Сергей Орешкин: «У девелоперов появился финансовый ресурс для создания хороших проектов»
О качественных изменениях на петербургском рынке жилья, их причинах и следствиях, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал заслуженный архитектор России, руководитель Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин.
— Сергей Иванович, сейчас «общим местом» стали жалобы на качество жилых объектов, особенно многоквартирных домов, получивших в обиходе наименование «человейников». Вот раньше, дескать, «делали на совесть». Насколько, на ваш взгляд, обоснованны эти претензии к проектированию жилья?
— Здесь невозможно дать простой, однозначный ответ. Действует слишком много факторов. Начиная о времени — то, что было приемлемо 50–70 лет назад, конечно, не соответствует современным представлениям о комфортности жилья. И заканчивая экономическими и иными факторами строительства.
Ситуация советского времени, когда любая новая квартира была для человека счастьем, конечно, не способствовала росту качества жилья. Жесткие стандарты сильно сужали возможности архитекторов. Классический пример — ГОСТовские оконные проемы 1510х1510. Это максимум. Конечно, особого разнообразия фасадов быть не могло. Небольшие метражи, примитивная квартирография, низкие потолки, маленькие оконные проемы — вот прелести массового советского домостроения, особенно на ранних этапах. С течением времени ситуация, конечно, улучшалась, но принципы стандаритизации сохранялись. Применительно к жилью индивидуальная архитектура считалась избыточной. Строились «серии» — кварталами, улицами, микрорайонами. Визуально это часто производит очень грустное впечатление. Впрочем, сам комплексный подход к застройке можно считать фактором позитивным с точки зрения создания комфортной среды.
Сейчас ситуация поменялась радикально. Все комплексы создаются по индивидуальным проектам, архитекторы стараются как продумать квартирографию (появились новые форматы — «евро», дуплексы, таунхаусы), так и поработать над внешним обликом зданий. Уделяется внимание дворовым территориям, парковке машин, зеленым насаждениям и пр. В итоге общее качество как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом за последние двадцать лет в целом, безусловно, выросло.
Но проявились иные проблемы в виде желания некоторых девелоперов «выжать» из участка максимум продаваемых «квадратов». Да еще исключительно в виде студий и «однушек» как лучше всего продаваемых единиц. Результатом стало появление тех самых «человейников», например, в Кудрово или Мурино. Проблемы с транспортной доступностью, социалкой, рекреационной функцией и зелеными насаждениями. Эти образцы, конечно, к качественному жилью и комфортной среде проживания отнести сложно. Но в целом, повторюсь, качество новых жилых проектов в городе повысилось.
— Какие причины главным образом повлияли на происходящие изменения?
— Это очень многофакторный процесс. Но несколько ключевых моментов, повлиявших на рост качества жилья, несомненно, можно выделить.
Если взять исторический аспект, огромный толчок развитию в этой сфере стал приход в Россию еще в середине «нулевых» известных европейских архитекторов, принесших с собой новые для России технологии и материалы, которые создавались в мире многие годы, но фактически не использовались при строительстве жилья в советский период. Лучшие российские архитектурные мастерские быстро осваивали эти новации, стремились соответствовать мировому уровню. В целом это удалось, что, конечно способствовало качеству проектируемого жилья.
Интересно, кстати, что сейчас можно наблюдать своего рода «вторую волну» прихода зарубежных архитекторов в Россию. В значительной мере это связано с нехваткой квалифицированных отечественных архитектурных сил, в том числе для регионов, где в последнее время качество проектов стало заметно расти. Определенную позитивную роль в «естественном отборе» сыграли рыночные механизмы. Некоторые мастерские, бездумно «клепавшие» проекты «человейников», которые потом оказывались невостребованными покупателями и продавались застройщиками длительное время и с большим дисконтом, были вынуждены свернуть работу. Девелоперы выбирают архитекторов, делающих качественные проекты, жилье в которых хорошо раскупается.
Заметную роль сыграла «претензионная работа» дольщиков. Раньше многим людям достаточно было самого факта покупки квартиры, на огрехи и недочеты особого внимания не обращали. Но введение 5-летней гарантии на все работы, а также возможность предъявлять застройщикам иски с требованием компенсации (сейчас это, правда, порой приобретает гипертрофированные формы «потребительского экстремизма», но не об этом речь) изменили ситуацию. Девелоперы отказались от дешевых и не слишком качественных материалов. Изначально использовать добротную продукцию стало существенно выгоднее, чем переделывать работу и платить штрафы.
В этом смысле немаловажную роль сыграла и модернизация отечественной промышленности стройматериалов. Производители научились выпускать действительно качественную продукцию. Это касается изготовления кирпича, поризованных блоков, отделочных, фасадных материалов и пр. Например, в сфере кирпичного производства за последние десять лет в России появилось около десятка крупных заводов, выпускающих и клинкер, и фасадный кирпич, и иную продукцию, вполне конкурентную зарубежным аналогам по качеству и существенно более дешевую. Ее использование, в частности, позволяет формировать оригинальный, запоминающийся облик зданий.
Есть еще один интересный момент. Сейчас очень серьезно снизились объемы элитной застройки. Свободных участков в хороших локациях под качественные проекты остается все меньше. Работа в центре часто сопряжена со скандалами. При этом в процессе редевелопмента осваиваются бывшие промзоны «серого пояса». Это, например, территория между станцией метро «Черная речка» и Кантемировским мостом или зоны у Московского проспекта. Не имея возможности делать объекты высоких ценовых сегментов, девелоперы стремятся «тянуть вверх» реализуемые там проекты. Образуются локации «рядом с центром», застраиваемые комфортным жильем, включающим опции, ранее присущие бизнес- и элит-сегментам. Это касается всех элементов — от архитектурного облика до квартирографии и обустройства дворовых территорий.
Из значащих факторов последнего времени я бы выделил экономический. Довольно долго — 6–7 лет — наблюдалась определенная стагнация рынка. Себестоимость строительства росла, а цены из-за низкой покупательной способности граждан двигались вверх медленно. Девелоперы работали со сравнительно небольшой маржой и, соответственно, старались экономить на всем, включая «архитектурные излишества». Система проектного финансирования улучшила ситуацию, избавив застройщиков от жесткой зависимости текущего уровня спроса, а льготная ипотека обеспечила рост покупок жилья. Следствием стало как приобретение застройщиками новых перспективных участков под освоение, так и появление финансового ресурса для создания хороших проектов.
— Много говорится, с одной стороны, о росте требований покупателей к жилью, а с другой — об острой конкуренции между застройщиками. На ваш взгляд, что тут «телега», а что «лошадь»? Люди требуют лучшего качества, а застройщики под них подстраиваются или девелоперы в борьбе за покупателя предлагают все более интересные варианты, а клиенты «голосуют рублем»?
— Я считаю, что ключевую роль здесь играет все-таки конкуренция между девелоперами. При обилии проектов примерно одинакового уровня в одной ценовой нише выигрывать всегда будут те, которые чуть-чуть более проработаны, чуть-чуть удобнее, обладают чуть-чуть более интересной архитектурой и квартирографией, предлагают разные небольшие опции и «фишки», без которых в общем-то можно обойтись, но которые повышают комфортность. Так что конкуренцию тоже смело можно отнести к факторам, положительно влияющим на качество жилья.
— Какие возможности дальнейшего повышения качества строящегося жилья вы видите?
— На мой взгляд, ресурс, имеющийся в этой сфере, просто колоссален. Думаю, что существующие сегодня в мировой практике возможности повышения качества жилья у нас использованы не более чем на 50%. Не надо забывать и о позитивном советском опыте. Так что простор для улучшения очень велик. Не говоря уже о том, что и за границей, и у нас постоянно появляются какие-то новые идеи, технические решения, которые находят применение в проектировании жилья, повышая его качество.
Не надо забывать и о таком факторе как качество среды. Это вопрос не квартирный и не фасадный, а объемно-планировочный: как сформирован комплекс, квартал, какова этажность. Сейчас существуют четкие тренды, задаваемые, в том числе, и на государственном уровне. Они касаются снижения этажности, понижения плотности проживания, уменьшения коэффициента использования территории (КИТ, соотношение площади возводимой недвижимости к площади участка. — Ред.). В Ленобласти, например, высота многоэтажных домов сейчас ограничена двенадцатью этажами.
Добавлю, однако, что простая уравниловка в этом вопросе — это тоже не панацея. Городская архитектурная ткань — сложная вещь, требующая не однородности, а гармонии и, соответственно, наличия различных элементов, в том числе и по высоте. Есть локации, где напрашиваются высотные решения. И это не будет означать, что такое жилье — некачественное. Но высотность должна компенсироваться иными опциями — повышенными площадями озеленения, транспортной доступностью, развитостью инфраструктуры и пр. Это довольно сложные вопросы, которые практически невозможно отрегулировать формальными нормами. Необходима профессиональная экспертная оценка каждой конкретной ситуации. Эту функцию в Петербурге выполняют КГА и Градсовет — может быть, не идеально, но, на мой взгляд, достаточно успешно.
— Тем не менее Минстрой РФ сейчас работает над формированием определенных стандартов жилья…
— Это немного другая история. Создается не жесткий ГОСТ, а система принципиальных подходов к возведению стандартного жилья, как его сейчас принято называть.
На мой взгляд, это интересная работа, и ведет ее сейчас Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. По их планам, формируется около 70 больших площадок на государственных землях городов-миллионников, где будут реализованы жилищные проекты, полностью соответствующие принятым стандартам, включая и квартиры, и здания, и принципы застройки. После этого будет произведена оценка получившихся жилых микрорайонов. Думаю, что качество среды там будет очень высокое. По подсчетам, плотность застройки будет ниже, чем в нынешних коммерческих проектах примерно на 30%.
Помимо этого, очень интересно будет дождаться итогов первой волны реновации в Москве, посмотреть насколько комфортную среду удастся создать в результате этого процесса. Вообще, столица очень основательно подходит к этим вопросам. Сейчас проходит архитектурный конкурс по определению решений для второй фазы реновации. В нем принимают участие множество специалистов со всей России. Около 40 творческих коллективов (и наше архитектурное бюро, кстати, тоже) прошли во второй тур конкурса. Думаю, итоги его будут очень интересны и полезны со всех точек зрения. Скорее всего, они лягут в основу некоей матрицы программ реновации, которая будет проводиться в регионах, включая Петербург.
Один из ведущих петербургских девелоперов холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») в этом году отмечает 20-летие своей деятельности. О своем видении реалий рынка новостроек, его проблемах и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель совета директоров компании Федор Туркин.
— Федор Олегович, холдинг «РСТИ» отмечает 20-летие. С какими итогами компания пришла к юбилею? Чем из достигнутого вы особенно гордитесь?
— Действительно, за двадцать лет успешной работы нами реализовано уже немало не просто добротных и качественных, но, без преувеличения, неординарных проектов. ЖК «Александр Невский» и «Петр Великий» стали самыми высокими жилыми зданиями в Санкт-Петербурге. Инфекционная больница в Полюстрово — не только одна из самых крупных и современных по заложенным в нее проектным решениям в Европе, но и оснащена уникальным оборудованием. Нами же возведены фонтанные комплексы на площади Ленина и Московском проспекте — лучшие объекты подобного рода из появившихся за последние десятилетия в нашем городе.
При этом надо отметить, что и обычные наши жилые комплексы, которые не входят в число «самых-самых» по каким-то формальным параметрам, — это качественный продукт — в хороших локациях, с прекрасной архитектурой, продуманными планировками, обустроенными дворами, развитой инфраструктурой и ориентированный на разного потребителя. Безусловно, наши объекты заметны в городе — и в прямом, и в переносном смысле.
Начинали мы с небольшой строительной компании, а сегодня являемся крупным холдингом, реализующим проекты высокой сложности. Объем строительства постепенно растет. В прошлом году мы сдали почти 70 тыс. кв. м жилья, состоялось открытие большой общеобразовательной школы на 1375 мест, которую мы построили в Красносельском районе. Объем продаж квартир, несмотря на все перипетии ковидного года, вырос примерно на 30% в денежном выражении.
«РСТИ» вышел в Москву, что очень непросто, поскольку на столичном рынке очень высокая конкуренция. Однако наш премиальный проект ELEVEN с честью ее выдерживает, и реализация квартир в нем находится на хорошем уровне.
Ну а самое большое достижение — это, конечно, создание профессиональной, амбициозной команды, уже накопившей серьезный опыт, наработавшей высокий уровень знаний и компетенций. Теперь наша задача реализовать этот потенциал — мы хотим строить объекты мирового класса. И, пожалуй, ELEVEN я бы к таковым причислил без всяких скидок и оговорок.
— Какова ваша оценка сегодняшней ситуации на рынке жилья в Петербурге? Какие проблемы и опасности вы видите? Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять его дальнейшее развитие?
— Строительный комплекс города имеет большой потенциал прочности. В последние десятилетия мы работали в самых разных, порой очень сложных условиях, по разным правилам и схемам. Так что, думаю, мы сумеем достойно ответить и на новые вызовы.
В то же время, безусловно, надо признать, что мы живем в очень динамичном, быстро меняющемся мире, и это формирует целый комплекс различных рисков. Начинать можно с геополитических: очевидно, что состояние взаимоотношений России с другими государствами не может не отражаться на внутренних делах страны. Есть базовые макроэкономические факторы, оказывающие мощное влияние на рынок. Рост реальных доходов населения притормозил на протяжении уже ряда лет, и коронакризис только усугубил эту проблему. А это — важнейший момент, влияющий на спрос. Есть и более локальные сложности — увеличение цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы и пр.
С другой стороны, действуют меры поддержки в виде госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием процентной ставки, которая стала ключевым позитивным фактором для отрасли в прошлом году. В то же время, на мой взгляд, исходя из задач, которые ставятся перед отраслью на государственном уровне, нынешний уровень процентных ставок (и даже меньший!) не должен быть результатом временной помощи властей. Это вполне реальный показатель для обычных, постоянно действующих банковских программ ипотечного кредитования.
В общем, очевидно, что ситуация очень многовекторная, и давать какие-то глобальные прогнозы невозможно. Однако, как я уже говорил, нашему строительному комплексу к сложностям не привыкать, уверен, что мы справимся и на сей раз.
— Вы упомянули важную роль госпрограммы льготной ипотеки. Ее, однако, планируется свернуть с 1 июля 2021 года. На ваш взгляд, не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— Думаю, что определенное падение спроса после сворачивания программы субсидирования ипотечной ставки неизбежно. По моим оценкам, оно может составить порядка 15% от тех объемов жилья, которые приобретаются гражданами с использованием кредитов. Но думаю, что для отрасли в целом это не будет критично и какого-то обвала ожидать не стоит.
Дело в том, что, несмотря на различные сложности, затрагивающие рынок новостроек, остается один принципиально важный фактор, обеспечивающий его стабильное в целом положение. Это сохраняющийся очень мощный запрос граждан на улучшение жилищных условий. Несмотря на весьма существенные объемы ввода жилья, которые мы видим последние десятилетия, еще у очень многих людей «квартирный вопрос» не решен. Поэтому принципиально спрос на жилье есть, вопрос лишь в его финансовом подкреплении.
Еще один существенный аспект — большая привлекательность Петербурга для иногородних покупателей. Мы порой забываем, в каком великом и прекрасном городе живем, он для нас стал обыденностью. Между тем множество людей из других регионов — как северо-запада России, так и Сибири, Крайнего Севера — стремятся переехать сюда жить. Это придает дополнительный важный толчок платежеспособному спросу. Поэтому, как я уже говорил, опасности критического проседания рынка я не вижу.
— Власти Петербурга заявили о намерении снизить объем ввода жилья в городе к 2024 году до 2,6 млн кв. м (в прошлом году — 3,3 млн кв. м). Как вы оцениваете такую идею?
— В свое время, когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко, проводилось исследование, по итогам которого специалисты — экономисты, градостроители, урбанисты и другие — называли диапазон 4–5 млн кв. м как уровень, необходимый для сбалансированного развития рынка жилья и города в целом. Сейчас озвучивается цифра почти в два раза меньше. Поскольку я не специалист по городскому развитию, не возьмусь судить, чья оценка точнее. Могу лишь повторить, что запрос на улучшение жилищных условий со стороны жителей имеется, и он весьма велик.
Нельзя также забывать о задаче, которую ставит руководство страны по обеспечению увеличения ежегодного объема ввода жилья в России до 120 млн кв. м. Если не строить его там, где на него есть спрос, то непонятно, как достигнуть поставленной цели. Кроме того, необходимость снижения объемов ввода обосновывается прежде всего необходимостью параллельного развития инфраструктуры. Между тем с недавнего времени строительство социальных объектов, где это нужно, а часто и транспортных, стало задачей самих застройщиков. Это, конечно, увеличивает цену квадратного метра в новостройках, но девелоперы выполняют свои обязательства. Таким образом, значительная часть работы по обеспечению жилья необходимой инфраструктурой ведется без бюджетного финансирования.
Думаю, что рынок еще на протяжении как минимум десятка лет способен «поглощать» по 3–4 млн кв. м жилья ежегодно. Если потом спрос будет снижаться, рынок естественным образом отреагирует на это уменьшением объемов нового строительства. Пока же предпосылок для этого нет, а искусственно снижать объем предложения, на мой взгляд, — не лучшая идея. Во-первых, это неизбежно вызовет серьезный рост цен, что противоречит задаче повышения доступности жилья. Во-вторых, строительство, как известно, — драйвер для всей экономики, оно стимулирует работу многих отраслей, включая производство. Сдерживание его развития будет в целом иметь негативные последствия. Наконец, в-третьих, принудительное снижение объемов ввода приведет к уходу с рынка многих компаний. Если бы эти ресурсы можно было перевести работать в другие регионы, то это не было бы критично. Но на практике это будет означать банкротство бизнеса, увольнение сотрудников. Да и рост монополизации рынка отрасли явно не на пользу.
— Расскажите, пожалуйста, о планах дальнейшего развития холдинга «РСТИ». Какие задачи вы ставите перед компанией как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу?
— В этом году холдинг «РСТИ» планирует сдать вторую и третью очереди ЖК New Time, первую и вторую очереди проекта Terra, а также первый корпус ЖК Familia. Кроме того, будет введена в эксплуатацию школа на 1600 мест в Приморском районе — самая большая в Петербурге.
На 2021 год намечен ввод первого нашего проекта в Москве — дизайнерского дома ELEVEN. Этот объект премиального сегмента состоит из двух башен — «Альфа» и «Омега» — высотой шестнадцать и семнадцать этажей соответственно. Высотки объединены общим стилобатом, в котором разместятся фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет.
Также в этом году мы существенно увеличим портфель наших проектов. Намечается запуск строительства как минимум трех новых комплексов в Петербурге. Это будут очень интересные объекты, которые не пройдут незамеченными для рынка. Но подробности о них пока рано разглашать, сначала надо завершить все предварительные работы. Думаю, мы расскажем о них в течение пары ближайших месяцев.