Константин Сторожев: «УК — это визитная карточка апарт-отеля»
Апарт-отели — уже привычный для рынка недвижимости продукт, а управление такими объектами стало отдельным направлением бизнеса. В чем заключается специфика property management в приложении к апартаментам, сложно ли создать управляющую компанию и готов ли рынок принимать новых игроков — об этом мы поговорили с Константином Сторожевым, генеральным директором VALO Service — компании, управляющей крупнейшим проектом апартаментов Санкт-Петербурга.
— Следом за появлением на рынке самого формата сервисных апартаментов появилась и задача управления такой недвижимостью. В чем специфика этой работы?
— Управление апартаментами — сложная задача. Команда УК должна обладать компетенциями в разных областях, так как взаимодействует и с девелопером, который возводит комплекс апартаментов, и с собственниками номеров в апарт-отеле, обеспечивая им доход от их активов, и с гостями, комфорт и благополучие которых становятся залогом коммерческого успеха объекта. Ну и, конечно, это функции по эксплуатации и техническому обслуживанию здания. До развития в России сегмента апартаментов компаний, сочетающих в себе подобный функционал, просто не было. Были гостиничные операторы, были компании, управляющие жилым фондом, и компании, управляющие коммерческими объектами (БЦ, ТРЦ и прочие). С возникновением апарт-отелей появилась потребность в УК нового формата.
Когда рынок апартаментов в Петербурге только начинал складываться, девелоперы, ставшие первопроходцами в этом сегменте, часто нанимали опытных менеджеров из гостиничной сферы для наладки процессов по заполняемости апарт-отеля и обслуживанию гостей, а для работы с дольщиками-инвесторами привлекали грамотных управленцев из сферы девелопмента, имеющих опыты работы с объектами с множеством собственников. В силу разной специфики деятельности иногда много времени занимала синхронизация команды, отладка алгоритмов работы. Создание собственной УК таким образом становилось еще одной статьей расходов для девелопера. Но все это имело смысл в ситуации, когда застройщик намеревался вывести на рынок по-настоящему доходный продукт. Тогда затраты и усилия были оправданны.
— Как со временем менялась ситуация в этом сегменте рынка управления недвижимостью?
— Как отдельное направление property management в приложении к апарт-комплексам появился в России не так давно, порядка десяти лет назад. За это время на рынке успели вырасти (и вырастить собственных специалистов) несколько профессиональных УК.
Если еще пять лет назад у девелоперов, вышедших на рынок апартаментов, особо не было выбора и приходилось создавать собственную УК, собирать ее как пазл по частям, комплектуя специалистами из разных отраслей, то к 2021 году создание собственной управляющей компании уже перестало быть необходимостью, появился выбор, возможность нанять профессионалов и избежать дополнительных временных и финансовых затрат.
Сегодня меняется не только сегмент, но и игроки рынка: они растут, эволюционируют, наращивают компетенции и конкурентоспособность. Так, апарт-отели смело конкурируют за гостя с ведущими отелями, предлагая качественный сервис, более гибкие условия размещения и все это по более привлекательному прайсу.
Сейчас уже сложно представить проект инвестиционного апарт-отеля без управляющей компании. По сути, УК — это лицо и визитная карточка апарт-отеля. Она отвечает за то, какой доход будет получать собственник, за уровень комфорта гостя, ну и в какой-то мере за то, как быстро случится «солд аут» на объекте, как будет расти стоимость «квадрата». Например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей VALO, третья очередь вышла в продажу незадолго до того, как открылся отель в первой. За полтора года работы отеля стоимость квадратного метра в стройке выросла на 98%! При этом удорожание квадратного метра во 2-й очереди, которая продавалась, пока гостиница еще не была открыта, было в несколько раз меньше.
— То есть работа УК напрямую влияет на продажи?
— Профессионализм УК имеет ключевое значение для успешной реализации апарт-комплекса. Каким бы качественным ни был девелопмент, без грамотного управления это просто квадратные метры. Участие УК начинается не с момента перерезания красной ленточки на крыльце отеля и даже не со старта продаж, а на самых ранних этапах проектирования здания. Для того чтобы апарт-отель был успешен, отвечал международным стандартам и мог претендовать на «звезды» — здание должно быть качественно спроектировано и предусматривать необходимые сервисные помещения, выделенные площади под инфраструктуру (ресторан, фитнес-зал, бассейн, конференц-холл и т. п.).
— Как обстоят дела на рынке управления сейчас и чего можно ждать в будущем?
— Рынок управляющих компаний развивается качественно: например, игроки рынка все чаще разрабатывают собственное программное обеспечение для управления номерным фондом, приложения для собственников, в которых они могут в режиме реального времени отслеживать, как работает их актив.
Происходят коллаборации с международными операторами, а это значит, что апарт-отели, возводимые в Петербурге, соответствуют высоким мировым стандартам — и все это обеспечивает УК.
Рынок апартаментов растет: номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге приближается к 10 тыс. юнитов. В ближайшие два года, согласно заявленным планам девелоперов, этот объем может вырасти в два раза. Это значит, что на рынке обострится конкуренция за покупателя, решающее значение будет иметь узнаваемость бренда апарт-отеля, наличие успешных кейсов по реализации инвестиционных проектов у застройщика. Но главное — возрастет значение УК, отвечающей за загрузку апартаментов.
— На ваш взгляд, что целесообразнее для девелопера в 2021 году: создавать свою УК или привлекать внешнего оператора?
— Сегодня создание собственной УК для девелопера оправданно, только когда в планах есть серийное строительство апарт-отелей. Если это «пробный шар», то имеет смысл привлечь опытных участников рынка — как минимум для консультации по проекту, как максимум — на весь цикл реализации проекта. Это позволит избежать ошибок новичка, сэкономить деньги и быстрее закрыть продажи.
К тому же только профи смогут обеспечить высокую загрузку, а значит, достойный доход для инвесторов. Например, загрузка нашего комплекса в 2020 году составила 85%, и все это благодаря тому, что УК участвовала в проекте с момента его проектирования. В целом профессиональная УК имеет больше возможностей для того, чтобы обеспечить высокую загрузку номерного фонда: с помощью рекламы, продвижения, а также наличия собственной базы клиентов, лояльных к бренду УК.
Кроме того, учитывая, что рынок управления апартаментами в России относительно молод, поиск профессионалов для собственной УК может стать утомительным «квестом». Поэтому вариант с привлечением внешнего оператора выглядит более реалистичным и главное — менее ресурсозатратным.
— Как вы считаете, можно ли сказать, что в Петербурге уже сформировался пул профессиональных управляющих апарт-отелями?
— Сегодня на рынке управления апарт-отелями в Петербурге насчитывается несколько крепких игроков, которые имеют в своем портфеле успешно действующие объекты, что позволяет объективно оценить качество их работы. Есть отзывы гостей, рейтинги на площадках по поиску средств размещения и есть сформировавшееся сообщество инвесторов в апартаменты. И у девелоперов, и у будущих собственников достаточно информации, чтобы сделать выбор.
Важно понимать, что успешная УК — это команда профессионалов, сложившаяся экосистема, в которой все процессы работают как часы. Даже в форс-мажорных ситуациях, какой стала, например, для всей гостиничной сферы пандемия, апарт-отели под управлением профессиональных операторов оказались в более выигрышной ситуации не только благодаря гибкости формата, но во многом благодаря уникальному набору компетенций УК.
— Возможен ли приход игроков из Москвы или международных операторов?
— Международные гостиничные операторы уже приходят в Петербург. Активнее всего в России развивается Accor, апарт-отели под его брендом сейчас строятся в Петербурге. В 2022 году в комплексе апарт-отелей VALO откроется апарт-отель бизнес-класса Mercure 4*, это как раз один из брендов Accor.
В Москве в меньшей степени развит рынок компаний, управляющих апартаментами, так как изначально формат сервисных апарт-отелей в России начал свое развитие в Петербурге: здесь появились первые подобные объекты, в то время как в Москве до недавнего времени преобладало так называемое псевдожилье. И только в последние пару лет в столице начинают появляться классические комплексы апартаментов с гостиничным сервисом и доходными программами для собственников. Поэтому скорее возможен трансфер УК из Петербурга в Москву, чем наоборот.
— Каков ваш взгляд на перспективы развития профессионального рынка управления апарт-проектами?
— Рынок управления апартаментами — это тот случай, когда у России совершенно точно свой уникальный путь развития. Национальная специфика, негативное отношение градозащитников, которые в любом проекте апарт-отеля подозревают псевдожилье, необходимость проводить ликбез для собственников (сейчас уже в меньшей степени, но такая потребность все еще сохраняется) требуют создания многопрофильной УК с четкими алгоритмами работы с собственниками, гостями, а также взаимодействия с властью и городскими сообществами. Нельзя просто скопировать европейский опыт и перенести его на российские объекты, важно создавать собственное профессиональное сообщество и кейсы. Мы объединяем опыт международных отельных операторов в гостиничной сфере и свои компетенции в работе с собственниками и получаем уникальную компанию.
Будущее, конечно, за профессиональными УК, за развитием сервисной составляющей, за индивидуальным подходом к гостям и собственникам. Одна маленькая структура в составе девелоперского холдинга физически не сможет закрывать такой объем задач. А профильные УК будут наращивать компетенции, нарабатывать опыт и повышать качество своих услуг.
Генеральный директор компании «Градостроительные решения» Ольга Морозова в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о комплексном подходе и преимуществах работы застройщиков с единой службой заказчика при создании и согласовании проектов планировки территорий (ППТ).
– Понятие «единая служба заказчика при создании ППТ» – явление довольно новое для строительного рынка Петербурга. Расскажите, в чем суть этого направления, на примере работы компании «Градостроительные решения».
– Начнем с того, что на строительном рынке Петербурга есть разные заказчики. Каждая компания выбирает свой путь развития: кто-то привлекает подрядчиков только на разработку ППТ, другие – только на согласование. Работая на рынке с 2005 года (в прошлом году мы разделили направления и выделили градостроительные преобразования в отдельный блок), мы занимались как проектированием, так одновременно и согласованием ППТ.
По сути дела, у нас в штате были своего рода универсальные специалисты с архитектурным и инженерным образованием, которые одновременно разрабатывали проекты планировки территории, а потом их согласовывали с профильными ведомствами. В процессе работы мы пришли к выводу, что большую часть времени при создании ППТ занимает именно процесс согласований, который требует свежего взгляда на проект. За время работы наши сотрудники накопили огромный опыт такой работы. В результате пришла идея разделить два направления. В качестве партнеров-проектировщиков мы пригласили известный в Петербурге Институт территориального развития (ИТР).
Мы подписали соглашение о сотрудничестве, в рамках которого определили, что при создании и согласовании ППТ две организации – Институт территориального развития и «Градостроительные решения» – выступают как партнеры, из которых одна компания занимается проектированием, а вторая – согласованием. Таким образом, заказчику мы предлагаем единый пакет услуг, то есть презентуем себя как единую службу заказчика.
– Какие преимущества представляет для клиента работа с единой службой заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– Если сказать просто, то наша компания представляет собой «службу заказчика», куда заказчик обращается с желанием разработать и утвердить ППТ. С этого момента мы берем всю работу, с одной стороны, с проектировщиком, а с другой стороны – с органами власти при согласовании на себя.
– Какие ППТ разрабатывает ваша компания – жилые, коммерческие и т. д.?
– У нас нет никаких ограничений на этот счет. Мы работаем с проектами, предусматривающими любую функцию. Помимо жилья и общественных зон, например, сейчас на стадии проработки у нас есть несколько проектов планировки территорий под линейные объекты. Мы не берем в работу лишь те проекты, которые финансово нам не выгодны. С другой стороны, всегда идем навстречу заказчикам и формируем взаимовыгодные финансовые отношения.
– Что значит выработка механизма оптимизации проектных решений?
– Приведу простой пример. Недавно при разработке ППТ под жилье мы предложили проектировщикам оптимизировать схему улично-дорожной сети таким образом, что появилась возможность увеличить площадь будущего жилья на участке. По сложным вопросам поиск решения идет одновременно с проектировщиком, заказчиком и контролирующими органами. Наша задача – найти оптимальное решение в любой ситуации.
– Как часто в вашей практике возникают спорные ситуации?
– В каждом ППТ обязательно наступает такой момент. Но мы считаем это не проблемой, а всего лишь рабочим моментом. Часто мы сталкиваемся с тем, что заказчик приходит к нам с частично разработанным ППТ. Имея на руках собранный ворох документов, он заходит в тупик и не понимает, что делать дальше. Мы раскладываем все по полочкам, распутываем клубок проблем и доводим все до логического завершения.
– Насколько выгодно с финансовой точки зрения пользоваться услугами единой службы заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– В условиях существующей экономической ситуации важно не забывать, что скупой платит дважды. Целесообразнее потратить больше денег здесь и сейчас на стадии разработки ППТ, но в конце получить качественный продукт и в срок, чем сэкономить, нанять «проектировщиков в тапочках», потерять уйму времени на согласовании, а потом вновь задуматься об обращении к профессионалам, но уже имея негативный опыт. Я так говорю, потому что такие ситуации были в нашей практике неоднократно.
Недавно, например, к нам вновь обратился клиент, который четыре года назад отказался от наших услуг по причине, как было сказано, дороговизны. Оказалось, что за все эти четыре года его ситуация с подготовкой и согласованием ППТ не сдвинулась с мертвой точки. В итоге нас вновь попросили о помощи, собрав предварительно положительные отзывы о нашей работе.
– Компания «Градостроительные решения» укладывается в год, который КГА отводит на создание и согласование ППТ?
– Да, в 60% случаем мы укладываемся. Увеличение срока согласования часто происходит по желанию самого заказчика, который, например, на последней стадии захотел внести изменения в концепцию. Или мы сами вдруг обнаруживаем, что есть вариант, как оптимизировать затраты по инженерии и т. д. В этом случае согласования удлиняются. Также на скорость утверждения ППТ очень сильно влияет корректировка профильного законодательства. Например, сейчас два проекта планировки территорий у нас находятся в подвешенном состоянии из-за того, что были приняты изменения в Земельный кодекс, а КГА готовит новую форму проекта межевания.
– Какие перспективы работы вашего направления на петербургском рынке? Будут ли появляться такие компании в дальнейшем?
– Думаю, что будут. Однако подчеркну: чтобы организовать подобную компанию, нужен опыт двойного характера – проектирования и согласования ППТ. Наша компания пришла к этому не сразу, а постепенно. Чтобы согласовывать какие-то проекты, нужно вначале их самостоятельно создавать, потом наладить отношения с органами власти с точки зрения профессиональной работы. А потом уже выходить промежуточным звеном между заказчиком, проектировщиком и согласовательным органом.
– Насколько активно идет разработка и утверждение ППТ в Петербурге по сравнению с тем, что было два-три года назад?
– Процесс сдвинулся с мертвой точки. Два года назад разработка и согласование ППТ приостановились. Дело в том, что подготовка проектов планировки территорий находится в прямой зависимости от законов, в камках которых их создают, – это и Генплан, ПЗЗ, и Закон о границах зон охраны.
– Многие игроки рынка ругают недавно принятые региональные нормы градостроительного проектирования. Как вы их оцениваете?
– Идея хороша и, главное, важна. Машины, паркующиеся на тротуарах в новых спальных кварталах, – зрелище ужасное и печальное, как и очереди в детские дошкольные учреждения. И все же думаю, что подход к расчету нормативов должен быть более дифференцирован по городским территориям.
Справка:
Компания «Градостроительные решения» находится под управлением специалистов, работающих в сегменте градостроительных согласований и консалтинга на протяжении последних 10 лет. Ольга Морозова ранее занимала должность исполнительного директора компании «Центр согласований».