Сергей Орешкин: «У девелоперов появился финансовый ресурс для создания хороших проектов»
О качественных изменениях на петербургском рынке жилья, их причинах и следствиях, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал заслуженный архитектор России, руководитель Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин.
— Сергей Иванович, сейчас «общим местом» стали жалобы на качество жилых объектов, особенно многоквартирных домов, получивших в обиходе наименование «человейников». Вот раньше, дескать, «делали на совесть». Насколько, на ваш взгляд, обоснованны эти претензии к проектированию жилья?
— Здесь невозможно дать простой, однозначный ответ. Действует слишком много факторов. Начиная о времени — то, что было приемлемо 50–70 лет назад, конечно, не соответствует современным представлениям о комфортности жилья. И заканчивая экономическими и иными факторами строительства.
Ситуация советского времени, когда любая новая квартира была для человека счастьем, конечно, не способствовала росту качества жилья. Жесткие стандарты сильно сужали возможности архитекторов. Классический пример — ГОСТовские оконные проемы 1510х1510. Это максимум. Конечно, особого разнообразия фасадов быть не могло. Небольшие метражи, примитивная квартирография, низкие потолки, маленькие оконные проемы — вот прелести массового советского домостроения, особенно на ранних этапах. С течением времени ситуация, конечно, улучшалась, но принципы стандаритизации сохранялись. Применительно к жилью индивидуальная архитектура считалась избыточной. Строились «серии» — кварталами, улицами, микрорайонами. Визуально это часто производит очень грустное впечатление. Впрочем, сам комплексный подход к застройке можно считать фактором позитивным с точки зрения создания комфортной среды.
Сейчас ситуация поменялась радикально. Все комплексы создаются по индивидуальным проектам, архитекторы стараются как продумать квартирографию (появились новые форматы — «евро», дуплексы, таунхаусы), так и поработать над внешним обликом зданий. Уделяется внимание дворовым территориям, парковке машин, зеленым насаждениям и пр. В итоге общее качество как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом за последние двадцать лет в целом, безусловно, выросло.
Но проявились иные проблемы в виде желания некоторых девелоперов «выжать» из участка максимум продаваемых «квадратов». Да еще исключительно в виде студий и «однушек» как лучше всего продаваемых единиц. Результатом стало появление тех самых «человейников», например, в Кудрово или Мурино. Проблемы с транспортной доступностью, социалкой, рекреационной функцией и зелеными насаждениями. Эти образцы, конечно, к качественному жилью и комфортной среде проживания отнести сложно. Но в целом, повторюсь, качество новых жилых проектов в городе повысилось.
— Какие причины главным образом повлияли на происходящие изменения?
— Это очень многофакторный процесс. Но несколько ключевых моментов, повлиявших на рост качества жилья, несомненно, можно выделить.
Если взять исторический аспект, огромный толчок развитию в этой сфере стал приход в Россию еще в середине «нулевых» известных европейских архитекторов, принесших с собой новые для России технологии и материалы, которые создавались в мире многие годы, но фактически не использовались при строительстве жилья в советский период. Лучшие российские архитектурные мастерские быстро осваивали эти новации, стремились соответствовать мировому уровню. В целом это удалось, что, конечно способствовало качеству проектируемого жилья.
Интересно, кстати, что сейчас можно наблюдать своего рода «вторую волну» прихода зарубежных архитекторов в Россию. В значительной мере это связано с нехваткой квалифицированных отечественных архитектурных сил, в том числе для регионов, где в последнее время качество проектов стало заметно расти. Определенную позитивную роль в «естественном отборе» сыграли рыночные механизмы. Некоторые мастерские, бездумно «клепавшие» проекты «человейников», которые потом оказывались невостребованными покупателями и продавались застройщиками длительное время и с большим дисконтом, были вынуждены свернуть работу. Девелоперы выбирают архитекторов, делающих качественные проекты, жилье в которых хорошо раскупается.
Заметную роль сыграла «претензионная работа» дольщиков. Раньше многим людям достаточно было самого факта покупки квартиры, на огрехи и недочеты особого внимания не обращали. Но введение 5-летней гарантии на все работы, а также возможность предъявлять застройщикам иски с требованием компенсации (сейчас это, правда, порой приобретает гипертрофированные формы «потребительского экстремизма», но не об этом речь) изменили ситуацию. Девелоперы отказались от дешевых и не слишком качественных материалов. Изначально использовать добротную продукцию стало существенно выгоднее, чем переделывать работу и платить штрафы.
В этом смысле немаловажную роль сыграла и модернизация отечественной промышленности стройматериалов. Производители научились выпускать действительно качественную продукцию. Это касается изготовления кирпича, поризованных блоков, отделочных, фасадных материалов и пр. Например, в сфере кирпичного производства за последние десять лет в России появилось около десятка крупных заводов, выпускающих и клинкер, и фасадный кирпич, и иную продукцию, вполне конкурентную зарубежным аналогам по качеству и существенно более дешевую. Ее использование, в частности, позволяет формировать оригинальный, запоминающийся облик зданий.
Есть еще один интересный момент. Сейчас очень серьезно снизились объемы элитной застройки. Свободных участков в хороших локациях под качественные проекты остается все меньше. Работа в центре часто сопряжена со скандалами. При этом в процессе редевелопмента осваиваются бывшие промзоны «серого пояса». Это, например, территория между станцией метро «Черная речка» и Кантемировским мостом или зоны у Московского проспекта. Не имея возможности делать объекты высоких ценовых сегментов, девелоперы стремятся «тянуть вверх» реализуемые там проекты. Образуются локации «рядом с центром», застраиваемые комфортным жильем, включающим опции, ранее присущие бизнес- и элит-сегментам. Это касается всех элементов — от архитектурного облика до квартирографии и обустройства дворовых территорий.
Из значащих факторов последнего времени я бы выделил экономический. Довольно долго — 6–7 лет — наблюдалась определенная стагнация рынка. Себестоимость строительства росла, а цены из-за низкой покупательной способности граждан двигались вверх медленно. Девелоперы работали со сравнительно небольшой маржой и, соответственно, старались экономить на всем, включая «архитектурные излишества». Система проектного финансирования улучшила ситуацию, избавив застройщиков от жесткой зависимости текущего уровня спроса, а льготная ипотека обеспечила рост покупок жилья. Следствием стало как приобретение застройщиками новых перспективных участков под освоение, так и появление финансового ресурса для создания хороших проектов.
— Много говорится, с одной стороны, о росте требований покупателей к жилью, а с другой — об острой конкуренции между застройщиками. На ваш взгляд, что тут «телега», а что «лошадь»? Люди требуют лучшего качества, а застройщики под них подстраиваются или девелоперы в борьбе за покупателя предлагают все более интересные варианты, а клиенты «голосуют рублем»?
— Я считаю, что ключевую роль здесь играет все-таки конкуренция между девелоперами. При обилии проектов примерно одинакового уровня в одной ценовой нише выигрывать всегда будут те, которые чуть-чуть более проработаны, чуть-чуть удобнее, обладают чуть-чуть более интересной архитектурой и квартирографией, предлагают разные небольшие опции и «фишки», без которых в общем-то можно обойтись, но которые повышают комфортность. Так что конкуренцию тоже смело можно отнести к факторам, положительно влияющим на качество жилья.
— Какие возможности дальнейшего повышения качества строящегося жилья вы видите?
— На мой взгляд, ресурс, имеющийся в этой сфере, просто колоссален. Думаю, что существующие сегодня в мировой практике возможности повышения качества жилья у нас использованы не более чем на 50%. Не надо забывать и о позитивном советском опыте. Так что простор для улучшения очень велик. Не говоря уже о том, что и за границей, и у нас постоянно появляются какие-то новые идеи, технические решения, которые находят применение в проектировании жилья, повышая его качество.
Не надо забывать и о таком факторе как качество среды. Это вопрос не квартирный и не фасадный, а объемно-планировочный: как сформирован комплекс, квартал, какова этажность. Сейчас существуют четкие тренды, задаваемые, в том числе, и на государственном уровне. Они касаются снижения этажности, понижения плотности проживания, уменьшения коэффициента использования территории (КИТ, соотношение площади возводимой недвижимости к площади участка. — Ред.). В Ленобласти, например, высота многоэтажных домов сейчас ограничена двенадцатью этажами.
Добавлю, однако, что простая уравниловка в этом вопросе — это тоже не панацея. Городская архитектурная ткань — сложная вещь, требующая не однородности, а гармонии и, соответственно, наличия различных элементов, в том числе и по высоте. Есть локации, где напрашиваются высотные решения. И это не будет означать, что такое жилье — некачественное. Но высотность должна компенсироваться иными опциями — повышенными площадями озеленения, транспортной доступностью, развитостью инфраструктуры и пр. Это довольно сложные вопросы, которые практически невозможно отрегулировать формальными нормами. Необходима профессиональная экспертная оценка каждой конкретной ситуации. Эту функцию в Петербурге выполняют КГА и Градсовет — может быть, не идеально, но, на мой взгляд, достаточно успешно.
— Тем не менее Минстрой РФ сейчас работает над формированием определенных стандартов жилья…
— Это немного другая история. Создается не жесткий ГОСТ, а система принципиальных подходов к возведению стандартного жилья, как его сейчас принято называть.
На мой взгляд, это интересная работа, и ведет ее сейчас Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. По их планам, формируется около 70 больших площадок на государственных землях городов-миллионников, где будут реализованы жилищные проекты, полностью соответствующие принятым стандартам, включая и квартиры, и здания, и принципы застройки. После этого будет произведена оценка получившихся жилых микрорайонов. Думаю, что качество среды там будет очень высокое. По подсчетам, плотность застройки будет ниже, чем в нынешних коммерческих проектах примерно на 30%.
Помимо этого, очень интересно будет дождаться итогов первой волны реновации в Москве, посмотреть насколько комфортную среду удастся создать в результате этого процесса. Вообще, столица очень основательно подходит к этим вопросам. Сейчас проходит архитектурный конкурс по определению решений для второй фазы реновации. В нем принимают участие множество специалистов со всей России. Около 40 творческих коллективов (и наше архитектурное бюро, кстати, тоже) прошли во второй тур конкурса. Думаю, итоги его будут очень интересны и полезны со всех точек зрения. Скорее всего, они лягут в основу некоей матрицы программ реновации, которая будет проводиться в регионах, включая Петербург.
Главной отличительной чертой проекта «М-1 Арены» стало сочетание социальной функции и бизнес-инициативы. Об особенностях и уникальности нового спортивного комплекса «Строительному Еженедельнику» рассказал учредитель ООО «Концертно-спортивный комплекс «М-1 Арена» Вадим Финкельштейн.
– Вадим Григорьевич, как родилась идея проекта?
– Уже довольно давно я возглавляю организацию М-1 Global, проводящую бои по смешанным единоборствам среди профессионалов. На определенном этапе развития появилось понимание, что для полноценного развития нам нужен свой комплекс. Ведь в Санкт-Петербурге довольно много больших арен, где можно проводить крупные соревнования, есть и маленькие спортцентры для любителей, а вот качественно оборудованных объектов среднего размера, где можно было бы достойно проводить турниры, в том числе на международном уровне, явно не хватает.
Тогда и появился проект, получивший рабочее название Академия боевых искусств. В то же время было очевидно: у города свободных средств на воплощение этой инициативы нет, а спортивные соревнования и турниры, с одной стороны, нельзя проводить ежедневно, а с другой – окупить ими инвестиции в строительство практически невозможно. А ведь на реализацию проекта предполагалось брать и кредитные средства. В результате родилась идея совместить социальную функцию с бизнес-проектом – и строить не только спортивную арену, но универсальный многофункциональный комплекс, в котором можно было бы проводить концерты и иные мероприятия. Тем более, что с помещениями для концертов в городе та же история, что и со спорткомплексами – либо стадион на 10 тыс. зрителей, либо совсем небольшие залы на несколько сотен мест. Так что была уверенность, что объект среднего масштаба будет востребован, даст возможность окупить проект.
– Какие задачи Вы ставили перед проектировщиками комплекса?
– Прежде всего, нам хотелось сделать что-то по-настоящему качественное, интересное. Стимулировала к этому и локация, в которой нам удалось получить участок – на берегу Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра», который станет новым средоточием деловой и общественной активности в Петербурге. Поэтому за основу была взята идея римского Колизея, которая обеспечивала возможность одинакового хорошо видеть происходящее на арене из любой точки зала.
Также важнейшей задачей стало обеспечение комфорта для посетителей, пришедших на любое мероприятие. Отсюда – трибуны-трансформеры, которые выдвигаются или убираются в зависимости от формата события. Для камерного концерта с приглашением элитной публики можно организовать ресторанные столики на несколько сотен мест. Для спортивных соревнований – сидячие трибуны на 1–3 тыс. человек. Ну а для большого события – рок-концерта, например, – можно обеспечить свободную площадь, которая вместит до 5 тыс. посетителей.
Также было решено делать купол из клееного бруса. На мой взгляд, сложно представить себе материал более теплый, дружелюбный по отношению к человеку, чем дерево. К этому нужно было добавить всю сопутствующую внутреннюю инфраструктуру спортивно-концертного комплекса.
– Сейчас арена уже построена и достаточно активно эксплуатируется. Довольны ли Вы воплощением закладывавшихся идей?
– На мой взгляд, нам удалось создать прекрасный многофункциональный объект, который идеально подходит для тех целей, под которые мы его планировали, и который может стать одной из точек притяжения как спортивной, так и культурной жизни города.
Более того, объект в чем-то даже превзошел ожидания, получился неожиданно уникальный даже для нас самих. Это, что называется, Божий дар. Оказалось, что в зале совершенно фантастическая акустика. Причем никаких специальных расчетов или выкладок именно по этому вопросу не делалось. Видимо, свою роль сыграли форма Колизея (в Древнем Риме вряд ли пользовались электрическими усилителями), а также купол из деревянного бруса.
Первым эту уникальную акустику обнаружил руководитель и главный дирижер Петербургского государственного симфонического оркестра «Классика» Александр Канторов. Коллектив решил провести здесь репетицию, чтобы оценить качество «звучания» зала. После этого маэстро Канторов сообщил мне, что в нашем комплексе можно играть без подзвучки. Я тогда даже не знал, что практически во всех концертных залах в мире используются акустические системы для усиления звука и обеспечения хороший слышимости во всех частях помещения. По оценке экспертов, на планете насчитывается всего несколько объектов, сравнимых по «звучанию» с нашей ареной, в числе которых «Альберт-Холл» в Лондоне и Арена ди Верона – древнеримский амфитеатр в Италии, всемирно известный как оперная площадка.
Помимо симфонического оркестра «Классика», оценить акустику нашей площадки смогли уже такие знаменитые исполнители, как оперная дива Мария Гулегина, солистка оперной труппы Михайловского театра Олеся Петрова, Владимир Галузин и Мария Баянкина из Мариинского театра. Все дают залу буквально восторженные оценки. Осенью ждем Анну Нетребко.
Это, конечно, не означает, что комплекс стал исключительно залом для классической музыки. Это по-настоящему универсальная площадка. Здесь регулярно проходят соревнования – как по различным видам единоборств (дзюдо, самбо, джиу-джитсу, бокс и пр.), так и по другим видам спорта – волейбол, баскетбол, акробатический рок-н-ролл и др. Концерты – тоже самых разных направлений: от исполнителя персидской поп-музыки ANDY до рок-группы «Ария».
– Каков объем инвестиций в проект? И в какие сроки Вы рассчитываете их окупить?
– В общей сложности инвестиции можно оценить на уровне 1,5 млрд рублей. Каков будет срок окупаемости, сказать достаточно сложно. «М-1 Арена» – это, конечно, не жилье, которое возвращает вложенные деньги за 3-4 года, и даже не классический коммерческий проект в сфере офисной или торговой недвижимости, который можно «отбить» за 8-10 лет. Комплекс хорошо набирает популярность и как спортивная, и как концертная площадка, но пока на полную загруженность мы еще не вышли. Есть еще и не сданные в аренду площади, в частности, под ресторан с видом на «Лахта Центр». У меня был ряд переговоров с интересантами, но мне хотелось бы найти по-настоящему интересного ресторатора с уникальной концепцией.
Кроме того, планируется реализация второй очереди комплекса – часть участка, который у нас в аренде, еще не застроена. В настоящее время я ищу партнеров для запуска этого проекта.
– Что планируется включить в состав второй очереди?
– Пока есть только общие идеи, на основе которых будет разрабатываться концепция. На мой взгляд, это также должен быть многофункциональный комплекс, в качестве же главной функции, по-моему, напрашивается гостиница класса «3-4 звезды». Рядом с «М-1 Ареной» уже есть отель «Лахта Плаза». Но он позиционируется в сегменте «4-5 звезд» и подходит далеко не для всех. У нас же часто проводятся соревнования, на которые съезжаются спортсмены, в том числе и молодые, со всей страны. И, конечно, пятизвездочные отели – не самое подходящее место для их размещения. А вот объект класса «3-4 звезды» вполне восполнил бы эту лакуну. Да и в «Лахта Центр» будут приезжать не только топ-менеджеры. Так что гостиница в средней ценовой категории в этой локации будет вполне востребована.
Помимо этого, в составе второй очереди, думаю, целесообразно разместить объекты, связанные со спортом (может быть, фитнес-клуб или оздоровительный центр), а также площади под сопроводительную торговую функцию. Но пока, как я уже говорил, это только общие мысли о проекте, до разработки конкретной концепции дело еще не дошло.
– Недавно стало известно, что с идеей купить бренд объекта выступил российский банкир Олег Тиньков, который хочет переименовать спорткомплекс в Тинькофф Арену. Как Вы относитесь к этой идее?
– Прежде всего, надо отметить, что практика наименования спортивных объектов крупными брендами имеет широкое мировое распространение. Используется она и в Петербурге, достаточно вспомнить «Газпром-Арену» или «Сибур-Арену».
Олег Тиньков – очень продвинутый бизнесмен, идущий, как говорится, «в ногу со временем». Для него приобретение бренда станет элементом постоянной рекламы, ведь в нашем комплексе регулярно проходят как спортивные соревнования, так и концерты известных исполнителей. И каждое упоминание места проведения станет работать на бренд «Тинькофф». Для нас же это возможность «отбить» часть вложений в проект.
Так что к идее продать бренд я отношусь вполне позитивно и не вижу в ней ничего экстраординарного. Станет ли покупателем Олег Тиньков или какой-то другой интересант – выяснится уже по итогам переговоров.
Справка
«М-1 Арена» возведена в Приморском районе Санкт-Петербурга на побережье Финского залива, в непосредственной близости от «Лахта Центра». Постановление городского правительства о выделении земли под Академию боевых искусств вышло в 2011 году. Строительство объекта началось летом 2015 года. Общая площадь здания составила 12 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя чашу арены, фиксированные трибуны на 799 мест, телескопические трибуны с выдвижными креслами на 1070 мест, а также рестораны, служебные и административные помещения. Архитектурной особенностью здания является деревянный купол, выполненный из клееного бруса. Разработка и расчеты были проведены Центральным научно-исследовательским институтом строительных конструкций им. В. А. Кучеренко. Изготовлен купол строительной компанией «Русь», проект разработан компанией «ЯРРА Проект». Введена в эксплуатацию «М-1 Арена» была в конце 2017 года, открылась 9 февраля 2018 года спортивным турниром M-1 Challenge 87.