Константин Сторожев: «УК — это визитная карточка апарт-отеля»
Апарт-отели — уже привычный для рынка недвижимости продукт, а управление такими объектами стало отдельным направлением бизнеса. В чем заключается специфика property management в приложении к апартаментам, сложно ли создать управляющую компанию и готов ли рынок принимать новых игроков — об этом мы поговорили с Константином Сторожевым, генеральным директором VALO Service — компании, управляющей крупнейшим проектом апартаментов Санкт-Петербурга.
— Следом за появлением на рынке самого формата сервисных апартаментов появилась и задача управления такой недвижимостью. В чем специфика этой работы?
— Управление апартаментами — сложная задача. Команда УК должна обладать компетенциями в разных областях, так как взаимодействует и с девелопером, который возводит комплекс апартаментов, и с собственниками номеров в апарт-отеле, обеспечивая им доход от их активов, и с гостями, комфорт и благополучие которых становятся залогом коммерческого успеха объекта. Ну и, конечно, это функции по эксплуатации и техническому обслуживанию здания. До развития в России сегмента апартаментов компаний, сочетающих в себе подобный функционал, просто не было. Были гостиничные операторы, были компании, управляющие жилым фондом, и компании, управляющие коммерческими объектами (БЦ, ТРЦ и прочие). С возникновением апарт-отелей появилась потребность в УК нового формата.
Когда рынок апартаментов в Петербурге только начинал складываться, девелоперы, ставшие первопроходцами в этом сегменте, часто нанимали опытных менеджеров из гостиничной сферы для наладки процессов по заполняемости апарт-отеля и обслуживанию гостей, а для работы с дольщиками-инвесторами привлекали грамотных управленцев из сферы девелопмента, имеющих опыты работы с объектами с множеством собственников. В силу разной специфики деятельности иногда много времени занимала синхронизация команды, отладка алгоритмов работы. Создание собственной УК таким образом становилось еще одной статьей расходов для девелопера. Но все это имело смысл в ситуации, когда застройщик намеревался вывести на рынок по-настоящему доходный продукт. Тогда затраты и усилия были оправданны.
— Как со временем менялась ситуация в этом сегменте рынка управления недвижимостью?
— Как отдельное направление property management в приложении к апарт-комплексам появился в России не так давно, порядка десяти лет назад. За это время на рынке успели вырасти (и вырастить собственных специалистов) несколько профессиональных УК.
Если еще пять лет назад у девелоперов, вышедших на рынок апартаментов, особо не было выбора и приходилось создавать собственную УК, собирать ее как пазл по частям, комплектуя специалистами из разных отраслей, то к 2021 году создание собственной управляющей компании уже перестало быть необходимостью, появился выбор, возможность нанять профессионалов и избежать дополнительных временных и финансовых затрат.
Сегодня меняется не только сегмент, но и игроки рынка: они растут, эволюционируют, наращивают компетенции и конкурентоспособность. Так, апарт-отели смело конкурируют за гостя с ведущими отелями, предлагая качественный сервис, более гибкие условия размещения и все это по более привлекательному прайсу.
Сейчас уже сложно представить проект инвестиционного апарт-отеля без управляющей компании. По сути, УК — это лицо и визитная карточка апарт-отеля. Она отвечает за то, какой доход будет получать собственник, за уровень комфорта гостя, ну и в какой-то мере за то, как быстро случится «солд аут» на объекте, как будет расти стоимость «квадрата». Например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей VALO, третья очередь вышла в продажу незадолго до того, как открылся отель в первой. За полтора года работы отеля стоимость квадратного метра в стройке выросла на 98%! При этом удорожание квадратного метра во 2-й очереди, которая продавалась, пока гостиница еще не была открыта, было в несколько раз меньше.
— То есть работа УК напрямую влияет на продажи?
— Профессионализм УК имеет ключевое значение для успешной реализации апарт-комплекса. Каким бы качественным ни был девелопмент, без грамотного управления это просто квадратные метры. Участие УК начинается не с момента перерезания красной ленточки на крыльце отеля и даже не со старта продаж, а на самых ранних этапах проектирования здания. Для того чтобы апарт-отель был успешен, отвечал международным стандартам и мог претендовать на «звезды» — здание должно быть качественно спроектировано и предусматривать необходимые сервисные помещения, выделенные площади под инфраструктуру (ресторан, фитнес-зал, бассейн, конференц-холл и т. п.).
— Как обстоят дела на рынке управления сейчас и чего можно ждать в будущем?
— Рынок управляющих компаний развивается качественно: например, игроки рынка все чаще разрабатывают собственное программное обеспечение для управления номерным фондом, приложения для собственников, в которых они могут в режиме реального времени отслеживать, как работает их актив.
Происходят коллаборации с международными операторами, а это значит, что апарт-отели, возводимые в Петербурге, соответствуют высоким мировым стандартам — и все это обеспечивает УК.
Рынок апартаментов растет: номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге приближается к 10 тыс. юнитов. В ближайшие два года, согласно заявленным планам девелоперов, этот объем может вырасти в два раза. Это значит, что на рынке обострится конкуренция за покупателя, решающее значение будет иметь узнаваемость бренда апарт-отеля, наличие успешных кейсов по реализации инвестиционных проектов у застройщика. Но главное — возрастет значение УК, отвечающей за загрузку апартаментов.
— На ваш взгляд, что целесообразнее для девелопера в 2021 году: создавать свою УК или привлекать внешнего оператора?
— Сегодня создание собственной УК для девелопера оправданно, только когда в планах есть серийное строительство апарт-отелей. Если это «пробный шар», то имеет смысл привлечь опытных участников рынка — как минимум для консультации по проекту, как максимум — на весь цикл реализации проекта. Это позволит избежать ошибок новичка, сэкономить деньги и быстрее закрыть продажи.
К тому же только профи смогут обеспечить высокую загрузку, а значит, достойный доход для инвесторов. Например, загрузка нашего комплекса в 2020 году составила 85%, и все это благодаря тому, что УК участвовала в проекте с момента его проектирования. В целом профессиональная УК имеет больше возможностей для того, чтобы обеспечить высокую загрузку номерного фонда: с помощью рекламы, продвижения, а также наличия собственной базы клиентов, лояльных к бренду УК.
Кроме того, учитывая, что рынок управления апартаментами в России относительно молод, поиск профессионалов для собственной УК может стать утомительным «квестом». Поэтому вариант с привлечением внешнего оператора выглядит более реалистичным и главное — менее ресурсозатратным.
— Как вы считаете, можно ли сказать, что в Петербурге уже сформировался пул профессиональных управляющих апарт-отелями?
— Сегодня на рынке управления апарт-отелями в Петербурге насчитывается несколько крепких игроков, которые имеют в своем портфеле успешно действующие объекты, что позволяет объективно оценить качество их работы. Есть отзывы гостей, рейтинги на площадках по поиску средств размещения и есть сформировавшееся сообщество инвесторов в апартаменты. И у девелоперов, и у будущих собственников достаточно информации, чтобы сделать выбор.
Важно понимать, что успешная УК — это команда профессионалов, сложившаяся экосистема, в которой все процессы работают как часы. Даже в форс-мажорных ситуациях, какой стала, например, для всей гостиничной сферы пандемия, апарт-отели под управлением профессиональных операторов оказались в более выигрышной ситуации не только благодаря гибкости формата, но во многом благодаря уникальному набору компетенций УК.
— Возможен ли приход игроков из Москвы или международных операторов?
— Международные гостиничные операторы уже приходят в Петербург. Активнее всего в России развивается Accor, апарт-отели под его брендом сейчас строятся в Петербурге. В 2022 году в комплексе апарт-отелей VALO откроется апарт-отель бизнес-класса Mercure 4*, это как раз один из брендов Accor.
В Москве в меньшей степени развит рынок компаний, управляющих апартаментами, так как изначально формат сервисных апарт-отелей в России начал свое развитие в Петербурге: здесь появились первые подобные объекты, в то время как в Москве до недавнего времени преобладало так называемое псевдожилье. И только в последние пару лет в столице начинают появляться классические комплексы апартаментов с гостиничным сервисом и доходными программами для собственников. Поэтому скорее возможен трансфер УК из Петербурга в Москву, чем наоборот.
— Каков ваш взгляд на перспективы развития профессионального рынка управления апарт-проектами?
— Рынок управления апартаментами — это тот случай, когда у России совершенно точно свой уникальный путь развития. Национальная специфика, негативное отношение градозащитников, которые в любом проекте апарт-отеля подозревают псевдожилье, необходимость проводить ликбез для собственников (сейчас уже в меньшей степени, но такая потребность все еще сохраняется) требуют создания многопрофильной УК с четкими алгоритмами работы с собственниками, гостями, а также взаимодействия с властью и городскими сообществами. Нельзя просто скопировать европейский опыт и перенести его на российские объекты, важно создавать собственное профессиональное сообщество и кейсы. Мы объединяем опыт международных отельных операторов в гостиничной сфере и свои компетенции в работе с собственниками и получаем уникальную компанию.
Будущее, конечно, за профессиональными УК, за развитием сервисной составляющей, за индивидуальным подходом к гостям и собственникам. Одна маленькая структура в составе девелоперского холдинга физически не сможет закрывать такой объем задач. А профильные УК будут наращивать компетенции, нарабатывать опыт и повышать качество своих услуг.
Значительную долю российского рынка строительной химии стабильно удерживают зарубежные концерны, делающие ставку на локализацию производств, высокое качество и постоянное обновление продуктовой линейки. О подходе к ведению бизнеса в России международной группы MAPEI рассказывает директор по маркетингу АО «МАПЕИ» Александр Иванов.
- Третий из заводов MAPEI в России был открыт в 2016 году. Курс на локализацию производства оправдал себя?
- Вполне. MAPEI в России уже более 20 лет, за этот срок компания прошла путь от представительского офиса до полноценного производства. Сегодня АО «МАПЕИ» – это компания с тремя производственными предприятиями в Московской, Ленинградской и Свердловской областях, которые покрывают потребности российского рынка и ближайших стран СНГ. Численность сотрудников на территории России и стран СНГ – более 220.
На каждом производстве в любой стране присутствия Группы MAPEI обязательно есть лаборатория контроля качества выпускаемой продукции. На всех заводах, в том числе в России, действуют единые стандарты и процедуры контроля качества. Перед тем, как попасть на стройку, продукт проходит долгий путь от согласования формулы состава с центром исследований и разработок (в Италии) до проведения большого количества тестов на соответствие всем заявленным параметрам.
Техническая поддержка MAPEI сопровождает проекты наших партнеров на всех стадиях: от согласования проекта до ввода в эксплуатацию. Наши технические эксперты выезжают на объекты, проводят тестовые нанесения, консультируют и предлагают готовые решения для строительных задач как в частном (коттеджном) строительстве, так и на крупных объектах инфраструктурного и дорожного строительства.
Кроме производства на местах, для компании важно получать обратную связь от клиентов во всех странах присутствия. С этой целью в 2019 году мы открыли тренинг-центр MAPEI Academy на базе производственной площадки в Ступино, где проводятся семинары и мастер-классы по обучению профессионалов правильному использованию наших материалов и системному подходу в решении конкретных задач.
- Вы сами позиционируете свою продукцию как российскую или зарубежную?
- Мое мнение: на страну происхождения товара сегодня можно уже не обращать внимания. Важнее репутация производителя, которая определяется культурой и технологичностью производства, профессионализмом сотрудников, умением получать обратную связь от потребителей и использовать эту информацию при разработке продукции.
Продукция MAPEI в России позиционируется как российский товар европейского качества. Выпускаемая здесь продукция показывает высокие результаты, как в нашей центральной лаборатории в Милане, так и на строительных площадках России, Беларуси, Казахстана, Узбекистана, Армении, Азербайджана. Мы производим строительную химию по европейским технологиям, на европейском оборудовании из высококачественного сырья. Есть в нашем ассортименте и импортная продукция, но главное - все материалы MAPEI соответствуют требованиям EN и ГОСТ.
- Есть ли различия в продуктовых линейках, выпускаемых в разных странах?
- В каждом регионе присутствия Группы MAPEI есть линейка локальных продуктов, которая производится только под задачи конкретного рынка сбыта. К примеру, в России в виду климатических особенностей нужны материалы, стойкие к перепадам температур, способные сохранять свои качества в условиях суровой зимы. В этом случае применяем подход адаптации европейского аналога или разработки нового продукта, отвечающего потребностям российского рынка, с нуля.
Безусловно, существуют «мировые бестселлеры», которые известны во всем мире и производятся по единой рецептуре практически всеми предприятиями Группы. К примеру, продукты MAPEI для укладки керамической плитки, мозаики и камня. Наши клеи для укладки крупного формата, шовные заполнители и герметики давно зарекомендовали себя на рынке, многие мастера становятся поклонниками наших материалов, работают только с ними и рекомендуют коллегам. Мы ценим это доверие и уделяем особое внимание работе с постоянными клиентами – проводим слеты мастеров, где потребители нашей продукции могут в формате диалога пообщаться с техническими экспертами компании и задать интересующие вопросы.
- В чем заключаются единые стандарты и философия транснациональной семьи MAPEI?
- Социальная ответственность, высокое качество продукции и постоянный диалог с клиентами – ключевые понятия, составляющие основу философии компании и объединяющие работу всех представительств. За 80 лет из небольшой семейной фирмы MAPEI превратилась в международную корпорацию, которая постоянно развивается и открыта новым достижениям, но сохраняет при этом дух семейной компании.
Прошлый год стал печальным периодом в жизни Группы, ушли из жизни владельцы компании Джорджио Сквинси и Адриана Спаццоли – примеры высокого профессионализма, а также человечности для каждого из нас.
- Как Вы оцениваете влияние пандемии на деятельность вашей компании и рынок строительной химии в целом?
- Гибкий подход к планированию и производству позволил нам в спокойном рабочем режиме адаптироваться к новым условиям, перевести сотрудников на удаленный формат работы, обеспечить максимальную безопасность на производствах. Но всем нам предстоит долгая и кропотливая работа по преодолению негативных последствий на мировом рынке. Строительство, как поезд – очень инертно. Чтобы разогнаться или затормозить, ему требуется много времени, поэтому сложными для нашего рынка будут 2021 и 2022 годы. На это указывают два фактора: первый – многие компании решили ограничиться завершением текущих проектов и ремонтами, а новые заморозили минимум на год. Второй связан с тем, что общее падение доходов населения негативно отразится на потреблении строительных материалов. Ремонты не остановятся, но бюджеты сократятся.
Есть отличная английская фраза: Keep calm and do your job. Это примерно то, что мы сейчас делаем. У нас есть цель – быть надежным поставщиком качественной строительной химии в России и СНГ, и мы к ней движемся.
Группа MAPEI в мире
Основанная в Милане в 1937 году, Группа MAPEI является мировым лидером в производстве материалов строительной химии. С 1960-х годов стратегия MAPEI направлена на интернационализацию, обеспечение потребностей локальных рынков, а также на снижение логистических затрат. Сегодня Группа MAPEI насчитывает 90 дочерних компаний и 83 производственных предприятия, расположенных более чем в 36 странах на 5 континентах мира. Особое внимание в деятельности Группы отводится научным разработкам и исследованиям в области экологичных материалов и решений для строительства.
