Александр Вахмистров: «Не могу представить себя вне стройки»
В канун профессионального праздника один из самых уважаемых представителей строительной отрасли Северной столицы, координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по Санкт-Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей СПб» поделился со «Строительным Еженедельником» своими мыслями об особенностях своей работы, о проблематике профильного образования, о любви и служении своему делу.
— Александр Иванович, в преддверии Дня строителя хотелось бы поговорить о том, что означает для профессионалов отрасли само понятие «строительство». Это ведь очень богатый по смыслу термин, не всегда связанный непосредственно с возведением зданий. Что для вас лично означает это слово?
— Первое, что необходимо выделить, — созидательный характер труда строителя. Об этом часто говорят, но и на самом деле это очень важный аспект нашей работы, во многом отражающий жизненную позицию людей, отдавших жизнь этой профессии. Я не воспринимаю строительство как технологический процесс, несмотря на то, что он состоит в том числе из заливки бетона, укладки кирпича, оштукатуривания и прочего. Строительство — это даже не сумма этих процессов, а созидание, рождение чего-то нового.
Второй очень важный, на мой взгляд, фактор: плоды труда строителя остаются на родной земле. Это одна из немногих отраслей, конечный продукт которой не предназначен для экспорта. В этом смысле очень характерен сам термин «недвижимость». Все здания и строения остаются там, где построены, и используются теми, кто живет в этом месте.
Третий момент — долговечность результатов работы строителя. Преимущественно все они рассчитаны на многолетнее — иногда на протяжении веков — использование. Таким образом, «прочность» и «качество» — ключевые для строителя понятия. Даже через многие годы он имеет возможность видеть результат своего труда, оценить, насколько то или иное построенное им здание вписалось в конкретное место и долго ли прослужит людям. Для строителя его объект навсегда остается чем-то родным и близким. Во всяком случае, лично для меня это так.
Даже несмотря на то, что сейчас я гораздо реже бываю на стройке, в багажнике машины у меня всегда лежат резиновые сапоги: если надо — я готов зайти на стройплощадку. Я люблю пройти по объекту, увидеть своими глазами, как идут работы. И, вопреки витающей вокруг цементной пыли, каждый такой визит для меня — как глоток свежего воздуха.
Со стройкой связана вся моя жизнь, мои заботы и радости, мои успехи и неудачи. Я не могу представить себя вне стройки. Поэтому меня радует, что за последние годы престиж строительных профессий стал расти, что в профильные вузы сегодня большой конкурс, а молодежь охотно осваивает в том числе и рабочие специальности. В отрасль приходит много талантливых, увлеченных молодых людей, а значит, у нее есть будущее.
— Что бы вам, исходя из вашего богатого опыта, хотелось сказать молодым представителям отрасли — не в смысле профессионального мастерства, а о жизненной позиции строителя?
— Главное, на мой взгляд, — любить свою профессию. Вообще в любом деле и, более того, в жизни в целом главное — любовь. Это касается и профессионального аспекта. Труд, который приносит радость, эмоциональную отдачу и удовольствие, придаст полноту всей жизни.
Когда ты любишь свое дело, ты начинаешь ему служить. А служение — это высшая форма труда, искреннее стремление нести пользу, сделать все как можно лучше, как раньше говорили «не за страх, а за совесть». Может быть, именно поэтому слово «служить» сохранилось сейчас в употреблении применительно лишь к военным, священникам и театральным актерам.
— Какие события или результаты вашей деятельности являются предметом вашей личной профессиональной гордости?
— С одной стороны, не могу сказать о каком-то объекте «без меня его бы не было». А с другой, как я уже говорил, каждый объект, на котором я работал, оставил о себе память. И, когда видишь его, всегда ощущаешь тепло.
Например, когда-то я участвовал в строительстве первого в нашем городе крупного производственного объекта, принадлежавшего зарубежному собственнику, — лифтового завода известного концерна OTIS. Сегодня таким уже никого не удивишь: в Санкт-Петербурге работают предприятия иностранных брендов автомобильного кластера, фармацевтического, пищевой промышленности. А тогда это было событие: мы осваивали новые технологии, получали знания об устройстве современных промышленных зданий: все было в новинку.
Ну и, конечно, много нового я узнал и понял в самый, пожалуй, напряженный и плодотворный период своей деятельности, когда занимал пост вице-губернатора в городском правительстве Валентины Матвиенко. Тогда мы только осваивались с рыночными механизмами в сфере строительства, и приходилось искать новые формы работы. Это коснулось очень многих направлений: первый в новых условиях Генплан Санкт-Петербурга, земельные аукционы, программа санации хрущевок и многое другое. Конечно, бывало, мы ошибались, но в целом нащупывали верные пути. Многие из идей, появившихся в те годы, продолжают работать и сейчас. Как иллюстрацию приведу только две цифры. В 1996 году, когда я только начал работу в городской администрации, годовой объем ввода жилья в Петербурге составлял всего 700 тыс. кв. м, а в 2010-м, когда я уходил с госслужбы, — 2,65 млн кв. м. А значит, то, что мы делали, тот тренд на развитие, который был нами тогда задан, пошел на пользу и городу, и отрасли в целом.
— Вы работали со многими известными людьми. Общение с кем из них показалось вам наиболее интересным?
— Действительно, по долгу службы мне доводилось общаться со многими известными людьми, включая президентов, глав правительств страны, министров и губернаторов. Были выдающиеся современные архитекторы, замечательные ученые, крупные бизнесмены и яркие общественники — но я бы не хотел сейчас заниматься перечислениями. Очень интересных людей было много, и не хочется никого упустить.
Но все же одного человека выделю — первый президент Татарстана, а ныне государственный советник этой страны Минтимер Шаймиев. Петербург активно помогал региону в подготовке к празднованию 1000-летия Казани, включая и строительство метро. В тот период мы неоднократно встречались и общались. Этот крупный политический деятель произвел на меня неизгладимое впечатление своими целеустремленностью, здравомыслием, терпением и какой-то глубочайшей человеческой мудростью. На мой взгляд, то, что Татарстан является одним из наиболее динамично развивающих регионов, заслуга главным образом именно Минтимера Шаймиева и его команды — ведь и нынешний вице-премьер Марат Хуснуллин, и глава Минстроя России Ирек Файзуллин — это яркие члены команды Минтимера Шаймиева.
— Вы активно участвуете в жизни отрасли. Если говорить стратегически, какие сегодняшние процессы в строительном комплексе вы считаете наиболее важными, определяющими ситуацию на перспективу?
— Российская строительная отрасль, без преувеличения, прошла за последние десятилетия длинный и сложный путь. Если вспомнить 1990-е годы, не хватало очень многого — современных качественных материалов, инновационной техники и технологий, другого. Сегодня проблемы эти ушли в прошлое: в России появились собственные высокотехнологичные производства, выпускающие практически все виды строительных материалов. Импортируется только что-то редкое — натуральный камень, плитка ручной работы и подобное, ориентированное больше на объекты элитного жилья. То же касается и технологий производства работ, и современной специализированной строительной техники.
В целом у нас очень неплохой уровень профильного образования. Хотя, безусловно, существующая сегодня болонская система для подготовки инженеров и технических специалистов, на мой взгляд, недостаточно эффективна. Надеюсь, что когда-нибудь, со временем, вернется старая, проверенная практикой схема строительного образования.
В то же время под влиянием требований федерального центра и особенностей современного спроса застройщики переходят от строительства квадратных метров как таковых к созданию комфортной для проживания среды.
Все это очень важные изменения, дающие основу для дальнейшего поступательного развития отрасли и обеспечивающие ее конкурентоспособность, в том числе и на международном уровне.
Из направлений, по которым нам еще необходимо серьезно поработать, я бы выделил два. Первое — это цифровизация, максимально широкое внедрение информационных технологий. Второе, это, как говорят, печально известные «СНиПы-хрипы». На мой взгляд, нам остро необходима гармонизация наших стандартов с европейскими. Это достаточно эффективный механизм, который, с одной стороны, позволяет быстро внедрять инновационные разработки, а с другой — отличается достаточной гибкостью, позволяя менять нормативы в зависимости от традиций и климатических условий разных стран. Отмечу, что по обоим направлениям сейчас идет огромная работа, инициированная в том числе и федеральным центром. Так что есть все перспективы, чтобы и в этих вопросах перейти из дня вчерашнего в день завтрашний.
— Что бы вы хотели пожелать коллегам в день профессионального праздника?
— И прошлый, и этот год оказались сложными с точки зрения эпидемиологической обстановки. Но они же показали, что, несмотря ни на что, стройка не просто выживает, но и является драйвером экономики. Я уже не говорю о тех подвигах, которые совершили строители, создавая ускоренными темпами новые медицинские объекты. В этот день я хотел бы пожелать всем крепкого здоровья (сегодня это особенно актуально), семейного благополучия, интересных крупных объектов, новых контрактов и вообще всяческих успехов в нашем деле! Помните, пока город строится — он живет!
Говоря о рынке недвижимости, лучше исходить из стратегических факторов. Оценивая изменения предпочтений покупателей жилья, не надо «ставить телегу впереди лошади». А опыт выживания в кризис учит консервативной рыночной политике. Об этом, а также о планах Компании Л1 (ранее – ЛЭК) по выводу на рынок новых проектов «Строительному Еженедельнику» рассказал глава холдинга Павел Андреев.
– Павел Русланович, сейчас самый актуальный вопрос – это влияние стартовавшей в прошлом году реформы привлечения средств в жилищное строительство на перспективы рынка. Каково Ваше мнение по этому поводу?
– Говоря о любых перспективах, в том числе и рыночных, на мой взгляд, следует отталкиваться не от какого-то актуального фактора сегодняшнего дня, а от стратегического анализа макроэкономической ситуации в стране. Появляющиеся новые вводные могут лишь немного повлиять на вектор развития, а положение в экономике – это базис, который определяет само его направление. Тем более, когда это касается такой огромной и инерционной отрасли, как строительство.
По-моему, очевидно, что внедрение проектного финансирования несоизмеримо слабее влияет на рынок, чем тот факт, что уже четыре-пять лет рост ВВП и промышленного производства еле заметен, а покупательная способность граждан, как минимум, не растет. Есть ли смысл при такой экономической базе рынка много рассуждать о том, какой эффект даст повышение себестоимости строительства и движение цены на жилье вверх? В ситуации, когда большинство тех, кто хотел (а главное – имел возможность) приобрести жилье, это уже сделал, а у массы других – просто нет денег на то, чтобы его купить, рост ценника на 6–10% решающего влияния на рынок не окажет.
– То есть все плохо и перспективы строительного рынка самые печальные?
– Не совсем так. Я говорю лишь о том, что даже самый поверхностный анализ общего положения дел свидетельствует, что сегодня нет предпосылок для динамичного роста рынка. Бизнес, в том числе строительный, поставлен в очень жесткие рамки, маржа застройщиков с 2014 года последовательно снижается, доходы населения не растут. При этом определенные меры стимулирования рынка жилья, безусловно, принимаются. Прежде всего, это снижение ключевой ставки Центробанком и, как следствие, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам.
Для крупных регионов с наиболее развитой экономикой этого более-менее хватает, чтобы поддержать текущий уровень спроса на жилье. Так что в целом можно прогнозировать, что достаточно равновесное состояние, в котором находится рынок жилья Санкт-Петербурга последние годы, сохранится. Это подтверждается и тем, что рост средней цены «квадрата», который по итогам 2019 года составил примерно 8-9%, не подорвал спроса в городе. Думаю, «плато» на рынке продлится еще порядка двух-трех лет, ну а прогнозировать, что будет дальше – дело совсем неблагодарное, просто потому, что мы сейчас не можем оценить те факторы, в том числе и стратегические, которые будут актуальны на тот момент.
А вот в других, менее развитых регионах, жилищный рынок, скорее всего, заметно просядет. Маржинальность бизнеса там и так была ниже, чем в мегаполисах, покупательная способность – тоже. Соответственно, там рост цен, неизбежно связанный с необходимостью привлекать на строительство банковские кредиты, может сыграть достаточно негативную роль.
– То есть в Петербурге особых проблем Вы не ожидаете?
– Если говорить о рынке в целом – то нет. Конечно, некоторые игроки, рыночная политика которых не была готова к затяжному кризису, вынуждены будут уйти. Собственно, сейчас это уже происходит. Но не думаю, что это явление будет массовым. Произойдет подстраивание рынка к текущей ситуации. Вероятно, срок выплаты ипотечных кредитов удлинится. Также, чтобы сдерживать рост цен, застройщики станут больше экономить, если не понижая качество, то, по крайней мере, избегая дополнительных расходов. При этом общая ситуация будет достаточно стабильной.
В Ленобласти, кстати, положение, видимо, будет более сложным. Впрочем, на мой взгляд, виной тому не реформа, а перепроизводство жилья. Бум 2012–2013 годов, когда спрос ушел за дешевым жильем в «заКАДье», привел к определенной переоценке этого рынка. Застройщики купили земли, запустили проекты. Но реалии жизни вдалеке от метро, со слаборазвитой социнфраструктурой, постоянными транспортными проблемами спрос сильно затормозили. И сейчас многие проекты в пригородной черте пробуксовывают.
– Вы сказали, что застройщики будут вынуждены экономить на качестве жилья. Но сейчас много говорится о том, что покупатель стал гораздо более требовательным и придирчивым. Такие действия девелоперов не ослабят спрос?
– На мой взгляд, те, кто говорит о росте требований покупателя, некоторым образом «ставят телегу впереди лошади». Действительно, проекты, которые запускаются сейчас, комфортнее и лучше тех, что стартовали десять лет назад, а те, в свою очередь, выгодно отличаются о того, что строилось в самом начале «нулевых». Но первопричина здесь не в том, что покупатель стал «придирчивым». Позитивные изменения – это прямое следствие конкурентной борьбы девелоперов.
Взглянем на ситуацию глазами потенциального приобретателя жилья. У него есть определенный бюджет, в рамках которого он может совершить покупку (вне зависимости от того, будет ли использоваться ипотечный кредит, поскольку его параметры для конкретного заемщика тоже не слишком вариативны). Также у него часто есть предпочтения по локации. Это ограничивающие факторы. Если в заданных локации и ценовом диапазоне есть только один вариант – проблемы выбора не возникает. Но если их несколько (а в подавляющем большинстве случаев ситуация именно такова), начинает влиять та самая будто бы возросшая «требовательность». Очевидно, что любой предпочтет жить в доме с лучшей квартирографией, более качественной отделкой, с более интересной архитектурой и пр. Вот тут и вступает в силу фактор конкуренции между застройщиками: кто обеспечит более привлекательный товар. Таким образом, не покупатель повышает требования, а девелопер предлагает все более качественные варианты в рамках определенной ценовой ниши.
Собственно, на мой взгляд, этот процесс хорошо иллюстрирует продолжающееся расслоение по классам жилья. Если припомнить историю рынка, когда-то сегментов было только три: «элита», «бизнес» и «эконом». Но, по мере улучшения проектов, появилась необходимость как-то выделять преимущества того или объекта по сравнению с другими в том же, по сути, сегменте. В итоге в маркетинговой терминологии появились такие понятия, как «жесткий эконом», «комфорт», «комфорт плюс», «премиум», «де люкс».
– Как чувствует себя Л1 в текущих рыночных условиях?
– В последние годы наше положение на рынке – очень стабильное, а годовые итоги продаж даже превосходят те планы, которые ставятся руководством. Одна из причин этого – то, что Л1 сейчас находится в ситуации ровно обратной той, в какую попала ЛЭК во время кризиса 2008–2009 годов. Тогда у нас было запущено множество проектов, но практически все они были на ранней стадии реализации. Из-за кризиса спрос резко упал – причем прежде всего на объекты, находившиеся на этапе котлована. Не секрет, что этот фактор, в сочетании с разделом бизнеса между собственниками и связанным с этим негативным информационным фоном, поставил тогда нашу компанию в крайне сложное положение, из которого с огромным трудом мы выбирались несколько лет.
Преодоление того кризиса дало очень серьезный опыт. Теперь наша рыночная политика куда более консервативна, оценка перспектив – более осторожна, «подушка безопасности» – гораздо больше, а годовые планы – скромнее. Может, поэтому мы их и перевыполняем.
– Последние годы Л1 продолжала достраивать уже давно заявленные жилые комплексы. Планируется ли запуск новых проектов? Будете ли привлекать проектное финансирование?
– Да, в наступившем году мы намерены вывести на рынок ряд новых проектов, проработка которых в настоящее время завершается. Они ориентировочно будут относиться к классам «комфорт» и «бизнес». Пока точное позиционирование еще не определено, сейчас идет анализ рынка. Вопрос схемы финансирования строительства этих проектов – тоже пока окончательно не решен. У нас есть принципиальные договоренности о сотрудничестве с банками. В то же время у компании, благодаря той самой консервативной стратегии, о которой я уже говорил, имеется ресурс для возведения домов на собственные средства.
По нашим планам, в этом году на улице Олеко Дундича начнется строительство комплекса общей площадью 27 тыс. кв. м. Кроме того, также во Фрунзенском районе, на Купчинской улице, намечено возведение жилого дома на 18,7 тыс. кв. м. Сейчас заключаются договоры на изготовление эскизного проекта с архитектурными бюро, в числе которых есть и зарубежные. По результатам будет определен проектировщик. Срок получения эскизов – март месяц.
Ну и, конечно, в этом году продолжится сдача в эксплуатацию очередных корпусов в наших старых проектах. В ближайшее время ожидаем ввода первого этапа третьей очереди ЖК «Граф Орлов» (корпуса 8, 8А, 8Б, 8В, 7А, паркинг 7Г). Второй этап будет сдан в IV квартале этого года (корпуса 7, 7Б, 7В, паркинг 6Г). Тогда же будут сданы корпуса 6 и 8 второй очереди ЖК «Лондон Парк».