М.Шубарев: Петербургские строители получат допуски
Ростехнадзор зарегистрировал первую саморегулируемую организацию в Северо-Западном федеральном округе – НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». О том, какая работа был проделана для получения статуса СРО, какие задачи стоят перед саморегулируемой организацией, мы говорим с Максимом Шубаревым, президентом НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
– Это первая региональная организация в России и самая многочисленная из всех зарегистрированных СРО. Как долго вы шли к этому?
– Год назад Министерство юстиции зарегистрировало Саморегулируемую Ассоциацию строителей Санкт-Петербурга, которая была учреждена 11 крупнейшими холдингами и строительными компаниями нашего города. После регистрации в ее состав вошли все без исключения члены Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», занимающиеся строительством и реконструкцией объектов недвижимости. В соответствии с требованиями Федерального закона № 148-ФЗ САС СПб осенью прошлого года была реорганизована в некоммерческое партнерство «Объединение строителей Санкт-Петербурга». За это время Объединение провело большую работу: разработало правила саморегулирования и контроля, стандартов ведения строительства, положения о страховании, первым в городе подготовило необходимый пакет документов и в феврале направило его в Ростехнадзор.
– Сколько строительных компаний входит в настоящее время в Объединение и сколько из них включено в реестр Ростехнадзора?
– В составе Объединения 175 компаний, 125 из которых уже включены в реестр Ростехнадзора. Это крупнейшие застройщики Петербурга, на долю которых приходится более 70 процентов строящегося жилья в нашем городе, генподрядные и подрядные организации, с которыми у них сложились многолетние связи. В связи с тем, что в конце прошлого года мы приняли решение о распределении заказов среди членов Объединения, в него вошли многие подрядные организации города, планирующие получать на постоянной основе строительные подряды от застройщиков нашего партнерства.
– Почему только 125 компаний попали в реестр?
– Остальные компании имеют действующие лицензии, и до конца 2009 года вопрос получения свидетельства о допуске не стоит для них так остро. Те же организации, у которых закончилась лицензия или которые впервые выходят на строительный рынок, уже включены в реестр. Сведения о них предоставлены в Ростехнадзор, и мы на следующей неделе официально выдадим им свидетельства о допуске к строительным работам. Хотел бы обратить внимание на то, что уже с осени этого года компаниям, предполагающим получить подряд в рамках госконтракта, необходимо будет официально войти в реестр и получить допуск СРО. Связано это с тем, что в составе конкурсной документации городских комитетов по контрактам на 2010 год будет включено обязательное условие – наличие допуска саморегулируемой организации, так как строительные работы по этим контрактам будут проводиться уже в следующем году, когда лицензии прекратят свое существование.
– По вашим словам, Объединение направило полный пакет документов в Ростехнадзор еще в феврале. Почему так долго шло их рассмотрение?
– Ростехнадзор очень внимательно следит не только за составом документов, но и за их содержанием, потому что в период становления систему саморегулирования приходится защищать от так называемых СРО-«однодневок» и саморегулируемых организаций, создаваемых в бизнес-целях. Полагаю, что помимо тщательного анализа 700-страничного пакета документов Ростехнадзор внимательно отслеживает и то, какие компании входят в состав некоммерческого партнерства, претендующего стать саморегулируемой организацией. Если это в большинстве своем никому не известные компании, то, безусловно, внимание к составу и содержанию документов будет еще более пристальным. Достаточно сказать, что в настоящий момент в России уже более 20 некоммерческих партнерств подали документы в Ростехнадзор для получения статуса СРО. И многие из них начиная с декабря прошлого года уже не единожды получили отказ.
– Сколько СРО, по вашим прогнозам, будет зарегистрировано в Петербурге и в России к концу 2009 года?
– Если регистрация будет идти такими темпами, то к концу года статус строительной СРО получат не более 20 некоммерческих партнерств. И это не только наш прогноз – московские аналитики дают такую же оценку. Прогнозы прогнозами, но в Петербурге должно быть несколько строительных СРО. Из крупных и средних строительных компаний Петербурга целесообразно сформировать три подобные организации: СРО, которая объединит крупных и средних застройщиков, их подрядчиков и компании, работающие на рынке госконтрактов; СРО, в которую войдут компании, представляющие средний и малый бизнес, и так называемую специализированную СРО.
– Какие ближайшие планы и задачи стоят перед первой в городе СРО?
– В соответствии с действующим законодательством мы обязаны компаниям, которые уже включены в реестр Ростехнадзора, в течение 30 дней выдать допуски с указанием видов работ, влияющих на безопасность в строительстве. Это непростая задача, так как перечень работ в выданных ранее лицензиях и перечень работ, определенных в Приказе Минрегионразвития, отличаются кардинально. Поэтому при подготовке свидетельства о допуске требуется «ручная» работа с компаниями. Мы должны обеспечить непрерывную работу отрасли, то есть выдать свидетельства о допусках тем, у кого они уже закончились. Это право есть сегодня только у нашего Объединения. Мы ожидаем, что в ближайшее время многие компании, у которых закончилась или заканчивается лицензия, обратятся к нам с этой проблемой. Для проверки предоставленной документации и подготовки решения необходимо время. Тем более что механизмы работы системы саморегулирования в стране только начинают отрабатываться. Мы понимаем, что на Объединение возложена важная миссия, и мы ее выполним.
– Говоря о преимуществах саморегулирования перед лицензированием, часто упоминали контрольные функции, возложенные на СРО. Как это будет выглядеть на практике?
– СРО обязано не реже одного раза в год планово провести проверку каждой компании, являющейся ее членом. Поэтому на ближайшем заседании Совета Объединения будет утвержден график плановых проверок до конца 2009 года компаний, вошедших в реестр Ростехнадзора. Также мы предполагаем проведение внеплановых проверок в случаях поступления заявлений о нарушениях компанией – членом Объединения стандартов и правил нашей организации. Санкции за эти нарушения закон предусматривает достаточно жесткие – вплоть до лишения права работать на строительном рынке.
– Как стать членом саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга»? Есть ли какие-то ограничения для строительных компаний? И как быть с компаниями, которые имеют как строительную, так и проектную лицензии?
– Строительные компании, имеющие свои проектные подразделения, могут вступить в НП «Объединение проектировщиков», созданное членами нашей саморегулируемой организации. Для них предусмотрены преференции по размерам вступительных и членских взносов. А ограничений по приему у нас нет. Компании, выполнившие требования 148-ФЗ и правила и стандарты СРО «Объединение строителей СПб», принимаются без ограничений.
Беседовала Любовь Андреева
В условиях, когда экономический кризис не на словах, а на деле затронул строительный бизнес, остро встал вопрос о консолидации сил профессионального сообщества. Об этом мы беседуем с генеральным директором НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым.
– Традиционно спрошу: что происходит на строительном рынке, какие объекты строятся, какие остановлены, чего ждать от строителей в этом году?
– Традиционно отвечу, что строительный комплекс города сосредоточивает свои усилия на объектах, степень готовности которых выше 50-60 процентов. Именно концентрация сил на таких стройках позволила сдать в 2008 году рекордное количество жилья – 3,2 миллиона квадратных метров. В этом году тенденция сохранится. А вот объекты коммерческой недвижимости и новые проекты, находящиеся в стадии проектирования или нулевого цикла, будут приостановлены. Такое перераспределение сил позволит выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства и бюджетами разных уровней.
Понятно, что ситуация сложилась непростая. Банки устанавливают заградительные процентные ставки по кредитам для строительных компаний, продажи квартир сокращаются, рушится ипотечная система.
– Как в нынешних условиях осуществляется взаимодействие между застройщиками и их подрядчиками?
– Это, действительно, сложный вопрос. Большинство застройщиков выполняют свои обязательства перед подрядчиками и генподрядчиками. Хотя сделать это бывает очень сложно. Если стоит альтернатива: заплатить банку по ранее взятому кредиту или подрядчику за выполненные и сданные по акту работы, – то строители склоняются в сторону банка. Проблему нужно решать.
Так, в нашем объединении давно сложились тесные отношения между застройщиками и подрядчиками. Споры между ними, как правило, не доходят до разбирательств в судах и решаются во внесудебном порядке. Хотя к нам иногда обращаются компании с просьбой помочь разрешить конфликтную ситуацию с тем или иным заказчиком. Но в большинстве случаев они не являются членами нашего объединения. Во многих некоммерческих партнерствах членов собирают, как говорится, «с бору по сосенке», тогда как наше Объединение строителей Санкт-Петербурга образовано за счет перехода всех без исключения компаний из Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Все мы хорошо знаем друг друга уже не один год, а новичкам стараемся помочь как можно быстрее войти в «круг доверия».
– А как быть тем компаниям, которые не вошли в ваше партнерство? Где им получать заказы? И главное, как потом получить деньги за выполненные строительные работы?
– Прежде всего, тем компаниям, которые работают на подряде с нашими строительными холдингами, выгодно вступать именно в наше партнерство, что позволит более эффективно решать вопросы взаимодействия со своими заказчиками. Если проблемы возникнут внутри, то решать их будет конфликтная комиссия, которую возглавляет председатель совета директоров ЛенСпецСМУ Вячеслав Заренков или третейский суд. Кстати, это первый в Петербурге специализированный третейский суд, созданный для решения подобных вопросов. В его состав вошли известные и авторитетные руководители компаний – членов нашего партнерства. Напомню, что мы объединяем крупнейшие строительные холдинги и компании нашего города, такие как Группа ЛСР, холдинг ЛенСпецСМУ, Строительный трест, холдинг «Сэтл Сити», Ленстройтрест, «М-Индустрия», «Северный город», «ЮИТ-Лентек», «Элис» и многие другие. Совокупный оборот компаний нашего объединения – более 150 миллиардов рублей в год, они строят до 70 процентов жилья в городе.
Компаниям, которые еще не работают на подряде или генподряде у членов нашего объединения, но хотели бы наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество, сейчас самое время войти в наше объединение. Это связано с тем, что общее собрание НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» еще в декабре приняло решение о распределении подрядных работ и приобретении строительных материалов преимущественно у членов нашего некоммерческого партнерства.
– А если кто-то из ваших членов захочет нанять компанию, не входящую в объединение? Это как-то отразится на членстве?
– Безусловно, мы не выгоним такую компанию. Подобное решение носит рекомендательный характер. Возможно, в качестве антикризисной меры и в целях защиты средств компенсационного фонда объединения в ближайшее время мы рассмотрим вопрос об обязательном характере этого решения, тогда получить заказ можно будет лишь внутри партнерства. Я считаю, что ни одна копейка не должна уйти от членов объединения. Мы собрались вместе, создали правила и стандарты, сформировали компенсационный фонд для того, чтобы нести субсидиарную ответственность перед горожанами и властью. Сделать это можно, только когда большинство работ будет выполняться членами нашего объединения, а не сторонними организациями. В противном случае отвечать за их финансовые проблемы или некачественное выполнение работ придется нашему сообществу, в том числе и средствами компенсационного фонда. Уверен, что это эффективная антикризисная мера. Надеюсь, нашему примеру последуют и другие партнерства.
– Могут ли подрядчики, члены вашего объединения или компании, состоящие в других НП, рассчитывать на средства вашего компенсационного фонда, если они не получат деньги от заказчика?
– Средства компенсационного фонда расходуются по определенному федеральным законом порядку. Но если говорить о внесудебном порядке разрешения споров, то члены нашего объединения находятся в более выгодном положении. Достаточно сказать, что в расходовании средств компенсационного фонда не заинтересован никто из членов НП, потому что в случаях выплат из фонда пополнять его придется совместно – это норма закона. Большинство споров в нашем партнерстве будет решаться в конфликтной комиссии или третейском суде. Да и без этих органов членам одного сообщества проще договорится «за чашкой чая» по любому вопросу. Что же касается «сторонних» компаний, то, как я уже отмечал, получить заказ у наших застройщиков им будет практически невозможно. Этим самым мы не только сохраняем компенсационный фонд, но и объединяем наиболее здоровые силы строительного сообщества Петербурга. Это, на мой взгляд, имеет исключительное важное значение в период кризиса: ведь выживают те, кто сумел объединиться и встать плечом к плечу в трудное время.
Беседовала Наталья Бурковская
Кризис сильно подкосил рынок коммерческой недвижимости. Сегодня налицо перепроизводство площадей в этом сегменте: бизнес во всех сферах сжимается, компании сокращают сотрудников и отказываются от лишних площадей в бизнес-центрах, розничные сети закрывают неприбыльные «точки» в торговых комплексах, компании снижают товарные запасы на складах. Арендные ставки уже понизились в среднем на 30% по сравнению с 2008 годом, и тем не менее найти арендаторов крайне сложно. Некоторые девелоперы задумываются о перепрофилировании части будущих коммерческих площадей в жилье, которое даже в кризис обеспечено определенным спросом. О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости и каковы его перспективы, нашей газете рассказал генеральный директор управляющей компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
– Некоторые эксперты предсказывали, что в связи с кризисом компании будут переезжать из дорогих бизнес-центров в более дешевые. Сбылись ли эти прогнозы?
– Такое движение было, но произошло оно в первые месяцы кризиса, в конце прошлого года, когда арендодатели были несговорчивы. Сейчас компании по-прежнему занимаются оптимизацией затрат на аренду, но в основном вопрос решается путем переговоров с арендодателем об уменьшении ставок. Причем сейчас на рынке очень распространена следующая схема. Арендатор подыскивает себе альтернативные площади, договаривается с новым арендодателем о цене, а затем приходит к своему собственнику с уведомлением о расторжении договора аренды и получает такую же ставку. Понятно, что при прочих равных компании предпочитают оставаться на привычном месте. А вот желающих возвращаться в здания бывших НИИ нет: все-таки бизнес уже давно перерос этот уровень.
– Будет ли продолжаться снижение арендных ставок на офисы?
– Рынок обрушился очень стремительно. А сейчас происходит выравнивание арендных ставок. То есть новые договоры уже заключаются по новым ценам, а старые контракты постепенно пересматриваются и подтягиваются к новому, более низкому уровню. По нашим оценкам, этот процесс продлится до середины года. Ценовая стабильность уже наступила, цены варьируются в диапазоне 600-1500 рублей за квадратный метр. Правда, не очень понятно, что будет дальше, откуда могут массово прийти новые арендаторы на пустующие площади. Компании сейчас не расширяются, новые игроки не выходят на рынок. Плюс в этом году будут сданы дополнительные площади. Заполнить их будет крайне сложно. Возможно, на рынке активизируется малый бизнес и придется опять делать мелкую нарезку бизнес-центров, но пока отчетливых тенденций нет.
– А какова ситуация в сегментах складской и торговой недвижимости?
– Общее сжатие рынка и снижение ставок произошло во всех сегментах. Заполненные объекты ощутили спад, у них появились свободные площади, но это не ставит под угрозу выживание бизнеса. Плохо обстоит дело с новыми объектами, для них спад на рынке может оказаться критичным. Доходов мало, а кредиты отдавать надо. Ритейлеры сейчас тщательно просчитывают окупаемость торговых точек и отказываются от неприбыльных, экономика побеждает стратегию максимального охвата. Но с собственниками торговых комплексов переговоры идут сложнее, если речь идет о площадях с хорошей проходимостью.
– Когда, по вашим прогнозам, начнется скупка подешевевшей недвижимости? Или собственники по-прежнему выставляют неадекватные цены?
– В ценообразовании уже произошли изменения. Если раньше при определении цены покупки расчет строился на окупаемости в 9-10 лет, то сегодня этот срок снизился до 5-7 лет. Но продавцы пока и не стремятся к избавлению от доходной недвижимости, несмотря на изменившиеся рыночные условия. Владельцы коммерческой недвижимости жестко урезали все расходы, то есть фактически законсервировали бизнес, а все доходы направили на погашение банковских кредитов. Если они перестанут справляться с кредитным бременем, тогда они вынуждены будут продавать. Но пока большинство держится. Что касается потенциальных покупателей, то я общался с несколькими фондами, которые планируют приобретения на рынке Санкт-Петербурга. По их представлениям, рынок достигнет дна к ноябрю этого года, тогда они и начнут действовать. Соответственно, реальные сделки можно ожидать к весне 2010 года. Фонды ждут длительного периода стабильности арендных ставок.
– Вы недавно вернулись с инвестиционной выставки МИПИМ, которая в марте проходила в Каннах. Какие впечатления от мероприятия? Какая ситуация на мировом рынке недвижимости?
– Количество зарегистрировавшихся участников выставки уменьшилось в четыре раза по сравнению с прошлым годом, что красноречиво говорит о падении рынка. Надо отдать должное деловой программе – она, как всегда, была на высоком уровне. Уменьшилось количество светских приемов и тусовок, но это, на мой взгляд, к лучшему. Что касается участников, то все ключевые игроки приехали, хотя многие отказались от стендов либо выставлялись на коллективных экспозициях. По выставке нельзя делать полноценные выводы о ситуации на рынке, все-таки это рекламное мероприятие, поэтому никто не ходит с мрачным лицом и не жалуется на жизнь. И все же из приватных разговоров понятно, что трудности испытывают сейчас девелоперы во всем мире и прогнозы очень неопределенные.
– Какие услуги управляющих компаний, помимо брокериджа, сегодня наиболее востребованы?
– Отдавать на аутсорсинг техническую эксплуатацию зданий сегодня выгоднее, чем держать свой штат обслуживающего персонала. Также мы предлагаем собственникам зданий консалтинг по оптимизации расходов на управление недвижимостью. Если уж снижать затраты, то во всех областях. Кроме того, если сейчас пойдет процесс реконцепции ряда проектов, то наши экспертные заключения будут так же востребованы, как и в период бурного развития девелопмента.
Беседовала Ирина Борисова