Роман Голованов: «Государственно-частное партнерство в Петербурге расширяется»
Механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) уже доказал свою эффективность. Об опыте его применения, уже реализующихся проектах, а также перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов.
— Роман Алексеевич, на государственном уровне ставится задача более активного привлечения частных инвестиций в развитие инфраструктуры. В качестве одной из основных форм говорится о государственно- (или муниципально-) частном партнерстве. Какое значение в Петербурге придают работе в этой сфере?
— Действительно, развитие ГЧП — одна из приоритетных задач правительства страны. Уже отмечалось, что на каждый вложенный рубль бюджета необходимо привлекать как можно больше внебюджетных средств при реализации инфраструктурных проектов. Это касается всех уровней: федерации, регионов и муниципалитетов.
И именно ГЧП — один из наиболее перспективных механизмов привлечения частных инвестиций в капиталоемкие инфраструктурные проекты. Этот эффективный инструмент позволяет городу, например, строить скоростные трассы, снижая нагрузки на городской бюджет, разделять риски с частными партнерами, значительно ускорять развитие инфраструктуры, учитывая будущие изменения и технологии, а также делегировать те функции, которые эффективнее выполнит бизнес.
И, кстати, Северная столица — в лидерах по реализации проектов ГЧП, особенно в сфере транспортной инфраструктуры. Стоит только взглянуть на новый Петербург. Западный скоростной диаметр с вантовым мостом и эстакадами, современный комплекс обновленного «Пулково» и высокотехнологичный стадион на Крестовском острове стали визитными карточками города. Благодаря успешной работе с партнерами в Петербурге реализована и первая в России концессия в сфере пассажирского транспорта — создание и эксплуатация трамвайной сети «Чижик» в Красногвардейском районе.
— Какие проекты уже реализованы или реализуются в форме ГЧП? Расскажите, пожалуйста, об их развитии.
— Сейчас на сопровождении Комитета по инвестициям более двадцати крупных проектов ГЧП в разных сферах: транспорт, спорт, культура и туризм, здравоохранение. Общий объем инвестиций в сфере ГЧП составляет свыше 400 млрд рублей.
Отмечу интересную особенность при реализации инвестиционных проектов в Петербурге: уже воплощенные в жизнь — дают начало новым, а накопленный опыт города позволяет эффективно претворять их в жизнь. И, конечно же, команда инвестиционного блока совершенствуется вместе с этими проектами.
Яркий пример такой преемственности мы видим при строительстве Витебской развязки — первого шага на пути создания Широтной магистрали скоростного движения, которая в будущем укрепит агломерацию Петербурга и Ленобласти. Она непосредственно перенимает успешный опыт реализации Западного скоростного диаметра.
В копилке таких примеров и трамвайная линия по маршруту «станция метро "Купчино" — поселок Шушары — микрорайон Славянка». В этом проекте мы взяли за образец скоростную линию, всем известную как «Чижик». Уже третий год узнаваемые зеленые трамваи радуют жителей Красногвардейского района и помогают их комфортному передвижению.
Уверен, что трамвайный проект «Славянка» также оправдает самые высокие ожидания. Кстати, в апреле этот петербургский проект участвовал в конкурсе инициатив государственно-частного партнерства, объявленного ООН, и вошел в расширенный список номинантов премии среди более чем 30 проектов со всего мира.
В ряду перспективных направлений работы инвестблока мы также видим новый инструмент поощрения инвестиций в России — СЗПК, а также расширение числа проектов комплексного развития территорий.
— Не могли бы вы поподробнее рассказать о пользе бюджету и о социально-экономическом эффекте для города от привлечения частных инвесторов?
— Мы подробно разбираем транспортную сферу потому, что здесь позитивное влияние инвестпроектов наиболее очевидно. По данным аналитиков, именно такие инфраструктурные проекты оказывают всестороннее положительное влияние на развитие города.
Один из очевидных плюсов для всех заинтересованных сторон в том, что социально-экономический эффект от реализации превосходит вложенные инвестиции. Это демонстрируют конкретные цифры. Так, по экспертным оценкам один рубль инвестиций в транспортную инфраструктуру приносит в среднем до 4 рублей прироста ВВП.
Очевидно, инфраструктурные проекты обладают значительным мультипликативным эффектом. Во-первых, стимулируют деловую, коммерческую, строительную активность в городе. Во-вторых, развивают финансовую сферу, экономическую деятельность инвесторов и банковского сектора. Реализация крупных проектов позволяет создавать тысячи новых рабочих мест во многих смежных отраслях, увеличивать доходы городского бюджета, развивать комфортную среду и обеспечивать устойчивое развитие города.
— Расскажите, пожалуйста, о перспективах применения ГЧП в Петербурге. На какие сферы его можно было бы еще распространить? Какие перспективы работы по этой схеме вы видите?
— Следующие шаги по развитию формата ГЧП мы делаем в образовании, и здесь также есть дух преемственности.
Наглядный пример: в 2011–2012 годах были подписаны соглашения о ГЧП с инвесторами УК «Перемена» и ООО «СлавДорСервис». В итоге в микрорайоне «Славянка» и «Новая Ижора» были построены и сейчас успешно эксплуатируются одиннадцать образовательных учреждений — детских садов и школ. Механизм ГЧП показал свою эффективность, и сейчас мы ведем переговоры с другим инвестором, ГК «ПИК», по реализации очередного проекта строительства школы в Выборгском районе.
Комитет по инвестициям также участвует в работе межведомственной комиссии по разработке концепций по проектам ГЧП в социальной сфере.
Кроме того, партнерство между городом и частными инвесторами в Петербурге продолжается и при подготовке проектов в медицинской сфере. Объекты здравоохранения — это, как правило, капиталоемкие и высокотехнологичные объекты, подготовка которых требует тщательной предварительной инвестиционной стадии с участием специализированных операторов. Город заинтересован в реализации подобных проектов по механизму ГЧП, что подразумевает строительство со стороны инвестора и эксплуатацию уже готового здания государственными учреждениями здравоохранения.
На текущий момент мы продолжаем подготовку проектов создания родильного дома в Калининском районе и инфекционной больницы на юге города в рамках инициатив частных партнеров.
Разумеется, в работе инвестблока правительства еще десятки проектов, различных по масштабу и отраслям экономики: культура и туризм, общественные пространства, гостиничная и спортивная сферы. Работа над ними носит долгосрочный и стабильный характер. Это в целом дает основания полагать, что Петербург сохраняет свою привлекательность как точка входа для российских и зарубежных инвесторов даже в сложных экономических условиях.
Некоторые реализуемые проекты ГЧП:
— Витебская развязка
Инвестор: ООО «Магистраль северной столицы».
Витебская развязка — первый этап Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД). Она позволит решить сразу несколько ключевых транспортных задач города, обеспечить связь ЗСД с Московским и Фрунзенским районами, снизить нагрузку на улично-дорожную сеть и перераспределить трафик, идущий через центральные районы.
Объем инвестиций — около 39 млрд рублей.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию: конец 2024 года.
— Скоростная трамвайная линия «Купчино» — Шушары — Славянка
Инвестор: ООО «БалтНедвижСервис».
Комплексный инфраструктурный проект, в рамках которого запланировано строительство выделенной линии скоростного трамвая протяженностью более 20 км с эстакадами и мостами, трамвайным депо, остановочными павильонами, а также приобретение 22 современных, низкопольных трамваев.
Объем инвестиций — более 25 млрд рублей.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию: поэтапно, до конца 2024 года.
— Реконструкция СКК «Петербургский»
Инвестор: ООО «СКА — Арена».
Проект предполагает создание в Московском районе многофункционального спортивно-культурного комплекса с ледовой ареной, соответствующего современным технологиям строительства. Вместимость — более 20 тыс. зрителей на главной арене. На прилегающей территории будет создан парк отдыха с современным игровым комплексом для проведения массовых мероприятий и занятий различными видами спорта на открытом воздухе.
Объем инвестиций — более 25 млрд рублей.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию: май 2023 года.
— Реконструкция оранжерей Таврического сада
Инвестор: Фонд поддержки социальных инициатив Газпрома.
Проектом предусмотрено преобразование заброшенных исторических территорий в новое культурно-досуговое пространство для жителей Петербурга и туристов. В объекте площадью более 12 тыс. кв. м планируется проведение культурных мероприятий, концертов, сценических выступлений, а также организация детских развивающих и развлекательных секций.
Объем инвестиций — около 700 млн рублей.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию: 1 июля 2025 года.
Петербург обладает большим потенциалом для реализации мало- и среднеэтажных проектов, но индустрия возведения жилья в городе сосредоточена в основном на многоэтажном строительстве, считает генеральный директор компании «Второе партнерство», девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев.
– Михаил, Вы уже более 20 лет работаете на рынке недвижимости. Почему Вы решили развивать свой бизнес, быть самостоятельным? И как оцениваете результаты в целом?
– Мой первый опыт работы на этом рынке связан с волной приватизации недвижимости в 1991 году, с участием в аукционах Фонда имущества. Потом был продолжительный период риэлторской деятельности. Логичным продолжением стал выход на рынок инвестиций и девелопмента жилой недвижимости. Речь идет о строительстве городского малоэтажного жилья, развитием таких проектов я занимаюсь с 1994 года и по сей день.
Конечно, было много различных соблазнов, в том числе принять участие в проектах по возведению многоэтажного жилья, но я всегда испытывал тягу к соразмерной человеку городской среде – к проектам малой этажности.
В те годы начали формироваться принципы создания комфортного жилья, в черте Петербурга стали появляться качественные проекты мало- и среднеэтажной застройки. Финансирование этих проектов поддерживал Европейский банк реконструкции и развития. Тогда, в частности, был дан старт проекту развития квартала 11Б микрорайона Коломяги, позднее он получил название «Никитинская усадьба».
Идеи (новый образ жизни, качественное домостроение, комфортная среда), которые закладывались в середине 1990-х, были прогрессивные, но многим проектам воплотиться в жизнь помешали экономические кризисы, которые один за другим сотрясали рынок недвижимости. Более того, законодательство в отрасли было еще сырым, постоянно происходили изменения в области градостроительного регулирования. Это чем-то схоже с тем, что происходит в этой сфере в последние годы.
Многие застройщики ушли в более понятное и экономически оправданное многоэтажное строительство. Во многом по тем же причинам возникли проблемы, связанные с согласованием разрешительной документации по «Никитинской усадьбе». Параллельно произошли разногласия внутри пула застройщиков территории, которых на тот момент было несколько.
– Какова судьба этого проекта сейчас?
– «Никитинская усадьба» фактически превратилась в проект, который сейчас принято называть комплексным освоением территорий (КОТ). Он включает около 70 жилых объектов – индивидуальные, блокированные и малоэтажные многоквартирные дома. В настоящее время не оформленными в собственность инвесторов остаются 7 зданий.
На волне борьбы с «самостроями», которая началась в стране и, в частности, в Петербурге с 2011 года, ситуация усугубилась. В Генплане на территории Коломяг было узаконено многоквартирное малоэтажное строительство. При этом в отдельных зонах сохранили индивидуальное жилищное строительство. В этой инвариантности администрация избрала этот квартал для борьбы с застройкой на землях ИЖС. Начались суды и разбирательства, было вынесено несколько решений по сносу зданий. Однако сейчас удалось найти понимание с властями, подписаны мировые соглашения, застройщикам выделено время на приведение в порядок согласовательно-разрешительной документации. Думаю, что к 2019 году все спорные вопросы будут урегулированы.
Хочется отметить, что «Никитинская усадьба» – это не несколько проблемных объектов, как сейчас принято считать. Это самодостаточный и благополучный квартал, что подтверждено высокой оценкой экспертов в области градостроительства и урбанистики. Проект, в частности, занял второе место (среди более чем 200 объектов) в рейтинге качества городской среды Петербурга – Best Housing – разработанном Институтом Урбанистики.
– Мы вплотную подошли к тем противоречиям и нестыковкам, которые сейчас есть в законодательстве. Что нужно, чтобы «малоэтажка» окончательно легализовалась?
– Основная проблема связана не с индивидуальными или многоквартирными жилыми домами, а с неопределенным статусом домов блокированной застройки. По Градкодексу, жилой дом блокированной застройки – это несколько жилых блоков (до 10), объединенных общими стенами и расположенных на отдельном земельном участке.
В Петербурге законом установлено, что каждый такой жилой блок должен иметь свой выделенный земельный участок. И разрешение на строительство выдается на каждый отдельный жилой блок – индивидуальный жилой дом. Это вызывает определенную путаницу, но, по крайней мере, в этих условиях можно работать.
Во многом правила игры на рынке удается сформировать с помощью организаций, которые работают над улучшением инвестиционного климата и поддержкой бизнеса в регионе, – Клуба лидеров Петербурга и Ленобласти, Агентства стратегических инициатив (АСИ).
– Малоэтажное строительство в городе – это скорее исключение из правил. Есть ли еще территории, где сегодня могут быть реализованы такие проекты?
– Город обладает огромным потенциалом в этом отношении: из 18-ти городских районов в 11-ти возможно малоэтажное строительство (Пушкинский, Приморский, Выборгский, Курортный и др.). Но по факту доля малоэтажной застройки в Петербурге составляет не более 2-3%.
Малоэтажное строительство постоянно выступает объектом изменений в законодательстве. Правильная постановка видов разрешенного использования участков и градостроительных параметров в этой зоне всегда проблематична. Я думаю, это связано со сформировавшейся в городе олигополией крупного строительного бизнеса и городских властей. Вся индустрия возведения жилья сосредоточена только на многоэтажном строительстве. Это привело к хаотичному развитию города, а теперь и области, возникла проблема дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Город – это сложная система, она должна быть очень сбалансирована в своем развитии и учитывать множество интересов – предпринимателей, власти, жителей. В своем новом проекте, связанном с развитием крупной территории в Приморском районе, я ориентируюсь именно на эти принципы. Стараюсь сделать не локальный инвестппроект, а увязать его с комплексным устойчивым развитием всего Лисьего Носа как муниципального образования.
– Насколько я понимаю, речь идет о проекте «Прибрежный квартал». В какой стадии он находится?
– Как житель Лисьего Носа и практикующий девелопер, я просто обязан сделать свой район самым комфортным для проживания. Была разработана концепция развития всего муниципалитета, в рамках которой появился проект «Прибрежный квартал». Кроме того, создан некоммерческий фонд социально-экономического развития Лисьего Носа – «Морские Дубки», который предложил свои идеи и наработки администрации. Многие инвесторы готовы поддержать эту программу, поскольку место уникальное по расположению, природному ландшафту, исторической идентичности и инвестиционному потенциалу.
Наш проект развивается на 5 га, неподалеку от Финского залива, граничит с лесопарком. Проект разбит на несколько очередей и уже обеспечен всеми городскими коммуникациями. Первая очередь спроектирована в поддерживающем ландшафт так называемом органическом стиле – это бионические формы, дома-грибы.
– Дома-грибы – оригинальная, но не бесспорная концепция с архитектурной точки зрения. Кто Ваш покупатель?
– Парадокс, но факт: наши инвесторы и покупатели – городские жители. Они понимают, что несмотря на интеграцию в природную экосистему, за нашим проектом будущее городского расселения. Это подтверждается продажами. Наши покупатели – состоявшийся креативный класс, а за счет фильтра в виде нетрадиционной архитектуры проект органическим образом становится клубным.
Любой инновационный проект всегда испытывает определенные сложности в продвижении. Но мы движемся вперед, работаем над новыми продуктами – проектами таунхаусов. Например, один из них будет иметь название «Античные дворы».
– У Вас нет разногласий по поводу применения тех или иных новаций в Вашем проекте с разрешительными ведомствами? Например, КГА?
– Я хочу сказать, что постоянная работа Клуба лидеров и АСИ, направленная на улучшение бизнес-климата, дает свои плоды. На федеральном уровне генерируются инструменты, с помощью которых выстраивается диалог между предпринимательским сообществом и органами власти. Например, оперативное общение на удаленном доступе – запущена Единая система строительного комплекса (ЕССК), выдаются градпланы в электронном виде. Функционирует Проектный офис при губернаторе Санкт-Петербурга, Штаб по улучшению условий ведения бизнеса. Мы также активно взаимодействуем с Прокуратурой, так как диалог бизнеса и власти может быть бесконечным, а гражданам и инвесторам, которые приобретают недвижимость, нужна ясность.
Кстати
Объявлен открытый конкурс для молодых архитекторов «Прибрежный квартал – Код леса» на концепцию инновационной детской площадки и небольшой площади, а также общее решение территории. Регистрация заявок осуществляется до 10 мая, подача проектов – до 5 июня 2017 года.