Елена Федорова: «Сложность задачи нас только стимулирует»
О ситуации на рынке проектирования, переходе на BIM-технологии и различиях при работе в Санкт-Петербурге и Москве «Строительному Еженедельнику» рассказала заместитель генерального директора, член совета директоров ГК «Глобал ЭМ» Елена Федорова.
— Как вы оцениваете сложившуюся сейчас ситуацию на рынке проектных работ? Какое влияние оказали ограничительные меры, введенные из-за пандемии?
— В настоящий момент мы фиксируем всплеск активности. Это связано с грядущими законодательными изменениями в области строительства, а также возросшим спросом на жилищную недвижимость.
Сложно в целом оценить результат влияния карантинных мер, но приходится констатировать, что многие не смогли выдержать удар. Нам удалось сохранить коллектив, выполнить все свои обязательства по контрактам и даже расшириться. В отличие от некоторых компаний, нас не впечатлили итоги удаленной работы сотрудников. Мы максимально быстро вернулись к работе в офисе с обеспечением всех необходимых мер предосторожности. Хотя с некоторыми заказчиками мы до сих пор ведем работы исключительно в онлайн-формате, а многие, как и мы, также вернулись к прежнему режиму. Мы за живое общение — оно всегда лучше.
— На ваш взгляд, насколько успешно рынок переходит на информационное моделирование?
— За последние 3–4 года постепенное внедрение новых технологий на строительном рынке привело к тому, что застройщики стали понимать: имея грамотно выстроенные информационные модели, легко посчитать стоимость строительства объекта и оценить его экономическую целесообразность.
Мы наблюдаем рост запроса заказов на BIM-проекты, и ООО «ГЭМ» давно к этому готово. Уже на протяжении нескольких лет наши специалисты изучают и улучшают свои навыки в области BIM-проектирования. Ведь нет неисполнимых задач, если все целенаправленно делают одно дело. Новости о внедрении BIM на законодательном уровне ходили давно, и многие проектные и строительные компании, которые думают о своем будущем, занялись вопросом внедрения этих технологий. При этом на рынке труда пока сохраняется дефицит проектировщиков инженерных систем в BIM-пространстве. Это вызвано тем, что, в отличие от архитекторов или конструкторов, у инженеров отсутствуют должные базы данных в российском BIM-моделировании.
— Расскажите, пожалуйста, о проекте, который вы выполнили для Группы RBI.
— На Московском пр.,103, в Санкт-Петербурге холдинг RBI начинает строительство гостиницы класса «3 звезды» со встроенно-пристроенной автостоянкой. ООО «ГЭМ» запроектировало здание прямоугольной формы в плане и углом поворота в его центре. Фасад светлых тонов визуально разделен на две части, где 1-й и 2-й этажи выполнены из светопрозрачных конструкций, а остальные объединены рамочной консолью в один объем. Гостиница рассчитана на 485 номеров различных категорий, в том числе для людей с ограниченными возможностями. На 1-м этаже размещена общественная зона с просторным вестибюлем и рестораном, а все этажи здания оборудованы административными и служебно-хозяйственными помещениями.
Уже на стадии концепции мы старались учесть не только пожелания заказчика, но и до мелочей продумать каждую функциональную зону будущей гостиницы. Проектом предусмотрен комплекс инженерных систем, обеспечивающих комфортное пребывание людей во всех помещениях. Не обошлось и без новых технологий в монолитном строительстве. Например, в здании будут применены модульные сантехнические кабины с инженерной разводкой, оконечным оборудованием и отделкой, выполненные в заводских условиях и поставленные на объект для последующего монтажа уже готовой конструкции.
— Какие особенности проекта можно выделить в работе над технопарком «Руднево» в Москве?
— Технопарк «Руднево» почти в течение года был для ООО «ГЭМ» одним из самых приоритетных объектов, принесших много положительного опыта. Можно смело утверждать, что в процессе работы сотрудники повысили свою квалификацию, расширили базу знаний. Для качественной работы и максимально эффективной коммуникации мы развернули оперативный штаб непосредственно на территории заказчика — АО «Технополис «Москва».
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в задачах на 2021 год проект «Руднево» является самым крупным проектом столицы. Реализация масштабного инвестиционного проекта по созданию технополиса на территории промышленной зоны «Руднево» проходит в рамках государственной программы города Москвы. Особенность проекта заключалась в его первоначальной концепции. В соответствии с ней технопарк должен строиться без предварительного определения технологических процессов, которые в нем будут вестись. Это было сделано для возможности привлечения субъектов малого и среднего бизнеса разных производственных направлений. Таким образом, задачи по разработке проектной документации существенно усложнялись, но это только стимулировало нас к достижению оптимального результата.
— Насколько велика разница в работе в двух столицах?
— Процессы взаимоотношений с заказчиком, контролирующими органами и иными структурами отличаются несущественно, но, как и везде, есть свои нюансы. Сказать, что взаимодействие с московскими организациями как-то осложняло работу, — будет лукавством. В своей деятельности мы часто встречаем что-то новое и непривычное, но это никогда не пугает нашу команду «Глобал ЭМ».
В уходящем 2017 году в России значительно увеличился объем выдачи ипотеки. Положительная тенденция сохранится и в 2018-м, уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах ипотечного кредитования в стране и в банке.
– Какие предварительные итоги года можете подвести по рынку ипотечного кредитования в стране?
– В целом 2017 год оказался очень продуктивным для сегмента ипотечного кредитования. По нашим оценкам, рост рынка ипотеки должен составить около 10-15%. Ключевым фактором роста спроса со стороны населения прежде всего стало снижение рыночных ставок и появление новых игроков благодаря неоднократному уменьшению ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Еще одним фактором роста спроса на ипотеку стала активизация программ рефинансирования кредитов, ранее взятых в другом банке. Заемщики проявили к ним интерес из-за возможности получить более комфортные условия по обслуживанию ипотеки за счет сниженной процентной ставки. Стоит отметить, что также в банках стали появляться программы лояльности, направленные на удержание собственных ипотечных клиентов, в целях недопущения их ухода в другие кредитные организации. Но пока это не носит массовый характер.
– А какие результаты в сегменте ипотечного кредитования показал Райффайзенбанк в СЗФО?
– Динамика положительная, и это не может не радовать. По состоянию на 1 октября 2017 года ипотечный портфель СЗРЦ достиг 14,94 млрд рублей. Рост портфеля ипотеки с начала года составил 45%. За девять месяцев года было рассмотрено порядка 7,6 тыс. заявлений, что на 73% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Было выдано более 2,8 тыс. ипотечных кредитов против 1,5 тыс., а это плюс 87%. Общая сумма выданных кредитов за девять месяцев года составила 7,23 млрд рублей. В аналогичный период прошлого года этот показатель равнялся 3,13 млрд рублей, прирост составил 131%.
– Какие ипотечные программы сейчас наиболее популярны в Райффайзенбанке?
– По итогам девяти месяцев текущего года, первое место уверенно удерживает программа «Рефинансирование». По ней выдается порядка 43% всех ипотечных кредитов. Данная программа относительно новая, но уже зарекомендовала себя, главным образом благодаря размеру процентной ставки – 9,99%. На втором месте программа «Квартира на вторичном рынке». Ее доля занимает 34% в выданных кредитах. На третьем месте с долей 22% находится программа «Квартира в новостройке». По сравнению с прошлым годом доля ипотечных кредитов на «первичку» несколько снизилась, главным образом за счет появления программы рефинансирования с очень привлекательными условиями для населения.
– Планируете ли какие-то новые ипотечные программы запустить в 2018 году?
– Для рынка ипотеки становится интересен такой сегмент, как апартаменты. Количество данных объектов недвижимости год от года растет. Вопрос остается лишь в рисках ликвидности апартаментов по сравнению с жильем, так как для покупателей это чаще всего инвестиционный продукт.
Кроме того, сегмент новых готовых квартир, которые находятся на балансе у застройщика и могут быть проданы по предварительным договорам купли-продажи, растет в последнее время. У этого сегмента свой потенциал и клиенты, но есть и свои риски. Главное только их правильно отработать.
С коллегами из центрального офиса мы обсуждаем возможности выхода на эти сегменты.
– А в целом, какие квартиры сейчас наиболее востребованы у заемщиков?
– Доминирующее положение занимают студии и «однушки», реже – двухкомнатные квартиры. Средняя сумма ипотечного кредита в 2017 году составляет 2,5 млн рублей, против 2,6 млн рублей годом ранее. Коррекция произошла благодаря программе рефинансирования, где средняя сумма кредита, как правило, не превышает 2 млн рублей.
– Премиальными квартирами граждане не интересуются?
– Интересуются, но в целом доля таких кредитов не превышает 1-2% от всех кредитов. Наши премиальные клиенты, как правило, приобретают ликвидные квартиры в инвестиционных целях или жилье для своих детей.
– А есть ли у Вас какая-то статистика по досрочному погашению ипотечных кредитов?
– Начну с того, что значительная часть наших заемщиков выбирает ипотечный кредит со сроком погашения в 10-15 лет. Он позволяет клиенту вносить наиболее комфортный ежемесячный платеж. При первой возможности люди стараются досрочно погасить кредит. Повышение зарплаты клиента или выплата бонусов, продажа активов позволяют клиенту досрочно погашать кредит полностью или частично. По нашей статистике, средний срок ипотечного кредита составляет 7 лет, то есть на треть или даже половину меньше изначально установленного срока.
– Стал ли за последние годы клиент более внимательно относиться к предварительному изучению кредитного договора?
– Большинство клиентов (и эта доля с каждым годом увеличивается, что меня искренне радует) подходит очень ответственно к подписанию кредитного договора. Они тщательным образом изучают все его нюансы, сверяют цифры, смотрят на все обязательства, которые банк формирует в рамках стандартного кредитного договора. И это очень правильно, так как означает повышение общего уровня финансовой грамотности населения.
С другой стороны, еще остаются клиенты, которые совсем не читают кредитный договор. В таком случае сотрудник банка устно проговаривает с ними все условия кредита. К счастью, таких заемщиков все меньше и меньше.
– Российские власти начинают говорить о необходимости перехода с «долевки» на другие механизмы строительства жилых объектов. На Ваш взгляд, как это может отразиться на ипотеке?
– В случае изменения механизмов строительства жилых объектов банки продолжат заниматься жилищным кредитованием. В текущих экономических условиях уровень дохода большинства граждан не позволит им приобрести жилье за счет собственных средств и накоплений. Поэтому ипотека была, есть и будет востребованным финансовым инструментом приобретения жилья.
– Каков Ваш прогноз по рынку ипотеки на 2018 год?
– Если в экономике страны ничего кардинального не произойдет, то снижение ипотечных ставок продолжится. Но, вероятнее всего, более медленными темпами. Конкуренция будет острой. Из новых трендов можно отметить распространение программ рефинансирования на еще строящееся жилье. Важным фактором развития рынка останется стабильность, скорость и качество работы с клиентами. Мы все больше будем уходить в диджитализацию – как новый источник коммуникации и взаимодействия с клиентами.
Цифра
14,94 млрд рублей – ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка на 1 октября 2017 года