Константин Сторожев: «УК — это визитная карточка апарт-отеля»
Апарт-отели — уже привычный для рынка недвижимости продукт, а управление такими объектами стало отдельным направлением бизнеса. В чем заключается специфика property management в приложении к апартаментам, сложно ли создать управляющую компанию и готов ли рынок принимать новых игроков — об этом мы поговорили с Константином Сторожевым, генеральным директором VALO Service — компании, управляющей крупнейшим проектом апартаментов Санкт-Петербурга.
— Следом за появлением на рынке самого формата сервисных апартаментов появилась и задача управления такой недвижимостью. В чем специфика этой работы?
— Управление апартаментами — сложная задача. Команда УК должна обладать компетенциями в разных областях, так как взаимодействует и с девелопером, который возводит комплекс апартаментов, и с собственниками номеров в апарт-отеле, обеспечивая им доход от их активов, и с гостями, комфорт и благополучие которых становятся залогом коммерческого успеха объекта. Ну и, конечно, это функции по эксплуатации и техническому обслуживанию здания. До развития в России сегмента апартаментов компаний, сочетающих в себе подобный функционал, просто не было. Были гостиничные операторы, были компании, управляющие жилым фондом, и компании, управляющие коммерческими объектами (БЦ, ТРЦ и прочие). С возникновением апарт-отелей появилась потребность в УК нового формата.
Когда рынок апартаментов в Петербурге только начинал складываться, девелоперы, ставшие первопроходцами в этом сегменте, часто нанимали опытных менеджеров из гостиничной сферы для наладки процессов по заполняемости апарт-отеля и обслуживанию гостей, а для работы с дольщиками-инвесторами привлекали грамотных управленцев из сферы девелопмента, имеющих опыты работы с объектами с множеством собственников. В силу разной специфики деятельности иногда много времени занимала синхронизация команды, отладка алгоритмов работы. Создание собственной УК таким образом становилось еще одной статьей расходов для девелопера. Но все это имело смысл в ситуации, когда застройщик намеревался вывести на рынок по-настоящему доходный продукт. Тогда затраты и усилия были оправданны.
— Как со временем менялась ситуация в этом сегменте рынка управления недвижимостью?
— Как отдельное направление property management в приложении к апарт-комплексам появился в России не так давно, порядка десяти лет назад. За это время на рынке успели вырасти (и вырастить собственных специалистов) несколько профессиональных УК.
Если еще пять лет назад у девелоперов, вышедших на рынок апартаментов, особо не было выбора и приходилось создавать собственную УК, собирать ее как пазл по частям, комплектуя специалистами из разных отраслей, то к 2021 году создание собственной управляющей компании уже перестало быть необходимостью, появился выбор, возможность нанять профессионалов и избежать дополнительных временных и финансовых затрат.
Сегодня меняется не только сегмент, но и игроки рынка: они растут, эволюционируют, наращивают компетенции и конкурентоспособность. Так, апарт-отели смело конкурируют за гостя с ведущими отелями, предлагая качественный сервис, более гибкие условия размещения и все это по более привлекательному прайсу.
Сейчас уже сложно представить проект инвестиционного апарт-отеля без управляющей компании. По сути, УК — это лицо и визитная карточка апарт-отеля. Она отвечает за то, какой доход будет получать собственник, за уровень комфорта гостя, ну и в какой-то мере за то, как быстро случится «солд аут» на объекте, как будет расти стоимость «квадрата». Например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей VALO, третья очередь вышла в продажу незадолго до того, как открылся отель в первой. За полтора года работы отеля стоимость квадратного метра в стройке выросла на 98%! При этом удорожание квадратного метра во 2-й очереди, которая продавалась, пока гостиница еще не была открыта, было в несколько раз меньше.
— То есть работа УК напрямую влияет на продажи?
— Профессионализм УК имеет ключевое значение для успешной реализации апарт-комплекса. Каким бы качественным ни был девелопмент, без грамотного управления это просто квадратные метры. Участие УК начинается не с момента перерезания красной ленточки на крыльце отеля и даже не со старта продаж, а на самых ранних этапах проектирования здания. Для того чтобы апарт-отель был успешен, отвечал международным стандартам и мог претендовать на «звезды» — здание должно быть качественно спроектировано и предусматривать необходимые сервисные помещения, выделенные площади под инфраструктуру (ресторан, фитнес-зал, бассейн, конференц-холл и т. п.).
— Как обстоят дела на рынке управления сейчас и чего можно ждать в будущем?
— Рынок управляющих компаний развивается качественно: например, игроки рынка все чаще разрабатывают собственное программное обеспечение для управления номерным фондом, приложения для собственников, в которых они могут в режиме реального времени отслеживать, как работает их актив.
Происходят коллаборации с международными операторами, а это значит, что апарт-отели, возводимые в Петербурге, соответствуют высоким мировым стандартам — и все это обеспечивает УК.
Рынок апартаментов растет: номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге приближается к 10 тыс. юнитов. В ближайшие два года, согласно заявленным планам девелоперов, этот объем может вырасти в два раза. Это значит, что на рынке обострится конкуренция за покупателя, решающее значение будет иметь узнаваемость бренда апарт-отеля, наличие успешных кейсов по реализации инвестиционных проектов у застройщика. Но главное — возрастет значение УК, отвечающей за загрузку апартаментов.
— На ваш взгляд, что целесообразнее для девелопера в 2021 году: создавать свою УК или привлекать внешнего оператора?
— Сегодня создание собственной УК для девелопера оправданно, только когда в планах есть серийное строительство апарт-отелей. Если это «пробный шар», то имеет смысл привлечь опытных участников рынка — как минимум для консультации по проекту, как максимум — на весь цикл реализации проекта. Это позволит избежать ошибок новичка, сэкономить деньги и быстрее закрыть продажи.
К тому же только профи смогут обеспечить высокую загрузку, а значит, достойный доход для инвесторов. Например, загрузка нашего комплекса в 2020 году составила 85%, и все это благодаря тому, что УК участвовала в проекте с момента его проектирования. В целом профессиональная УК имеет больше возможностей для того, чтобы обеспечить высокую загрузку номерного фонда: с помощью рекламы, продвижения, а также наличия собственной базы клиентов, лояльных к бренду УК.
Кроме того, учитывая, что рынок управления апартаментами в России относительно молод, поиск профессионалов для собственной УК может стать утомительным «квестом». Поэтому вариант с привлечением внешнего оператора выглядит более реалистичным и главное — менее ресурсозатратным.
— Как вы считаете, можно ли сказать, что в Петербурге уже сформировался пул профессиональных управляющих апарт-отелями?
— Сегодня на рынке управления апарт-отелями в Петербурге насчитывается несколько крепких игроков, которые имеют в своем портфеле успешно действующие объекты, что позволяет объективно оценить качество их работы. Есть отзывы гостей, рейтинги на площадках по поиску средств размещения и есть сформировавшееся сообщество инвесторов в апартаменты. И у девелоперов, и у будущих собственников достаточно информации, чтобы сделать выбор.
Важно понимать, что успешная УК — это команда профессионалов, сложившаяся экосистема, в которой все процессы работают как часы. Даже в форс-мажорных ситуациях, какой стала, например, для всей гостиничной сферы пандемия, апарт-отели под управлением профессиональных операторов оказались в более выигрышной ситуации не только благодаря гибкости формата, но во многом благодаря уникальному набору компетенций УК.
— Возможен ли приход игроков из Москвы или международных операторов?
— Международные гостиничные операторы уже приходят в Петербург. Активнее всего в России развивается Accor, апарт-отели под его брендом сейчас строятся в Петербурге. В 2022 году в комплексе апарт-отелей VALO откроется апарт-отель бизнес-класса Mercure 4*, это как раз один из брендов Accor.
В Москве в меньшей степени развит рынок компаний, управляющих апартаментами, так как изначально формат сервисных апарт-отелей в России начал свое развитие в Петербурге: здесь появились первые подобные объекты, в то время как в Москве до недавнего времени преобладало так называемое псевдожилье. И только в последние пару лет в столице начинают появляться классические комплексы апартаментов с гостиничным сервисом и доходными программами для собственников. Поэтому скорее возможен трансфер УК из Петербурга в Москву, чем наоборот.
— Каков ваш взгляд на перспективы развития профессионального рынка управления апарт-проектами?
— Рынок управления апартаментами — это тот случай, когда у России совершенно точно свой уникальный путь развития. Национальная специфика, негативное отношение градозащитников, которые в любом проекте апарт-отеля подозревают псевдожилье, необходимость проводить ликбез для собственников (сейчас уже в меньшей степени, но такая потребность все еще сохраняется) требуют создания многопрофильной УК с четкими алгоритмами работы с собственниками, гостями, а также взаимодействия с властью и городскими сообществами. Нельзя просто скопировать европейский опыт и перенести его на российские объекты, важно создавать собственное профессиональное сообщество и кейсы. Мы объединяем опыт международных отельных операторов в гостиничной сфере и свои компетенции в работе с собственниками и получаем уникальную компанию.
Будущее, конечно, за профессиональными УК, за развитием сервисной составляющей, за индивидуальным подходом к гостям и собственникам. Одна маленькая структура в составе девелоперского холдинга физически не сможет закрывать такой объем задач. А профильные УК будут наращивать компетенции, нарабатывать опыт и повышать качество своих услуг.
В понедельник, 12 августа, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко назначил директора ГКУ «Ленавтодор» Дениса Седова председателем Комитета по дорожному хозяйству региона. О текущем положении в отрасли, планах на будущее и своих задачах на ответственном посту новый руководитель дорожного ведомства рассказал «Строительному Еженедельнику».
– Денис Станиславович, в чем Вы видите основные свои задачи на этом посту?
– Вопрос скорее философский. В целом моя задача – развивать дорожную отрасль одного из наиболее экономически успешных регионов Северо-Запада. Если говорить более приземленно, то здесь и повышение безопасности дорожного движения, и продолжение реализации больших инфраструктурных проектов, и привлечение федеральных средств на региональные дорожные объекты.
За последние несколько лет мы взяли хороший темп по внедрению инновационных и цифровых технологий в процессы ремонта и строительства, будем продолжать эту практику. Кроме того, мы готовимся к поистине масштабным стройкам – я говорю о новых мостах через Волхов в Киришах и через Свирь в Подпорожье.
Конечно, будем продолжать работу над совершенствованием обслуживания дорог: персонал дорожных ремонтно-строительных управлений (ДРСУ) будет проводить работу по повышению квалификации, мы будем помогать новой техникой.
– Дорожно-строительный сезон еще не закончился. Тем не менее, на Ваш взгляд, нормально ли идут работы? Что уже сделано? Будут ли освоены выделенные на ремонт дорог деньги?
– Пока мы идем, что называется, в темпе. Ремонтная программа в этом году стоит почти 1,5 млрд рублей, большую часть из нее мы уже выполнили.
В этом году область впервые участвует в нацпроекте «Безопасные и качественные автомобильные дороги», из федерального бюджета мы получили около 300 млн рублей на обновление участков дорог «Верево–Пудость», «Кемполово–Шапки» и «Санкт-Петербург–Ручьи». На этих объектах работы уже все выполнены, область полностью использовала средства федеральной казны.
Кроме этого мы, например, провели ремонт межрегиональных дорог, соединяющих область с соседними регионами – это «Луга–Новгород» и «Псков–Краколье». Почти завершен ремонт пути в первую столицу Руси Старую Ладогу (трасса «Старая Ладога–Трусово»). Сейчас техника вышла на трассу «Огоньки–Стрельцово–Толоконниково» в Выборгском районе. Погода в этом сезоне позволила начать работы еще в мае, поэтому часть ремонтов мы завершили досрочно.
– Какие меры уже предпринимаются и будут задействованы для повышения качества ремонта дорог? Планируется ли использовать какие-то новые технологии?
– Дороги – это сфера постоянных инноваций, поэтому без обкатки новых технологий обойтись нельзя. Мы продолжаем использовать щебеночно-мастичный асфальт, который отличается особой прочностью и хорошо переносит ударные нагрузки на полотно.
Учитывая, что сам костяк опорной сети дорог области строился в 1960–70 годы и основание некоторых трасс, что называется, «устало», где-то проводим холодный ресайклинг. Он позволяет создать монолитную плиту, на которую затем укладывается асфальт. Это особенно важно на тех участках магистралей, где идет постоянное движение большегрузов.
Помимо этого мы изучаем сейчас опыт других регионов в плане использования, например, поверхностной обработки. Технологий сейчас масса, главное – четко понимать, какая из них более эффективна в наших условиях, какая нужна именно нашим трассам.
– Какие сформированы планы по строительству и ремонту дорог на будущий год? Есть ли понимание об объемах финансирования из регионального бюджета?
– Пока мы рассматриваем вариант, при котором стоимость ремонтов на будущий год составит порядка 2 млрд рублей при общем объеме дорожного фонда в диапазоне 8-9 млрд рублей.
Помимо ремонтов мы предусматриваем еще средства на строительство развязки с КАД в Западном Мурино, обхода Мурино в створе Гражданского проспекта и путепровода с развязкой во Всеволожске. Это не говоря о мостах через Свирь и Волхов.
– Пока софинансирование из федерального бюджета идет в сравнительно небольших объемах; есть ли надежды на его увеличение?
– Да, в этом году, повторюсь, по линии нацпроекта мы получили 296 млн рублей. Сейчас работаем с Минтрансом и Росавтодором, чтобы финансирование постепенно увеличивалось.
Также у нас впереди большие проекты, которые область намерена реализовывать с привлечением федеральных средств. Я говорю не только о больших мостах, но и о расширении Колтушского шоссе, строительстве подъезда ко Всеволожску и нового обхода Мурино в створе Пискаревского проспекта. Общая стоимость всех строек – свыше 30 млрд рублей, поэтому мы рассчитываем на поддержку федерального центра.
Ленобласть сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся регионов Северо-Западного федерального округа, поэтому дорожная инфраструктура должна и дальше обеспечивать стабильное экономическое процветание и развитие региона.
– Планируются ли какие-то изменения в обслуживании и развитии дорожного хозяйства Ленобласти?
– Мы продолжаем насыщать ДРСУ новой техникой. К октябрю по программе лизинга все предприятия получат новые комбинированные машины, тракторы, погрузчики и виброплиты. Сейчас на четырех базах в Кировском, Кингисеппском, Выборгском и Ломоносовском районах ставим солевые установки, чтобы зимой вместо песко-соляной смеси использовать солевые растворы. Они этой зимой показали свою эффективность, будем использовать их дальше.
Кроме того, мы рассчитываем перенимать опыт финских дорожников в вопросах содержания грунтовых трасс и дальше работать по гранту в рамках программы приграничного сотрудничества «Россия–Южная Финляндия». Постепенно переходим на «цифровые рельсы»: внедряем BIM-технологии, которые позволяют в режиме реального времени делать 3D-модель каждого объекта строительства с подробным расчетом каждого этапа работ. Одним словом, работы очень много, и, главное, она всегда на виду у людей.
Биографическая справка
Денис Станиславович Седов родился в 1971 году в Норильске. В период с 1990 по 2007 год работал в правоохранительных органах, имеет звание подполковника внутренней службы. В 2000 году получил высшее юридическое образование в Санкт-Петербургском университете МВД России, а в 2006-м закончил Северо-Западную академию государственной службы по направлению «Государственное и муниципальное управление». Кандидат юридических наук. С ноября 2015 года возглавлял ГКУ «Управление автомобильных дорог Ленобласти».