Антон Детушев: «Современный проект предполагает создание максимума «полезностей»
О сегодняшнем состоянии и перспективах рынка новостроек сегмента масс-маркет Московского региона, влиянии госпрограммы льготной ипотеки и завершении ее реализации, а также новом проекте, который будет запущен в этом году, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
— Антон Александрович, IKON Development реализует крупный проект комплексного развития территории «Новый Зеленоград». Расскажите, пожалуйста, на его примере, в чем специфика таких проектов?
— Главное, что необходимо учитывать в таких проектах, — это их масштаб. «Новый Зеленоград» предполагает освоение территории площадью более 90 га с возведением почти 1 млн кв. м недвижимости различного назначения. Расчетное число жителей составит порядка 40 тыс. человек. По сути, это строительство небольшого города, поэтому к реализации проекта надо подходить не просто с девелоперскими, а скорее с градостроительными мерками. Необходимо учитывать массу факторов — социальную, коммерческую и иную инфраструктуру, зеленые насаждения, общественные пространства, места отдыха, приложения сил и пр. В «Новом Зеленограде» мы приняли решение строить дома максимальной высотности, но не для того, чтобы «выжать» из участка побольше квадратных метров жилья, а с тем, чтобы освободить максимум территорий для формирования комфортной среды.
Современный проект предполагает создание максимума «полезностей» для жителей непосредственно возле их домов. Например, рядом с детскими площадками у нас ставятся уличные тренажеры. Таким образом, родители могут присматривать за играющими детьми и одновременно заниматься спортивными упражнениями, без необходимости посещать фитнес-центр, тратя дополнительные деньги и время. Причем этим спортинфраструктура не ограничивается. Создан большой теннисный корт, который при необходимости трансформируется в волейбольную или баскетбольную площадку. И мы видим, что это востребовано, на его использование — очередь.
На территории проекта создан большой тематический парк, здесь мы разместили объемные копии изобретений Леонардо да Винчи — подъемный кран, мост, домкрат, формируя тем самым просветительскую функцию. Это вызвало большой интерес посетителей. Для озеленения и оформления цветников использовались редкие для наших мест растения, причем бирки с них специально не снимались — людям было интересно узнать, что за необычная флора появилась рядом с их домом.
Вдумчивый подход касается и коммерческой инфраструктуры. Мы не просто отдаем под нее первые этажи, но и заранее, привлекая для этого консалтинговые компании, планируем функцию — что и где должно находиться, чтобы это было максимально удобно для людей. В итоге там, где задумано кафе, формируется зона под уличные столики на летний сезон, а там, где намечено размещение продовольственного магазина, — предусматривается парковка большего размера. И так далее.
Такой комплексный подход и должен, на наш взгляд, отличать современные проекты комплексного развития территорий.
— Какие опции, по вашему мнению, соответствуют современным проектам в комфорт-классе?
— Пару лет назад я был членом жюри премии Urban Awards, и там была интересная дискуссия именно о том, какие опции должны входить в современные проекты различных классов жилья. Поэтому я сейчас выскажу консолидированную экспертную позицию по комфорт-классу, тем более что я примерно на 90% с ней согласен.
Итак, к комфорт-классу мы относим многоэтажные дома по преимуществу со сравнительно небольшими 1–2-комнатными квартирами площадью 26–45 кв. м («трешки» и многокомнатные варианты есть, но в очень небольшом объеме). Наличие входной группы с холлом 30–40 кв. м. Обязательно предусмотрены колясочные (некоторые добавляют и специальное помещение, где можно вымыть лапы собакам после прогулки). Хорошая отделка мест общего пользования с использованием не самых дешевых материалов. Разнообразная квартирография, в том числе с европланировками. Наличие в квартирах, особенно достаточно просторных, гардеробных (покупатели часто предпочитают именно их вместо второго санузла). Ну и, конечно, набор дворовых функций — детские и спортивные площадки, озеленение, места для выгула собак и пр.
Это ключевые опции комфорт-класса, которые включают в свои проекты практически все застройщики и которые в общем-то ожидает увидеть в этом сегменте покупатель. Разумеется, помимо них, каждый девелопер добавляет какие-то свои «фишки», но они уже, так сказать, к стандарту не относятся.
— Достаточен ли в Московском регионе спрос на проекты в этом сегменте? Основным драйвером спроса сегодня является госпрограмма льготной ипотеки, которую, по планам, свернут с 1 июля 2021 года. Не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— То, что льготная ипотека стала драйвером, — бесспорно. Но, на мой взгляд, главным была не сама по себе ставка в 6,5% годовых, а то, что государство оказало помощь и отрасли и людям, которые хотели улучшить жилищные условия. Сыграл роль психологический фактор — появление новых (и ограниченных по времени) возможностей для покупателей, хотевших купить жилье, но не решавшихся на это. Повлияла и широта распространения информации. Известно, что и до программы льготной ипотеки многие девелоперы предлагали совместные с банками продукты под те же 6–6,5%. Но не все покупатели об этом знали. Кстати, теперь в рамках этих совместных программ можно встретить ставки и в 2–3% годовых.
Но я обратил бы внимание на другой аспект. Если мы вспомним историю ипотечного кредитования в современной России, то большую часть времени ставка по кредитам составляла показатель ключевой ставки Центрорбанка плюс 2–2,5 п.п. То есть, когда «ключ» составлял 6,5%, ипотеку давали примерно под 9%. А сейчас ключевая ставка 4,5% (совсем недавно была 4,25%). То есть, по идее, ипотеку банки должны были бы давать под 6,5–7% годовых и без всякой программы госсубсидирования. Однако пока этого почему-то не происходит. Тем не менее, если программу льготной ипотеки свернут, очевидно, что у банков есть финансовый рычаг для сдерживания роста ипотечной ставки.
В то же время я согласен с тем, что начиная примерно с середины этого года рынок ждет определенное охлаждение, снижение спроса. И произойдет это вне зависимости от того, прекратят субсидирование ставки или нет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действует уже около года (к июлю будет почти пятнадцать месяцев). За это время практически все, кто хотел и имел практическую возможность ею воспользоваться, это уже сделали. Соответственно, платежеспособный спрос уже большей частью удовлетворен: люди вскрыли «кубышки» и купили ипотеку на хороших условиях. Накопления граждан уже вовлечены в процесс, и других нет. И продолжение программы само по себе не создаст новых заемщиков.
— Отмечается, что ипотека с господдержкой вымывает с рынка самое доступное предложение. Достаточен ли объем жилья массового спроса на рынке? Насколько сильно сложившаяся ситуация повлияла на уровень цен?
— В целом действительно появление льготной ипотеки «зачистило» рынок от наиболее доступных вариантов (включая и нераспроданные остатки в старых проектах), и это, в сочетании с самим фактом увеличения спроса, стало существенным фактором роста
средних цен в сегменте. Но далеко не единственным. Цены толкали вверх и переход на проектное финансирование (застройщики заранее об этом предупреждали), и рост стоимости стройматериалов (кстати, ясных объективных причин для этого применительно к российской продукции я не вижу).
При этом на рынок из-за ряда факторов («подмораживание» запусков в начале первой волны пандемии, когда еще никто не понимал, к каким последствиям она приведет, нехватка рабочих мигрантов и др.) вышло меньше жилья, чем планировалось. По моим оценкам, примерно на 20%. Некоторое затоваривание рынка в сегменте массового жилья благодаря активности покупателей в 2020 году ушло в прошлое. В результате сформировался баланс спроса и предложения. В этой ситуации я не вижу предпосылок для снижения цен, даже невзирая на возможное охлаждение спроса. Дело в том, что из-за перечисленных выше факторов девелоперам, особенно в Московском регионе, просто особо некуда «падать». При этом, конечно, такого активного роста цен, как в прошлом году (порядка 20%), в этом не ожидается.
— Расскажите, пожалуйста, какие планы у компании на этот год?
— Главной новинкой этого года станет для нас проект в Сколково, рядом с Мещерским лесом, который мы запустим совместно с ФСК. Архитектурное бюро APEX разработало очень интересный проект комплекса бизнес-класса. Вместе с консультантами из CBRE мы сейчас прорабатываем коммерческую инфраструктуру микрорайона. В конце весны — начале лета, после получения разрешительной документации, начнется строительство и, параллельно, — продажи.
Будет активно строиться в этом году апарт-комплекс премиального класса «Дом Chkalov» на первой линии Садового кольца в Москве, автором проекта которого является Сергей Чобан. Две башни внизу объединяются небольшим 4-этажным торговым центом. В этом году будет завершена работа по надземной части проекта.
Продолжится реализация проекта «Новый Зеленоград». Мы уже начали строительство детсада, должно стартовать возведение нескольких корпусов. Всего там в стройке у нас будет около 300 тыс. кв. м недвижимости. И 80 тыс. кв. м жилья планируется в этом году сдать.
Разумеется, мы ведем и поиск новых интересных проектов. Два из них у нас уже в сделке, еще примерно пять — на рассмотрении. Впрочем, мы не особо гонимся за объемами как таковыми. В целом у нас в портфеле проекты на 1,5 млн кв. м недвижимости, так что работой мы обеспечены. Зато в этом году мы намерены проработать и вывести на рынок совершенно новый продукт, который позволит людям «путешествовать» с нами всю жизнь. Мы рассчитываем, что эта наша идея выстрелит примерно так же, как в свое время Uber или Airbnb. Впрочем, пока об этом рано говорить.
Светлана Потапова, глава администрации Приозерского муниципального района, рассказала о темпах реализации региональных строительных и жилищных программ в районе.
– Светлана Леонидовна, удачным ли был 2015 год для экономики района с точки зрения инвестиций?
– Да, год оказался достаточно успешным в этом плане. Объем инвестиций в основной капитал предприятий за счет всех источников финансирования составил почти 1,6 млрд рублей – это 108% к уровню 2014 года.
По сравнению с 2014 годом увеличили капиталовложения в развитие собственного производства предприятия обрабатывающего сектора. Так, ОАО «Лесплитинвест» реализует два инвестиционных проекта. Введен в эксплуатацию лесопильно-деревообрабатывающий завод с годовой мощностью переработки 240 тыс. куб. м пиловочника, налажено производство плит новых форматов.
Целый ряд сельхозпредприятий (ПЗ «Гражданский», ПХ «Мельниково», ПЗ «Расцвет», ПЗ «Раздолье», ПЗ «Петровский», ПХ «Первомайское», ЗАО «Судаково», ООО «Яровое», ООО «Урожайное») инвестировали в капитальный ремонт и перепланировку производственных помещений, строительство и реконструкцию объектов сельскохозяйственного производства, асфальтирование и ремонт подъездных и внутрихозяйственных дорог. Кроме того, предприятия закупали сельскохозяйственную технику и оборудование. Инвестиции в отрасль по итогам года превысят 500 млн рублей (на 5% больше объема инвестиций 2014 года).
– Кто игроки районного строительного рынка? Совпадают ли темпы развития жилищного строительства с потребностями жителей района ?
– Если говорить об игроках рынка, то в аукционах и конкурсах в нашем районе участвуют в основном строительные организации Санкт-Петербурга.
Потребности местного населения в новом жилье достаточно велики. На начало 2014 года в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий значились 1016 семей, на 1 января 2015 года – 1093 семьи. Более 40% семей, состоящих на учете, соответствуют условиям участия в жилищных федеральных и региональных программах.
По соглашению «О взаимодействии правительства Ленинградской области и администрации Приозерского муниципального района по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в прошлом году было запланировано ввести 40 тыс. кв. м жилья (в том числе 25 тыс. кв. м в секторе ИЖС и не менее 7,3 тыс. кв. м малоэтажного жилья).
Введено в эксплуатацию свыше 56,8 тыс. кв. м жилья. В том числе 448 индивидуальных жилых домов общей площадью 49,25 тыс. кв. м, две квартиры в здании фельдшерско-акушерского пункта в пос. Ромашки общей площадью около 0,14 тыс. кв. м и семь многоквартирных домов (МКД) общей площадью чуть более 7,48 тыс. кв. м. Обеспеченность жилплощадью в расчете на одного жителя района в 2015 году в среднем составила 20,86 кв. м.
На начало нынешнего года четыре многоквартирных жилых дома были уже буквально «на выходе» (со строительной готовностью 95% и больше). Строительство пяти других домов – четырех в поселках Приозерского района и одного в самом Приозерске – продолжается. Таким образом, у нас есть неплохой задел и все основания выполнить целевые показатели текущего года.
65 семьям Приозерского района из числа участников жилищных программ в соответствии с постановлениями областного правительства были выделены в прошм году бюджетные субсидии в сумме 102,3 млн рублей. Своим правом на улучшение жилищных условий за 2015 год воспользовались 140 семей: они приобрели квартиры совокупной площадью более 7 тыс. кв. м; объем реализованных бюджетных средств составил 200 млн рублей.
– А программа переселения из аварийного фонда в районе выполняется?
– Да, и уже не первый год. В 2014 году успешно завершился ее первый этап. Новоселье отпраздновали участники программы из Приозерского и Сосновского поселений – жители 24 многоквартирных домов общей площадью около 2,6 тыс. кв. м. Работа местных администраций в этом направлении получила положительную оценку со стороны в том числе Фонда содействия реформированию ЖКХ.
В прошлом году продолжалась работа по Приозерскому городскому поселению: расселяются 15 многоквартирных аварийных домов, 38 жилых помещений. По окончании работ комфортное жилье получат 108 человек. Первыми обладателями новых квартир стали 17 семей – будущие жильцы корпуса № 6 дома по ул. Чапаева, 16. Они получили смотровые ордера и ключи в самый канун Нового года, 28 декабря. Следом за ними заселяются 16 семей в корпус № 7 и пять семей в корпус № 5 того же дома.
В 2015-2016 годах в программе расселения аварийного фонда принимают участие пять поселений района: одно городское (Кузнечнинское) и четыре сельских: Мельниковское, Мичуринское, Ларионовское и Плодовское. В этих муниципальных образованиях планируется расселить шесть аварийных домов, улучшив жилищные условия 23 семей. Запланированный объем финансирования мероприятий по расселению из всех источников превышает 37,89 млн рублей.
После 1 января 2012 года в районе были признаны аварийными 18 МКД общей площадью 4455 кв. м. Обеспечить новым жильем необходимо 305 человек. Проект программы на 2018-2022 годы по расселению данных аварийных домов сейчас готовится на уровне областного правительства. В нашем районе расселения требуют также одноквартирные аварийные жилые дома: они в программу не включены и расселяются муниципальными образованиями самостоятельно. Общая площадь таких домов барачного типа составляет 438 кв. м.
– Насколько нуждается территория в новых детских садах, школах, спортивных сооружениях? Участвуете ли вы в программе реновации школ?
– В связи с увеличением числа детей раннего возраста и изношенностью здания детского сада планируется строительство нового здания для него в пос. Запорожское. Сейчас решается вопрос о включении этого объекта в программу и его финансировании. В Приозерске предполагается ремонт детского сада по ул. Маяковского, 19, где откроются дополнительные группы для малышей.
Ряд проектов по строительству и реновации образовательных учреждений сегодня на стадии подготовки проектно-сметной документации. Это, к примеру, реновация приозерской школы № 4 и школы в пос. Саперное.
Если говорить о спортивной инфраструктуре, то современными спортивными площадками располагают сегодня приозерские школы № 1 и 4, а также школы в Кузнечном, Мельниково, Отрадном, Громово, Раздолье, Мичуринском, Сосново, Петровском, Красноозерном. Продолжаются работы по строительству физкультурно-оздоровительного комплекса в Приозерске: его открытие планируется в нынешнем году.
Из ближайших планов в этом направлении стоит упомянуть о строительстве спортивной площадки в Шумиловской средней школе по госпрограмме «Развитие физической культуры и спорта в Ленинградской области». Решается вопрос о финансировании строительства малого стадиона в Приозерской начальной школе – детском саду. Проектируется стадион в приозерской школе № 5, идет подготовка к реконструкции стадиона «Юность» (также в Приозерске).
– Ваш район – один из лидеров по программе «Устойчивое развитие сельских территорий Ленинградской области». Какие из результатов 2015 года вы оцениваете как наиболее значимые?
– По этой программе за прошлый год на нашей территории выполнено работ на сумму 187,6 млн рублей. Введены в строй три объекта строительства и столько же – реконструкции. Были построены фельдшерско-акушерский пункт в пос. Ромашки, универсальная крытая спортивная площадка в пос. Мельниково, библиотека в д. Соловьевка. Капитально отремонтирована Сосновская средняя школа. Завершена реконструкция амбулатории в пос. Мельниково, канализационных очистных сооружений в пос. Запорожское и пос. Мельниково. Кроме того, отремонтировано несколько сельских домов культуры.
В планах нынешнего года – окончание работ по капитальному ремонту Сосновской средней школы и ряда домов культуры в сельских населенных пунктах, реконструкция ВОС и КОС в пос. Мельниково, ВОС – в д. Раздолье.
Наш район участвует в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в федеральных и региональных жилищных программах, в том числе наиболее активно в программе «Устойчивое развитие сельских территорий». В 2015 году были подтверждены заявки на участие 100 семей. Реализовали свое право на жилье за прошлый год 119 участников. На 2016 год одобрены 77 заявок, 16 из них – от молодых специалистов либо молодых семей.
– Что представляет собой сегодня промышленность Приозерского муниципального района?
– Ведущее место в структуре промышленности занимают обрабатывающие производства. На их долю приходится более 41% общего объема товаров собственного производства, выполненных работ (услуг) собственными силами. Считаю важным, что на фоне экономической нестабильности прошлого года объемы продукции, отгруженной крупными и средними предприятиями нашего района, по сравнению с 2014-м выросли на 6,1%.
Почти 70% всех объемов обрабатывающего сектора формируют предприятия деревообрабатывающего комплекса. Среди них наиболее активно в 2015 году развивалось ОАО «Лесплитинвест»: за год среднесписочная численность работников увеличилась на 1,8%, а средняя заработная плата – на 3,9%.
С февраля прошлого года наращивает производство мебели (стульев) ООО «Лидер». Объем отгруженной продукции по итогам года составил почти 200 млн рублей. В производство уже вложено 26 млн рублей, а в нынешнем году планируется инвестировать еще не менее 36 млн рублей.
– Какие проблемы ЖКХ были решены за прошлый год?
– Скорее, продолжилось системное решение проблем отрасли. Например, благодаря реализации инвестиционной программы строительства, реконструкции и модернизации системы теплоснабжения (перевод котельных на природный газ). В Сосновском сельском поселении кроме построенных четырех газовых котельных переведена на природный газ котельная ЗАО «Сосновоагропромтехника». Выполнена реконструкция тепловых сетей в пос. Сосново. Заменены участки тепловых сетей в г. Приозерск, пос. Петровское, пос. Громово, ст. Громово, д. Раздолье, пгт. Кузнечное, пос. Ромашки, пос. Понтонное.
По программе «Обеспечение устойчивого функционирования развития коммунальной и инженерной инфраструктуры и повышение энергоэффективности в Ленинградской области», а также на проведение непредвиденных и неотложных мероприятий из областного бюджета выделены субсидии и выполнены работы на сумму 52,5 млн рублей. Это капитальный ремонт тепловых, водопроводных и канализационных сетей, капитальный ремонт парового котла на котельной в пос. Мельниково и установка нового водогрейного котла на котельной пос. Запорожское.
14 многоквартирных домов вошло в прошлом году в региональную программу капитального ремонта общего имущества. Стоимость выполненных работ составила 25,4 млн рублей. И, кстати, в нынешнем году капитальные ремонты продолжатся более масштабно: в программу включены уже 19 домов в шести поселениях, а объемы финансирования выросли до 85,8 млн рублей.
– А если оценить в целом залачи, которые вы ставите сегодня перед командой администрации Приозерского района, – что в приоритете?
– Не буду оригинальна, если скажу, что развитие экономики района невозможно без развития инфраструктуры. Соответственно, очень важная задача – дальнейшая реализация программы масштабной газификации района.
Развитие инфраструктуры – это и расширение логистических возможностей территории. В этом направлении приоритет для нас – содействие строительству автодороги А-120. Шоссе должно дойти до Приозерска, необходимо создание полноценных дублеров, обходов населенных пунктов (в частности Приозерска).
Развитие экономики – это прежде всего инвестиции, и наша задача – содействовать реализации инвестиционных проектов. Мы, разумеется, заинтересованы в выходе на полную мощность в 2017 году лесопильно-деревообрабатывающего комплекса ОАО «Лесплитинвест» в рамках реализации первого инвестпроекта (по переработке пиловочника). В перспективе на 2017-2019 годы предприятие планирует реализовать еще один крупный проект – строительство фанерного комбината стоимостью 4 млрд рублей и объемом производства 240-250 тыс. куб. м древесины в год по перерабатываемому сырью. Это позволит создать дополнительные рабочие места, привлечь квалифицированный персонал.
Для нашей территории характерно преобладание сельского населения над городским. Поэтому большое значение для нас имеет дальнейшее развитие АПК как структурообразующей и наиболее важной отрасли. В развитие АПК в 2016-2020 годах. предполагается направить около 2,3 млрд рублей на техперевооружение и модернизацию действующих предприятий. Основной задачей на этот год в АПК является сохранение положительной динамики развития и выполнение заданий Государственного соглашения.
Мы планируем по-прежнему активно участвовать в реализации государственных жилищных программ, содействовать жилищному строительству. В нынешнем году, например, должна быть введена в строй 41 тыс. кв. м жилья.
Наконец, не может быть сбалансированной и стрессоустойчивой экономика, в которой не развивается малый бизнес. Поэтому наша задача – дальнейшая финансовая, консультационная, имущественная поддержка субъектов малого предпринимательства через Фонд развития бизнеса.
Визитка:
Приозерский муниципальный район, образованный в своих нынешних границах в 1940 году, располагается в северной части Карельского перешейка, на западном берегу Ладожского озера. Граничит на севере с Республикой Карелия, на юге и западе – со Всеволожским и Выборгским районами Ленинградской области. На северо-востоке территория района ограничена побережьем Ладожского озера. Административный центр района – город Приозерск – расположен в 140 км от Санкт-Петербурга.
В районе два городских и 12 сельских поселений. Муниципальное образование занимает площадь более 3,5 тыс. кв. км. Здесь проживают более 63 тыс. человек, причем прошлый год характеризовался положительной динамикой численности населения.
Экономика района отличается многоотраслевой структурой. Ее основными отраслями и сферами деятельности являются лесная и деревообрабатывающая промышленность, добыча и переработка гранита, производство мебели, сельскохозяйственной продукции, швейная, пищевая и перерабатывающая промышленность, стройиндустрия и автотранспорт, сфера услуг. В число крупных предприятий входят ОАО «Лесплитинвест», ООО «Камнеобрабатывающий завод «Кузнечное», а также расположенное в пос. Кузнечное ЗАО «ЛСР – Базовые материалы. Северо-Запад» ОП «Гранит-Кузнечное».
Территория обладает богатым потенциалом для дальнейшего развития туристско-рекреационного сектора: более 60% занято лесами, преимущественно сухими сосновыми борами, 12% – озерами.
Район характеризуется качественной логистикой: здесь проходит железнодорожная линия Санкт-Петербург – Сортавала и параллельная ей автомагистраль федерального значения А-121.
На территории Приозерского района расположен ряд объектов, имеющих культурно-историческую ценность, в том числе Коневский Рождество-Богородичный мужской монастырь (существует с конца XIV века).
Справка:
В структуре налоговых и неналоговых доходов, составляющих собственные доходы консолидированного бюджета района, основную долю занимает НДФЛ – 36,7%. На втором месте – налоги на имущество. Доля в общем объеме налоговых и неналоговых доходов в 2015 году – 24%. На третьем месте – налоги на совокупный доход. Удельный вес в общем объеме собственных доходов в 2015 году составил 10,8%.