. Наш комитет также ведет активную работу по жалобам граждан, мы выезжаем на места, обязуем подрядные организации исправлять все недоделки. При приемке работ обязательным условием является согласование жителей. На все работы действуют гарантийные обязательства сроком 3–5 лет