Антон Детушев: «Современный проект предполагает создание максимума «полезностей»
О сегодняшнем состоянии и перспективах рынка новостроек сегмента масс-маркет Московского региона, влиянии госпрограммы льготной ипотеки и завершении ее реализации, а также новом проекте, который будет запущен в этом году, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
— Антон Александрович, IKON Development реализует крупный проект комплексного развития территории «Новый Зеленоград». Расскажите, пожалуйста, на его примере, в чем специфика таких проектов?
— Главное, что необходимо учитывать в таких проектах, — это их масштаб. «Новый Зеленоград» предполагает освоение территории площадью более 90 га с возведением почти 1 млн кв. м недвижимости различного назначения. Расчетное число жителей составит порядка 40 тыс. человек. По сути, это строительство небольшого города, поэтому к реализации проекта надо подходить не просто с девелоперскими, а скорее с градостроительными мерками. Необходимо учитывать массу факторов — социальную, коммерческую и иную инфраструктуру, зеленые насаждения, общественные пространства, места отдыха, приложения сил и пр. В «Новом Зеленограде» мы приняли решение строить дома максимальной высотности, но не для того, чтобы «выжать» из участка побольше квадратных метров жилья, а с тем, чтобы освободить максимум территорий для формирования комфортной среды.
Современный проект предполагает создание максимума «полезностей» для жителей непосредственно возле их домов. Например, рядом с детскими площадками у нас ставятся уличные тренажеры. Таким образом, родители могут присматривать за играющими детьми и одновременно заниматься спортивными упражнениями, без необходимости посещать фитнес-центр, тратя дополнительные деньги и время. Причем этим спортинфраструктура не ограничивается. Создан большой теннисный корт, который при необходимости трансформируется в волейбольную или баскетбольную площадку. И мы видим, что это востребовано, на его использование — очередь.
На территории проекта создан большой тематический парк, здесь мы разместили объемные копии изобретений Леонардо да Винчи — подъемный кран, мост, домкрат, формируя тем самым просветительскую функцию. Это вызвало большой интерес посетителей. Для озеленения и оформления цветников использовались редкие для наших мест растения, причем бирки с них специально не снимались — людям было интересно узнать, что за необычная флора появилась рядом с их домом.
Вдумчивый подход касается и коммерческой инфраструктуры. Мы не просто отдаем под нее первые этажи, но и заранее, привлекая для этого консалтинговые компании, планируем функцию — что и где должно находиться, чтобы это было максимально удобно для людей. В итоге там, где задумано кафе, формируется зона под уличные столики на летний сезон, а там, где намечено размещение продовольственного магазина, — предусматривается парковка большего размера. И так далее.
Такой комплексный подход и должен, на наш взгляд, отличать современные проекты комплексного развития территорий.
— Какие опции, по вашему мнению, соответствуют современным проектам в комфорт-классе?
— Пару лет назад я был членом жюри премии Urban Awards, и там была интересная дискуссия именно о том, какие опции должны входить в современные проекты различных классов жилья. Поэтому я сейчас выскажу консолидированную экспертную позицию по комфорт-классу, тем более что я примерно на 90% с ней согласен.
Итак, к комфорт-классу мы относим многоэтажные дома по преимуществу со сравнительно небольшими 1–2-комнатными квартирами площадью 26–45 кв. м («трешки» и многокомнатные варианты есть, но в очень небольшом объеме). Наличие входной группы с холлом 30–40 кв. м. Обязательно предусмотрены колясочные (некоторые добавляют и специальное помещение, где можно вымыть лапы собакам после прогулки). Хорошая отделка мест общего пользования с использованием не самых дешевых материалов. Разнообразная квартирография, в том числе с европланировками. Наличие в квартирах, особенно достаточно просторных, гардеробных (покупатели часто предпочитают именно их вместо второго санузла). Ну и, конечно, набор дворовых функций — детские и спортивные площадки, озеленение, места для выгула собак и пр.
Это ключевые опции комфорт-класса, которые включают в свои проекты практически все застройщики и которые в общем-то ожидает увидеть в этом сегменте покупатель. Разумеется, помимо них, каждый девелопер добавляет какие-то свои «фишки», но они уже, так сказать, к стандарту не относятся.
— Достаточен ли в Московском регионе спрос на проекты в этом сегменте? Основным драйвером спроса сегодня является госпрограмма льготной ипотеки, которую, по планам, свернут с 1 июля 2021 года. Не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— То, что льготная ипотека стала драйвером, — бесспорно. Но, на мой взгляд, главным была не сама по себе ставка в 6,5% годовых, а то, что государство оказало помощь и отрасли и людям, которые хотели улучшить жилищные условия. Сыграл роль психологический фактор — появление новых (и ограниченных по времени) возможностей для покупателей, хотевших купить жилье, но не решавшихся на это. Повлияла и широта распространения информации. Известно, что и до программы льготной ипотеки многие девелоперы предлагали совместные с банками продукты под те же 6–6,5%. Но не все покупатели об этом знали. Кстати, теперь в рамках этих совместных программ можно встретить ставки и в 2–3% годовых.
Но я обратил бы внимание на другой аспект. Если мы вспомним историю ипотечного кредитования в современной России, то большую часть времени ставка по кредитам составляла показатель ключевой ставки Центрорбанка плюс 2–2,5 п.п. То есть, когда «ключ» составлял 6,5%, ипотеку давали примерно под 9%. А сейчас ключевая ставка 4,5% (совсем недавно была 4,25%). То есть, по идее, ипотеку банки должны были бы давать под 6,5–7% годовых и без всякой программы госсубсидирования. Однако пока этого почему-то не происходит. Тем не менее, если программу льготной ипотеки свернут, очевидно, что у банков есть финансовый рычаг для сдерживания роста ипотечной ставки.
В то же время я согласен с тем, что начиная примерно с середины этого года рынок ждет определенное охлаждение, снижение спроса. И произойдет это вне зависимости от того, прекратят субсидирование ставки или нет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действует уже около года (к июлю будет почти пятнадцать месяцев). За это время практически все, кто хотел и имел практическую возможность ею воспользоваться, это уже сделали. Соответственно, платежеспособный спрос уже большей частью удовлетворен: люди вскрыли «кубышки» и купили ипотеку на хороших условиях. Накопления граждан уже вовлечены в процесс, и других нет. И продолжение программы само по себе не создаст новых заемщиков.
— Отмечается, что ипотека с господдержкой вымывает с рынка самое доступное предложение. Достаточен ли объем жилья массового спроса на рынке? Насколько сильно сложившаяся ситуация повлияла на уровень цен?
— В целом действительно появление льготной ипотеки «зачистило» рынок от наиболее доступных вариантов (включая и нераспроданные остатки в старых проектах), и это, в сочетании с самим фактом увеличения спроса, стало существенным фактором роста
средних цен в сегменте. Но далеко не единственным. Цены толкали вверх и переход на проектное финансирование (застройщики заранее об этом предупреждали), и рост стоимости стройматериалов (кстати, ясных объективных причин для этого применительно к российской продукции я не вижу).
При этом на рынок из-за ряда факторов («подмораживание» запусков в начале первой волны пандемии, когда еще никто не понимал, к каким последствиям она приведет, нехватка рабочих мигрантов и др.) вышло меньше жилья, чем планировалось. По моим оценкам, примерно на 20%. Некоторое затоваривание рынка в сегменте массового жилья благодаря активности покупателей в 2020 году ушло в прошлое. В результате сформировался баланс спроса и предложения. В этой ситуации я не вижу предпосылок для снижения цен, даже невзирая на возможное охлаждение спроса. Дело в том, что из-за перечисленных выше факторов девелоперам, особенно в Московском регионе, просто особо некуда «падать». При этом, конечно, такого активного роста цен, как в прошлом году (порядка 20%), в этом не ожидается.
— Расскажите, пожалуйста, какие планы у компании на этот год?
— Главной новинкой этого года станет для нас проект в Сколково, рядом с Мещерским лесом, который мы запустим совместно с ФСК. Архитектурное бюро APEX разработало очень интересный проект комплекса бизнес-класса. Вместе с консультантами из CBRE мы сейчас прорабатываем коммерческую инфраструктуру микрорайона. В конце весны — начале лета, после получения разрешительной документации, начнется строительство и, параллельно, — продажи.
Будет активно строиться в этом году апарт-комплекс премиального класса «Дом Chkalov» на первой линии Садового кольца в Москве, автором проекта которого является Сергей Чобан. Две башни внизу объединяются небольшим 4-этажным торговым центом. В этом году будет завершена работа по надземной части проекта.
Продолжится реализация проекта «Новый Зеленоград». Мы уже начали строительство детсада, должно стартовать возведение нескольких корпусов. Всего там в стройке у нас будет около 300 тыс. кв. м недвижимости. И 80 тыс. кв. м жилья планируется в этом году сдать.
Разумеется, мы ведем и поиск новых интересных проектов. Два из них у нас уже в сделке, еще примерно пять — на рассмотрении. Впрочем, мы не особо гонимся за объемами как таковыми. В целом у нас в портфеле проекты на 1,5 млн кв. м недвижимости, так что работой мы обеспечены. Зато в этом году мы намерены проработать и вывести на рынок совершенно новый продукт, который позволит людям «путешествовать» с нами всю жизнь. Мы рассчитываем, что эта наша идея выстрелит примерно так же, как в свое время Uber или Airbnb. Впрочем, пока об этом рано говорить.
В Москве прошло экспертное заседание рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта.
В его рамках активисты ОНФ обсудили исполнение поручений президента страны об эффективности выполнения программ капремонта. В совещании принял участие член Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
– Павел Борисович, ОНФ как общественное движение контролирует исполнение «майских» указов президента страны Владимира Путина, направленных на улучшение качества жизни. В том числе реализацию программы капитального ремонта жилых домов. Как вы оцениваете ее исполнение чиновниками?
– Эффективное выполнение программы капитального ремонта органами власти на местах – одна из приоритетных задач деятельности рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни». Пока можно сделать выводы, что результативность работы программы достаточно низкая. Связано это с множеством причин. Одна из существенных – несовершенство жилищного законодательства, на которое опирается программа. В частности, существуют взаимоисключающие правовые акты, имеются различные нормативные пробелы.
– Это можно как-то исправить?
– Не только можно, но и нужно. Пока не наведем порядок на законодательном уровне, эффективность реализации программы капремонта будет оставаться невысокой. В частности, в еще большей степени внимание должно быть уделено регламентации проведения строительных работ, осуществляющихся в рамках капремонта. Без такой регламентации остается невыполненной как задача обеспечения надлежащего качества капитального ремонта, так и контроля реального использования направляемых на него средств. В связи с этим необходимо на федеральном уровне значительное дополнение нормативно-правовой базы с внесением изменений в отдельные нормы федеральных законов.
– Можете ли рассказать, какие конкретно нужны законодательные новшества?
– Во-первых, необходимо регламентировать сами работы, выполняемые в процессе капремонта. Дело в том, что ст. 166 Жилищного кодекса РФ устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. При этом по существу те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Следует отметить, что при выявлении повреждений и нарушений указанный нормативный акт предусматривает в случае необходимости проведение восстановительных работ.
Если соотносить два этих положения, а также Градостроительный кодекс, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД и работами по его капитальному ремонту.
– Это очень критично?
– Вопрос об отнесении разного рода восстановительных работ к капитальному или текущему ремонту носит принципиальный характер, поскольку с этим связано отнесение расходов по их проведению за счет средств, собираемых управляющей организацией или региональным оператором. Соответственно, при существующей ситуации нередки случаи двойной оплаты гражданами проводимых работ – в составе средств на оплату взносов на капитальный ремонт и в составе средств на оплату содержания и текущего ремонта МКД.
Исходя из этого можно сделать вывод, что подробная регламентация единых требований к составу работ по капитальному ремонту общего имущества МКД должна быть обеспечена изданием нормативно-правового акта Правительства РФ. В его рамках номенклатура работ должна разрабатываться в качестве детализации их видов с учетом видов общестроительных работ, в частности выполняемых при капитальном ремонте МКД и включенных в Перечень видов работ, утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 № 624.
Также считаю важным в целях развития строительного контроля, расширения и уточнения ответственности саморегулируемых организаций предложить Росстандарту совместно с Ассоциацией «Национальное объединение строителей» разработать национальные стандарты и своды правил в области капитального ремонта, в том числе строительного контроля в этой сфере. Профессиональное сообщество может разобраться в возникающих нормативных сложностях.
– Необходим ли надзор при строительных работах и по капремонту, и каким он должен быть?
– По действующему законодательству на проведение капремонта не требуется ни обязательной экспертизы проекта, ни обязательного строительного надзора. Контроль над выполнением работ осуществляют сами фонды капремонта, которые и определяют объем работ и выбирают подрядчика. Считаю такую схему контроля неправильной, способствующей возможности возникновения коррупции, хищению средств. Поэтому должна быть рассмотрена норма об обязательности участия в строительном контроле и надзоре органов государственной власти, в том числе региональных органов госстройнадзора и госжилинспекций.
Отмечу, что сейчас Минстроем внесено предложение о переподчинении ГЖИ высшим должностным лицам регионов. В настоящее время в большинстве субъектов, в том числе и в Петербурге, данное указание не реализовано. Однако в целях повышения статуса ГЖИ считаю такое требование обоснованным. Но тут стоит добавить, что в настоящее время из-за низкой оснащенности материально-технической базы и отсутствия возможности использовать современные методы инструментального анализа, а также нехватки квалифицированных кадров ГЖИ не может осуществлять свою деятельность в полном объеме. Отсутствие инструментального анализа не дает возможности реального контроля за выполнением текущего и капитального ремонта. Работа инспекторов ГЖИ по оценке технического состояния объекта в основном опирается на визуальный осмотр и анализ соответствующей технической документации дома, которая до настоящего времени не приведена в соответствие с фактическими данными.
– А необходима ли проектная документация?
– Согласно ч. 12.2 ст. 48 ГсК РФ в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Необходима регламентация Правительством Российской Федерации подготовки данных разделов проектной документации в соответствии с установленной детальной номенклатурой видов работ по капитальному ремонту.
В соответствии с действующей редакцией ч. 3 ст. 49 ГсК РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования. Представляется необходимым внесение изменения в данную норму, устанавливающего, что экспертиза проектной документации работ по капитальному ремонту проводится в отношении видов работ, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
В связи с рассматриваемым вопросом следует учитывать, что согласно той же ч. 3 ст. 49 экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство. При этом в соответствии с п. 4.1 с. 17 ст. 51 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. В логике действующего ГсК РФ невозможна ситуация, когда предусматривается необходимость проведения экспертизы проектной документации и в то же время не требуется выдача разрешения на строительство. Поэтому, по всей видимости, необходимо внесение изменения в п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ, устанавливающего необходимость получения разрешения на строительство в случае выполнения видов работ по капитальному ремонту, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
Добавлю, что в случае установления требования о получении разрешения на строительство для выполнения определенных видов работ по капитальному ремонту необходимо будет иметь свидетельство о допуске к работам саморегулируемой организации. Отмечу, что на сегодняшний день на проведение 80% работ по капремонту сегодня вообще не требуется получение допуска СРО, а значит, их могут выполнять неквалифицированные компании.
– А как выбрать оптимального подрядчика?
– В настоящее время предусмотрено, что региональный оператор выбирает подрядную организацию по конкурсу. Данный порядок предусматривает конкурентные способы определения подрядчика. Однако на практике это не всегда случается. Поэтому важна дополнительная прозрачность конкурсов, их открытость. Это предотвратит злоупотребления при выборе подрядчика. Полагаю, что к процессу выбора подрядной компании необходимо подключить саморегулируемые организации.
Отмечу, что методики отбора подрядных организаций для капитального ремонта различаются в субъектах РФ, что затрудняет создание единой системы контроля. Поэтому необходимо разработать единую методику выбора подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту.
Помимо конкурентного порядка отбора подрядчиков решающее значение для обеспечения обоснованной стоимости работ имеют сметные нормы, в соответствии с которыми должна определяться начальная цена при проведении такого отбора. В связи с этим необходимо ввести в действие на федеральном уровне единую систему сметного нормирования. Она должна своевременно обновляться нормативно-правовыми актами отраслевого ведомства – Минстроя.
Справка:
В 2016 году в Петербурге запланирован капитальный ремонт 1388 многоквартирных домов. По предварительным подсчетам, на это будет потрачено 8,9 млрд рублей. По итогам 2015 года фондом капитального ремонта в Петербурге было накоплено 2,64 млрд рублей, собранных с собственников помещений в МКД. С начала запуска программы общая сумма взносов граждан составила более 3 млрд рублей.