Елена Федорова: «Сложность задачи нас только стимулирует»
О ситуации на рынке проектирования, переходе на BIM-технологии и различиях при работе в Санкт-Петербурге и Москве «Строительному Еженедельнику» рассказала заместитель генерального директора, член совета директоров ГК «Глобал ЭМ» Елена Федорова.
— Как вы оцениваете сложившуюся сейчас ситуацию на рынке проектных работ? Какое влияние оказали ограничительные меры, введенные из-за пандемии?
— В настоящий момент мы фиксируем всплеск активности. Это связано с грядущими законодательными изменениями в области строительства, а также возросшим спросом на жилищную недвижимость.
Сложно в целом оценить результат влияния карантинных мер, но приходится констатировать, что многие не смогли выдержать удар. Нам удалось сохранить коллектив, выполнить все свои обязательства по контрактам и даже расшириться. В отличие от некоторых компаний, нас не впечатлили итоги удаленной работы сотрудников. Мы максимально быстро вернулись к работе в офисе с обеспечением всех необходимых мер предосторожности. Хотя с некоторыми заказчиками мы до сих пор ведем работы исключительно в онлайн-формате, а многие, как и мы, также вернулись к прежнему режиму. Мы за живое общение — оно всегда лучше.
— На ваш взгляд, насколько успешно рынок переходит на информационное моделирование?
— За последние 3–4 года постепенное внедрение новых технологий на строительном рынке привело к тому, что застройщики стали понимать: имея грамотно выстроенные информационные модели, легко посчитать стоимость строительства объекта и оценить его экономическую целесообразность.
Мы наблюдаем рост запроса заказов на BIM-проекты, и ООО «ГЭМ» давно к этому готово. Уже на протяжении нескольких лет наши специалисты изучают и улучшают свои навыки в области BIM-проектирования. Ведь нет неисполнимых задач, если все целенаправленно делают одно дело. Новости о внедрении BIM на законодательном уровне ходили давно, и многие проектные и строительные компании, которые думают о своем будущем, занялись вопросом внедрения этих технологий. При этом на рынке труда пока сохраняется дефицит проектировщиков инженерных систем в BIM-пространстве. Это вызвано тем, что, в отличие от архитекторов или конструкторов, у инженеров отсутствуют должные базы данных в российском BIM-моделировании.
— Расскажите, пожалуйста, о проекте, который вы выполнили для Группы RBI.
— На Московском пр.,103, в Санкт-Петербурге холдинг RBI начинает строительство гостиницы класса «3 звезды» со встроенно-пристроенной автостоянкой. ООО «ГЭМ» запроектировало здание прямоугольной формы в плане и углом поворота в его центре. Фасад светлых тонов визуально разделен на две части, где 1-й и 2-й этажи выполнены из светопрозрачных конструкций, а остальные объединены рамочной консолью в один объем. Гостиница рассчитана на 485 номеров различных категорий, в том числе для людей с ограниченными возможностями. На 1-м этаже размещена общественная зона с просторным вестибюлем и рестораном, а все этажи здания оборудованы административными и служебно-хозяйственными помещениями.
Уже на стадии концепции мы старались учесть не только пожелания заказчика, но и до мелочей продумать каждую функциональную зону будущей гостиницы. Проектом предусмотрен комплекс инженерных систем, обеспечивающих комфортное пребывание людей во всех помещениях. Не обошлось и без новых технологий в монолитном строительстве. Например, в здании будут применены модульные сантехнические кабины с инженерной разводкой, оконечным оборудованием и отделкой, выполненные в заводских условиях и поставленные на объект для последующего монтажа уже готовой конструкции.
— Какие особенности проекта можно выделить в работе над технопарком «Руднево» в Москве?
— Технопарк «Руднево» почти в течение года был для ООО «ГЭМ» одним из самых приоритетных объектов, принесших много положительного опыта. Можно смело утверждать, что в процессе работы сотрудники повысили свою квалификацию, расширили базу знаний. Для качественной работы и максимально эффективной коммуникации мы развернули оперативный штаб непосредственно на территории заказчика — АО «Технополис «Москва».
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в задачах на 2021 год проект «Руднево» является самым крупным проектом столицы. Реализация масштабного инвестиционного проекта по созданию технополиса на территории промышленной зоны «Руднево» проходит в рамках государственной программы города Москвы. Особенность проекта заключалась в его первоначальной концепции. В соответствии с ней технопарк должен строиться без предварительного определения технологических процессов, которые в нем будут вестись. Это было сделано для возможности привлечения субъектов малого и среднего бизнеса разных производственных направлений. Таким образом, задачи по разработке проектной документации существенно усложнялись, но это только стимулировало нас к достижению оптимального результата.
— Насколько велика разница в работе в двух столицах?
— Процессы взаимоотношений с заказчиком, контролирующими органами и иными структурами отличаются несущественно, но, как и везде, есть свои нюансы. Сказать, что взаимодействие с московскими организациями как-то осложняло работу, — будет лукавством. В своей деятельности мы часто встречаем что-то новое и непривычное, но это никогда не пугает нашу команду «Глобал ЭМ».
Говоря о рынке недвижимости, лучше исходить из стратегических факторов. Оценивая изменения предпочтений покупателей жилья, не надо «ставить телегу впереди лошади». А опыт выживания в кризис учит консервативной рыночной политике. Об этом, а также о планах Компании Л1 (ранее – ЛЭК) по выводу на рынок новых проектов «Строительному Еженедельнику» рассказал глава холдинга Павел Андреев.
– Павел Русланович, сейчас самый актуальный вопрос – это влияние стартовавшей в прошлом году реформы привлечения средств в жилищное строительство на перспективы рынка. Каково Ваше мнение по этому поводу?
– Говоря о любых перспективах, в том числе и рыночных, на мой взгляд, следует отталкиваться не от какого-то актуального фактора сегодняшнего дня, а от стратегического анализа макроэкономической ситуации в стране. Появляющиеся новые вводные могут лишь немного повлиять на вектор развития, а положение в экономике – это базис, который определяет само его направление. Тем более, когда это касается такой огромной и инерционной отрасли, как строительство.
По-моему, очевидно, что внедрение проектного финансирования несоизмеримо слабее влияет на рынок, чем тот факт, что уже четыре-пять лет рост ВВП и промышленного производства еле заметен, а покупательная способность граждан, как минимум, не растет. Есть ли смысл при такой экономической базе рынка много рассуждать о том, какой эффект даст повышение себестоимости строительства и движение цены на жилье вверх? В ситуации, когда большинство тех, кто хотел (а главное – имел возможность) приобрести жилье, это уже сделал, а у массы других – просто нет денег на то, чтобы его купить, рост ценника на 6–10% решающего влияния на рынок не окажет.
– То есть все плохо и перспективы строительного рынка самые печальные?
– Не совсем так. Я говорю лишь о том, что даже самый поверхностный анализ общего положения дел свидетельствует, что сегодня нет предпосылок для динамичного роста рынка. Бизнес, в том числе строительный, поставлен в очень жесткие рамки, маржа застройщиков с 2014 года последовательно снижается, доходы населения не растут. При этом определенные меры стимулирования рынка жилья, безусловно, принимаются. Прежде всего, это снижение ключевой ставки Центробанком и, как следствие, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам.
Для крупных регионов с наиболее развитой экономикой этого более-менее хватает, чтобы поддержать текущий уровень спроса на жилье. Так что в целом можно прогнозировать, что достаточно равновесное состояние, в котором находится рынок жилья Санкт-Петербурга последние годы, сохранится. Это подтверждается и тем, что рост средней цены «квадрата», который по итогам 2019 года составил примерно 8-9%, не подорвал спроса в городе. Думаю, «плато» на рынке продлится еще порядка двух-трех лет, ну а прогнозировать, что будет дальше – дело совсем неблагодарное, просто потому, что мы сейчас не можем оценить те факторы, в том числе и стратегические, которые будут актуальны на тот момент.
А вот в других, менее развитых регионах, жилищный рынок, скорее всего, заметно просядет. Маржинальность бизнеса там и так была ниже, чем в мегаполисах, покупательная способность – тоже. Соответственно, там рост цен, неизбежно связанный с необходимостью привлекать на строительство банковские кредиты, может сыграть достаточно негативную роль.
– То есть в Петербурге особых проблем Вы не ожидаете?
– Если говорить о рынке в целом – то нет. Конечно, некоторые игроки, рыночная политика которых не была готова к затяжному кризису, вынуждены будут уйти. Собственно, сейчас это уже происходит. Но не думаю, что это явление будет массовым. Произойдет подстраивание рынка к текущей ситуации. Вероятно, срок выплаты ипотечных кредитов удлинится. Также, чтобы сдерживать рост цен, застройщики станут больше экономить, если не понижая качество, то, по крайней мере, избегая дополнительных расходов. При этом общая ситуация будет достаточно стабильной.
В Ленобласти, кстати, положение, видимо, будет более сложным. Впрочем, на мой взгляд, виной тому не реформа, а перепроизводство жилья. Бум 2012–2013 годов, когда спрос ушел за дешевым жильем в «заКАДье», привел к определенной переоценке этого рынка. Застройщики купили земли, запустили проекты. Но реалии жизни вдалеке от метро, со слаборазвитой социнфраструктурой, постоянными транспортными проблемами спрос сильно затормозили. И сейчас многие проекты в пригородной черте пробуксовывают.
– Вы сказали, что застройщики будут вынуждены экономить на качестве жилья. Но сейчас много говорится о том, что покупатель стал гораздо более требовательным и придирчивым. Такие действия девелоперов не ослабят спрос?
– На мой взгляд, те, кто говорит о росте требований покупателя, некоторым образом «ставят телегу впереди лошади». Действительно, проекты, которые запускаются сейчас, комфортнее и лучше тех, что стартовали десять лет назад, а те, в свою очередь, выгодно отличаются о того, что строилось в самом начале «нулевых». Но первопричина здесь не в том, что покупатель стал «придирчивым». Позитивные изменения – это прямое следствие конкурентной борьбы девелоперов.
Взглянем на ситуацию глазами потенциального приобретателя жилья. У него есть определенный бюджет, в рамках которого он может совершить покупку (вне зависимости от того, будет ли использоваться ипотечный кредит, поскольку его параметры для конкретного заемщика тоже не слишком вариативны). Также у него часто есть предпочтения по локации. Это ограничивающие факторы. Если в заданных локации и ценовом диапазоне есть только один вариант – проблемы выбора не возникает. Но если их несколько (а в подавляющем большинстве случаев ситуация именно такова), начинает влиять та самая будто бы возросшая «требовательность». Очевидно, что любой предпочтет жить в доме с лучшей квартирографией, более качественной отделкой, с более интересной архитектурой и пр. Вот тут и вступает в силу фактор конкуренции между застройщиками: кто обеспечит более привлекательный товар. Таким образом, не покупатель повышает требования, а девелопер предлагает все более качественные варианты в рамках определенной ценовой ниши.
Собственно, на мой взгляд, этот процесс хорошо иллюстрирует продолжающееся расслоение по классам жилья. Если припомнить историю рынка, когда-то сегментов было только три: «элита», «бизнес» и «эконом». Но, по мере улучшения проектов, появилась необходимость как-то выделять преимущества того или объекта по сравнению с другими в том же, по сути, сегменте. В итоге в маркетинговой терминологии появились такие понятия, как «жесткий эконом», «комфорт», «комфорт плюс», «премиум», «де люкс».
– Как чувствует себя Л1 в текущих рыночных условиях?
– В последние годы наше положение на рынке – очень стабильное, а годовые итоги продаж даже превосходят те планы, которые ставятся руководством. Одна из причин этого – то, что Л1 сейчас находится в ситуации ровно обратной той, в какую попала ЛЭК во время кризиса 2008–2009 годов. Тогда у нас было запущено множество проектов, но практически все они были на ранней стадии реализации. Из-за кризиса спрос резко упал – причем прежде всего на объекты, находившиеся на этапе котлована. Не секрет, что этот фактор, в сочетании с разделом бизнеса между собственниками и связанным с этим негативным информационным фоном, поставил тогда нашу компанию в крайне сложное положение, из которого с огромным трудом мы выбирались несколько лет.
Преодоление того кризиса дало очень серьезный опыт. Теперь наша рыночная политика куда более консервативна, оценка перспектив – более осторожна, «подушка безопасности» – гораздо больше, а годовые планы – скромнее. Может, поэтому мы их и перевыполняем.
– Последние годы Л1 продолжала достраивать уже давно заявленные жилые комплексы. Планируется ли запуск новых проектов? Будете ли привлекать проектное финансирование?
– Да, в наступившем году мы намерены вывести на рынок ряд новых проектов, проработка которых в настоящее время завершается. Они ориентировочно будут относиться к классам «комфорт» и «бизнес». Пока точное позиционирование еще не определено, сейчас идет анализ рынка. Вопрос схемы финансирования строительства этих проектов – тоже пока окончательно не решен. У нас есть принципиальные договоренности о сотрудничестве с банками. В то же время у компании, благодаря той самой консервативной стратегии, о которой я уже говорил, имеется ресурс для возведения домов на собственные средства.
По нашим планам, в этом году на улице Олеко Дундича начнется строительство комплекса общей площадью 27 тыс. кв. м. Кроме того, также во Фрунзенском районе, на Купчинской улице, намечено возведение жилого дома на 18,7 тыс. кв. м. Сейчас заключаются договоры на изготовление эскизного проекта с архитектурными бюро, в числе которых есть и зарубежные. По результатам будет определен проектировщик. Срок получения эскизов – март месяц.
Ну и, конечно, в этом году продолжится сдача в эксплуатацию очередных корпусов в наших старых проектах. В ближайшее время ожидаем ввода первого этапа третьей очереди ЖК «Граф Орлов» (корпуса 8, 8А, 8Б, 8В, 7А, паркинг 7Г). Второй этап будет сдан в IV квартале этого года (корпуса 7, 7Б, 7В, паркинг 6Г). Тогда же будут сданы корпуса 6 и 8 второй очереди ЖК «Лондон Парк».