Сергей Бортников: «В жилищное строительство не идем, там рынок занят»
Возведение промышленных объектов предполагает ряд определенных требований к качеству и безопасности. Это зачастую штучные объекты, построить которые могут компании, обладающие специальным оборудованием, владеющие технологиями, имеющими в своем распоряжение штат профессионалов, начиная от проектировщиков и заканчивая рабочими специальностями. Об особенностях работы в сегменте промышленного строительства «Строительному еженедельнику» рассказал соучредитель компании ООО «Регистр» Сергей Бортников.
— У вашей компании довольно обширный спектр деятельности. Какие направления вы считаете наиболее важными и интересными?
— Самое интересное — творческая работа, важное — достигнутый результат. Обычно мы заключаем договор с заказчиком в качестве генподрядчика с выполнением функций технического заказчика, нередко начиная с выбора земельного участка для предполагаемого строительства объекта. Промышленные земли имеют разные категории, поэтому построить то, что хочет заказчик, можно не на каждом участке. Определяем, подходит ли участок под то или иное производство, просчитываем логистику и возможность реализации проекта на этом земельном участке, нужны ли санитарно-защитные зоны и т. д.
Потом разрабатываются технологические решения, готовится проект. Если приходим в чистое поле, разрабатываем весь проект от и до. Это и самое интересное, и самое важное направление нашей работы. Также компания занимается ремонтом и капремонтом зданий, модернизацией объектов, инженерными сетями и прочим.
В основном ООО «Регистр» работает в Ленинградской области и Петербурге.
В жилищное строительство не идем, там рынок занят. Там свои правила, с которыми не все согласны. При существующих условиях бизнес работает на грани рентабельности.
— А в промышленном строительстве проекты прибыльны?
— Когда проект запущен, машина закрутилась, уже трудно понять, где именно прибыль.
— Какие проекты вашей компании можно считать знаковыми?
— Наверное, модернизацию производства по переработке рыбной продукции в Усть-Луге. Реконструкцию цехов мы выполняли в 2015–2016 годах. Там было производственных площадей около 4 тыс. кв. м. В 2016-м предприятие запустили. Это был новый шаг в развитии компании, получение огромного опыта в промышленном строительстве.
Для нас это был первый крупный проект, на открытии предприятия присутствовали представители областной администрации, а сам факт открытия стал новостным сюжетом в СМИ.
Благодаря этому проекту наша компания получила уверенность в своих силах в реализации подобных промышленных объектов, появились новые заказчики с похожими задачами.
— С какими заказчиками предпочитаете работать — государственными или частными?
— У нас был опыт работы с государственным заказом, мы выиграли несколько контрактов на ремонтные работы. Но в сегодняшних условиях работать по госконтрактам очень сложно. С государственными заказчиками могут работать только крупные компании, у которых есть достаточно оборотных средств. Кроме того, трудно прогнозировать затраты. Цены на стройматериалы растут, и взять контракт даже на несколько месяцев при этом росте невозможно: заключаем контракт по одним — сегодняшним, ценам на материал, а через несколько месяцев они уже изменились. Исполнителям госконтрактов нужна стабильность, хотя бы в ценах на материалы и оплату труда.
«Регистр» в основном работает с частными заказчиками, но они очень разные, есть в том числе компании с долей государства, которые получают налоговые вычеты. Там все очень тщательно проверяется, но у налоговой к нам вопросов никогда не возникало. У нас официальная зарплата, официально оформленные сотрудники.
— А часто приходится отказывать заказчикам?
— Отказывали неоднократно. С заказчиками, у которых приняты «серые» схемы, мы не работаем. Мы вправе выбирать, для нас желательно работать с «белыми» компаниями.
Иначе можно начать проект и никогда не закончить. А этого не хотелось бы.
— Как компания пережила локдаун и послековидный период?
— Довольно спокойно. Штат сотрудников не изменился — у нас работают местные граждане. Все средства защиты закупали, как положено. На строительной площадке был организован временный медицинский пост. Пару раз «Регистр» проверяли, нарушений не нашли.
Как раз в это время мы сдавали и вводили в эксплуатацию объект в производственно-административной зоне Порзолово в Ломоносовском районе Ленобласти — комплекс зданий складов-холодильников. Площадь проведения работ — 15 тыс. кв. м, срок реализации проекта, с учетом строительства в чистом поле, начиная с разработки проектной документации, получения разрешения на строительство и заканчивая вводом и регистрацией объекта, — два года.
— В обращении к Федеральному собранию Президент Владимир Путин поставил задачу ускорить строительство промышленных предприятий, но не потерять выгоды. Кабинет министров тоже поставил задачу: к 2030 году сроки возведения предприятий в стране должны сократиться на 40%, а затраты на их возведение — на 20%. Насколько это реально?
— Сократить сроки на 40% нереально. Как можно сократить сроки, если есть определенный регламент — бетон застывает столько-то времени; технологические карты, где все сроки прописаны; регламент получения разрешений и т. д. И самое главное, чтобы исполнялись сроки регламентов: написано одно, по факту — другое. Например, Росреестр. По положению, регистрация объекта должна составить до семи рабочих дней, по результату — тянется до нескольких месяцев. И такое наблюдается во многих согласующих органах.
Если говорить непосредственно о стройке, сроки не сократить: стройматериалы растут в цене, зарплатный фонд не растет, разрыв в коэффициентах оплаты велик. А есть еще проектирование, которое может занимать от года до двух лет.
Ну, и заказчик. Срок определяет он.
В начале следующего года в Ленинградской области заработает Центр компетенций по развитию комфортной городской среды. Он должен стать одной из площадок вовлечения жителей в решение вопросов городского устройства.
Директор Центра Екатерина Манжула рассказала «Строительному Еженедельнику» о главных задачах новой организации.
– C нового года в Ленинградской области начнет полноценно функционировать Центр компетенций. Какие вопросы будет решать новая структура?
– В целях повышения эффективности реализации Федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» Минстрой России инициировал процесс создания региональных центров компетенций по вопросам городской среды. Деятельность таких организаций направлена на проектное, методологическое, экспертное сопровождение муниципальных образований в формировании городской среды с учетом местной специфики, культурных, социальных, климатических и иных особенностей. Центры создаются с целью вовлечь всех активных жителей в решение вопросов развития городской среды, в процесс создания, отбора и реализации проектов благоустройства.
Такие структуры при поддержке Минстроя России уже работают в более чем двадцати пяти регионах России: Нижегородской, Ивановской, Мурманской, Волгоградской и Томской областях, Красноярске, Республиках Удмуртия, Саха и других.
Приоритетная задача нашего Центра – наладить работу с жителями Ленинградской области, вовлечь население региона в решение вопросов развития городских пространств, сделать их субъектами соучаствующего проектирования окружающей их среды. Процесс не должен ограничиваться только участием жителей в голосовании по выбору территорий и в обсуждении проектов на публичных слушаниях. Необходимо вместе определять цели и задачи развития территории, выявлять истинные проблемы и потребности, совместно принимать решения, разрешать конфликты.
От этого напрямую зависит эффективность проекта. Когда люди принимают самое непосредственное участие в обсуждении и проектировании объектов благоустройства, когда они понимают, что у них есть реальная возможность повлиять на результат, – у них меняется взгляд и появляется совсем другое отношение к будущим объектам: решаются проблемы востребованности, снижается уровень вандализма. Кроме того, приходя с мыслью пролоббировать нечто полезное лично для себя, участник проектировочных сессий обычно учится договариваться и видеть интересы других. В итоге человек начинает отстаивать общий проект с учетом интересов тех людей, о ком он никогда раньше и не думал, – собаководов, родителей с маленькими детьми, автомобилистов, людей с ограниченными возможностями и прочих. Происходит переход от города для себя к видению города как общего пространства.
Еще одна важная задача – повысить качество реализуемых проектов. К сожалению, есть очень много объектов, которые можно назвать благоустройством, но вряд ли можно считать улучшающими качество среды. Важно исключить формальный подход к этому вопросу, привлекать жителей к формированию технического задания для дизайн-проектов, а к их созданию – специалистов высокого уровня, закладывать в основу проектов исследовательский компонент, контролировать качество их реализации.
Задачей Центра также будет сопровождение проектов, участвующих в федеральных конкурсах и смотрах. Мы должны стремиться к тому, чтобы все большее число городов региона принимало участие в таких мероприятиях, одерживало победы, получало гранты на реализацию. Так, в феврале следующего года Гатчина и Сосновый Бор поборются за призовые места Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях. Мы должны расширять круг участников таких конкурсов, будем оказывать поддержку и сопровождение каждому проекту.
– Как планируется подключать к процессу профессиональное сообщество?
– Это еще одна наша задача – привлечь к созданию проектов развития и благоустройства территорий лучших специалистов в этой области. Мы должны сформировать пул экспертов и компаний, которые хотят с нами работать и умеют создавать действительно качественные проекты.
Важно, чтобы в процесс включались молодые архитекторы и урбанисты. Мы уже активно сотрудничаем со студентами Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, планируем укрепить сотрудничество с Академией художеств им. И. Е. Репина, Санкт-Петербургской государственной художественно-промышленной академией им. А. Л. Штиглица, Лесотехническим университетом им. М. М. Кирова и др. Нам интересно, например, и сотрудничество со студентами Российской академии народного хозяйства и государственной службы, потому что исследовательская работа и анализ мнений жителей – важная часть проектов преобразования территорий. Гуманитарные ВУЗы, более сильные в этой сфере, и могут нам в этом помочь.
Я думаю, такое сотрудничество может получиться взаимовыгодным. Совершенно понятно, что немногочисленными силами Центра компетенций невозможно охватить абсолютно все территории региона, требующие преобразования. В то же время такие проекты – богатейший материал для исследовательской и творческой работы студентов, который может стать основой студенческих курсовых и дипломных работ. Кроме того, мы должны понимать, что города строятся для будущих поколений – и без учета их видения и потребностей все наши усилия будут бессмысленны.
Мы не рассказали еще об одной важной задаче Центра – наращивать компетенции на местах. Представителей местного самоуправления надо включать в информационные и образовательные мероприятия, нам необходимо разработать методические рекомендации по разным аспектам, связанным с реализацией федерального проекта, научить администрации не просто работать с жителями, а именно вовлекать их.
– Насколько успешно, на Ваш взгляд, сейчас развивается в Ленинградской области проект «Формирование комфортной городской среды»? Есть ли недостатки или недоработки?
– В Рейтинге субъектов РФ по реализации приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды», который составил Минстрой России по итогам 2018 года, Ленинградская область заняла 18-е место. Для рейтинга из 88 регионов это неплохой показатель. Лидерами рейтинга стали Московская, Тульская, Калужская области, Красноярский край, Республика Татарстан. Безусловно, мы должны стремиться занять в рейтинге лидирующие позиции. Но здесь должен быть соблюден принцип: «Быть, а не казаться».
С 2017 года, с момента начала реализации проекта «Формирование комфортной городской среды», регион проделал большую работу, множество территорий получило импульс к изменению, но есть куда расти и в плане уровня дизайн-проектов, а также качества их реализации, и в плане уровня вовлеченности жителей в решение вопросов развития городской среды.
– Вовлечение все большего числа жителей в процесс благоустройства – задача, которую необходимо достигнуть в ходе реализации нацпроекта. Насколько успешно, на Ваш взгляд, она решается в регионе?
– В регионе уже успешно реализован целый ряд проектов, которые способствуют повышению уровня вовлеченности. Причем в некоторых из них Ленинградскую область по праву можно считать пионером. Например, это проекты инициативного бюджетирования, которые дают возможность жителям напрямую участвовать в распределении части бюджетных средств и формировании городской среды. Такой проект реализован в Сосновом Бору и Всеволожске.
Кроме того, в прошлом году запущен проект в Гатчине, который предполагал создание дизайн-проектов и общественных объектов через полную процедуру соучаствующего проектирования – от определения, исследования территорий и опроса жителей до участия в реализации проекта. Это позволило вовлечь максимальное количество жителей и узнать их мнение по разным моментам. Например, мы узнали, что зоны отдыха для пожилых людей вовсе не должны быть обособленными, как мы это часто видим в тех дизайн-проектах, которые нам приносят. Единственным пожеланием граждан преклонного возраста была как физическая, так и финансовая доступность среды. Такие «открытия» мы смогли сделать и по целому ряду других важных аспектов благодаря методике соучаствующего проектирования. Также были найдены решения ряда существующих городских проблем. Я надеюсь, что подобные инструменты мы сможем внедрить в большинстве населенных пунктов Ленинградской области
Справка
Екатерина Манжула – кандидат политических наук, директор Центра городских технологий и пространственного развития СЗИУ РАНХиГС. Имеет опыт работы в региональных органах государственной власти. В последние годы изучает социальное проектирование, занимается развитием практик соучаствующего проектирования в Ленинградской области, является модератором-консультантом проекта инициативного бюджетирования в Санкт-Петербурге, оказывает управленческий консалтинг по проекту «Умный город» в Ленинградской области, занимается созданием и реализацией различных проектов, связанных с урбанистической тематикой.
Слишком рано привлечь брокера к реализации проекта по строительству жилья просто невозможно, убежден управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Андрей Кугий. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему это так.
– Андрей Петрович, расскажите, пожалуйста, на каком этапе застройщику стоит привлекать в партнеры брокерское агентство недвижимости?
– Как бы банально это ни звучало, но чем раньше – тем лучше. Дело в том, что понятие о брокере исключительно как о внешней службе продаж сегодня постепенно уходит в прошлое. Разумеется, остаются агентства, работающие по старинке, но современные компании, и маркетплейс недвижимости «М2Маркет» в том числе, уже являются не просто продажниками. Мы реализуем полный спектр работ по информационно-маркетинговой поддержке девелоперов. Мы – своего рода консалтеры-практики, то есть структуры, которые не только осуществляют анализ проекта и дают рекомендации по оптимальному его развитию, но, непосредственно решая задачу продажи жилья, берут на себя ответственность за результат использования этих рекомендаций.
Соответственно, привлекать брокера нужно еще на том этапе, когда застройщик только вынашивает идею проекта, рассматривает возможность приобретения того или иного участка, оценивает перспективы возведения на нем объекта, его классность, особенности проектирования и пр. Очевидно, что структура, которой предстоит заниматься продажами, уже на этом этапе должна участвовать в формировании рыночного предложения.
– На Ваш взгляд, в каких вопросах брокерские компетенции помогут застройщику больше всего?
– Прежде всего, это грамотное рыночное позиционирование объекта, определение класса недвижимости. В этом вопросе есть множество нюансов, касающихся локации, существующего окружения, инфраструктуры и других факторов. Второй ключевой момент – проектирование, эффектная архитектурная концепция, грамотные планировочные решения, продуманная квартирография, насыщение различными «фишками», которые привлекут внимание потенциальных покупателей. Все эти моменты можно охарактеризовать понятием «воспринимаемое качество», то есть те параметры объекта, которые клиент сможет впоследствии оценить визуально или, что называется, «пощупать руками».
Ошибки, совершенные на самом раннем этапе, при разработке проекта, – самые проблемные и сложно исправляемые. Изменить проект сегодня можно только через повторную экспертизу и пересогласование, с оформлением необходимой разрешительной документации. А это потеря как минимум шести месяцев, не говоря уже о финансовых затратах. Если же объект уже возведен, то грамотная маркетинговая работа может помочь с продажами, но сложность работы возрастает многократно. Как говорится, «лучше не исправлять ошибки, а предотвращать их».
– Можете ли Вы хотя бы примерно рассчитать финансовую выгоду для застройщика от сотрудничества с брокером?
– При условии подключения грамотного брокера на самых ранних этапах реализации проекта это сотрудничество поможет девелоперу сэкономить примерно 2–3% от расходов на реализацию жилищного проекта. Конечно, итоговая сумма будет зависеть от конкретных параметров проекта, но порядок можно охарактеризовать именно такими цифрами.
Вариантов фактически два. В первом из них застройщик создает свою коммерческую службу «с нуля», идет методом проб и ошибок, сталкивается с разными проблемами и преодолевает их. Это стоит примерно 2–3% от общих затрат на проект. Еще 3–5% (иногда даже больше) – это маркетинговые мероприятия, PR, реклама и прочие действия по продвижению объекта. В итоге такие затраты достигают 5–8% бюджета проекта. Во втором варианте, работая с профессиональным брокером, все то же самое девелопер получает за 3–5% суммарных затрат, не имея при этом «головной боли» с организацией процесса, поиском квалифицированных кадров, разработкой маркетинговой политики, а занимаясь исключительно своим непосредственным делом, т. е. строительством.
– Нет ли для девелопера риска, что если «что-то пойдет не так», брокер просто бросит проект?
– Чтобы гарантировать девелоперам надежность партнерства, маркетплейс недвижимости «М2Маркет» предлагает такой вариант сотрудничества, как совместное предприятие. Под конкретный проект мы вместе с застройщиком создаем отдельное юрлицо, задачей которого является реализация жилья. Мы входим в него своими деньгами и компетенциями. Девелопер, как соучредитель, имеет доступ ко всей информации об этом юрлице, его затратах, доходах, формах деятельности. Таким образом обеспечиваются прозрачность работы и четкое понимание застройщиком всех ее механизмов. Совместная компания существует до окончания реализации проекта и продажи всего жилья, после чего упраздняется. Такая схема обеспечивает партнерские взаимоотношения и гарантирует прямую заинтересованность брокера в успехе проекта.