Антон Детушев: «Современный проект предполагает создание максимума «полезностей»
О сегодняшнем состоянии и перспективах рынка новостроек сегмента масс-маркет Московского региона, влиянии госпрограммы льготной ипотеки и завершении ее реализации, а также новом проекте, который будет запущен в этом году, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
— Антон Александрович, IKON Development реализует крупный проект комплексного развития территории «Новый Зеленоград». Расскажите, пожалуйста, на его примере, в чем специфика таких проектов?
— Главное, что необходимо учитывать в таких проектах, — это их масштаб. «Новый Зеленоград» предполагает освоение территории площадью более 90 га с возведением почти 1 млн кв. м недвижимости различного назначения. Расчетное число жителей составит порядка 40 тыс. человек. По сути, это строительство небольшого города, поэтому к реализации проекта надо подходить не просто с девелоперскими, а скорее с градостроительными мерками. Необходимо учитывать массу факторов — социальную, коммерческую и иную инфраструктуру, зеленые насаждения, общественные пространства, места отдыха, приложения сил и пр. В «Новом Зеленограде» мы приняли решение строить дома максимальной высотности, но не для того, чтобы «выжать» из участка побольше квадратных метров жилья, а с тем, чтобы освободить максимум территорий для формирования комфортной среды.
Современный проект предполагает создание максимума «полезностей» для жителей непосредственно возле их домов. Например, рядом с детскими площадками у нас ставятся уличные тренажеры. Таким образом, родители могут присматривать за играющими детьми и одновременно заниматься спортивными упражнениями, без необходимости посещать фитнес-центр, тратя дополнительные деньги и время. Причем этим спортинфраструктура не ограничивается. Создан большой теннисный корт, который при необходимости трансформируется в волейбольную или баскетбольную площадку. И мы видим, что это востребовано, на его использование — очередь.
На территории проекта создан большой тематический парк, здесь мы разместили объемные копии изобретений Леонардо да Винчи — подъемный кран, мост, домкрат, формируя тем самым просветительскую функцию. Это вызвало большой интерес посетителей. Для озеленения и оформления цветников использовались редкие для наших мест растения, причем бирки с них специально не снимались — людям было интересно узнать, что за необычная флора появилась рядом с их домом.
Вдумчивый подход касается и коммерческой инфраструктуры. Мы не просто отдаем под нее первые этажи, но и заранее, привлекая для этого консалтинговые компании, планируем функцию — что и где должно находиться, чтобы это было максимально удобно для людей. В итоге там, где задумано кафе, формируется зона под уличные столики на летний сезон, а там, где намечено размещение продовольственного магазина, — предусматривается парковка большего размера. И так далее.
Такой комплексный подход и должен, на наш взгляд, отличать современные проекты комплексного развития территорий.
— Какие опции, по вашему мнению, соответствуют современным проектам в комфорт-классе?
— Пару лет назад я был членом жюри премии Urban Awards, и там была интересная дискуссия именно о том, какие опции должны входить в современные проекты различных классов жилья. Поэтому я сейчас выскажу консолидированную экспертную позицию по комфорт-классу, тем более что я примерно на 90% с ней согласен.
Итак, к комфорт-классу мы относим многоэтажные дома по преимуществу со сравнительно небольшими 1–2-комнатными квартирами площадью 26–45 кв. м («трешки» и многокомнатные варианты есть, но в очень небольшом объеме). Наличие входной группы с холлом 30–40 кв. м. Обязательно предусмотрены колясочные (некоторые добавляют и специальное помещение, где можно вымыть лапы собакам после прогулки). Хорошая отделка мест общего пользования с использованием не самых дешевых материалов. Разнообразная квартирография, в том числе с европланировками. Наличие в квартирах, особенно достаточно просторных, гардеробных (покупатели часто предпочитают именно их вместо второго санузла). Ну и, конечно, набор дворовых функций — детские и спортивные площадки, озеленение, места для выгула собак и пр.
Это ключевые опции комфорт-класса, которые включают в свои проекты практически все застройщики и которые в общем-то ожидает увидеть в этом сегменте покупатель. Разумеется, помимо них, каждый девелопер добавляет какие-то свои «фишки», но они уже, так сказать, к стандарту не относятся.
— Достаточен ли в Московском регионе спрос на проекты в этом сегменте? Основным драйвером спроса сегодня является госпрограмма льготной ипотеки, которую, по планам, свернут с 1 июля 2021 года. Не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— То, что льготная ипотека стала драйвером, — бесспорно. Но, на мой взгляд, главным была не сама по себе ставка в 6,5% годовых, а то, что государство оказало помощь и отрасли и людям, которые хотели улучшить жилищные условия. Сыграл роль психологический фактор — появление новых (и ограниченных по времени) возможностей для покупателей, хотевших купить жилье, но не решавшихся на это. Повлияла и широта распространения информации. Известно, что и до программы льготной ипотеки многие девелоперы предлагали совместные с банками продукты под те же 6–6,5%. Но не все покупатели об этом знали. Кстати, теперь в рамках этих совместных программ можно встретить ставки и в 2–3% годовых.
Но я обратил бы внимание на другой аспект. Если мы вспомним историю ипотечного кредитования в современной России, то большую часть времени ставка по кредитам составляла показатель ключевой ставки Центрорбанка плюс 2–2,5 п.п. То есть, когда «ключ» составлял 6,5%, ипотеку давали примерно под 9%. А сейчас ключевая ставка 4,5% (совсем недавно была 4,25%). То есть, по идее, ипотеку банки должны были бы давать под 6,5–7% годовых и без всякой программы госсубсидирования. Однако пока этого почему-то не происходит. Тем не менее, если программу льготной ипотеки свернут, очевидно, что у банков есть финансовый рычаг для сдерживания роста ипотечной ставки.
В то же время я согласен с тем, что начиная примерно с середины этого года рынок ждет определенное охлаждение, снижение спроса. И произойдет это вне зависимости от того, прекратят субсидирование ставки или нет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действует уже около года (к июлю будет почти пятнадцать месяцев). За это время практически все, кто хотел и имел практическую возможность ею воспользоваться, это уже сделали. Соответственно, платежеспособный спрос уже большей частью удовлетворен: люди вскрыли «кубышки» и купили ипотеку на хороших условиях. Накопления граждан уже вовлечены в процесс, и других нет. И продолжение программы само по себе не создаст новых заемщиков.
— Отмечается, что ипотека с господдержкой вымывает с рынка самое доступное предложение. Достаточен ли объем жилья массового спроса на рынке? Насколько сильно сложившаяся ситуация повлияла на уровень цен?
— В целом действительно появление льготной ипотеки «зачистило» рынок от наиболее доступных вариантов (включая и нераспроданные остатки в старых проектах), и это, в сочетании с самим фактом увеличения спроса, стало существенным фактором роста
средних цен в сегменте. Но далеко не единственным. Цены толкали вверх и переход на проектное финансирование (застройщики заранее об этом предупреждали), и рост стоимости стройматериалов (кстати, ясных объективных причин для этого применительно к российской продукции я не вижу).
При этом на рынок из-за ряда факторов («подмораживание» запусков в начале первой волны пандемии, когда еще никто не понимал, к каким последствиям она приведет, нехватка рабочих мигрантов и др.) вышло меньше жилья, чем планировалось. По моим оценкам, примерно на 20%. Некоторое затоваривание рынка в сегменте массового жилья благодаря активности покупателей в 2020 году ушло в прошлое. В результате сформировался баланс спроса и предложения. В этой ситуации я не вижу предпосылок для снижения цен, даже невзирая на возможное охлаждение спроса. Дело в том, что из-за перечисленных выше факторов девелоперам, особенно в Московском регионе, просто особо некуда «падать». При этом, конечно, такого активного роста цен, как в прошлом году (порядка 20%), в этом не ожидается.
— Расскажите, пожалуйста, какие планы у компании на этот год?
— Главной новинкой этого года станет для нас проект в Сколково, рядом с Мещерским лесом, который мы запустим совместно с ФСК. Архитектурное бюро APEX разработало очень интересный проект комплекса бизнес-класса. Вместе с консультантами из CBRE мы сейчас прорабатываем коммерческую инфраструктуру микрорайона. В конце весны — начале лета, после получения разрешительной документации, начнется строительство и, параллельно, — продажи.
Будет активно строиться в этом году апарт-комплекс премиального класса «Дом Chkalov» на первой линии Садового кольца в Москве, автором проекта которого является Сергей Чобан. Две башни внизу объединяются небольшим 4-этажным торговым центом. В этом году будет завершена работа по надземной части проекта.
Продолжится реализация проекта «Новый Зеленоград». Мы уже начали строительство детсада, должно стартовать возведение нескольких корпусов. Всего там в стройке у нас будет около 300 тыс. кв. м недвижимости. И 80 тыс. кв. м жилья планируется в этом году сдать.
Разумеется, мы ведем и поиск новых интересных проектов. Два из них у нас уже в сделке, еще примерно пять — на рассмотрении. Впрочем, мы не особо гонимся за объемами как таковыми. В целом у нас в портфеле проекты на 1,5 млн кв. м недвижимости, так что работой мы обеспечены. Зато в этом году мы намерены проработать и вывести на рынок совершенно новый продукт, который позволит людям «путешествовать» с нами всю жизнь. Мы рассчитываем, что эта наша идея выстрелит примерно так же, как в свое время Uber или Airbnb. Впрочем, пока об этом рано говорить.
Программа реновации в Санкт-Петербурге была принята в далеком уже 2008 году и предполагалась к завершению в 2019 году, но по-настоящему массовым процесс так и не стал. В прошлом году в программу были внесены изменения, призванные ускорить процесс, а действие ее было продлено до 2029 года. Однако пока быстрыми темпы ее реализации назвать сложно. В чем основные проблемы реновации в Северной столице и какие имеются пути их решения, ASNinfo рассказал вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.
— Недавнее изменение закона о реновации в Петербурге сняло остроту некоторых проблем, которые ранее препятствовали реализации соответствующей программы. По вашей оценке, позволит ли это существенно ускорить процесс?
— К величайшему сожалению, все концепции закона о реновации, которые в данный момент разрабатываются и обсуждаются, очень спорны и половинчаты.
Считаю, что это должен быть закон федерального уровня, вносящий изменения в основополагающие для строительной отрасли законы, в том числе в Градостроительный кодекс РФ. И самая главная задача нового закона о реновации — в нем должны быть четко определены правила игры, введено само понятие реновации как комплексного освоения территорий.
В идеальном варианте закон должен работать так, чтобы к моменту проведения конкурсов на реновацию территории уже был сформирован пакет градостроительной, проектной и разрешительной документации. Должны были быть приняты механизмы расселения существующих жилых домов, сформированы требования к социальной инфраструктуре, улично-дорожной сети, обеспеченности жилого квартала парковочными местами.
Главный бич реновации в Петербурге, да и в России в целом, — даже не пресловутый дефицит стартовых «пятен», а отсутствие целостной правовой концепции самой программы реновации. Это позволяет, с одной стороны, собственникам жилья заниматься открытым потребительским экстремизмом (известны примеры, когда отдельные собственники квартир в домах, включенных в программу реновации, требовали у инвесторов выкупа квартир по ценам от 1 млн рублей за квадратный метр). А с другой стороны, дает возможность разного рода общественным организациям устраивать «набеги» в судебные инстанции и, пользуясь пробелами в законодательстве, приостанавливать процессы проектирования и строительства.
Единственный субъект РФ, в котором инвестирующие в реновацию территорий чувствуют себя уверенно, — это Москва. И вопрос даже не в количестве денег, а в качестве правовой среды, сформированной необходимыми правовыми документами, регулирующими процессы реновации.
— Новый срок окончания петербургской программы реновации — 2029 год. Насколько он реалистичен по вашему мнению?
— Если не будет принят адекватный закон о реновации — этот срок абсолютно фантастичен, потому что в данный момент не решены основополагающие вопросы — прежде всего восприятия реновации как комплексного развития территории. Невозможно вытащить как морковку один дом, а вместо него воткнуть другой. Собственно, главная цель реновации должна заключаться в том, чтобы улучшить качество жизни горожан. И вопрос не только и не столько в количестве квадратных метров на человека, сколько в качестве самой среды обитания — построек, инженерных систем, социальной инфраструктуры.
Без комплексного восприятия площадок реновации как единой территории, ничего толкового не выйдет. Сейчас один сносимый и перестраиваемый дом — это одно разрешение на строительство. Должно быть не так. Необходим охват кварталами как минимум. Единое разрешение на строительство, в котором уже прописаны новые конфигурации дорог, детские сады, школы, поликлиники. И ввод в эксплуатацию тоже должен быть комплексным.
— Недавний снос хрущевки в Сосновой Поляне — это начало прорыва в деле петербургской реновации или разовая PR-акция?
— Я бы скорее назвал это отчаянным жестом инвестора, у которого идут сроки — я бы даже сказал, что сроки летят, а все застыло в одной позиции. Причина проста — один из собственников сносимого дома решил продать свои квадратные метры по цене недвижимости в Гонконге. И никто не мог привести его в чувство. Как инвестор решил проблему, могу только догадываться, но такой ситуации в принципе не должно возникать в программах реновации.
— Какие проблемы по-прежнему мешают активной реализации программы? Что в ней надо изменить, чтобы реновация пошла с большей интенсивностью?
— Очевидно, что надо создать понятную для инвесторов и застройщиков правовую среду для программ реновации. С мораторием на изменение правил игры на несколько лет.
Если к этому добавить софинансирование государством строительства части инфраструктуры, реновация не пойдет, а побежит.
— Очевидно, что прямое калькирование столичного опыта в Петербурге невозможно. По вашему мнению, какие элементы московской практики могут быть эффективны в Северной столице?
— Московский опыт весьма неплох, даже несмотря на некоторые шероховатости в его реализации. Но не надо забывать, что Москва занимается в той или иной степени реновацией своих территорий уже не первый десяток лет.
Да, у нас другие финансовые возможности, но уверен, что, если будет внятная политика в области реновации территорий, а также четкие и неизменные правила игры, инвесторы обязательно появятся.
Петербургу и регионам очень не хватает ясности и в вопросах землепользования при реновации, и в вопросах определения порядка стоимости жилья в домах, попадающих в программу реновации.
— Насколько, в свою очередь, возможно перенесение петербургских наработок в регионы? Какие города могли бы работать с их использованием?
— На мой взгляд, у Петербурга нет внедренных в практику эффективных наработок в вопросах реновации. Другой вопрос в том, что сейчас появился шанс создать с нуля модель реновации, обвязанную полным комплектом алгоритмов по работе с жителями, подразумевающую создание новой инфраструктуры и, в конечном итоге, улучшающую качество жизни горожан.
— Насколько вообще реалистична идея запуска активной реновации в российских регионах? Что для этого необходимо?
— У каждого региона есть свои потребности в реновации. Где-то больше, где-то меньше. Основная задача сейчас — создать универсальную и масштабируемую модель реновации как комплексного освоения территорий. И вот тогда и инвесторы придут, и все у нас получится.