Елена Лашкова: «Решение сложных задач на объектах – это наша повседневность»
Елена Лашкова, основатель и генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» — лидера строительной отрасли России в области проектирования, реставрации и строительства, — в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о работе компании в условиях пандемии, реализации ряда знаковых проектов, а также заострила внимание на необходимости пересмотра сметно-нормативной базы.
— Коронавирус стал серьезным испытанием для российской экономики в целом. Как чувствует себя компания в условиях продолжающейся уже второй год пандемии?
— Безусловно, коронавирус изменил нашу жизнь. Многие сотрудники «ГЕОИЗОЛ» переболели, некоторые уже по второму разу. К сожалению, были и невосполнимые человеческие потери. Из-за закрытия границ существенно сократился приток рабочих кадров из ближнего зарубежья. Похоже, что восстановить его в прежнем объеме будет сложно. Но сказать, что причина всех наших бед — пандемия, было бы неправильно.
На мой взгляд, строительная отрасль оказалась в наиболее выигрышном положении в эпоху пандемии, поскольку реализация крупных стратегических проектов не прекращалась. В этой связи нам повезло. Группа компаний «ГЕОИЗОЛ», соблюдая все ограничительные меры, продолжала работу на важных социально значимых объектах, среди которых строительство Нахимовского училища в Калининграде, реконструкция Федоровского городка в Пушкине и другие. Таким образом, мы сохранили рабочие места и качество жизни своих сотрудников.
Как это ни парадоксально, но коронавирус даже сыграл нам на руку. Дело в том, что уменьшились зарубежные поставки анкерной продукции. В результате наша разработка — многофункциональная геотехническая система GEOIZOL-MP, выпуск которой мы ведем на Пушкинском машиностроительном заводе (входит в Группу компаний «ГЕОИЗОЛ». — Прим. ред.), оказалась еще более востребованной на российском рынке.
У нас немного просели работы по мостостроению и дорогам. Но это произошло потому, что по этому виду работ рынок Петербурга очень сжался в последнее время. Увы, мы по-прежнему наблюдаем череду банкротств подрядных компаний. Но это напрямую не связано с коронавирусом, скорее с состоянием самого рынка. Конечно, мы находимся сегодня в условиях крайнего дефицита денег, потому что вложились в развитие технологий, закупку нового оборудования, во многие реставрационные объекты, которые, к сожалению, не очень рентабельны. Но такое у нас чисто петербургское мышление, наша социальная ответственность перед любимым городом.
— Группа компаний «ГЕОИЗОЛ» — один из лидеров в своем сегменте рынка. Расскажите, пожалуйста, о крупнейших и наиболее интересных объектах, на которых холдинг работал в последнее время и продолжает работать сейчас.
— Выделить какой-то объект невозможно. Если я не назову какой-то из объектов, обидится в первую очередь заказчик.
Назову знаковые. Это строительство Нахимовского военно-морского училища в Калининграде. Специалисты нашей компании в рекордные сроки, всего за год, построили корпуса первой очереди одного из самых престижных учебных заведений России.
Это строительство променада в городе Светлогорске Калининградской области. Это не просто красивая набережная, повторяющая структуру существующего берегового откоса, но сложное гидротехническое сооружение.
Большой объем традиционно связан с работами нулевого цикла. Так, в мае текущего года завершено строительство первого этапа подземного двухэтажного паркинга второй очереди бизнес-квартала «Невская Ратуша», следом «ГЕОИЗОЛ» приступает к реализации контракта на строительство подземного паркинга во втором этапе этого проекта. Продолжаем работы на строительстве подземного паркинга на Марсовом поле, д. 1.
Большой объем работ выполняет «УМ Геоизол». Так, компания участвует в строительстве сооружений сухого дока в Мурманской области, в реконструкции комплекса по фракционированию и перевалке стабильного газового конденсата компании «НОВАТЭК» в Усть-Луге, в сооружении Витебской развязки ЗСД в Петербурге и 8-го этапа федеральной трассы «Таврида» в Крыму.
Наша гордость — реставрационные проекты. В работе «ГЕОИЗОЛ» два масштабных и сложных объекта — комплекс Федоровского городка в Пушкине и историческое здание на Каменноостровском пр., д. 66. Кроме этого, мы проводим инженерные изыскания в проекте «Остров Фортов» (три форта: «Император Александр I», «Кроншлот», «Петр I») в Кронштадте, на одном из них — форте «Император Александр I» — осуществляем противоаварийные работы.
Подчеркну, что сегодня наша компания выходит на реставрацию не только нулевого цикла, но и всего объекта в целом. Мы работаем с лучшими реставрационными компаниями.
У нас также есть ряд небольших, но при этом технически сложных проектов, которые мы не можем упоминать в силу договорных обязательств. К их реализации мы подходим не менее ответственно, чем к объектам госзаказа.
— Встречались ли специалисты компании в последнее время с какими-то сложными, необычными проблемами и как удавалось их разрешить?
— Сложные и необычные проблемы — это наша повседневность. Мы считаем, что тем и ценны для заказчика, что берем на себя решение нетривиальных задач. Например, при реконструкции Федоровского городка и исторического здания на Каменноостровском, д. 66, нам пришлось заново проходить госэкспертизу, потому что проекты устарели и предложенные технические решения были неисполнимы. К сожалению, чаще всего мы сталкиваемся с задачами, которые изначально не были учтены в проекте, либо проблемы выявляются в процессе работ. Сегодня наш девиз: «Не дай мозгам засохнуть!» (смеется).
— Группа компаний «ГЕОИЗОЛ» известна как один из пионеров в освоении современных технологий и методов работ. Что сделано в этом направлении в последнее время, какие новинки вы предлагаете рынку?
— Сегодня компания «ГЕОИЗОЛ» действительно может все, что известно в мире строительных технологий. Мы и беремся за реализацию сложнейших проектов, потому что уверены в своих силах. Но мы не останавливаемся на достигнутом, ведь жизнь ставит новые задачи каждый день.
Компания продолжает совершенствовать анкерную систему GEOIZOL-MP, развивать технологию «щебеночных свай», которую активно продвигаем для улучшения характеристик грунтов основания. Также мы разрабатываем систему надежной инженерной защиты в регионах с карстовыми пустотами, занимаемся совершенствованием технологий нулевого цикла и гидроизоляции. Совместно с нашими поставщиками и научными консультантами из СПбГАСУ ведем поиск интересных решений в области реставрации. Тем более что любая реставрация — это сама по себе научная работа, поэтому на каждом объекте «ГЕОИЗОЛ» есть полноценное научное сопровождение.
Мы инвестируем средства в развитие Пушкинского машиностроительного завода. Сегодня предприятие производит множество уникальных для отечественного рынка изделий. Помимо GEOIZOL-MP, в заводских цехах ведется выпуск продукции для оборонной и атомной промышленности, судостроения. Учитывая, что предприятия этого сектора взяли курс на импортозамещение и использование отечественных комплектующих, то это звездный час для нашего завода.
— С какими проблемами в сфере нормирования и технического регулирования приходится сталкиваться? Позволяют ли современные российские нормативы эффективно внедрять новые технологии?
— Больше всего вопросов возникает к сметам. К сожалению, сметно-нормативная база (СНБ) в строительстве несовершенна, поскольку в ней отсутствуют многие из современных видов работ. Складывается ощущение, что актуализацией и внедрением новых технологических процессов занимались последний раз в прошлом веке. Например, СНБ не содержит «прямой» расценки на устройство полусухой стяжки. В связи с этим возникают споры с заказчиками по обоснованию стоимости работ.
Также большинство расценок далеки по своей стоимости от рыночных цен. Зачастую подрядной компании нерентабельно выполнять работы по существующим расценкам. По некоторым видам работ мы уходим практически в ноль, а иногда даже в «минус».
Сметные расценки по реставрационным работам не менялись с 1984 года, а дополнения и изменения к ним официально не включены в федеральный реестр сметных нормативов, при этом разрешены к применению в Москве, но не в Санкт-Петербурге!
Как крупный и социально ответственный работодатель, «ГЕОИЗОЛ» работает в рамках трудового законодательства РФ, выплачивая полностью «белую» зарплату. И в этой связи возникает вопрос: как платить рабочим, если сметные расценки не покрывают наших реальных затрат?
На мой взгляд, для изменения ситуации важно полностью пересматривать нормативную сметную базу и приводить ее к реалиям рынка.
— Какие задачи актуальны для Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» в ближайшем будущем?
— Сегодня Группа компаний «ГЕОИЗОЛ» объединяет предприятия по проектированию («ГЕОИЗОЛ Проект») и строительству («ГЕОИЗОЛ» и «УМ Геоизол», «ГЕОИЗОЛ ПГС»), а также Пушкинский машиностроительный завод. Мы продолжаем совершенствовать систему менеджмента внутри холдинга, внедряя современные управленческие решения и программы. Но я считаю важным наладить режим труда и отдыха сотрудников — сейчас мы все работаем на пределе своих возможностей. Среди бизнес-задач — расширение числа коммерческих заказчиков и географии своего присутствия. Так, в ближайших планах компании — реализация проектов в Краснодарском крае, на Дальнем Востоке и на севере России. И не только в качестве производителя геотехнических работ, но и как генподрядчика.
Поскольку мы амбициозны, безусловно, есть и такие планы, о которых пока страшно даже думать, не то что говорить.
Говоря о рынке недвижимости, лучше исходить из стратегических факторов. Оценивая изменения предпочтений покупателей жилья, не надо «ставить телегу впереди лошади». А опыт выживания в кризис учит консервативной рыночной политике. Об этом, а также о планах Компании Л1 (ранее – ЛЭК) по выводу на рынок новых проектов «Строительному Еженедельнику» рассказал глава холдинга Павел Андреев.
– Павел Русланович, сейчас самый актуальный вопрос – это влияние стартовавшей в прошлом году реформы привлечения средств в жилищное строительство на перспективы рынка. Каково Ваше мнение по этому поводу?
– Говоря о любых перспективах, в том числе и рыночных, на мой взгляд, следует отталкиваться не от какого-то актуального фактора сегодняшнего дня, а от стратегического анализа макроэкономической ситуации в стране. Появляющиеся новые вводные могут лишь немного повлиять на вектор развития, а положение в экономике – это базис, который определяет само его направление. Тем более, когда это касается такой огромной и инерционной отрасли, как строительство.
По-моему, очевидно, что внедрение проектного финансирования несоизмеримо слабее влияет на рынок, чем тот факт, что уже четыре-пять лет рост ВВП и промышленного производства еле заметен, а покупательная способность граждан, как минимум, не растет. Есть ли смысл при такой экономической базе рынка много рассуждать о том, какой эффект даст повышение себестоимости строительства и движение цены на жилье вверх? В ситуации, когда большинство тех, кто хотел (а главное – имел возможность) приобрести жилье, это уже сделал, а у массы других – просто нет денег на то, чтобы его купить, рост ценника на 6–10% решающего влияния на рынок не окажет.
– То есть все плохо и перспективы строительного рынка самые печальные?
– Не совсем так. Я говорю лишь о том, что даже самый поверхностный анализ общего положения дел свидетельствует, что сегодня нет предпосылок для динамичного роста рынка. Бизнес, в том числе строительный, поставлен в очень жесткие рамки, маржа застройщиков с 2014 года последовательно снижается, доходы населения не растут. При этом определенные меры стимулирования рынка жилья, безусловно, принимаются. Прежде всего, это снижение ключевой ставки Центробанком и, как следствие, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам.
Для крупных регионов с наиболее развитой экономикой этого более-менее хватает, чтобы поддержать текущий уровень спроса на жилье. Так что в целом можно прогнозировать, что достаточно равновесное состояние, в котором находится рынок жилья Санкт-Петербурга последние годы, сохранится. Это подтверждается и тем, что рост средней цены «квадрата», который по итогам 2019 года составил примерно 8-9%, не подорвал спроса в городе. Думаю, «плато» на рынке продлится еще порядка двух-трех лет, ну а прогнозировать, что будет дальше – дело совсем неблагодарное, просто потому, что мы сейчас не можем оценить те факторы, в том числе и стратегические, которые будут актуальны на тот момент.
А вот в других, менее развитых регионах, жилищный рынок, скорее всего, заметно просядет. Маржинальность бизнеса там и так была ниже, чем в мегаполисах, покупательная способность – тоже. Соответственно, там рост цен, неизбежно связанный с необходимостью привлекать на строительство банковские кредиты, может сыграть достаточно негативную роль.
– То есть в Петербурге особых проблем Вы не ожидаете?
– Если говорить о рынке в целом – то нет. Конечно, некоторые игроки, рыночная политика которых не была готова к затяжному кризису, вынуждены будут уйти. Собственно, сейчас это уже происходит. Но не думаю, что это явление будет массовым. Произойдет подстраивание рынка к текущей ситуации. Вероятно, срок выплаты ипотечных кредитов удлинится. Также, чтобы сдерживать рост цен, застройщики станут больше экономить, если не понижая качество, то, по крайней мере, избегая дополнительных расходов. При этом общая ситуация будет достаточно стабильной.
В Ленобласти, кстати, положение, видимо, будет более сложным. Впрочем, на мой взгляд, виной тому не реформа, а перепроизводство жилья. Бум 2012–2013 годов, когда спрос ушел за дешевым жильем в «заКАДье», привел к определенной переоценке этого рынка. Застройщики купили земли, запустили проекты. Но реалии жизни вдалеке от метро, со слаборазвитой социнфраструктурой, постоянными транспортными проблемами спрос сильно затормозили. И сейчас многие проекты в пригородной черте пробуксовывают.
– Вы сказали, что застройщики будут вынуждены экономить на качестве жилья. Но сейчас много говорится о том, что покупатель стал гораздо более требовательным и придирчивым. Такие действия девелоперов не ослабят спрос?
– На мой взгляд, те, кто говорит о росте требований покупателя, некоторым образом «ставят телегу впереди лошади». Действительно, проекты, которые запускаются сейчас, комфортнее и лучше тех, что стартовали десять лет назад, а те, в свою очередь, выгодно отличаются о того, что строилось в самом начале «нулевых». Но первопричина здесь не в том, что покупатель стал «придирчивым». Позитивные изменения – это прямое следствие конкурентной борьбы девелоперов.
Взглянем на ситуацию глазами потенциального приобретателя жилья. У него есть определенный бюджет, в рамках которого он может совершить покупку (вне зависимости от того, будет ли использоваться ипотечный кредит, поскольку его параметры для конкретного заемщика тоже не слишком вариативны). Также у него часто есть предпочтения по локации. Это ограничивающие факторы. Если в заданных локации и ценовом диапазоне есть только один вариант – проблемы выбора не возникает. Но если их несколько (а в подавляющем большинстве случаев ситуация именно такова), начинает влиять та самая будто бы возросшая «требовательность». Очевидно, что любой предпочтет жить в доме с лучшей квартирографией, более качественной отделкой, с более интересной архитектурой и пр. Вот тут и вступает в силу фактор конкуренции между застройщиками: кто обеспечит более привлекательный товар. Таким образом, не покупатель повышает требования, а девелопер предлагает все более качественные варианты в рамках определенной ценовой ниши.
Собственно, на мой взгляд, этот процесс хорошо иллюстрирует продолжающееся расслоение по классам жилья. Если припомнить историю рынка, когда-то сегментов было только три: «элита», «бизнес» и «эконом». Но, по мере улучшения проектов, появилась необходимость как-то выделять преимущества того или объекта по сравнению с другими в том же, по сути, сегменте. В итоге в маркетинговой терминологии появились такие понятия, как «жесткий эконом», «комфорт», «комфорт плюс», «премиум», «де люкс».
– Как чувствует себя Л1 в текущих рыночных условиях?
– В последние годы наше положение на рынке – очень стабильное, а годовые итоги продаж даже превосходят те планы, которые ставятся руководством. Одна из причин этого – то, что Л1 сейчас находится в ситуации ровно обратной той, в какую попала ЛЭК во время кризиса 2008–2009 годов. Тогда у нас было запущено множество проектов, но практически все они были на ранней стадии реализации. Из-за кризиса спрос резко упал – причем прежде всего на объекты, находившиеся на этапе котлована. Не секрет, что этот фактор, в сочетании с разделом бизнеса между собственниками и связанным с этим негативным информационным фоном, поставил тогда нашу компанию в крайне сложное положение, из которого с огромным трудом мы выбирались несколько лет.
Преодоление того кризиса дало очень серьезный опыт. Теперь наша рыночная политика куда более консервативна, оценка перспектив – более осторожна, «подушка безопасности» – гораздо больше, а годовые планы – скромнее. Может, поэтому мы их и перевыполняем.
– Последние годы Л1 продолжала достраивать уже давно заявленные жилые комплексы. Планируется ли запуск новых проектов? Будете ли привлекать проектное финансирование?
– Да, в наступившем году мы намерены вывести на рынок ряд новых проектов, проработка которых в настоящее время завершается. Они ориентировочно будут относиться к классам «комфорт» и «бизнес». Пока точное позиционирование еще не определено, сейчас идет анализ рынка. Вопрос схемы финансирования строительства этих проектов – тоже пока окончательно не решен. У нас есть принципиальные договоренности о сотрудничестве с банками. В то же время у компании, благодаря той самой консервативной стратегии, о которой я уже говорил, имеется ресурс для возведения домов на собственные средства.
По нашим планам, в этом году на улице Олеко Дундича начнется строительство комплекса общей площадью 27 тыс. кв. м. Кроме того, также во Фрунзенском районе, на Купчинской улице, намечено возведение жилого дома на 18,7 тыс. кв. м. Сейчас заключаются договоры на изготовление эскизного проекта с архитектурными бюро, в числе которых есть и зарубежные. По результатам будет определен проектировщик. Срок получения эскизов – март месяц.
Ну и, конечно, в этом году продолжится сдача в эксплуатацию очередных корпусов в наших старых проектах. В ближайшее время ожидаем ввода первого этапа третьей очереди ЖК «Граф Орлов» (корпуса 8, 8А, 8Б, 8В, 7А, паркинг 7Г). Второй этап будет сдан в IV квартале этого года (корпуса 7, 7Б, 7В, паркинг 6Г). Тогда же будут сданы корпуса 6 и 8 второй очереди ЖК «Лондон Парк».