Сергей Орешкин: «У девелоперов появился финансовый ресурс для создания хороших проектов»
О качественных изменениях на петербургском рынке жилья, их причинах и следствиях, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал заслуженный архитектор России, руководитель Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин.
— Сергей Иванович, сейчас «общим местом» стали жалобы на качество жилых объектов, особенно многоквартирных домов, получивших в обиходе наименование «человейников». Вот раньше, дескать, «делали на совесть». Насколько, на ваш взгляд, обоснованны эти претензии к проектированию жилья?
— Здесь невозможно дать простой, однозначный ответ. Действует слишком много факторов. Начиная о времени — то, что было приемлемо 50–70 лет назад, конечно, не соответствует современным представлениям о комфортности жилья. И заканчивая экономическими и иными факторами строительства.
Ситуация советского времени, когда любая новая квартира была для человека счастьем, конечно, не способствовала росту качества жилья. Жесткие стандарты сильно сужали возможности архитекторов. Классический пример — ГОСТовские оконные проемы 1510х1510. Это максимум. Конечно, особого разнообразия фасадов быть не могло. Небольшие метражи, примитивная квартирография, низкие потолки, маленькие оконные проемы — вот прелести массового советского домостроения, особенно на ранних этапах. С течением времени ситуация, конечно, улучшалась, но принципы стандаритизации сохранялись. Применительно к жилью индивидуальная архитектура считалась избыточной. Строились «серии» — кварталами, улицами, микрорайонами. Визуально это часто производит очень грустное впечатление. Впрочем, сам комплексный подход к застройке можно считать фактором позитивным с точки зрения создания комфортной среды.
Сейчас ситуация поменялась радикально. Все комплексы создаются по индивидуальным проектам, архитекторы стараются как продумать квартирографию (появились новые форматы — «евро», дуплексы, таунхаусы), так и поработать над внешним обликом зданий. Уделяется внимание дворовым территориям, парковке машин, зеленым насаждениям и пр. В итоге общее качество как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом за последние двадцать лет в целом, безусловно, выросло.
Но проявились иные проблемы в виде желания некоторых девелоперов «выжать» из участка максимум продаваемых «квадратов». Да еще исключительно в виде студий и «однушек» как лучше всего продаваемых единиц. Результатом стало появление тех самых «человейников», например, в Кудрово или Мурино. Проблемы с транспортной доступностью, социалкой, рекреационной функцией и зелеными насаждениями. Эти образцы, конечно, к качественному жилью и комфортной среде проживания отнести сложно. Но в целом, повторюсь, качество новых жилых проектов в городе повысилось.
— Какие причины главным образом повлияли на происходящие изменения?
— Это очень многофакторный процесс. Но несколько ключевых моментов, повлиявших на рост качества жилья, несомненно, можно выделить.
Если взять исторический аспект, огромный толчок развитию в этой сфере стал приход в Россию еще в середине «нулевых» известных европейских архитекторов, принесших с собой новые для России технологии и материалы, которые создавались в мире многие годы, но фактически не использовались при строительстве жилья в советский период. Лучшие российские архитектурные мастерские быстро осваивали эти новации, стремились соответствовать мировому уровню. В целом это удалось, что, конечно способствовало качеству проектируемого жилья.
Интересно, кстати, что сейчас можно наблюдать своего рода «вторую волну» прихода зарубежных архитекторов в Россию. В значительной мере это связано с нехваткой квалифицированных отечественных архитектурных сил, в том числе для регионов, где в последнее время качество проектов стало заметно расти. Определенную позитивную роль в «естественном отборе» сыграли рыночные механизмы. Некоторые мастерские, бездумно «клепавшие» проекты «человейников», которые потом оказывались невостребованными покупателями и продавались застройщиками длительное время и с большим дисконтом, были вынуждены свернуть работу. Девелоперы выбирают архитекторов, делающих качественные проекты, жилье в которых хорошо раскупается.
Заметную роль сыграла «претензионная работа» дольщиков. Раньше многим людям достаточно было самого факта покупки квартиры, на огрехи и недочеты особого внимания не обращали. Но введение 5-летней гарантии на все работы, а также возможность предъявлять застройщикам иски с требованием компенсации (сейчас это, правда, порой приобретает гипертрофированные формы «потребительского экстремизма», но не об этом речь) изменили ситуацию. Девелоперы отказались от дешевых и не слишком качественных материалов. Изначально использовать добротную продукцию стало существенно выгоднее, чем переделывать работу и платить штрафы.
В этом смысле немаловажную роль сыграла и модернизация отечественной промышленности стройматериалов. Производители научились выпускать действительно качественную продукцию. Это касается изготовления кирпича, поризованных блоков, отделочных, фасадных материалов и пр. Например, в сфере кирпичного производства за последние десять лет в России появилось около десятка крупных заводов, выпускающих и клинкер, и фасадный кирпич, и иную продукцию, вполне конкурентную зарубежным аналогам по качеству и существенно более дешевую. Ее использование, в частности, позволяет формировать оригинальный, запоминающийся облик зданий.
Есть еще один интересный момент. Сейчас очень серьезно снизились объемы элитной застройки. Свободных участков в хороших локациях под качественные проекты остается все меньше. Работа в центре часто сопряжена со скандалами. При этом в процессе редевелопмента осваиваются бывшие промзоны «серого пояса». Это, например, территория между станцией метро «Черная речка» и Кантемировским мостом или зоны у Московского проспекта. Не имея возможности делать объекты высоких ценовых сегментов, девелоперы стремятся «тянуть вверх» реализуемые там проекты. Образуются локации «рядом с центром», застраиваемые комфортным жильем, включающим опции, ранее присущие бизнес- и элит-сегментам. Это касается всех элементов — от архитектурного облика до квартирографии и обустройства дворовых территорий.
Из значащих факторов последнего времени я бы выделил экономический. Довольно долго — 6–7 лет — наблюдалась определенная стагнация рынка. Себестоимость строительства росла, а цены из-за низкой покупательной способности граждан двигались вверх медленно. Девелоперы работали со сравнительно небольшой маржой и, соответственно, старались экономить на всем, включая «архитектурные излишества». Система проектного финансирования улучшила ситуацию, избавив застройщиков от жесткой зависимости текущего уровня спроса, а льготная ипотека обеспечила рост покупок жилья. Следствием стало как приобретение застройщиками новых перспективных участков под освоение, так и появление финансового ресурса для создания хороших проектов.
— Много говорится, с одной стороны, о росте требований покупателей к жилью, а с другой — об острой конкуренции между застройщиками. На ваш взгляд, что тут «телега», а что «лошадь»? Люди требуют лучшего качества, а застройщики под них подстраиваются или девелоперы в борьбе за покупателя предлагают все более интересные варианты, а клиенты «голосуют рублем»?
— Я считаю, что ключевую роль здесь играет все-таки конкуренция между девелоперами. При обилии проектов примерно одинакового уровня в одной ценовой нише выигрывать всегда будут те, которые чуть-чуть более проработаны, чуть-чуть удобнее, обладают чуть-чуть более интересной архитектурой и квартирографией, предлагают разные небольшие опции и «фишки», без которых в общем-то можно обойтись, но которые повышают комфортность. Так что конкуренцию тоже смело можно отнести к факторам, положительно влияющим на качество жилья.
— Какие возможности дальнейшего повышения качества строящегося жилья вы видите?
— На мой взгляд, ресурс, имеющийся в этой сфере, просто колоссален. Думаю, что существующие сегодня в мировой практике возможности повышения качества жилья у нас использованы не более чем на 50%. Не надо забывать и о позитивном советском опыте. Так что простор для улучшения очень велик. Не говоря уже о том, что и за границей, и у нас постоянно появляются какие-то новые идеи, технические решения, которые находят применение в проектировании жилья, повышая его качество.
Не надо забывать и о таком факторе как качество среды. Это вопрос не квартирный и не фасадный, а объемно-планировочный: как сформирован комплекс, квартал, какова этажность. Сейчас существуют четкие тренды, задаваемые, в том числе, и на государственном уровне. Они касаются снижения этажности, понижения плотности проживания, уменьшения коэффициента использования территории (КИТ, соотношение площади возводимой недвижимости к площади участка. — Ред.). В Ленобласти, например, высота многоэтажных домов сейчас ограничена двенадцатью этажами.
Добавлю, однако, что простая уравниловка в этом вопросе — это тоже не панацея. Городская архитектурная ткань — сложная вещь, требующая не однородности, а гармонии и, соответственно, наличия различных элементов, в том числе и по высоте. Есть локации, где напрашиваются высотные решения. И это не будет означать, что такое жилье — некачественное. Но высотность должна компенсироваться иными опциями — повышенными площадями озеленения, транспортной доступностью, развитостью инфраструктуры и пр. Это довольно сложные вопросы, которые практически невозможно отрегулировать формальными нормами. Необходима профессиональная экспертная оценка каждой конкретной ситуации. Эту функцию в Петербурге выполняют КГА и Градсовет — может быть, не идеально, но, на мой взгляд, достаточно успешно.
— Тем не менее Минстрой РФ сейчас работает над формированием определенных стандартов жилья…
— Это немного другая история. Создается не жесткий ГОСТ, а система принципиальных подходов к возведению стандартного жилья, как его сейчас принято называть.
На мой взгляд, это интересная работа, и ведет ее сейчас Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. По их планам, формируется около 70 больших площадок на государственных землях городов-миллионников, где будут реализованы жилищные проекты, полностью соответствующие принятым стандартам, включая и квартиры, и здания, и принципы застройки. После этого будет произведена оценка получившихся жилых микрорайонов. Думаю, что качество среды там будет очень высокое. По подсчетам, плотность застройки будет ниже, чем в нынешних коммерческих проектах примерно на 30%.
Помимо этого, очень интересно будет дождаться итогов первой волны реновации в Москве, посмотреть насколько комфортную среду удастся создать в результате этого процесса. Вообще, столица очень основательно подходит к этим вопросам. Сейчас проходит архитектурный конкурс по определению решений для второй фазы реновации. В нем принимают участие множество специалистов со всей России. Около 40 творческих коллективов (и наше архитектурное бюро, кстати, тоже) прошли во второй тур конкурса. Думаю, итоги его будут очень интересны и полезны со всех точек зрения. Скорее всего, они лягут в основу некоей матрицы программ реновации, которая будет проводиться в регионах, включая Петербург.
О качестве петербургской архитектуры, роли современных зодчих в реализации проектов, о нехватке политической воли и о совещательной функции Градсовета «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель Архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн.
– Никита Игоревич, некоторое время назад раздавалось немало упреков в низком качестве современной петербургской архитектуры. Как Вы оцениваете ее сегодняшний уровень и можно ли говорить о повышении качества?
– Для понимания ситуации прежде всего необходимо развести понятия «качество работы архитекторов» и «качество архитектуры реализованных проектов». Сегодня это совершенно разные вещи. Примерно две трети возводимых сейчас зданий (если не три четверти) строятся вообще без участия архитектора – по крайней мере, в таком качестве, как мы понимаем эту профессию, то есть человека, осуществляющего проектирование объекта и несущего за это определенную ответственность.
Большая часть строительства идет по разработкам проектных бюро или проектных подразделений при строительных компаниях. И их задача – чисто техническая и сводится, по большому счету, к обеспечению необходимого количества «квадратов» в объекте под разный функционал, созданию квартирографии, желаемой девелопером, и контроле за соблюдением многочисленных нормативов.
Второй довлеющий фактор – общее стремление к снижению себестоимости строительства. По сути, мы дошли до «хрущевской» идеи добиться максимального снижения цены жилья (пусть даже в ущерб всему), чтобы обеспечить им как можно больше людей. Только если в 1950–1960-х годах это была государственная задача и над снижением себестоимости работали целые институты, то сейчас это «воля рынка», а точнее, значительной части девелоперов, которые на нем работают. Но принцип отсечения «архитектурных излишеств», а по большому счету – излишности самой архитектуры – при этом сохраняется.
Еще один фактор влияния – огромное число различных нормирующих документов, регламентирующих каждую мелочь, которые превращают проектирование в своего рода математическую игру, целью которой становится найти способ извлечь из имеющегося участка максимальную прибыль. Главная задача при этом – все учесть и между собой как-то увязать, что совсем непросто, учитывая то, что нормы сплошь и рядом противоречат друг другу. Дополнительной пикантности процессу добавляют постоянные изменения действующих нормативов, что приводит к необходимости переделывать проект.
В этой ситуации говорить о качестве архитектуры или кризисе профессии не приходится. Речь идет о сформировавшейся практике, о ситуации, сложившейся в сфере проектирования и строительства в России вообще и в Санкт-Петербурге в частности. И эта система в значительной степени просто не подразумевает необходимости архитектора как такового. Соответственно, обвинять архитекторов в низком качестве проектов, при том, что они не принимали никакого участия в их разработке, просто нелепо.
– То есть профессия архитектора практически исчезла?
– Нет, конечно, не до такой степени ситуация запущена. Есть серьезные архитектурные организации, которые прошли через все наши пертурбации последних лет, научились выживать в «безвоздушном пространстве». Это и опытные специалисты, и молодые талантливые архитекторы, которые продолжают работать, доказывая, что наша профессия сохранилась. И надо отметить, что многие петербургские проекты получают признание и на российском, и на международном уровне. Так что мы умеем делать хорошую архитектуру, в лучших своих проявлениях как минимум не хуже европейской. Другое дело, что потенциал этот, к сожалению, пока недостаточно востребован.
– И все-таки, возвращаясь к общей ситуации, можно ли говорить, что в среднем качество реализуемых проектов за последние, скажем, 10-15 лет выросло?
– В общем и целом – да. Это, конечно, касается, конечно, не всего, что строится в городе, но усредненно можно говорить, что общий уровень проектирования вырос. Прежде всего это, конечно, касается проектов, в которых архитекторы приняли хотя бы мало-мальски заметное участие.
При этом, конечно, надо понимать, что даже если девелоперы привлекают серьезную архитектурную организацию, задача снижения себестоимости строительства все равно остается. То есть архитекторы понимают, что свои «изыски» они должны уложить в определенный бюджет, за пределы которого выйти в любом случае не получится.
Есть и такой фактор, как стоимость проектирования в общем объеме инвестиций в строительство объекта. Она и раньше была невысока, а сейчас снизилась до совершенно смешного уровня. Фактически это 1–2% от общего объема инвестиций, если 3% – это уже много. В Европе эта доля тоже существенно снизилась – и, как раньше, 10% от общей суммы инвестиций на проектирование уже не выделяют. Но в зависимости от функционала объекта доля варьируется в диапазоне 5–8%. Мы о таком не можем и мечтать.
А если наложить на это разницу в общих затратах на реализацию строительного проекта (у нас – 1-2 тыс. евро на 1 кв. м здания, в Европе – 5–6 тыс.), то становится ясно, что оплата труда архитекторов в Петербурге в 4–5 раз ниже, чем за рубежом. Расходы же при этом не намного ниже (одно лицензионное программное обеспечение чего стоит). Ну а поскольку архитектурные бюро – это коммерческие организации, они должны поддерживать рентабельность своей деятельности, то, конечно, приходится брать в работу больше проектов, но каждому из них уделять, возможно, меньше внимания, чем хотелось бы.
– Насколько сильное давление заказчики оказывают на архитекторов? Удается ли зодчим отстоять свою позицию в случае разногласий? И меняется ли отношение заказчиков в зависимости от класса объекта?
– «Общего знаменателя» тут нет. Есть архитектурные бюро, условно говоря, более «сговорчивые», максимально старающиеся выполнить требования заказчика. Иногда это молодые компании, которые недавно вышли на рынок, и им нужно на нем как-то закрепиться. Есть менее «сговорчивые» архитекторы, старающиеся отстоять свое видение проекта. Поскольку в целом рынок сложившийся и позиции, занимаемые мастерскими, известны, то девелоперы, в зависимости от своих взглядов на функцию архитектора, обращаются в ту или иную организацию.
Есть, конечно, исключительные ситуации, когда проект привлекает общественное внимание, имеет резонанс, требует широкого обсуждения. Тогда девелоперы предпочитают выбрать архитектора «с именем», он получает достаточно большую свободу для творчества, и его позиция будет учитываться достаточно серьезно. Другое дело, что таких проектов не так много.
Класс объекта, конечно, оказывает влияние на качество проекта. Для элитных проектов и практически всего бизнес-класса девелоперы привлекают архитекторов. Но и здесь ситуации бывают разные. Некоторые предпочитают побольше вложить в отделку, оборудование, инфраструктуру, а архитектурной составляющей объекта особого внимания не уделяется.
– Вы сказали, что в целом уровень проектов в городе вырос. Есть ли в этом заслуга Градсовета?
– На мой взгляд, роль Градсовета положительная. И это видно из одного факта. Когда сталкиваешься с не самыми, мягко говоря, удачными проектами, построенными в городе, выясняется, что обсуждения на Градсовете они почему-то не проходили. Либо же на заседании проект был подвергнут критике, но затем все-таки был реализован. То есть, по крайней мере, самые неудачные варианты по большей части все-таки отфильтровываются.
Кроме того, у людей часто неверное представление о том, что такое Градсовет. Это не решающий орган – решения принимаются на уровне Комитета по градостроительству и архитектуре, главным архитектором города. Градсовет – это орган совещательный, на его заседаниях профессионалы высказывают свой взгляд на тот или иной проект. Часто мнения различны. Важен сам факт, что обсуждение состоялось, экспертное сообщество обменялось взглядами. А главный архитектор волен как согласиться с высказанными мнениями, так и нет; это его зона ответственности. В этом смысле, на мой взгляд, даже голосование в Градсовете – избыточно, поскольку решающего значения оно не имеет.
– В начале беседы Вы описали довольно печальную ситуацию в сфере проектирования. Можно ли как-то изменить сложившееся положение?
– В принципе, изменить ситуацию мог бы социальный запрос на хорошую архитектуру. Но, к сожалению, его пока нет, в том числе и со стороны состоятельных людей, которые могли бы себе позволить нанять лучших мастеров. Этого пока не происходит. Пока взгляд на архитектуру остался на уровне «красные пиджаки с золотыми пуговицами – это красиво».
Вторым фактором, способным повлиять на положение, может стать политическая воля власти. Во Франции, например, архитектурные конкурсы на крупные проекты общенационального масштаба курируют непосредственно президенты страны. У нас и близко такого нет, даже на уровне участия региональной власти. Не говоря уже о том, что часто конкурсы проводятся, архитекторы представляют свои работы, проходит экспертное обсуждение, запускается голосование в Интернете, жюри определяет победителя. И на этом все заканчивается, проект так и не строится. Я и сам не раз оказывался в такой ситуации.
Если будет государственная воля в это сфере – изменится и качество архитектуры. Екатерина II знала архитектуру на уровне лучших зодчих своего времени. Интересовалась, вникала во все последние веяния. И Александр I тоже был хороший знаток. И Николай I, как бы к нему кто ни относился, – тоже знал толк в архитектуре, разбирался в этом очень серьезно. Ну так все и получалось, тогда строились шедевры, которые восхищают нас по сей день. Сейчас, к сожалению, общее отношение к архитектуре – как к чему-то второстепенному. Ну и результат соответствующий.