Константин Сторожев: «УК — это визитная карточка апарт-отеля»
Апарт-отели — уже привычный для рынка недвижимости продукт, а управление такими объектами стало отдельным направлением бизнеса. В чем заключается специфика property management в приложении к апартаментам, сложно ли создать управляющую компанию и готов ли рынок принимать новых игроков — об этом мы поговорили с Константином Сторожевым, генеральным директором VALO Service — компании, управляющей крупнейшим проектом апартаментов Санкт-Петербурга.
— Следом за появлением на рынке самого формата сервисных апартаментов появилась и задача управления такой недвижимостью. В чем специфика этой работы?
— Управление апартаментами — сложная задача. Команда УК должна обладать компетенциями в разных областях, так как взаимодействует и с девелопером, который возводит комплекс апартаментов, и с собственниками номеров в апарт-отеле, обеспечивая им доход от их активов, и с гостями, комфорт и благополучие которых становятся залогом коммерческого успеха объекта. Ну и, конечно, это функции по эксплуатации и техническому обслуживанию здания. До развития в России сегмента апартаментов компаний, сочетающих в себе подобный функционал, просто не было. Были гостиничные операторы, были компании, управляющие жилым фондом, и компании, управляющие коммерческими объектами (БЦ, ТРЦ и прочие). С возникновением апарт-отелей появилась потребность в УК нового формата.
Когда рынок апартаментов в Петербурге только начинал складываться, девелоперы, ставшие первопроходцами в этом сегменте, часто нанимали опытных менеджеров из гостиничной сферы для наладки процессов по заполняемости апарт-отеля и обслуживанию гостей, а для работы с дольщиками-инвесторами привлекали грамотных управленцев из сферы девелопмента, имеющих опыты работы с объектами с множеством собственников. В силу разной специфики деятельности иногда много времени занимала синхронизация команды, отладка алгоритмов работы. Создание собственной УК таким образом становилось еще одной статьей расходов для девелопера. Но все это имело смысл в ситуации, когда застройщик намеревался вывести на рынок по-настоящему доходный продукт. Тогда затраты и усилия были оправданны.
— Как со временем менялась ситуация в этом сегменте рынка управления недвижимостью?
— Как отдельное направление property management в приложении к апарт-комплексам появился в России не так давно, порядка десяти лет назад. За это время на рынке успели вырасти (и вырастить собственных специалистов) несколько профессиональных УК.
Если еще пять лет назад у девелоперов, вышедших на рынок апартаментов, особо не было выбора и приходилось создавать собственную УК, собирать ее как пазл по частям, комплектуя специалистами из разных отраслей, то к 2021 году создание собственной управляющей компании уже перестало быть необходимостью, появился выбор, возможность нанять профессионалов и избежать дополнительных временных и финансовых затрат.
Сегодня меняется не только сегмент, но и игроки рынка: они растут, эволюционируют, наращивают компетенции и конкурентоспособность. Так, апарт-отели смело конкурируют за гостя с ведущими отелями, предлагая качественный сервис, более гибкие условия размещения и все это по более привлекательному прайсу.
Сейчас уже сложно представить проект инвестиционного апарт-отеля без управляющей компании. По сути, УК — это лицо и визитная карточка апарт-отеля. Она отвечает за то, какой доход будет получать собственник, за уровень комфорта гостя, ну и в какой-то мере за то, как быстро случится «солд аут» на объекте, как будет расти стоимость «квадрата». Например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей VALO, третья очередь вышла в продажу незадолго до того, как открылся отель в первой. За полтора года работы отеля стоимость квадратного метра в стройке выросла на 98%! При этом удорожание квадратного метра во 2-й очереди, которая продавалась, пока гостиница еще не была открыта, было в несколько раз меньше.
— То есть работа УК напрямую влияет на продажи?
— Профессионализм УК имеет ключевое значение для успешной реализации апарт-комплекса. Каким бы качественным ни был девелопмент, без грамотного управления это просто квадратные метры. Участие УК начинается не с момента перерезания красной ленточки на крыльце отеля и даже не со старта продаж, а на самых ранних этапах проектирования здания. Для того чтобы апарт-отель был успешен, отвечал международным стандартам и мог претендовать на «звезды» — здание должно быть качественно спроектировано и предусматривать необходимые сервисные помещения, выделенные площади под инфраструктуру (ресторан, фитнес-зал, бассейн, конференц-холл и т. п.).
— Как обстоят дела на рынке управления сейчас и чего можно ждать в будущем?
— Рынок управляющих компаний развивается качественно: например, игроки рынка все чаще разрабатывают собственное программное обеспечение для управления номерным фондом, приложения для собственников, в которых они могут в режиме реального времени отслеживать, как работает их актив.
Происходят коллаборации с международными операторами, а это значит, что апарт-отели, возводимые в Петербурге, соответствуют высоким мировым стандартам — и все это обеспечивает УК.
Рынок апартаментов растет: номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге приближается к 10 тыс. юнитов. В ближайшие два года, согласно заявленным планам девелоперов, этот объем может вырасти в два раза. Это значит, что на рынке обострится конкуренция за покупателя, решающее значение будет иметь узнаваемость бренда апарт-отеля, наличие успешных кейсов по реализации инвестиционных проектов у застройщика. Но главное — возрастет значение УК, отвечающей за загрузку апартаментов.
— На ваш взгляд, что целесообразнее для девелопера в 2021 году: создавать свою УК или привлекать внешнего оператора?
— Сегодня создание собственной УК для девелопера оправданно, только когда в планах есть серийное строительство апарт-отелей. Если это «пробный шар», то имеет смысл привлечь опытных участников рынка — как минимум для консультации по проекту, как максимум — на весь цикл реализации проекта. Это позволит избежать ошибок новичка, сэкономить деньги и быстрее закрыть продажи.
К тому же только профи смогут обеспечить высокую загрузку, а значит, достойный доход для инвесторов. Например, загрузка нашего комплекса в 2020 году составила 85%, и все это благодаря тому, что УК участвовала в проекте с момента его проектирования. В целом профессиональная УК имеет больше возможностей для того, чтобы обеспечить высокую загрузку номерного фонда: с помощью рекламы, продвижения, а также наличия собственной базы клиентов, лояльных к бренду УК.
Кроме того, учитывая, что рынок управления апартаментами в России относительно молод, поиск профессионалов для собственной УК может стать утомительным «квестом». Поэтому вариант с привлечением внешнего оператора выглядит более реалистичным и главное — менее ресурсозатратным.
— Как вы считаете, можно ли сказать, что в Петербурге уже сформировался пул профессиональных управляющих апарт-отелями?
— Сегодня на рынке управления апарт-отелями в Петербурге насчитывается несколько крепких игроков, которые имеют в своем портфеле успешно действующие объекты, что позволяет объективно оценить качество их работы. Есть отзывы гостей, рейтинги на площадках по поиску средств размещения и есть сформировавшееся сообщество инвесторов в апартаменты. И у девелоперов, и у будущих собственников достаточно информации, чтобы сделать выбор.
Важно понимать, что успешная УК — это команда профессионалов, сложившаяся экосистема, в которой все процессы работают как часы. Даже в форс-мажорных ситуациях, какой стала, например, для всей гостиничной сферы пандемия, апарт-отели под управлением профессиональных операторов оказались в более выигрышной ситуации не только благодаря гибкости формата, но во многом благодаря уникальному набору компетенций УК.
— Возможен ли приход игроков из Москвы или международных операторов?
— Международные гостиничные операторы уже приходят в Петербург. Активнее всего в России развивается Accor, апарт-отели под его брендом сейчас строятся в Петербурге. В 2022 году в комплексе апарт-отелей VALO откроется апарт-отель бизнес-класса Mercure 4*, это как раз один из брендов Accor.
В Москве в меньшей степени развит рынок компаний, управляющих апартаментами, так как изначально формат сервисных апарт-отелей в России начал свое развитие в Петербурге: здесь появились первые подобные объекты, в то время как в Москве до недавнего времени преобладало так называемое псевдожилье. И только в последние пару лет в столице начинают появляться классические комплексы апартаментов с гостиничным сервисом и доходными программами для собственников. Поэтому скорее возможен трансфер УК из Петербурга в Москву, чем наоборот.
— Каков ваш взгляд на перспективы развития профессионального рынка управления апарт-проектами?
— Рынок управления апартаментами — это тот случай, когда у России совершенно точно свой уникальный путь развития. Национальная специфика, негативное отношение градозащитников, которые в любом проекте апарт-отеля подозревают псевдожилье, необходимость проводить ликбез для собственников (сейчас уже в меньшей степени, но такая потребность все еще сохраняется) требуют создания многопрофильной УК с четкими алгоритмами работы с собственниками, гостями, а также взаимодействия с властью и городскими сообществами. Нельзя просто скопировать европейский опыт и перенести его на российские объекты, важно создавать собственное профессиональное сообщество и кейсы. Мы объединяем опыт международных отельных операторов в гостиничной сфере и свои компетенции в работе с собственниками и получаем уникальную компанию.
Будущее, конечно, за профессиональными УК, за развитием сервисной составляющей, за индивидуальным подходом к гостям и собственникам. Одна маленькая структура в составе девелоперского холдинга физически не сможет закрывать такой объем задач. А профильные УК будут наращивать компетенции, нарабатывать опыт и повышать качество своих услуг.
Формат апартаментов, несколько лет назад ворвавшийся на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, развивается все более активно. О том, почему апартаменты – это всерьез и надолго, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, формат апартаментов развивается сейчас активнее любого другого сегмента рынка недвижимости. Предложение и продажи год от года растут. На Ваш взгляд, сохранится ли этот тренд в ближайшие годы?
– Да, сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Например, по имеющейся статистике, I квартал текущего года уже показал 55% роста по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Всего в Петербурге было реализовано более 900 лотов. Ни в одном другом формате таких темпов роста не наблюдается.
Темпы продаж в апарт-комплексе LIKE, который мы сейчас строим на Политехнической улице, неподалеку от станции метро «Площадь Мужества», вполне четко подтверждает эту тенденцию. Интерес покупателей весьма велик – мы можем об этом судить как по числу интересантов, так и по росту продаж в нашем проекте.
Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают о преимуществах апартаментов.
Так что, на мой взгляд, интерес к этому формату – тренд долгосрочный. И если в ближайшее время не случится каких-либо радикальных законодательных изменений, то все классы апартаментов будут по-прежнему идти в рост и значительно обгонять рынок в целом.
– С чем связан этот тренд? В чем преимущества формата апартаментов?
– В апарт-проектах заинтересованы сразу две очень важные категории покупателей, для которых они существенно привлекательнее, чем жилье.
Во-первых, это инвесторы, которые хотят вложить средства с целью дальнейшего получения прибыли, путем сдачи апартаментов в аренду. Интерес этой части покупателей будет только расти, ведь, по данным статистики, рост спроса на аренду апартаментов с начала этого года составил примерно 12%.
Во-вторых, это люди, которым прописка по месту жительства или социальная инфраструктура в силу объективных причин попросту не нужны. И они не видят смысла за нее переплачивать. Например, у них в обозримой перспективе возможен переезд, и они понимают, что сдать апартаменты «в случае чего» будет проще. Кстати, учитывая тот факт, что готовится проект закона, приравнивающий апартаменты к жилью (по крайней мере, в вопросе прописки), интерес к сегменту только растет.
Немаловажным плюсом формата являются локации, в которых реализуются апарт-проекты. Такие комплексы, в силу своего назначения, строятся преимущественно в местах с хорошей транспортной доступностью. Земельные участки, предназначенные для строительства жилья, в таких локациях – огромная редкость, стоят они дорого, и комплексы, которые строятся на них, в основном относятся в высокому ценовому сегменту, что предопределяет недоступность квартир в них для большей части покупателей. В то же время апартаменты в спальном районе, откуда полчаса на маршрутке до ближайшей станции метрополитена – никому не будут интересны. Например, наш комплекс LIKE находится практически через дорогу от станции метро. И мы убеждены, что так и должно быть.
Кстати, многие люди сейчас в принципе не хотят пользоваться машиной в черте города. Это поколение, условно, новой волны. Они моложе, проще смотрят на понятие «регистрация по месту жительства», предпочитают каршеринг владению собственным автомобилем и т. д. И такие люди уже являются значимой частью покупателей, что нельзя не учитывать при реализации проектов.
– По оценке некоторых экспертов, сегодня апартаменты – наиболее выгодный для инвестиций сегмент рынка недвижимости; по крайней мере, на небольшом временном отрезке. Ваш взгляд на этот вопрос?
– Соглашусь с такой оценкой. Если говорить об инвестиционной модели, то выгода еще в том, что можно не заниматься самостоятельно последующей сдачей в аренду. Есть соответствующий сервис, который готова предложить управляющая компания, и это хорошая возможность снять с себя все заботы, связанные с поиском съемщика и выстраиванием отношений с ним. Экономия времени и нервов – это дорогого стоит.
Управляющие компании апарт-проектов предлагают различные программы доходности, условия которых разнятся. Но, как бы то ни было, при сравнительно невысоком пороге входа для человека в личный инвестпроект (в среднем – от 5 млн рублей; но, например, в комплексе LIKE цены стартуют от 2 млн), окупаемость вложений, при доходности в разных случаях от 8 до 15% годовых, составляет около 8–10 лет. Для сравнения: для жилья доходность обычно составляет 5–8% годовых, окупаемость – 10–15 лет; для объектов стрит-ритейла и офисных блоков – примерно 6–12% и 10–17 лет, соответственно. При этом порог входа при покупке коммерческих объектов начинается с среднем от 7–10 млн рублей.
Кроме того, возможны инвестиции на «коротком шаге». Разница в цене покупки лота в апарт-проекте на стадии котлована и в момент ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30–35%, что при среднем периоде строительства (два-три года) дает годовой доход на уровне 12–17% годовых. При реализации жилищных проектов разница в цене на начальной и конечной стадии строительства сейчас снизилась до 10–15%. При этом, в силу существенно более высокой ликвидности апартаментов в сравнении с квартирами, особых проблем при их продаже возникнуть не может.
– Апартаменты можно условно разделить на те, что ориентированы на долгосрочное пребывание, и те, что рассчитаны на сдачу в аренду. С каким форматом предпочитает работать Ваша компания и почему?
– В настоящее время мы строим апарт-комплекс LIKE, который рассчитан по преимуществу на длительное проживание. То есть люди покупают у нас апартаменты в основном для себя.
Мы выбрали этот формат, поскольку он укладывается в наше (как девелопера) видение интересов покупателя: создание комфортной жилой среды. Нам интереснее строить дом, в котором будут жить, нежели некий комплекс жилых площадей под аренду с базовым уровнем комфорта.
Будем ли мы строить сервисные апарт-комплексы – пока сказать сложно, все зависит от рыночной конъюнктуры, наличия земельных участков, подходящих для реализации таких проектов, изменений законодательства и множества иных факторов. В любом случае, формат апартаментов для нас интересен и уходить из него мы не собираемся.
– В заключение, традиционный вопрос: каковы планы Вашей компании на ближайшее время?
– Будем развиваться как девелопер. За 13 лет работы компании мы прошли серьезный путь от функции простого подрядчика до уровня генподряда, а затем вышли в самостоятельный девелопмент. Эта область нам наиболее интересна, и мы видим ее как этап естественного развития «ПСК». Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию на рынке. Двигаемся дальше.
В то же время мы будем продолжать работать и как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт весьма востребован.
Девелопмент же позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь функция девелопера позволяет проработать весь проект целиком, как говорится, от А до Я.
Напомню, что сейчас у нас на стадии активного строительства находится 60 тыс. кв. м жилья. Два объекта бизнес-класса, ЖК LOOK возле Лиговского проспекта и ЖК «Дипломат» в Центральном районе, будут сданы в ближайшие два месяца. И еще два объекта общей площадью 58 тыс. кв. м – на стадии вывода в продажу. Это 9-этажные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса: новый ЖК в Славянке и новый дом на проспекте Бакунина.