С.Игонин: Управляющий должен любить недвижимость!
Финансовая нестабильность внесла свои коррективы в сектор коммерческой недвижимости. Мало кто из девелоперов и управляющих не изменил стратегии – чтобы остаться на плаву, пришлось сокращать объемы сделок, снижать расходы и арендные ставки. Объективно, с долей субъективности, о положении дел в управлении коммерческой недвижимостью рассказал Сергей Игонин, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп».
– Как чувствуют себя на падающем рынке управляющие компании?
– Как и во всей экономике, в нашей отрасли произошел очень серьезный спад. Кризис привел к тому, что практически все компании пересмотрели свои планы развития, а большое количество мелких фирм просто прекратило существование. Новые игроки на рынок не выходят. Подавляющее количество петербургских бизнес-центров потеряли часть своих арендаторов. В качестве ответной меры владельцы бизнес-центров пытаются удержать арендаторов, а это приводит к снижению арендных ставок. Кроме того, все перешли к номинированию ставки в рублях. Раньше рассчитывали кто как: в долларах, в условных единицах, в евро, причем у всех был разный курс. Мы, например, считали по 36 рублей за условную единицу. Если пересчитать ставки по сегодняшнему курсу и сравнить их, то окажется, что их падение составило 40-50%.
– Это за какой период времени?
– Существенное снижение началось с октября и продолжилось по февраль включительно. Большую лепту в этот процесс внесли новые бизнес-центры, идущие на самые большие скидки. Понятно, что в уже готовом офисном комплексе арендатора удержать легче, чем привлечь в новый, только что построенный.
– А что предпринимают управляющие компании для того, чтобы удержать арендатора? Какие меры наиболее эффективны?
– Самое важное – это снижение арендной ставки. Остальное – лишь дополнительные меры стимулирования. Это может быть снижение стоимости парковочного места или льготные периоды оплаты. Для новых бизнес-центров в качестве преимущества можно рассматривать сдачу помещений с отделкой. Сегодня мы имеем рынок арендатора, который диктует свои условия и свои требования. Главное для управляющих компаний в этой ситуации – научиться объективно и профессионально вести переговоры, внимательно относиться к проблемам арендаторов, вникать в бизнес. Хотя, снижая ставку, мы сокращаем и свой доход, наносим урон собственному бизнесу.
– Когда же дышать станет легче и управляющим?
– Есть надежда, что в марте этот процесс стабилизировался и ставки больше падать не будут, но все в конечном итоге зависит от развития экономики. Существуют разные точки зрения, одни говорят, что дно уже достигнуто и процесс будет налаживаться. Другие считают, что нынешняя стабилизация временна и падение в скором времени продолжится. Я надеюсь, что ситуация прояснится к июню и станет понятно, в каком направлении движется рынок.
– До кризиса на рынок планировалось вывести множество коммерческих объектов, не способствовало ли это падению арендных ставок?
– По-настоящему перепроизводства коммерческих площадей мы еще не почувствовали. Заявлено было много. Все более-менее крупные объекты к лету 2008 года только перешли в стадию начала строительства. Например, в «Электрик-сити» и «Клевер-хаус» велась расчистка площадки и подготовительные работы. Единственный, кто реально строился, – зона «Пулково-2». Говорить о перепроизводстве преждевременно, ведь еще летом прошлого года мы имели жесткий рынок продавца. Большой спрос стимулировал девелоперов к разработке новых крупных проектов бизнес-центров и торговых комплексов: проекты на Выборгской набережной, Измайловская перспектива, Шкапина-Розенштейна и многие другие. Мое глубокое убеждение – что реализация всего задуманного и запланированного неизбежно бы привело к переходу «рынка продавца» в «рынок покупателя» и падение ставок тоже было бы существенным, но это было бы через несколько лет. Кризис внес свои коррективы …
– Наблюдается ли сегодня отток арендаторов из высококлассных бизнес-центров в офисы рангом пониже?
– Я не замечал, что в городе идет мощный миграционный процесс. Массовый переход из класса в класс был бы возможен, если бы собственники бизнес-центров отказались договариваться и гнули бы свою линию. На снижение ставок сегодня идут все, независимо от категории объекта, поэтому управляющим удается удерживать большую часть арендаторов.
– Насколько серьезно от кризиса пострадали ваши западные коллеги? Можно ли сказать, что российским управляющим досталось меньше всего или наоборот?
– Я думаю, что все пострадали одинаково. За счет бренда ставку не удержишь. Сократился поток средств от арендаторов, и, как следствие, уменьшились доходы управляющих и собственников.
– Есть ли различие между управляющим из Европы и России?
– Я не вижу особого различия. Российские управляющие компании сегодня справляются со своими функциями не хуже западных коллег. Процесс отработан, есть возможность постоянно совершенствоваться, перенимать передовой опыт. Если говорить о подразделении по управлению офисной недвижимостью в «АйБи Групп», то мы регулярно обмениваемся опытом в лучшими российскими компаниями, сотрудничаем с ведущими международными управляющими – в частности, REMM Group из США. Поэтому нельзя сказать, что иностранные управляющие в чем-то превосходят отечественных. Другое дело, что у российских собственников есть стереотипы: они больше доверяют западным компаниям, полагая, что те меньше подвержены оппортунизму, то есть не подыгрывают владельцам, выдавая желаемое за действительное. Но, как показывает практика, все болеют одними и теми же болезнями, независимо от страны происхождения. Другое заблуждение – западные компании привлекут больше успешных европейских арендаторов. Возможно, это и работало в Москве, но петербургский рынок развивался в первую очередь за счет отечественных компаний. Хотя можно отметить, что сотрудничество с западной компанией облегчало получение кредитного ресурса, потому что европейские финансовые институты смотрят на бренды, с которыми они работают.
– Недавно на круглом столе Гильдии управляющих и девелоперов обсуждался вопрос организации СРО. Как выяснилось, российское законодательство даже не предусматривает таких понятий, как управляющий.
– Понятие такое есть, нет стандартов. Образование СРО пока вообще не имеет прецедентов. Даже в сфере строительных услуг зарегистрировать саморегулируемую организацию оказалось непросто, хотя в связи с отменой лицензий этот вопрос стоит весьма остро. В сфере управления лицензирования никогда не было, поэтому процесс идет тяжелее, но со временем мы придем и к этому.
– Один финский управляющий в беседе со мной упомянул, что главная проблема русских коллег в отсутствии института специального образования. Вы можете с ним поспорить?
– Вообще понятие коммерческой недвижимости – достаточно новое для России. Офисные центры появились у нас в начале 90-х годов, а торговые комплексы – еще позже. По мере нарастания конкуренции мы придем к западной классификации и системе профобразования. Сейчас уже есть вузы, которые готовят специалистов в области недвижимости, но со временем потребности возрастут, и их станет больше.
– Те, кто сегодня управляет коммерческой недвижимостью, – у них какое образование?
– В сферу управления приходили люди из разных сфер; другое дело, что они занимаются самообразованием. Например, в рамках Гильдии есть западные программы по управлению и эксплуатации недвижимости, адаптированные к российским условиям. Ну а так, я думаю, что у нас присутствуют представители всей гаммы специалистов, подготовкой которых занимались вузы нашей страны.
– Какой бы совет вы дали студенту, который хочет управлять недвижимостью, но не знает, с чего начать?
– В первую очередь необходимо желание. В любой профессии успехов можно достигнуть только тогда, когда дело тебе нравится. Человек должен любить недвижимость.
– Расскажите о вашем Investors Club.
– Investors Club организован в рамках Гильдии управляющих и девелоперов для продвижения форума PROEstate. Его задача – дать участникам Гильдии и форума дополнительную возможность донести их проекты до конечных потребителей, инвесторов, и облегчить поиск ресурсов. Первый Investors Club был проведен в 2008 году. Недавно на MIPIM 2009 с успехом прошло заседание клуба. Мы собрали хороший круг участников, смогли сформулировать интересные темы, связанные с будущим рынка недвижимости, и обсудить их. Дальше мы планируем формализовать клуб, определить его участников, создать банк данных по проектам со всей России и пул инвесторов. В июне мы проведем очередное заседание в Германии при участии немецких партнеров.
В Каннах мы смогли привлечь инвесторов, которые продолжают интересоваться Россией.
У них сменились приоритеты: теперь они хотят покупать готовый бизнес и готовую недвижимость. Сделки на этапе проекта практически не проходят. Но рано или поздно проснется интерес к девелоперским проектам. Недвижимость – это вечная ценность.
Беседовала Наталья Бурковская
В ближайшее время на стадионе им. Кирова, самой яркой «космической» стройке не только Петербурга, но и России, начнутся свайно-бетонные работы. Этот масштабный архитектурный проект отличается очень сложными технологическими решениями. О том, что происходит сегодня на будущей футбольной арене, мы поговорили с генеральным подрядчиком и генеральным проектировщиком проекта – генеральным директором компании ООО «Авант» Григорием Фельдманом.
– Григорий Ефимович, какова будет система игрового поля нового футбольного стадиона?
– В соответствии с требованиями УЕФА и ФИФА футбольная арена стадиона, пригодного для проведения финальных матчей чемпионатов Европы и мира, должна быть покрыта натуральной травой. Следовательно, ее надо как-то сохранять. В связи с этим были приняты к рассмотрению несколько вариантов устройства игрового поля, среди которых были варианты как выдвижного поля, так и стационарного.
Согласно государственному контракту мы провели исследования вопроса, выбора вариантов устройства поля. Признаюсь, что изначально выбор в пользу стационарного поля как более дешевого и технически более простого и надежного, казался мне очевидным. Я занимался этим лично, возглавив рабочую группу, и могу сказать, что моя былая уверенность в очевидности выбора в пользу стационарного поля подверглась серьезным сомнениям.
Но в любом случае решающее слово остается за заказчиком, т.е. городом. Выбор сделает специально созданная комиссия, куда вошли представители Комитета по строительству, РПФЛ, ФК «Зенит». Нами была подготовлена специальная таблица, в которой были сведены в форме, удобной для восприятия, преимущества и недостатки обоих вариантов. Каждой позиции присвоено определенное число баллов. Таким образом, генеральный подрядчик, то есть мы, создали и обработали данные, передали их заказчику. В свою очередь, заказчик, проконсультировавшись с РПФЛ и ФК «Зенит», выдаст свое решение. Это решение будет представлено на окончательное рассмотрение и утверждение губернатору Санкт-Петербурга, и затем заказчик официально даст распоряжение нам, какой вариант выполнить. На сегодняшний день, согласно условиям государственного контракта, мы разрабатываем оба варианта, и выдвижного поля и стационарного. Заказчик укажет, какой из этих вариантов мы будем осуществлять.
К тому же не надо забывать, что мы строим не просто стадион – это будет многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс международного уровня, предназначенный не только для проведения футбольных матчей, но и для спортивных нефутбольных состязаний, организации детских спортивных секций, отдыха и развлечения горожан, проведения рок-концертов и других культурно-массовых мероприятий. Разумеется, приоритетом для нас является футбол.
Также одной из поставленных задач является сделать стадион экономически эффективным в эксплуатации, а чисто футбольные стадионы, как показывает мировая практика, зачастую не самоокупаемы. Стадион «Зенит» – это городской объект, следовательно деньги на его последующую эксплуатацию пойдут из городской казны, т.е. из средств налогоплательщиков. Поэтому самоокупаемость объекта – важнейшая задача.
А теперь представьте себе, что при проведении, к примеру, рок-концерта, 20-30 тысяч молодых людей выйдут на поле, покрытое живой травой. Понятно, что она будет затоптана. Конечно, есть специальные покрытия, например, пластиковый ковер, которым покрывают поле, но под ним трава приминается и начинает задыхаться от недостатка воздуха. Да, можно сделать жесткий каркас над полем, который не будет доходить до травы, но, к примеру, плоской поверхность делать нельзя, так как такая поверхность нагрузки не выдержит. Представляете, какая нагрузка от нескольких десятков тысяч людей, прыгающих по покрытию площадью примерно 120х100 метров? Можно, конечно, сделать несущую конструкцию из ферм, но тогда эти фермы должны быть достаточно высокого сечения, вследствие чего поверхность поднимется слишком высоко. Кроме того, трава будет приходить в ненадлежащее состояние от отсутствия света и воздуха. Значит, снизу должны быть специальные лампы определенного спектра, специальная вентиляция. Еще проблема, – а куда все это потом убирать? Для того чтобы все эти устройства хранить, необходимо более 10 тыс. кв. метров складских помещений, которые займут частично полезную площадь стадиона. А выдвижное поле позволяет эти проблемы решить.
При стационарной системе поля, даже если открыта крыша, солнечного света для высокого роста дерна и свежего покрытия круглый год все равно недостаточно, и без искусственного освещения внутри стадиона не обойдешься. Мы брали статистику в Гидрометцентре, и получается, что в среднем в зимние месяцы солнечных дней в Петербурге – ноль. Это не значит, что зимой нет ни одного солнечного дня, но все же – это ноль с десятыми долями… Даже при открытой крыше инсоляция недостаточна, поскольку угол, под которым солнце может попадать на поле, очень мал – мы же не на экваторе, где солнце стоит в зените. В Петербурге даже летом солнечных дней не так уж много. Все эти аргументы говорят опять же в пользу выдвижного поля. С другой стороны, выдвижное поле не просто удовольствие, это технически сложное устройство. Все системы дренажа, отопления, полива поля тоже должны передвигаться вместе с ним. И весит оно примерно 11 тыс. тонн. Конечно, все эти вопросы технически решаемы, но они не простые.
– А где будет находиться выдвижное поле?
– Выдвижное поле практически все время будет находиться на улице, и только на время футбольного матча задвигаться вовнутрь стадиона. Игра прошла, и поле обратно на улицу поехало. Это его основное место пребывания. При этом внутри стадиона получается, простите, бетонная яма глубиной до полутора метров. Значит, это пространство необходимо закрыть каким-то помостом – ведь не будешь проводить, к примеру, концерт, где зрители будут находиться в яме – это небезопасно.
– Выдвижное поле – это дорогое удовольствие?
– Выдвижное поле – это сложная техническая конструкция, требующая повышенной системы безопасности – ведь всегда чем больше механизмов, тем больше вероятность того, что что-то может сломаться, застрять. Потом системы дренирования почвы, системы полива поля, подогрева… Все эти механизмы и системы должны вместе с полем выезжать. Конечно, это сложнее и дороже. Выдвижное поле, действительно, стоит около 20 млн EURO. Однако рассматривать этот вопрос следует не по критерию «цена», а по соотношению критериев «цена-качество». Возможно, 20 млн EURO оправданы теми преимуществами, которые предлагает выдвижное поле. Для того и комиссия собирается, чтобы эти соответствия «цена-качество» рассмотреть и сделать выбор.
В конечном итоге, как заказчик скажет, так и будет. Заказчиком, как известно, выступает город.
На самом деле выдвижные поля – вещь весьма недешевая, и в мире полноценных выдвижных полей всего три, на сколько мне известно, – в Германии, Канаде и США (в США это для американского футбола, команды Cardinals). Есть еще один стадион в Японии, но там поле выдвигается не полностью. Мы через неделю летим в Германию, смотреть стадионы, в том числе «Шальке 04» – там выдвижное поле. Это будет довольно большая делегация, в числе которой представители наших компаний-подрядчиков, заказчика, компании «Сименс», которая возможно будет поставлять оборудование для проекта. Генеральный проектировщик проекта – ЦНИИСК им. Кучеренко.
– Вы едете перенимать опыт?
– Что касается поля, безусловно, да. Но стадион все-таки состоит не из одного поля. Такого стадиона, как мы строим, может быть, в мире нет нигде. Я думаю, не ошибусь, если скажу, что это одно из самых технически сложных сооружений в мире.
Это самый большой стадион в Европе и самый северный стадион в мире такого класса, плюс к этому – не просто стадион, а многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс, в отличие от того же «Шальке 04».
– Какие в проекте еще технически сложные конструкции?
– Сложностей, конечно, немало. Вот, например, раздвижная крыша стадиона. По идее японского архитектора Кисе Курокавы, крыша будет действовать по принципу «аккордеона»: она будет раскрываться летом и собираться зимой. При этом раздвижная конструкция зимой будет подогреваться, чтобы снег на ней подтаивал и скатывался вниз. Стадион стоит на полуострове и со всех сторон обдувается ветром. Кроме того, снеговая нагрузка будет очень большая – расчет снеговой нагрузки – 200 кг на квадратный метр, поэтому система самоочистки такой гигантской крыши, которая по размеру больше футбольного поля (ведь крыша накрывает весь стадион) должна работать безупречно.
В отличие от стадиона «Шальке 04» – там под куполом паутина переплетений несущих конструкций, и, даже когда крыша открыта, нет ощущения, что находишься на открытом воздухе, в нашем проекте крыша на пилонах и на вантах. Соответственно, для зрителей, находящихся внутри чаши стадиона, создается впечатление, что гигантский купол ничем не поддерживается. И это очень красиво, когда над тобой висит огромный светлый купол, в середине прозрачный, и не видно никаких поддерживающих конструкций. Технически это конечно сложно, но, повторюсь, очень красиво. Городу и ФК «Зенит» будет чем гордиться.
– Появляются ли в ходе работы над проектом сложности, с чем приходится сталкиваться?
– Вот сейчас возник вопрос с сохранностью павильонов, имеющих историческую ценность и подлежащих реконструкции, с историческими лестницами – их надо сохранять, а, значит, разбирать, нумеровать каждую ступеньку, складировать, а потом восстанавливать. Придется заключать дополнительное соглашение с городом на проведение этих работ. Но все эти вопросы мы решаем с заказчиком в рабочем порядке. Должен сказать, что взаимопонимание с заказчиком находится на очень хорошем уровне, как говорится, жалоб нет.
Много всяких сложностей. Конечно самое главное, это сроки. Государственный контракт был заключен 21 декабря 2006 года. Тут же новый год, наполовину нерабочий месяц январь… А ведь не было ничего, кроме архитектурной концепции, разработанной архитектурным бюро Кисе Курокава. В марте был заключен договор с генеральным проектировщиком, он работает, и дело идет быстро. Прошло всего три месяца, а сделано уже немало.
Подготовительный этап – очень сложный, он сложен и психологически. Я понимаю, как это может казаться со стороны, – договор заключили, три месяца прошло, а строительство самого стадиона как бы еще не началось. Внешне, кажется, что действительно ничего не происходит. А ведь нужно сделать различные изыскания, забить пробные сваи и снять с них нагрузки, выдать генеральному проектировщику, а тот должен сделать математическую и физическую модели стадиона и продуть в трубе (и продувать месяц). Потом выдать нагрузки на свайные поля, потом сделать рабочие чертежи и выдать их в первую очередь на свайные поля и на ростверки и т.д.
При этом – гигантское количество бумажной административной работы, от которой никуда не уйти. Нужно оформить передачу договоров и т.д. и т.п.
– А, кстати, хватает ли для строительства электрической мощности?
– На строительство мощности хватает, а для постоянной эксплуатации стадиона, конечно, нет. В связи с этим, городом было принято решение о строительстве новой подстанции.
– Когда вы должны сдать стадион в эксплуатацию?
– У нас очень жесткие сроки. Уже в мае начнутся свайные работы, рабочая документация по свайным полям во многом готова. Сейчас на площадке идут земляные работы, должно быть cрыто и вывезено почти 600 тыс. кубометров грунта и около 60 тыс. кубометров бетонных конструкций. Сроки сдачи проекта крайне жесткие. Сдать стадион мы должны 30 ноября 2008 года.
– Григорий Ефимович, Вам самому нравится проект стадиона?
– Архитектурная концепция очень красивая, но насколько это «строибельно» могут определить только проектировщики. Наверняка в проект будут вноситься изменения, потому что у архитекторов зачастую бывает концепция видения, а нужен конструкторский расчет. Но вообще, Кисе Курокава отличается от многих архитекторов тем, что мыслит не только как художник, но и как инженер. Так что, предполагаем, изменения понадобятся минимальные. С архитектором Кисе Курокавой мы ведем постоянные консультации, организовываем постоянные встречи.
Наталья Бабаджанян