Сергей Орешкин: «У девелоперов появился финансовый ресурс для создания хороших проектов»
О качественных изменениях на петербургском рынке жилья, их причинах и следствиях, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал заслуженный архитектор России, руководитель Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин.
— Сергей Иванович, сейчас «общим местом» стали жалобы на качество жилых объектов, особенно многоквартирных домов, получивших в обиходе наименование «человейников». Вот раньше, дескать, «делали на совесть». Насколько, на ваш взгляд, обоснованны эти претензии к проектированию жилья?
— Здесь невозможно дать простой, однозначный ответ. Действует слишком много факторов. Начиная о времени — то, что было приемлемо 50–70 лет назад, конечно, не соответствует современным представлениям о комфортности жилья. И заканчивая экономическими и иными факторами строительства.
Ситуация советского времени, когда любая новая квартира была для человека счастьем, конечно, не способствовала росту качества жилья. Жесткие стандарты сильно сужали возможности архитекторов. Классический пример — ГОСТовские оконные проемы 1510х1510. Это максимум. Конечно, особого разнообразия фасадов быть не могло. Небольшие метражи, примитивная квартирография, низкие потолки, маленькие оконные проемы — вот прелести массового советского домостроения, особенно на ранних этапах. С течением времени ситуация, конечно, улучшалась, но принципы стандаритизации сохранялись. Применительно к жилью индивидуальная архитектура считалась избыточной. Строились «серии» — кварталами, улицами, микрорайонами. Визуально это часто производит очень грустное впечатление. Впрочем, сам комплексный подход к застройке можно считать фактором позитивным с точки зрения создания комфортной среды.
Сейчас ситуация поменялась радикально. Все комплексы создаются по индивидуальным проектам, архитекторы стараются как продумать квартирографию (появились новые форматы — «евро», дуплексы, таунхаусы), так и поработать над внешним обликом зданий. Уделяется внимание дворовым территориям, парковке машин, зеленым насаждениям и пр. В итоге общее качество как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом за последние двадцать лет в целом, безусловно, выросло.
Но проявились иные проблемы в виде желания некоторых девелоперов «выжать» из участка максимум продаваемых «квадратов». Да еще исключительно в виде студий и «однушек» как лучше всего продаваемых единиц. Результатом стало появление тех самых «человейников», например, в Кудрово или Мурино. Проблемы с транспортной доступностью, социалкой, рекреационной функцией и зелеными насаждениями. Эти образцы, конечно, к качественному жилью и комфортной среде проживания отнести сложно. Но в целом, повторюсь, качество новых жилых проектов в городе повысилось.
— Какие причины главным образом повлияли на происходящие изменения?
— Это очень многофакторный процесс. Но несколько ключевых моментов, повлиявших на рост качества жилья, несомненно, можно выделить.
Если взять исторический аспект, огромный толчок развитию в этой сфере стал приход в Россию еще в середине «нулевых» известных европейских архитекторов, принесших с собой новые для России технологии и материалы, которые создавались в мире многие годы, но фактически не использовались при строительстве жилья в советский период. Лучшие российские архитектурные мастерские быстро осваивали эти новации, стремились соответствовать мировому уровню. В целом это удалось, что, конечно способствовало качеству проектируемого жилья.
Интересно, кстати, что сейчас можно наблюдать своего рода «вторую волну» прихода зарубежных архитекторов в Россию. В значительной мере это связано с нехваткой квалифицированных отечественных архитектурных сил, в том числе для регионов, где в последнее время качество проектов стало заметно расти. Определенную позитивную роль в «естественном отборе» сыграли рыночные механизмы. Некоторые мастерские, бездумно «клепавшие» проекты «человейников», которые потом оказывались невостребованными покупателями и продавались застройщиками длительное время и с большим дисконтом, были вынуждены свернуть работу. Девелоперы выбирают архитекторов, делающих качественные проекты, жилье в которых хорошо раскупается.
Заметную роль сыграла «претензионная работа» дольщиков. Раньше многим людям достаточно было самого факта покупки квартиры, на огрехи и недочеты особого внимания не обращали. Но введение 5-летней гарантии на все работы, а также возможность предъявлять застройщикам иски с требованием компенсации (сейчас это, правда, порой приобретает гипертрофированные формы «потребительского экстремизма», но не об этом речь) изменили ситуацию. Девелоперы отказались от дешевых и не слишком качественных материалов. Изначально использовать добротную продукцию стало существенно выгоднее, чем переделывать работу и платить штрафы.
В этом смысле немаловажную роль сыграла и модернизация отечественной промышленности стройматериалов. Производители научились выпускать действительно качественную продукцию. Это касается изготовления кирпича, поризованных блоков, отделочных, фасадных материалов и пр. Например, в сфере кирпичного производства за последние десять лет в России появилось около десятка крупных заводов, выпускающих и клинкер, и фасадный кирпич, и иную продукцию, вполне конкурентную зарубежным аналогам по качеству и существенно более дешевую. Ее использование, в частности, позволяет формировать оригинальный, запоминающийся облик зданий.
Есть еще один интересный момент. Сейчас очень серьезно снизились объемы элитной застройки. Свободных участков в хороших локациях под качественные проекты остается все меньше. Работа в центре часто сопряжена со скандалами. При этом в процессе редевелопмента осваиваются бывшие промзоны «серого пояса». Это, например, территория между станцией метро «Черная речка» и Кантемировским мостом или зоны у Московского проспекта. Не имея возможности делать объекты высоких ценовых сегментов, девелоперы стремятся «тянуть вверх» реализуемые там проекты. Образуются локации «рядом с центром», застраиваемые комфортным жильем, включающим опции, ранее присущие бизнес- и элит-сегментам. Это касается всех элементов — от архитектурного облика до квартирографии и обустройства дворовых территорий.
Из значащих факторов последнего времени я бы выделил экономический. Довольно долго — 6–7 лет — наблюдалась определенная стагнация рынка. Себестоимость строительства росла, а цены из-за низкой покупательной способности граждан двигались вверх медленно. Девелоперы работали со сравнительно небольшой маржой и, соответственно, старались экономить на всем, включая «архитектурные излишества». Система проектного финансирования улучшила ситуацию, избавив застройщиков от жесткой зависимости текущего уровня спроса, а льготная ипотека обеспечила рост покупок жилья. Следствием стало как приобретение застройщиками новых перспективных участков под освоение, так и появление финансового ресурса для создания хороших проектов.
— Много говорится, с одной стороны, о росте требований покупателей к жилью, а с другой — об острой конкуренции между застройщиками. На ваш взгляд, что тут «телега», а что «лошадь»? Люди требуют лучшего качества, а застройщики под них подстраиваются или девелоперы в борьбе за покупателя предлагают все более интересные варианты, а клиенты «голосуют рублем»?
— Я считаю, что ключевую роль здесь играет все-таки конкуренция между девелоперами. При обилии проектов примерно одинакового уровня в одной ценовой нише выигрывать всегда будут те, которые чуть-чуть более проработаны, чуть-чуть удобнее, обладают чуть-чуть более интересной архитектурой и квартирографией, предлагают разные небольшие опции и «фишки», без которых в общем-то можно обойтись, но которые повышают комфортность. Так что конкуренцию тоже смело можно отнести к факторам, положительно влияющим на качество жилья.
— Какие возможности дальнейшего повышения качества строящегося жилья вы видите?
— На мой взгляд, ресурс, имеющийся в этой сфере, просто колоссален. Думаю, что существующие сегодня в мировой практике возможности повышения качества жилья у нас использованы не более чем на 50%. Не надо забывать и о позитивном советском опыте. Так что простор для улучшения очень велик. Не говоря уже о том, что и за границей, и у нас постоянно появляются какие-то новые идеи, технические решения, которые находят применение в проектировании жилья, повышая его качество.
Не надо забывать и о таком факторе как качество среды. Это вопрос не квартирный и не фасадный, а объемно-планировочный: как сформирован комплекс, квартал, какова этажность. Сейчас существуют четкие тренды, задаваемые, в том числе, и на государственном уровне. Они касаются снижения этажности, понижения плотности проживания, уменьшения коэффициента использования территории (КИТ, соотношение площади возводимой недвижимости к площади участка. — Ред.). В Ленобласти, например, высота многоэтажных домов сейчас ограничена двенадцатью этажами.
Добавлю, однако, что простая уравниловка в этом вопросе — это тоже не панацея. Городская архитектурная ткань — сложная вещь, требующая не однородности, а гармонии и, соответственно, наличия различных элементов, в том числе и по высоте. Есть локации, где напрашиваются высотные решения. И это не будет означать, что такое жилье — некачественное. Но высотность должна компенсироваться иными опциями — повышенными площадями озеленения, транспортной доступностью, развитостью инфраструктуры и пр. Это довольно сложные вопросы, которые практически невозможно отрегулировать формальными нормами. Необходима профессиональная экспертная оценка каждой конкретной ситуации. Эту функцию в Петербурге выполняют КГА и Градсовет — может быть, не идеально, но, на мой взгляд, достаточно успешно.
— Тем не менее Минстрой РФ сейчас работает над формированием определенных стандартов жилья…
— Это немного другая история. Создается не жесткий ГОСТ, а система принципиальных подходов к возведению стандартного жилья, как его сейчас принято называть.
На мой взгляд, это интересная работа, и ведет ее сейчас Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. По их планам, формируется около 70 больших площадок на государственных землях городов-миллионников, где будут реализованы жилищные проекты, полностью соответствующие принятым стандартам, включая и квартиры, и здания, и принципы застройки. После этого будет произведена оценка получившихся жилых микрорайонов. Думаю, что качество среды там будет очень высокое. По подсчетам, плотность застройки будет ниже, чем в нынешних коммерческих проектах примерно на 30%.
Помимо этого, очень интересно будет дождаться итогов первой волны реновации в Москве, посмотреть насколько комфортную среду удастся создать в результате этого процесса. Вообще, столица очень основательно подходит к этим вопросам. Сейчас проходит архитектурный конкурс по определению решений для второй фазы реновации. В нем принимают участие множество специалистов со всей России. Около 40 творческих коллективов (и наше архитектурное бюро, кстати, тоже) прошли во второй тур конкурса. Думаю, итоги его будут очень интересны и полезны со всех точек зрения. Скорее всего, они лягут в основу некоей матрицы программ реновации, которая будет проводиться в регионах, включая Петербург.
Саморегулирование в строительной отрасли пришло на смену государственному лицензированию 10 лет назад. Тогда начался и отчет истории СРО АСК «МСК» и СРО АПК «МАП». В июне этого года Ассоциации отмечают 10-летие. О текущих задачах СРО и перспективах развития саморегулирования рассказал генеральный директор Ассоциации Павел Малахов, который является заместителем председателя Комитета НОСТРОЙ по развитию строительной отрасли и контрактной системы.
– Как Вы оцениваете сегодняшнее положение системы саморегулирования и приоритетные направления развития?
– Система саморегулирования, как прагматичный инструмент допуска на строительный рынок, работает в плановом режиме. Перезагрузка на этапе реформирования остановила рост негативных тенденций, и сегодня идет конструктивная работа, поиск новых форм и методов оптимизации деятельности.
Приоритетное направление сегодня – разработка Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года и Стратегии развития саморегулирования в РФ. Впервые за последние годы у профсообщества появилась возможность принять участие в формировании образа будущего строителя, макроэкономических показателей и устройства строительной сферы. Ведь для разработки Стратегии была выбрана полицентричная схема, при которой каждый раздел документа разрабатывается проектной командой, которая формируется на принципах открытости.
15 апреля 2019 года состоялось первое обсуждение Стратегии-2030 на площадке Всероссийской конференции «Стратегия развития строительной отрасли в РФ» в Торгово-промышленной палате РФ. Провести такое масштабное событие было нашей идеей. Организаторами выступили СРО Ассоциация строительных компаний «Межрегиональный строительный комплекс» (АСК «МСК») и Ассоциация проектных компаний «Межрегиональная ассоциация проектировщиков» (АПК «МАП») при поддержке Минстроя РФ, Аналитического центра при Правительстве РФ и Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).
Конференция была приурочена к 10-летнему юбилею нашей группы СРО. Она собрала более 400 участников из Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Тюмени, Татарстана, Крыма и других регионов России. Более 40 спикеров выступили с докладами на пленарном заседании и трех тематических секциях, посвященных вопросам ценообразования, развития BIM-технологий в России, влияния государственных и корпоративных закупок на отрасль. От новой Стратегии власти и профессиональное сообщество ожидают решения таких важных задач, как цифровизация строительного комплекса и переход к «бесшовному» градостроительному регулированию. Формирование документа должно завершиться к октябрю 2019 года.
– В июне ваша группа СРО отметила 10-летие. Расскажите об основных вехах развития.
– История начинается в 2009 году, когда сто профессиональных строителей теплоэнергетической отрасли стали инициаторами создания двух СРО – АСК «МСК» и АПК «МАП».
В 2010 году при участии флагмана энергетической отрасли – ПАО «МОЭК», был создан Научный центр повышения квалификации, качества и безопасности, в котором к настоящему времени прошли обучение по 74 программам более 20 тыс. слушателей.
В конце 2017 года, на момент моего вступления в должность гендиректора, в реестре СРО АСК «МСК» было 129 членов, а в СРО АПК «МАП» – 84, существовал большой круг проблем, требующих решения. Сегодня мы стабильно работаем, а число наших членов утроилось. Нам удалось не только сохранить статус СРО и успешно пройти проверку Ростехнадзора на предмет подтверждения этого статуса (а более 70 СРО сделать этого не сумели), но и продолжить активно развивать свою деятельность.
За полтора года мы приняли 550 новых членов, компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств увеличился более чем в 2 раза, компенсационный фонд возмещения вреда – более чем в 3 раза. Благодаря действующей системе контроля не было допущено ни одной выплаты из компфонда, а значит, ни одна наша компания не должна дополнительно вносить в него средства. Нам удалось снизить финансовую нагрузку на членов СРО за счет отказа от страхования и сертификации, а также снижения членского взноса на 30%.
В настоящее время Ассоциация объединяет более 770 ведущих организаций комплекса городского хозяйства Москвы: АО «Мосводоканал», ПАО «МОЭК», ГУП «Москоллектор», АО «Объединенная энергетическая компания», АО «Мосэкострой», ООО СК «Пионер», ООО «Стадион «Спартак», АО «Тушино 2018» и др.
Приоритетными направлениями деятельности являются стандартизация, содействие повышению качества строительных и проектных работ, внедрение цифровых технологий, развитие рейтинга надежности предприятий стройкомплекса и эксплуатации инженерных систем, а также энергоаудиторов.
Все эти годы вместе со СРО АСК «МСК» и СРО АПК «МАП» вела свою деятельность Ассоциация энергоаудиторов «Контроль энергоэффективности» (СРО АЭ «КЭ»). То есть в данный момент наша группа объединяет три СРО, среди которых многопрофильные организации, следующие единой стратегии развития и осуществляющие весь спектр работ. Ни для кого не секрет, как важно в современных условиях развития бизнеса иметь надежного партнера, а еще лучше – быть в клубе надежных профессионалов.
– Интересна ваша новая разработка – рейтинг надежности предприятий. Какие он решает задачи?
– Эта рейтинговая система – Система добровольной сертификации надежности проектных, изыскательских и строительных организаций – разработана с целью адекватной оценки участников рынка и создания условий для повышения качества услуг. Все члены нашей Ассоциации прошли процедуру рейтингования и получили сертификаты, подтверждающие ту или иную категорию надежности.
Рейтинговая методика, предусмотренная этой системой, позволяет выполнить всесторонний анализ деятельности предприятия (оценить качество, кадры, материально-техническую базу, финансовую устойчивость, опыт, выполнение обязательств). В зависимости от численности работников и предельных значений выручки, от выполненных работ, методика определяет целевую группу компании, т. е. формируется рейтинг малых, средних и крупных предприятий. В своей группе предприятию присваивается категория надежности: А – высшая; В – высокая; С – средняя; D – низкая.
Наша разработка включена Росстандартом в Единый реестр зарегистрированных систем добровольной сертификации 28 апреля 2014 года (регистрационный номер РОССRU.И1202, 04ЖОЖ0). Система была представлена в Минстрое России и одобрена для дальнейшего внедрения как предквалификационная оценка участников закупки работ в строительной отрасли с применением конкурсных способов. Пользователями системы рейтинга могут быть как государственные, так и коммерческие заказчики, ее результаты могут использоваться предприятиями для решения маркетинговых задач.
Сегодня СРО обладают огромным количеством информации о своих членах и поэтому мы и создали систему рейтингования, которая шире требований СРО и более показательна для клиентов, наших партнеров, банков, страховых компаний и органов власти.
– С 1 июня вступили в действие 162 Стандарта НОСТРОЙ на производство работ. Вы планируете использовать их в Ассоциации?
– Системная работа по внедрению стандартов на процессы выполнения работ в СРО АСК «МСК» ведется более года. У нас накоплен большой опыт. Мы разработали методические рекомендации по внедрению стандартов, регулярно проводим семинары, где обсуждаются нюансы применения стандартов, особенности формирования плана мероприятий по внедрению стандартов, а также ключевые вопросы, с которыми строительные организации могут столкнуться в ходе контроля за исполнением стандартов со стороны СРО и других контролирующих органов.
За 10 лет в Ассоциации собственными силами было разработано 20 стандартов, в том числе 16, регулирующих строительные процессы, и 4 стандарта на проектные работы.
– Какова роль вашей Ассоциации в реформировании системы ценообразования?
– В последние годы в Ассоциации разработано 19 технологических карт и расценок на монтаж трубопроводов больших диаметров в ППУ изоляции, которые отсутствовали в базе сметных нормативов для города Москвы – ТСН-2001. Сегодня расценки утверждены и внесены в соответствующие сборники ТСН-2001. По инициативе Ассоциации разработка расценок была выполнена за счет бюджета Москвы (экономия средств членов СРО при разработке составила 4,5 млн рублей, а от внедрения новых расценок – более 100 млн). Принятые расценки позволили учитывать в сметных расчетах фактические затраты членов Ассоциации, которые на 60–70% выше тех, которые ранее учитывались в смете. Одним словом, мы стремимся к максимальному сокращению разницы между фактическими затратами на проектирование и строительство объектов и цифрами, предусмотренными сметными расчетами.
– Цифровые технологии применяете в работе?
– В 2018 году стартовала цифровизация архива дел членов СРО и состоялся переход на электронное взаимодействие с членами и партнерами. Разработан соответствующий порядок, который согласован с Ростехнадзором. Такая работа в СРО проводится впервые. Планируется, что положительный опыт СРО АСК «МСК» и СРО АПК «МАП» может быть использован в работе других СРО.
Наши Ассоциации являются операторами Национального реестра специалистов (НРС) от НОСТРОЙ и НОПРИЗ, мы имеем право работать с НРС – электронной базой данных, которая включает актуальную информацию обо всех специалистах, имеющих право выполнять работы в сфере строительства, а также инженерных изысканий и проектирования. По состоянию на март 2019 года в Ассоциации обработана почти тысяча заявок от специалистов. Срок рассмотрения документов составляет один день, за счет автоматизации процесса.
Применение цифровых технологий позволяет получить весьма говорящие сведения. Например, НОСТРОЙ увязал НРС, «личные кабинеты» СРО, совместил данные с открытыми базами Пенсионного фонда и ФНС – и получил очень интересные результаты. Стала прозрачной информация о «безлюдных» компаниях – членах СРО, об организациях с миллиардными госконтрактами, но в которых нет специалистов. Такая цифровая открытость уменьшает риски СРО, а также возможности коммерциализации самих СРО.
– В марте началось создание цифровой платформы для реагирования на обращения предпринимателей по поводу неправомерных действий правоохранительных органов. Планируете участвовать в этой работе?
– Уже участвуем – по линии Совета Торгово-промышленной палаты РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности. Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2019, предложил ужесточить ответственность силовиков за давление на бизнес. Он предложил ввести личную ответственность для силовиков за подобные действия. Безусловно, это должно сработать, когда будет запущена цифровая платформа (своеобразный «цифровой омбудсмен»), с помощью которой предприниматели смогут сообщать обо всех незаконных действиях со стороны правоохранителей.
Для нас эта цифровая платформа – хорошее подспорье в работе, потому что наша главная цель – защита прав и законных интересов предпринимателей!
– Благодарим за содержательное интервью и от всей души поздравляем Вас и Ваших коллег с 10-летием Ассоциаций! Желаем здоровья, реализации намеченных планов, постоянного роста и творческого развития!
– Пользуясь случаем, поздравляю моих коллег, членов и партнеров наших Ассоциаций с юбилеем. Желаю всем нам успешной работы, достижения конструктивных решений, интересных встреч и плодотворного общения, новых побед и творческих успехов!