Михаил Москвин: «Ленобласть готовит первый проект по выпуску инфраструктурных облигаций»
В традиционном интервью ко Дню строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин рассказал «Строительному Еженедельнику» о влиянии пандемии коронавируса на отрасль, перспективы ее развития, участие региона в федеральных программах, а также работе, направленной на повышение комфортности проживания граждан.
— Михаил Иванович, как ни печально, но уже второй год страна живет в условиях пандемии коронавируса, и уже традиционным стал вопрос: как это влияет на ситуацию в строительной отрасли?
— Пандемия затронула все без исключения сферы жизни, не обошла и строительство. Закрытые границы привели к резкому дефициту рабочей силы, что подняло стоимость самих работ и явилось одним из факторов в росте цены квадратного метра. Проявился и дефицит иностранных комплектующих, прежде всего — электроники, также в сфере инженерии. Люди болеют — процессы стали замедляться, это тоже факт.
Но в целом мы видим, что отрасль на подъеме — стартуют новые проекты, невероятно растет цена квадратного метра, застройщики в плюсе. Это, конечно, связано с тем, что в любое нестабильное время люди хотят вкладываться в недвижимость. Динамичному росту отрасли способствовало и действие льготной ипотеки. Поэтому последствия коронавируса на практике оказались не такими однозначными.
— На федеральном уровне принят закон о комплексном развитии территорий. Есть ли в Ленобласти такие инициативы, в каком состоянии они находятся?
— По факту у нас работает законодательство о комплексном развитии территорий — эти вопросы регулируются проектами планировок территорий для частных строек, то есть в ручном режиме. Таким же порядком происходит решение и экономических вопросов. Предложений по КРТ мы давно ждали. Они позволяют совместить все градостроительные вопросы в одном мастер-плане.
В то же время закон о комплексном развитии территорий предписывает внести изменения и принять несколько новых нормативных актов на региональном уровне. Этим сейчас занимается Комитет по градостроительной политике.
— Российские власти запускают программу «Агрессивное развитие инфраструктуры». Какие инструменты из предлагаемого меню регион намерен использовать?
— Мы планируем участвовать во всем. Сейчас наиболее готовая часть этой программы — инфраструктурные облигации.
В настоящий момент Правительство Ленобласти совместно с застройщиком ПАО «Группа ЛСР» и единым институтом развития в строительной сфере АО «ДОМ.РФ» рассматривает возможные варианты реализации пилотного проекта по финансированию путем выпуска инфраструктурных облигаций для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на территории перспективного жилого комплекса «Ржевка» в пос. Ковалево Всеволожского района. Срок погашения в 10–15 лет. Сейчас мы готовим документы для выпуска, основные условия уже согласованы. Президент России Владимир Путин в ежегодном послании Федеральному собранию сообщил, что строители смогут получать через механизм инфраструктурных облигаций средства под 3–4% годовых от института развития ДОМ.РФ. Предполагается, что будет выдан кредит на строительство инженерной инфраструктуры внешних сетей водоснабжения и водоотведения к территории ЖК «Ржевка» в размере 4,2 млрд рублей.
— Программа «Стимул» сегодня переориентирована на развитие инфраструктуры. Планирует ли Ленобласть участие в обновленной программе?
— Мы готовы к участию в любых федеральных программах. На место «Стимула» пришла программа «Развитие современного образования», куда мы уже заявили три школы — в Мурино и в Заневке. К сожалению, мы заканчиваем уже объекты по «Стимулу» — по этой программе ежегодно выделялось около 1,5 млрд рублей, на этот год — всего 500 млн.
Непосредственно в «Стимул» мы предлагаем четыре дорожных проекта в местах массовой застройки. Положительные заключения экспертизы на эти проекты уже получены, заявки уйдут.
— В последнее время слышно много жалоб подрядчиков на стремительный рост цен на стройматериалы, что делает их работу убыточной. Чем власти региона могут помочь в этой ситуации?
— Бьем в набат. Регулирование системы госзакупок, заключение контрактов и макроэкономические рычаги находятся в руках федерального центра. Мы не можем с Суворовского из Дома Правительства ввести пошлины на металл и стройматериалы. Эта ситуация у нас вызывает опасение, так как по некоторым контрактам у нас есть риск неисполнения — их фактическая стоимость выходит за рамки разрешенной дельты колебания цены контракта. При таком росте стоимости рабочей силы и цены материалов по закону нужно расторгать контракты и объявлять заново. Это было бы плохо. Мы просим Минстрой РФ разрешить учитывать реальную рыночную стоимость при корректировке проектов. Это сняло бы проблему.
— Что делается в сфере расселения аварийного жилья?
— В программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019–2025 годах» включены дома, признанные аварийными с 2012 по 2017 год. На территории 88 муниципальных образований до 1 сентября 2025 года будет расселено около тысячи аварийных многоквартирных домов общей площадью 240 тыс. кв. м, в которых проживало более 15,5 тыс. человек. Для расселенцев планируется строительство 51 многоквартирного дома. Напомню, что ранее было принято решение именно возводить новые дома, а не покупать имеющееся жилье на рынке. Дело в том, что собственное строительство экономически более эффективно и позволяет более оптимально распорядиться выделенными на эти нужду средствами.
Кроме того, в регионе реализуется программа «Ликвидация аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области», по которой расселению подлежат дома, признанные аварийными с 2017 по 2019 год, и непригодный для проживания жилищный фонд, признанный таковым до 1 января 2019 года и не включенный в иные программы.
По результатам всех программ по переселению граждан из ветхого жилья в Ленобласти в 2019 году расселено 5,2 тыс. кв. м аварийного жилья, где проживали 345 человек, в 2020 году — 24,6 тыс. кв. м, где жили 1577 человек. В 2021 году предполагается расселение 20 тыс. кв. м аварийного жилья, где живет 1,1 тыс. человек. На 1 июня 2021 года расселено 6,5 тыс. кв. м и 690 человек, что составляет 32% от плана.
— В регионе приняты нормативы, ограничивающие высотность строящегося жилья двенадцатью этажами. Чем обусловлены такие меры? Возможны ли исключения из общего правила?
— Ленобласть последовательно регулирует отношения в сфере градостроительства и идет по пути создания комфортной среды и понижения этажности. Основные этапы таковы. В 2012 году были приняты Региональные нормативы градостроительного проектирования, установившие единые стандарты для всех территорий. В 2015 году произошло перераспределение полномочий: муниципалитеты перестали выдавать разрешения на строительство многоквартирных домов, было введено обязательное согласование документов территориального планирования в Комитете градостроительной политики. В 2018 году было введено ограничение этажности в перспективных проектах до девяти этажей в селах, до двенадцати — в городских поселениях. Речь шла о тех проектах, где еще не начата стройка. Летом 2018 года вышло поручение губернатора не выдавать разрешения на строительство для тех проектов, которые противоречат РНГП. Наконец весной 2021 года этот процесс был завершен: был принят нормативный акт, отменяющий проекты планировок свыше нормативов. Исключение предоставляется для компаний-доноров, которые завершают долгострои.
— Кстати, о долгостроях. Что уже сделано в этом году? И с какими итогами по этой теме регион рассчитывает завершить год?
— С 2018 года без использования средств бюджета и механизмов Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства введены в эксплуатацию 66 проблемных многоквартирных домов на 14,4 тыс. квартир. В этом году — уже 1,3 тыс. квартир.
Также мы активно сотрудничаем с Фондом защиты прав дольщиков. Наблюдательный Совет этого Фонда принял решение в отношении 81 дома. 56 домов будет достроено, дольщики 25 объектов получают денежную компенсацию. В этом году только совместными усилиями региона и фонда будет введено шесть домов. Кроме того, до конца года планируется ввести не менее десяти проблемных домов в рамках других механизмов достройки. У нас также на разных стадиях готовности находятся соглашения инвесторов с Правительством Ленобласти еще по восемнадцати объектам.
— Помимо строительства, вы курируете также сферу ЖКХ. Известно, что регион активно участвует в Годе воды и соответствующих программах. Что делается в этой сфере?
— Да, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко объявил 2021 год в регионе Годом чистой воды. Главная задача — надежное обеспечение жителей качественным водоснабжением и водоотведением. Этот год является стартовым для многих важных проектов.
По федеральной программе «Чистая вода» нацпроекта «Жилье и городская среда» мы проектируем и строим системы водоснабжения в Ленобласти. Объекты определены на основе анализов, проведенных Роспотребнадзором. Программа рассчитана до 2024 года, бюджет — 3,5 млрд рублей. Первые работы уже завершены: в Торошковичах Лужского района появился новый водопровод протяженностью почти 10 км, в Раздолье Приозерского района построены резервуары чистой воды, станция водоочистки, магистральные сети — 30 июня они введены в эксплуатацию.
Сейчас ведется строительство двух магистральных водоводов в Тосненском районе: в Ульяновке и Никольском. Там же строятся новые резервуары чистой воды — работы завершим в этом году. Заканчивается проектирование водоочистных сооружений Выборга, Волхова, Лодейного Поля, поселков Паша и Колчаново. Решаем многолетний вопрос с ВОС в Кингисеппе — предстоит разработать проект их масштабной реконструкции.
Кроме того, в Ленобласти работают региональные программы «Чистая вода» и «Обеспечение устойчивого развития объектов коммунальной инфраструктуры». Средства областного бюджета выделяются на проектирование, реконструкцию, строительство, капремонт сетей и сооружений.
Для небольших поселений в Ленобласти по этой программе воплощают свое решение — быстрое и эффективное. Это модульные станции очистки питьевой воды и стоков. Каждая такая станция может эффективно очищать воду либо стоки для 5 тыс. человек. Она изготавливается на заводе, под параметры воды из конкретных скважин или водоемов, а на месте достаточно установить ее и подключить к сетям. Получается раз в пять быстрее, чем со стационарными очистными сооружениями. Работа полностью автоматизирована, вода на выходе соответствует нормам СанПиН. В регионе уже работают 30 новых модульных станций очистки питьевой воды — они установлены в Лужском, Волховском, Сланцевском, Выборгском и других районах. Завершается монтаж четырех канализационных модулей. В ближайшие годы планируется установить 108 станций для очистки питьевой воды и 31 — для очистки стоков.
В Год чистой воды мы вошли с единым водоканалом. Леноблводоканал работает уже в четырнадцати районах региона. Вместо десятков небольших предприятий создан единый центр, где сконцентрированы специалисты, техника, воплощается четкая стратегия по развитию систем водоснабжения и водоотведения. С приходом предприятия идет развитие инфраструктуры, работает круглосуточная диспетчерская служба, вся необходимая спецтехника, при устранении аварий подвозят питьевую воду для жителей.
Еще одна особенность Года чистой воды — мы провели субботники на водоемах. Сотрудники всех комитетов и подведомственных предприятий Правительства Ленобласти, органы местного самоуправления и жители собрали тонны мусора с побережий сотни рек и озер. Кроме того, стартовал экологический проект «Чистые родники Ленинградской области». В 2021 году за счет гранта губернатора жители благоустроят территории у пятнадцати родников Ленинградской области. Первым стал родник в Сертолово.
— Регион является одним из лидеров по созданию комфортной среды проживания. Как этого удалось добиться? Какие перспективы развития в этом направлении вы видите?
— С 2017 года в Ленобласти благоустроено около 600 дворов и общественных пространств: парков и скверов, набережных и площадей, многофункциональных спортивных и детских площадок. С каждым годом повышаем темп и качество развития городской среды.
Например, в 2020 году благоустроено 78 общественных пространств во всех районах Ленинградской области. На всероссийском конкурсе проектов для малых городов и исторических поселений выиграли сразу семь наших заявок — Новая Ладога, Волхов, Ивангород, Кириши, Сясьстрой, Сосновый Бор и Гатчина. Проекты начинаем воплощать в этом году при поддержке федерального Минстроя. В Выборге благодаря победе в конкурсе уже облагородили набережную и пляж Смоляного мыса, в Луге — Заречный парк. В этом году за победу будут бороться одиннадцать городов: Всеволожск, Мурино, Светогорск, Сосновый Бор, Подпорожье, Шлиссельбург, Тихвин, Луга, Коммунар, Пикалево, Лодейное Поле.
В регионе растет качество городской среды: Кудрово, Кингисепп, Никольское, Гатчина и Кировск по итогам 2020 года стали лидерами. Индекс качества городской среды в Ленобласти за год вырос на семь пунктов и составил 192 балла. Среднее значение в России — 177 баллов. Эксперты оценили сервисы и уровень доступности городской среды для маломобильных групп населения, озеленение, освещение и оформление городского пространства, точки притяжения.
Ленобласть заняла первое место в реестре лучших практик Минстроя России по благоустройству — 2020. В лидерах — двенадцать территорий, благоустроенных в прошлом году: центральные площади в Тосно, Ивангороде и Лебяжьем, набережные в Луге, в парке «Оккервиль» в Кудрово и в Коммунаре в районе ФОК «Олимп», спортивная зона со скейтпарком в Новом Девяткино, спортивный парк в Тосно и Аэропарк со скейтпарком в Гатчине, общественная территория в Пикалево, дорожка вдоль Советского проспекта в Никольском, двор на Красносельском шоссе, 6, в поселке Новоселье. Проекты, включенные в реестр лучших практик Минстроя, берут на вооружение в других регионах России.
В этом году мы не сбавляем темпа. Уже ввели в строй первую пятерку объектов — 2021. В Дубровке Всеволожского района завершились работы в Невском парке и парке «Надежда» (2 этап) — там установлен интерактивный фонтан, малые архитектурные формы, провели мощение дорожек. В деревне Большой Двор Бокситогорского района заработала долгожданная детская площадка. В Любани Тосненского района благоустроена территория вокруг местного дома культуры. В Новом Девяткино завершились работы в Капральевом парке и в Охтинской долине — сделаны прогулочные зоны с малыми архитектурными формами. Всего в этом году благоустроим 77 общественных территорий.
Жители Ленобласти — люди активные и неравнодушные, они с интересом приняли участие в онлайн-голосовании по объектам благоустройства на 2022 год. Больше 107 тыс. человек в апреле-мае проголосовали за дизайн-проекты благоустройства городской среды. 27 проектов-победителей в городах с населением больше 10 тысяч жителей также планируется реализовать по программе «Формирование комфортной городской среды».
Совет директоров крупнейшей строительной компании Финляндии YIT, объединившейся недавно с концерном Lemminkäinen, в конце сентября одобрил новую стратегию развития холдинга на 2019–2021 годы. Генеральный директор и президент YIT Кари Каунискангас рассказал «Строительному Еженедельнику» о планах концерна, включая деятельность в России.
– Расскажите, пожалуйста, об основных направлениях новой стратегии YIT.
– Новая стратегия призвана учитывать ряд новых реалий как в жизни нашего концерна, так и касающихся экономической ситуации в мире.
Для YIT важнейшим событием начала этого года стало объединение с компанией Lemminkäinen, договоренность о чем была достигнута еще в прошлом году. Это решение, несомненно, пойдет на пользу акционерам обеих компаний, слившихся теперь в одну. Хотя они и работали на одном рынке, но по преимуществу в разных сегментах. Объединение обеспечило диверсификацию бизнеса, возможность нивелировать влияние экономических циклов, действуя в разных секторах строительного рынка, реализуя как собственные девелоперские проекты, так и работая на подряде, в том числе по государственному и муниципальному заказу.
Такое положение гарантирует стабильность компании в сегодняшних непростых экономических условиях в мире. Подчеркну, что речь идет не только о России, хотя напряженность в ее отношениях с рядом стран существует. Но если взглянуть на происходящие международные события, можно констатировать, что в целом экономическая нестабильность нарастает.
В этой ситуации нам было важно нивелировать возникающие риски и обеспечить твердые позиции YIT на всех рынках, где концерн присутствует. Отмечу, что компания не намерена оставлять занятые позиции и уходить из какой-либо из стран, где у нас имеются структуры. Новая стратегия опирается на ключевые современные тенденции, оказывающие влияние на жизнь общества. Это, во-первых, сохраняющиеся процессы урбанизации – люди продолжают переезжать в центры роста, а также в столичные регионы. Во-вторых, значимость идей устойчивого развития возрастает по мере изменения менталитета людей и корректировок законодательства. В-третьих, продолжающаяся цифровизация всех сфер позволяет улучшать качество и эффективность обслуживания клиентов и, соответственно, открывает новые возможности для развития бизнеса.
Таким образом, мы намерены сосредоточиться как комплексной реализации различных девелоперских и инфраструктурных проектов – от появления первоначальной идеи до технического обслуживания построенных объектов. YIT рассчитывает на получение конкурентных преимуществ на рынке, осуществляя собственные инвестиционные проекты, участвуя в ГЧП, выполняя генподрядные проекты «под ключ», а также совместные комплексные проекты с партнерами. Кроме того, приоритетом будет долгосрочное развитие бизнесов, устойчивых к конъюнктурным рыночным колебаниям. Среди нецикличных видов бизнеса планируется развивать деятельность в сфере устройства асфальтовых покрытий, производства каменных материалов, обслуживания автодорог, реконструкции, инвестирования в недвижимость, управления объектами и др.
– Как Вы видите будущее YIT в России? Сейчас в отношении РФ вводятся различные санкции. Не планируете покидать страну?
– Нет, уходить из России мы не собираемся. Напомню, еще в 1970–1980-х годах YIT весьма активно работал в России (тогда еще СССР), хотя международные взаимоотношения в то время были тоже не простые. Теперь же, когда в РФ создан ряд структур концерна, а бренд YIT стал достаточно известен и уважаем в стране, покидать ее представляется нецелесообразным. Как бы то ни было, из всех стран, с которыми соседствует Финляндия, Россия – самый большой рынок, а необходимость в улучшении жилищных условий для нее – одна из самых актуальных проблем. Уровень урбанизации в РФ пока еще невелик, а значит, в обозримом будущем в городах будет требоваться все больше жилья. Соответственно, перспективы для работы в стране есть, и весьма значительные.
Поэтому мы намерены сохранить присутствие во всех семи российских регионах, где мы работаем. Другое дело, что текущая рыночная ситуация требует осторожной и аккуратной стратегии развития, работы по снижению рисков. В связи с этим мы пока не планируем наращивания инвестиций в российские проекты или выхода в новые регионы. Главные задачи, которые стоят сегодня перед структурами концерна в РФ, – стабильная работа и повышение рентабельности бизнеса.
– С этим связано и недавнее изменение организационной структуры российских компаний холдинга?
– Реформа управления структурами YIT в России с созданием головного подразделения в Петербурге и подчинением ему компаний из других регионов вызвана целым рядом факторов. Во-первых, подобные схемы создаются во всех странах, где присутствует наш холдинг. Это обеспечивает лучшую управляемость подразделений и большую эффективность их работы. Во-вторых, это связано с необходимостью интегрировать бывшие структуры Lemminkäinen в конфигурацию единой компании. Наконец, в-третьих, действительно, некоторые российские бизнес-единицы YIT показали недостаточную эффективность работы и низкую рентабельность. Петербургское подразделение было, пожалуй, самым успешным, поэтому, а также в связи с географической близостью к Финляндии, именно на его основе формируется головная компания нашего концерна в России.
В итоге примерно через год вести строительство в РФ будет только одна компания YIT (сейчас их более десяти), которая будет иметь производственные филиалы в разных городах. Это позволит максимально эффективно вести деятельность, ликвидировать дублирование некоторых функций и в итоге повысить рентабельность работы.
Подразделение в Санкт-Петербурге является базовым в процессе упрощения юридической структуры YIT в России. При этом ключевые сотрудники находятся физически в разных подразделениях концерна в РФ. Однако еще раз подчеркну, что ни из одного региона присутствия в России YIT уходить не собирается.
– По рентабельности работы в России при исчислении в евро, видимо, сильно бьет снижение курса рубля?
– Если результаты ведения бизнеса переводить в евро, то это верно. Хотя, с другой стороны, и расходы, и доходы при работе в России исчисляются в рублях, поэтому непосредственно на рентабельность и эффективность работы того или иного подразделения этот фактор влияет мало. Большую проблему с этой точки зрения составляет то, что при росте затрат на организацию строительства цены на жилье остаются практически неизменными, а это сильно снижает доходность ведения бизнеса.
Разумеется, мы, как и любой другой иностранный инвестор, заинтересованы в максимальной стабильности рубля. Это дает возможность просчитать бизнес-процессы и более-менее четко понимать результаты работы. Добавлю, что если раньше базовым фактором, влиявшим на курс рубля, была стоимость нефти, то сейчас число факторов сильно увеличилось, прогнозировать курс становится все сложнее, что, конечно, очень мешает работе.
– Вы, конечно, в курсе новаций российского законодательства в сфере строительства жилья. Что Вы о них думаете?
– Нововведения в законодательстве мы поддерживаем в том смысле, что они обеспечат безопасность покупателей жилья – и они получат те квартиры, за которые заплатили. Но при этом изменения приводят к росту значения финансовых структур в строительной сфере, и мы не уверены, что это правильно. В целом очевидно, что рынок ужесточится, его могут покинуть многие компании. Следствием этого станет снижение конкуренции и объемов ввода, а также рост цен на жилье.
В Финляндии существует иная система жилищного строительства, в рамках которой квартира не является объектом недвижимости. Для строительства домов создаются жилищные акционерные общества. Каждая квартира рассматривается как пакет акций в таком АО, именно их и покупает клиент. Юридически финансовую безопасность инвесторов гарантирует система RS, которая основывается на законе о жилищных АО. Девелопер заключает договор с банком – и тот гарантирует, что объект будет достроен. Банк оценивает надежность и платежеспособность застройщика, а также перспективность объекта и решает, работать с ним или нет. В законодательстве оговаривается также, что частные инвесторы оплачивают строительство по мере роста строительной готовности объекта.
Справка
В Финляндии YIT является крупнейшим застройщиком жилья, опережая в три раза компанию, занимающую второе место. При этом финский рынок жилья очень мозаичный, на нем присутствует большое количество компаний. На рынке асфальтовых покрытий доля YIT составляет около 50%. По объемам оборота инфраструктурных проектов концерн является сейчас самой масштабной компанией в Финляндии. Помимо этого, холдинг работает в России, странах Скандинавии, Прибалтики, Польше, Чехии и Словакии. Совокупный доход YIT по итогам 2017 года составил более 3,8 млрд евро. В России структуры холдинга работают в Санкт-Петербурге, Москве и Подмосковье, Екатеринбурге, Тюмени, Казани и Ростове-на-Дону.