Анна Яковлева: «Полный переход на BIM произойдет в ближайшие 7–10 лет»
Сегодня все участники рынка говорят о мартовском постановлении, согласно которому с января 2022 года BIM-модели станут обязательными для всех госстроек. Этого нововведения ждали давно, но ждали с опаской, потому что не было уверенности, что все участники рынка готовы к BIM, что готова нормативная база, что готовы госорганы. О том, как обстоят дела на самом деле и что еще предстоит сделать перед введением обязательного BIM, — в интервью с Анной Яковлевой, руководителем ГАУ города Москвы «Московская государственная экспертиза».
— Анна Игоревна, а по вашему мнению, рынок уже готов к полноценной работе с BIM?
— Крупные строительные компании и государственные структуры — да, потому что процесс изучения и апробации BIM был начат ими достаточно давно и необходимый опыт уже накоплен.
Средние и небольшие организации готовы чуть меньше, но не в последнюю очередь потому, что внедрения BIM от них не требовалось на государственном уровне. Ведь каждая организация принимает решение об освоении новых технологий, соотнося свои затраты и конечную выгоду. В случае, когда от наличия опыта работы с BIM не зависел успех в тендерных процедурах или выбор подрядчиков крупными девелоперами, закупка оборудования и обучение персонала были преимуществом только в отдаленной перспективе, которое окупилось бы совсем не сразу. Поэтому новое постановление способно радикально поменять ситуацию. Теперь позитивный эффект от внедрения технологий будет напрямую влиять на объемы работ. Это тот случай, когда принципиальное решение на федеральном уровне подстегивает рынок, мотивируя каждого его участника на развитие внутренней инфраструктуры и цифровизацию.
— В чем главный плюс внедрения BIM для госзаказчика?
— На сегодняшний день основное преимущество — это повышение качества проектных решений, в перспективе — контроль стоимости и сроков строительства.
Качество проектирования будет улучшено за счет того, что все участники процесса будут работать в единой модели, которая будет сразу же отмечать строительные коллизии — несостыковки в различных разделах проекта, которые часто выявляются на этапе экспертизы и требуют доработок. Кроме того, та же самая модель позволяет адекватно оценить объемы материалов и изделий, необходимых при реализации проектов. В конце концов все эти факторы позитивно влияют на время, затрачиваемое на строительство объекта.
— Ваше мнение: что позволяет BIM и не позволяют традиционные, привычные технологии?
— Быстро и эффективно снизить влияние человеческого фактора. Даже у самого высококлассного специалиста могут возникать незначительные, но требующие переделок нестыковки. А у целого коллектива их бывает еще больше. И это нормально. Но классические технические решения для проектной работы все равно полагаются на ручную перепроверку, перманентную коммуникацию в коллективе по самым несущественным вопросам. Это требует времени и не всегда исключает 100% недоработок. Машинный же метод, реализованный в BIM, позволяет снять эту рутину с проектировщиков и максимально эффективно устранить все мелкие ошибки.
— Как считаете, через какое время частные заказчики введут обязательный BIM? И какие заказчики на это могут пойти?
— Большинство ведущих застройщиков уже работают с BIM в той или иной мере. Остальные будут подтягиваться по мере того, как это будет становиться все более распространенной практикой. Думаю, что полный переход большинства заказчиков произойдет в ближайшие 7–10 лет. Все будет зависеть от уровня развития и финансовой устойчивости рынка. На внедрение BIM требуются ресурсы как финансовые, так и профессиональные, поэтому каждая компания будет исходить из своих возможностей.
— До января 2022 года остается девять месяцев. Расскажите, какие сложности еще нужно преодолеть, что еще усовершенствовать к полному переходу к BIM? Над чем сейчас работаете?
— Со своей стороны, мы делаем все, чтобы у московских госзаказчиков появилась возможность включать в госконтракты на выполнение проектных работ условия о необходимости разработки BIM-моделей. Отработка такого процесса уже сейчас идет в пилотном режиме по ряду бюджетных объектов. На сегодняшний день отработана процедура взаимодействия с такими заказчиками, загрузкой и проверкой BIM-моделей, подготовкой и выдачей соответствующих заключений.
Для «узаконивания» таких процедур необходимо утвердить ряд законодательных инициатив в Москве, над которыми мы сейчас работаем. Хорошим подспорьем в данной работе было бы установление на федеральном уровне особенностей применения BIM в столице. В таком случае у нас была бы возможность дальнейшего опережающего темпа внедрения технологии в нашей деятельности.
— Как готовилась Мосгосэкспертиза к обязательному BIM на бюджетных стройках? Проходили ли сотрудники переподготовку, получали допобразование в части информационного моделирования?
— Да, ведь мы работаем в этом направлении уже более семи лет. Еще в 2014 году мы провели обучение сотрудников работе с новыми технологиями, а также закупили необходимое оборудование и программное обеспечение для работы с BIM-моделями. На тот момент это было для нас естественным продолжением реализации поручения мэра Москвы С. С. Собянина о цифровизации своей деятельности и максимальном переводе работы в электронный вид. BIM был молодой и слабо изученной в нашей стране технологией, однако потенциал информационного моделирования был очевиден уже тогда.
Кроме того, специально созданный на базе Мосгосэкспертизы Проектный офис по внедрению BIM помог в обучении почти тысячи сотрудников столичного Стройкомплекса, разработал и утвердил требования к BIM-моделям и систему классификаторов для применения BIM-технологии по объектам непроизводственного назначения, разработал и утвердил методики расчета стоимости разработки BIM-модели объектов непроизводственного назначения и линейных объектов. Кроме того, специально для работы на этапе экспертизы мы разработали собственное программное обеспечение — систему экспертной оценки BIM-моделей. Оно было разработано и презентовано в 2019 году, и его функционал позволяет практически моментально проводить проверку на соответствие базовым формальным требованиям к предоставляемым BIM-моделям.
— Как в целом оцениваете качество сегодняшних BIM-моделей? Над усовершенствованием чего еще стоит поработать?
— Качество моделей на сегодняшний день адекватное, и оно постоянно растет вместе с компетенцией проектных организаций. Единственное, что сейчас еще требуется для их улучшения, — время, с которым придет и опыт. Мы помогаем своим партнерам в поиске информации, проводим обучение и необходимые им консультации, так что, я думаю, в ближайшем будущем качество моделирования будет только повышаться.
— В постановлении говорится, что формирование и ведение информационной модели объекта становятся обязательными для заказчика, застройщика, технического заказчика и эксплуатирующей организации. Насколько готова, продумана и отработана процедура передачи модели между участниками рынка на каждой из стадий? Есть ли успешные варианты реализации, на которые стоит опираться участникам рынка?
— С точки зрения московской экспертной организации, не совсем корректно говорить обо всех участниках рынка, ведь мы видим ограниченный промежуток жизненного цикла объекта. Со своей стороны мы обеспечили такой обмен посредством внутренней информационной системы, которая позволяет осуществлять взаимодействие с заказчиком исключительно в электронном виде посредством личного кабинета. То есть на этапе «проектирование-экспертиза» этот механизм нами отработан, и мы, в рамках информационного обмена с коллегами и партнерами, готовы делиться этим опытом.
Что касается других этапов жизненного цикла объекта, то некоторые наши заявители действительно после экспертизы передавали BIM-модель для доработки под рабочую документацию, а затем она была использована при строительстве. Думаю, можно с определенной уверенностью сказать, что лучше всего налажен обмен до этапа эксплуатации, на котором пока не у всех управляющих организаций есть релевантный опыт. Но как раз на этапе эксплуатации BIM способен радикально повысить удобство работы, поэтому, я думаю, его внедрение пройдет быстро и будет позитивно принято всеми.
— Во время переходного периода, когда BIM только изучали и приспосабливали к российским реалиям, не было нормативной базы на федеральном уровне, и каждый регион начинал работать в BIM так, как понимал это. И в тот момент остро стоял вопрос единообразия и общих подходов. На данный момент эту проблему удалось разрешить?
— Отчасти. В понимании сути BIM, безусловно, есть консенсус: информационный обмен между регионами, совместное участие в научных конференциях, освещение вопроса на федеральном уровне сделали свое дело, и сегодня в 90% случаев понимание BIM едино во всех регионах. Но что касается общности подходов — все-таки у каждого есть своя специфика по уровню цифровизации, оснащенности, количеству квалифицированных BIM-специалистов. И это нормально. В дальнейшем сотрудничество регионов выровняет и различия в подходах, позволит их естественным образом стандартизировать.
— За девять месяцев до января 2022 года стоит ли ожидать новых законодательных актов о BIM? Если да, то к чему стоит готовиться участникам рынка?
— Вопрос нормотворческой работы по этому направлению, разумеется, находится в ведении Минстроя России, и именно от федерального ведомства зависят все дальнейшие шаги по созданию законодательной базы применения BIM. По сути, все постановления, учитывающие переход к BIM-моделированию в Градостроительном кодексе РФ, уже утверждены, и единственные новые законодательные акты, которые еще можно ожидать в этом году, могут быть уточняющими для регионов с опережающим внедрением. Это как раз то, что так нужно Москве и другим регионам, освоившим BIM к настоящему моменту.
Использование девелоперами новых механизмов финансирования жилищного строительства отразится на рынке ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о текущей деятельности банка в сегменте жилищного кредитования и поделился прогнозами о том, как будет развиваться ипотека на рынке в ближайшее время.
– Подходит к концу 2018 год. Какие предварительные итоги деятельности СЗРЦ Райффайзенбанка в сегменте ипотечного кредитования можете подвести?
– В целом ситуацию в банке с ипотечным кредитованием мы оцениваем позитивно. Пока могу оперировать данными по итогам девяти месяцев года. Согласно им, рост ипотечного портфеля СЗРЦ с начала года вырос на 35% и достиг 22,6 млрд рублей. Это очень положительный результат как для банка, так и для рынка.
За девять месяцев 2018 года мы выдали почти 4,5 тыс. жилищных кредитов на сумму 11,3 млрд рублей. Доля ипотеки в розничном портфеле СЗРЦ приблизилась к 49%, что свидетельствует о востребованности данного продукта у населения. Для самого банка ипотечное кредитование продолжает оставаться одним из стратегических направлений развития розничного бизнеса.
– Изменился ли средний чек ипотечного кредита?
– Если сравнивать год к году, то средняя сумма выданного кредита в СЗРЦ снизилась приблизительно на 5%. Это относительно незначительная корректировка, которая составляет в денежном выражении порядка 100 тыс. рублей. Средняя сумма ипотечного кредита в Райффайзенбанке была и остается выше среднерыночного значения.
– В целом, на Ваш взгляд, каким будет 2019 год для всего рынка ипотечного кредитования в стране?
– Сохранятся два тренда, которые появились в последние пару лет. Первый из них – это тренд цифровизации сервисов. Технологических электронных решений, задействованных в механизме выдачи и обслуживания кредитов, станет больше. Второй тренд – это рост популярности программы «Рефинансирование». Понятно, что существенная доля заемщиков, пожелавших снизить ставку, уже перекредитовалась. Тем не менее, востребованность данного продукта в ближайшее время сохранится.
Третий тренд – новый и, наверное, самый важный. В 2019 году банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, придется адаптироваться под законодательные изменения действующего законодательства, касающегося строительства жилья. На смену «долевке» придут новые механизмы финансирования; в частности, обязательными станут эскроу-счета для всех проектов застройщиков. Безусловно, это наложит свой отпечаток на ипотечный рынок. Полагаю, что 2019 год банки проведут в отлаживании своих бизнес-процессов как в работе с застройщиками, так и с заемщиками.
– В связи со всеми последними новшествами будет ли существенно меняться ипотечная ставка в следующем году?
– Пока сложно прогнозировать. Я бы больше ориентировался в таких прогнозах на ставку рефинансирования Центробанка. В настоящее время наблюдается динамика повышения, что не может не отражаться на банковском рынке и предлагаемых им кредитах для индивидуальных клиентов.
– Какие ипотечные программы сейчас особо востребованы в банке? Запустил ли банк новые продукты в данном сегменте?
– По-прежнему одной из самых востребованных в СЗРЦ Райффайзенбанка программ является «Рефинансирование». Она позволяет заемщику стороннего банка перекредитоваться на более выгодных условиях, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования.
Из новых продуктов можно выделить программу с госучастием «Детская ипотека». Ставка по данному кредиту составляет 6%. К этой программе уже есть интерес у заемщиков. Льготная ставка действует три года для семей, у которых родился второй ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если в этот же период в семье родился третий ребенок, ипотечная льгота по кредиту будет продлена еще на два года – до пяти лет. После окончания срока действия льготной ставки она изменяется до уровня, который не превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату выдачи кредита и увеличенной на 2 п. п. Это в любом случае ниже среднерыночной ставки по классической ипотечной программе.
– Вы уже начали говорить о цифровизации отрасли. Как и для чего задействуются электронные сервисы в ипотечном кредитовании в Райффайзенбанке?
– Цифровизация – один из стратегических фокусов развития банка. В частности, осенью мы выпустили свою первую электронную ипотечную закладную, запись о которой хранится в блокчейн-реестре «Мастерчейн». В самой ближайшей перспективе использование электронных закладных позволит нам упростить работу с ипотечными заемщиками, оптимизирует взаимодействие кредитной организации с другими участниками рынка при секьюритизации ценных бумаг. Отказ от «бумаги» поможет банку и клиенту сэкономить деньги и время на проведение сделки за счет упрощения бизнес-процессов.
В настоящее время в своей работе мы начинаем задействовать еще одну «цифру». А именно – прием биометрических данных клиентов. Пока мы пилотируем данную технологию в отделении «Северная столица», но до конца следующего года планируем запустить ее на всю сеть. Понятно, что переход на биометрическую технологию сбора данных – это требование ЦБ, но она очень интересна и перспективна. После представления биометрических данных гражданин сможет удаленно идентифицироваться и получать банковские услуги через Интернет, без необходимости личного присутствия в офисе. С помощью данной технологии мы рассчитываем получить дополнительный приток клиентов. Особенно из тех регионов, где банк не представлен.
– Каков сейчас портрет заемщика? Изменился ли за последнее время?
– Значительных изменений мы не заметили. Это по-прежнему человек с доходом выше среднего, ценящий индивидуальный подход к себе как клиенту и качество предоставляемого сервиса. Понятно, что для нашего заемщика ценовой фактор также имеет решение, но он не является ключевым. Отмечу, что сейчас, в условиях постоянно растущей конкуренции, качество обслуживания клиента играет особенно важную роль. В будущем этот тренд будет только усиливаться.
– Какие задачи по ипотечному кредитованию ставит перед собой СЗРЦ Райффайзенбанка на следующий год?
– Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и с оптимизмом смотрим в будущее. В частности, будем выполнять задачу по привлечению новых клиентов, наращиванию кредитного портфеля. Обязательно продолжим работу по дальнейшему улучшению качества обслуживания заемщиков, предоставлению им дополнительных интересных сервисов. Ну и, конечно, планируем заниматься разработкой новых продуктов, которые будут актуальны для меняющегося рынка.