Михаил Москвин: «Ленобласть готовит первый проект по выпуску инфраструктурных облигаций»
В традиционном интервью ко Дню строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин рассказал «Строительному Еженедельнику» о влиянии пандемии коронавируса на отрасль, перспективы ее развития, участие региона в федеральных программах, а также работе, направленной на повышение комфортности проживания граждан.
— Михаил Иванович, как ни печально, но уже второй год страна живет в условиях пандемии коронавируса, и уже традиционным стал вопрос: как это влияет на ситуацию в строительной отрасли?
— Пандемия затронула все без исключения сферы жизни, не обошла и строительство. Закрытые границы привели к резкому дефициту рабочей силы, что подняло стоимость самих работ и явилось одним из факторов в росте цены квадратного метра. Проявился и дефицит иностранных комплектующих, прежде всего — электроники, также в сфере инженерии. Люди болеют — процессы стали замедляться, это тоже факт.
Но в целом мы видим, что отрасль на подъеме — стартуют новые проекты, невероятно растет цена квадратного метра, застройщики в плюсе. Это, конечно, связано с тем, что в любое нестабильное время люди хотят вкладываться в недвижимость. Динамичному росту отрасли способствовало и действие льготной ипотеки. Поэтому последствия коронавируса на практике оказались не такими однозначными.
— На федеральном уровне принят закон о комплексном развитии территорий. Есть ли в Ленобласти такие инициативы, в каком состоянии они находятся?
— По факту у нас работает законодательство о комплексном развитии территорий — эти вопросы регулируются проектами планировок территорий для частных строек, то есть в ручном режиме. Таким же порядком происходит решение и экономических вопросов. Предложений по КРТ мы давно ждали. Они позволяют совместить все градостроительные вопросы в одном мастер-плане.
В то же время закон о комплексном развитии территорий предписывает внести изменения и принять несколько новых нормативных актов на региональном уровне. Этим сейчас занимается Комитет по градостроительной политике.
— Российские власти запускают программу «Агрессивное развитие инфраструктуры». Какие инструменты из предлагаемого меню регион намерен использовать?
— Мы планируем участвовать во всем. Сейчас наиболее готовая часть этой программы — инфраструктурные облигации.
В настоящий момент Правительство Ленобласти совместно с застройщиком ПАО «Группа ЛСР» и единым институтом развития в строительной сфере АО «ДОМ.РФ» рассматривает возможные варианты реализации пилотного проекта по финансированию путем выпуска инфраструктурных облигаций для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на территории перспективного жилого комплекса «Ржевка» в пос. Ковалево Всеволожского района. Срок погашения в 10–15 лет. Сейчас мы готовим документы для выпуска, основные условия уже согласованы. Президент России Владимир Путин в ежегодном послании Федеральному собранию сообщил, что строители смогут получать через механизм инфраструктурных облигаций средства под 3–4% годовых от института развития ДОМ.РФ. Предполагается, что будет выдан кредит на строительство инженерной инфраструктуры внешних сетей водоснабжения и водоотведения к территории ЖК «Ржевка» в размере 4,2 млрд рублей.
— Программа «Стимул» сегодня переориентирована на развитие инфраструктуры. Планирует ли Ленобласть участие в обновленной программе?
— Мы готовы к участию в любых федеральных программах. На место «Стимула» пришла программа «Развитие современного образования», куда мы уже заявили три школы — в Мурино и в Заневке. К сожалению, мы заканчиваем уже объекты по «Стимулу» — по этой программе ежегодно выделялось около 1,5 млрд рублей, на этот год — всего 500 млн.
Непосредственно в «Стимул» мы предлагаем четыре дорожных проекта в местах массовой застройки. Положительные заключения экспертизы на эти проекты уже получены, заявки уйдут.
— В последнее время слышно много жалоб подрядчиков на стремительный рост цен на стройматериалы, что делает их работу убыточной. Чем власти региона могут помочь в этой ситуации?
— Бьем в набат. Регулирование системы госзакупок, заключение контрактов и макроэкономические рычаги находятся в руках федерального центра. Мы не можем с Суворовского из Дома Правительства ввести пошлины на металл и стройматериалы. Эта ситуация у нас вызывает опасение, так как по некоторым контрактам у нас есть риск неисполнения — их фактическая стоимость выходит за рамки разрешенной дельты колебания цены контракта. При таком росте стоимости рабочей силы и цены материалов по закону нужно расторгать контракты и объявлять заново. Это было бы плохо. Мы просим Минстрой РФ разрешить учитывать реальную рыночную стоимость при корректировке проектов. Это сняло бы проблему.
— Что делается в сфере расселения аварийного жилья?
— В программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019–2025 годах» включены дома, признанные аварийными с 2012 по 2017 год. На территории 88 муниципальных образований до 1 сентября 2025 года будет расселено около тысячи аварийных многоквартирных домов общей площадью 240 тыс. кв. м, в которых проживало более 15,5 тыс. человек. Для расселенцев планируется строительство 51 многоквартирного дома. Напомню, что ранее было принято решение именно возводить новые дома, а не покупать имеющееся жилье на рынке. Дело в том, что собственное строительство экономически более эффективно и позволяет более оптимально распорядиться выделенными на эти нужду средствами.
Кроме того, в регионе реализуется программа «Ликвидация аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области», по которой расселению подлежат дома, признанные аварийными с 2017 по 2019 год, и непригодный для проживания жилищный фонд, признанный таковым до 1 января 2019 года и не включенный в иные программы.
По результатам всех программ по переселению граждан из ветхого жилья в Ленобласти в 2019 году расселено 5,2 тыс. кв. м аварийного жилья, где проживали 345 человек, в 2020 году — 24,6 тыс. кв. м, где жили 1577 человек. В 2021 году предполагается расселение 20 тыс. кв. м аварийного жилья, где живет 1,1 тыс. человек. На 1 июня 2021 года расселено 6,5 тыс. кв. м и 690 человек, что составляет 32% от плана.
— В регионе приняты нормативы, ограничивающие высотность строящегося жилья двенадцатью этажами. Чем обусловлены такие меры? Возможны ли исключения из общего правила?
— Ленобласть последовательно регулирует отношения в сфере градостроительства и идет по пути создания комфортной среды и понижения этажности. Основные этапы таковы. В 2012 году были приняты Региональные нормативы градостроительного проектирования, установившие единые стандарты для всех территорий. В 2015 году произошло перераспределение полномочий: муниципалитеты перестали выдавать разрешения на строительство многоквартирных домов, было введено обязательное согласование документов территориального планирования в Комитете градостроительной политики. В 2018 году было введено ограничение этажности в перспективных проектах до девяти этажей в селах, до двенадцати — в городских поселениях. Речь шла о тех проектах, где еще не начата стройка. Летом 2018 года вышло поручение губернатора не выдавать разрешения на строительство для тех проектов, которые противоречат РНГП. Наконец весной 2021 года этот процесс был завершен: был принят нормативный акт, отменяющий проекты планировок свыше нормативов. Исключение предоставляется для компаний-доноров, которые завершают долгострои.
— Кстати, о долгостроях. Что уже сделано в этом году? И с какими итогами по этой теме регион рассчитывает завершить год?
— С 2018 года без использования средств бюджета и механизмов Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства введены в эксплуатацию 66 проблемных многоквартирных домов на 14,4 тыс. квартир. В этом году — уже 1,3 тыс. квартир.
Также мы активно сотрудничаем с Фондом защиты прав дольщиков. Наблюдательный Совет этого Фонда принял решение в отношении 81 дома. 56 домов будет достроено, дольщики 25 объектов получают денежную компенсацию. В этом году только совместными усилиями региона и фонда будет введено шесть домов. Кроме того, до конца года планируется ввести не менее десяти проблемных домов в рамках других механизмов достройки. У нас также на разных стадиях готовности находятся соглашения инвесторов с Правительством Ленобласти еще по восемнадцати объектам.
— Помимо строительства, вы курируете также сферу ЖКХ. Известно, что регион активно участвует в Годе воды и соответствующих программах. Что делается в этой сфере?
— Да, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко объявил 2021 год в регионе Годом чистой воды. Главная задача — надежное обеспечение жителей качественным водоснабжением и водоотведением. Этот год является стартовым для многих важных проектов.
По федеральной программе «Чистая вода» нацпроекта «Жилье и городская среда» мы проектируем и строим системы водоснабжения в Ленобласти. Объекты определены на основе анализов, проведенных Роспотребнадзором. Программа рассчитана до 2024 года, бюджет — 3,5 млрд рублей. Первые работы уже завершены: в Торошковичах Лужского района появился новый водопровод протяженностью почти 10 км, в Раздолье Приозерского района построены резервуары чистой воды, станция водоочистки, магистральные сети — 30 июня они введены в эксплуатацию.
Сейчас ведется строительство двух магистральных водоводов в Тосненском районе: в Ульяновке и Никольском. Там же строятся новые резервуары чистой воды — работы завершим в этом году. Заканчивается проектирование водоочистных сооружений Выборга, Волхова, Лодейного Поля, поселков Паша и Колчаново. Решаем многолетний вопрос с ВОС в Кингисеппе — предстоит разработать проект их масштабной реконструкции.
Кроме того, в Ленобласти работают региональные программы «Чистая вода» и «Обеспечение устойчивого развития объектов коммунальной инфраструктуры». Средства областного бюджета выделяются на проектирование, реконструкцию, строительство, капремонт сетей и сооружений.
Для небольших поселений в Ленобласти по этой программе воплощают свое решение — быстрое и эффективное. Это модульные станции очистки питьевой воды и стоков. Каждая такая станция может эффективно очищать воду либо стоки для 5 тыс. человек. Она изготавливается на заводе, под параметры воды из конкретных скважин или водоемов, а на месте достаточно установить ее и подключить к сетям. Получается раз в пять быстрее, чем со стационарными очистными сооружениями. Работа полностью автоматизирована, вода на выходе соответствует нормам СанПиН. В регионе уже работают 30 новых модульных станций очистки питьевой воды — они установлены в Лужском, Волховском, Сланцевском, Выборгском и других районах. Завершается монтаж четырех канализационных модулей. В ближайшие годы планируется установить 108 станций для очистки питьевой воды и 31 — для очистки стоков.
В Год чистой воды мы вошли с единым водоканалом. Леноблводоканал работает уже в четырнадцати районах региона. Вместо десятков небольших предприятий создан единый центр, где сконцентрированы специалисты, техника, воплощается четкая стратегия по развитию систем водоснабжения и водоотведения. С приходом предприятия идет развитие инфраструктуры, работает круглосуточная диспетчерская служба, вся необходимая спецтехника, при устранении аварий подвозят питьевую воду для жителей.
Еще одна особенность Года чистой воды — мы провели субботники на водоемах. Сотрудники всех комитетов и подведомственных предприятий Правительства Ленобласти, органы местного самоуправления и жители собрали тонны мусора с побережий сотни рек и озер. Кроме того, стартовал экологический проект «Чистые родники Ленинградской области». В 2021 году за счет гранта губернатора жители благоустроят территории у пятнадцати родников Ленинградской области. Первым стал родник в Сертолово.
— Регион является одним из лидеров по созданию комфортной среды проживания. Как этого удалось добиться? Какие перспективы развития в этом направлении вы видите?
— С 2017 года в Ленобласти благоустроено около 600 дворов и общественных пространств: парков и скверов, набережных и площадей, многофункциональных спортивных и детских площадок. С каждым годом повышаем темп и качество развития городской среды.
Например, в 2020 году благоустроено 78 общественных пространств во всех районах Ленинградской области. На всероссийском конкурсе проектов для малых городов и исторических поселений выиграли сразу семь наших заявок — Новая Ладога, Волхов, Ивангород, Кириши, Сясьстрой, Сосновый Бор и Гатчина. Проекты начинаем воплощать в этом году при поддержке федерального Минстроя. В Выборге благодаря победе в конкурсе уже облагородили набережную и пляж Смоляного мыса, в Луге — Заречный парк. В этом году за победу будут бороться одиннадцать городов: Всеволожск, Мурино, Светогорск, Сосновый Бор, Подпорожье, Шлиссельбург, Тихвин, Луга, Коммунар, Пикалево, Лодейное Поле.
В регионе растет качество городской среды: Кудрово, Кингисепп, Никольское, Гатчина и Кировск по итогам 2020 года стали лидерами. Индекс качества городской среды в Ленобласти за год вырос на семь пунктов и составил 192 балла. Среднее значение в России — 177 баллов. Эксперты оценили сервисы и уровень доступности городской среды для маломобильных групп населения, озеленение, освещение и оформление городского пространства, точки притяжения.
Ленобласть заняла первое место в реестре лучших практик Минстроя России по благоустройству — 2020. В лидерах — двенадцать территорий, благоустроенных в прошлом году: центральные площади в Тосно, Ивангороде и Лебяжьем, набережные в Луге, в парке «Оккервиль» в Кудрово и в Коммунаре в районе ФОК «Олимп», спортивная зона со скейтпарком в Новом Девяткино, спортивный парк в Тосно и Аэропарк со скейтпарком в Гатчине, общественная территория в Пикалево, дорожка вдоль Советского проспекта в Никольском, двор на Красносельском шоссе, 6, в поселке Новоселье. Проекты, включенные в реестр лучших практик Минстроя, берут на вооружение в других регионах России.
В этом году мы не сбавляем темпа. Уже ввели в строй первую пятерку объектов — 2021. В Дубровке Всеволожского района завершились работы в Невском парке и парке «Надежда» (2 этап) — там установлен интерактивный фонтан, малые архитектурные формы, провели мощение дорожек. В деревне Большой Двор Бокситогорского района заработала долгожданная детская площадка. В Любани Тосненского района благоустроена территория вокруг местного дома культуры. В Новом Девяткино завершились работы в Капральевом парке и в Охтинской долине — сделаны прогулочные зоны с малыми архитектурными формами. Всего в этом году благоустроим 77 общественных территорий.
Жители Ленобласти — люди активные и неравнодушные, они с интересом приняли участие в онлайн-голосовании по объектам благоустройства на 2022 год. Больше 107 тыс. человек в апреле-мае проголосовали за дизайн-проекты благоустройства городской среды. 27 проектов-победителей в городах с населением больше 10 тысяч жителей также планируется реализовать по программе «Формирование комфортной городской среды».
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.