Елена Федорова: «Сложность задачи нас только стимулирует»
О ситуации на рынке проектирования, переходе на BIM-технологии и различиях при работе в Санкт-Петербурге и Москве «Строительному Еженедельнику» рассказала заместитель генерального директора, член совета директоров ГК «Глобал ЭМ» Елена Федорова.
— Как вы оцениваете сложившуюся сейчас ситуацию на рынке проектных работ? Какое влияние оказали ограничительные меры, введенные из-за пандемии?
— В настоящий момент мы фиксируем всплеск активности. Это связано с грядущими законодательными изменениями в области строительства, а также возросшим спросом на жилищную недвижимость.
Сложно в целом оценить результат влияния карантинных мер, но приходится констатировать, что многие не смогли выдержать удар. Нам удалось сохранить коллектив, выполнить все свои обязательства по контрактам и даже расшириться. В отличие от некоторых компаний, нас не впечатлили итоги удаленной работы сотрудников. Мы максимально быстро вернулись к работе в офисе с обеспечением всех необходимых мер предосторожности. Хотя с некоторыми заказчиками мы до сих пор ведем работы исключительно в онлайн-формате, а многие, как и мы, также вернулись к прежнему режиму. Мы за живое общение — оно всегда лучше.
— На ваш взгляд, насколько успешно рынок переходит на информационное моделирование?
— За последние 3–4 года постепенное внедрение новых технологий на строительном рынке привело к тому, что застройщики стали понимать: имея грамотно выстроенные информационные модели, легко посчитать стоимость строительства объекта и оценить его экономическую целесообразность.
Мы наблюдаем рост запроса заказов на BIM-проекты, и ООО «ГЭМ» давно к этому готово. Уже на протяжении нескольких лет наши специалисты изучают и улучшают свои навыки в области BIM-проектирования. Ведь нет неисполнимых задач, если все целенаправленно делают одно дело. Новости о внедрении BIM на законодательном уровне ходили давно, и многие проектные и строительные компании, которые думают о своем будущем, занялись вопросом внедрения этих технологий. При этом на рынке труда пока сохраняется дефицит проектировщиков инженерных систем в BIM-пространстве. Это вызвано тем, что, в отличие от архитекторов или конструкторов, у инженеров отсутствуют должные базы данных в российском BIM-моделировании.
— Расскажите, пожалуйста, о проекте, который вы выполнили для Группы RBI.
— На Московском пр.,103, в Санкт-Петербурге холдинг RBI начинает строительство гостиницы класса «3 звезды» со встроенно-пристроенной автостоянкой. ООО «ГЭМ» запроектировало здание прямоугольной формы в плане и углом поворота в его центре. Фасад светлых тонов визуально разделен на две части, где 1-й и 2-й этажи выполнены из светопрозрачных конструкций, а остальные объединены рамочной консолью в один объем. Гостиница рассчитана на 485 номеров различных категорий, в том числе для людей с ограниченными возможностями. На 1-м этаже размещена общественная зона с просторным вестибюлем и рестораном, а все этажи здания оборудованы административными и служебно-хозяйственными помещениями.
Уже на стадии концепции мы старались учесть не только пожелания заказчика, но и до мелочей продумать каждую функциональную зону будущей гостиницы. Проектом предусмотрен комплекс инженерных систем, обеспечивающих комфортное пребывание людей во всех помещениях. Не обошлось и без новых технологий в монолитном строительстве. Например, в здании будут применены модульные сантехнические кабины с инженерной разводкой, оконечным оборудованием и отделкой, выполненные в заводских условиях и поставленные на объект для последующего монтажа уже готовой конструкции.
— Какие особенности проекта можно выделить в работе над технопарком «Руднево» в Москве?
— Технопарк «Руднево» почти в течение года был для ООО «ГЭМ» одним из самых приоритетных объектов, принесших много положительного опыта. Можно смело утверждать, что в процессе работы сотрудники повысили свою квалификацию, расширили базу знаний. Для качественной работы и максимально эффективной коммуникации мы развернули оперативный штаб непосредственно на территории заказчика — АО «Технополис «Москва».
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в задачах на 2021 год проект «Руднево» является самым крупным проектом столицы. Реализация масштабного инвестиционного проекта по созданию технополиса на территории промышленной зоны «Руднево» проходит в рамках государственной программы города Москвы. Особенность проекта заключалась в его первоначальной концепции. В соответствии с ней технопарк должен строиться без предварительного определения технологических процессов, которые в нем будут вестись. Это было сделано для возможности привлечения субъектов малого и среднего бизнеса разных производственных направлений. Таким образом, задачи по разработке проектной документации существенно усложнялись, но это только стимулировало нас к достижению оптимального результата.
— Насколько велика разница в работе в двух столицах?
— Процессы взаимоотношений с заказчиком, контролирующими органами и иными структурами отличаются несущественно, но, как и везде, есть свои нюансы. Сказать, что взаимодействие с московскими организациями как-то осложняло работу, — будет лукавством. В своей деятельности мы часто встречаем что-то новое и непривычное, но это никогда не пугает нашу команду «Глобал ЭМ».
Программа реновации в Санкт-Петербурге была принята в далеком уже 2008 году и предполагалась к завершению в 2019 году, но по-настоящему массовым процесс так и не стал. В прошлом году в программу были внесены изменения, призванные ускорить процесс, а действие ее было продлено до 2029 года. Однако пока быстрыми темпы ее реализации назвать сложно. В чем основные проблемы реновации в Северной столице и какие имеются пути их решения, ASNinfo рассказал вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.
— Недавнее изменение закона о реновации в Петербурге сняло остроту некоторых проблем, которые ранее препятствовали реализации соответствующей программы. По вашей оценке, позволит ли это существенно ускорить процесс?
— К величайшему сожалению, все концепции закона о реновации, которые в данный момент разрабатываются и обсуждаются, очень спорны и половинчаты.
Считаю, что это должен быть закон федерального уровня, вносящий изменения в основополагающие для строительной отрасли законы, в том числе в Градостроительный кодекс РФ. И самая главная задача нового закона о реновации — в нем должны быть четко определены правила игры, введено само понятие реновации как комплексного освоения территорий.
В идеальном варианте закон должен работать так, чтобы к моменту проведения конкурсов на реновацию территории уже был сформирован пакет градостроительной, проектной и разрешительной документации. Должны были быть приняты механизмы расселения существующих жилых домов, сформированы требования к социальной инфраструктуре, улично-дорожной сети, обеспеченности жилого квартала парковочными местами.
Главный бич реновации в Петербурге, да и в России в целом, — даже не пресловутый дефицит стартовых «пятен», а отсутствие целостной правовой концепции самой программы реновации. Это позволяет, с одной стороны, собственникам жилья заниматься открытым потребительским экстремизмом (известны примеры, когда отдельные собственники квартир в домах, включенных в программу реновации, требовали у инвесторов выкупа квартир по ценам от 1 млн рублей за квадратный метр). А с другой стороны, дает возможность разного рода общественным организациям устраивать «набеги» в судебные инстанции и, пользуясь пробелами в законодательстве, приостанавливать процессы проектирования и строительства.
Единственный субъект РФ, в котором инвестирующие в реновацию территорий чувствуют себя уверенно, — это Москва. И вопрос даже не в количестве денег, а в качестве правовой среды, сформированной необходимыми правовыми документами, регулирующими процессы реновации.
— Новый срок окончания петербургской программы реновации — 2029 год. Насколько он реалистичен по вашему мнению?
— Если не будет принят адекватный закон о реновации — этот срок абсолютно фантастичен, потому что в данный момент не решены основополагающие вопросы — прежде всего восприятия реновации как комплексного развития территории. Невозможно вытащить как морковку один дом, а вместо него воткнуть другой. Собственно, главная цель реновации должна заключаться в том, чтобы улучшить качество жизни горожан. И вопрос не только и не столько в количестве квадратных метров на человека, сколько в качестве самой среды обитания — построек, инженерных систем, социальной инфраструктуры.
Без комплексного восприятия площадок реновации как единой территории, ничего толкового не выйдет. Сейчас один сносимый и перестраиваемый дом — это одно разрешение на строительство. Должно быть не так. Необходим охват кварталами как минимум. Единое разрешение на строительство, в котором уже прописаны новые конфигурации дорог, детские сады, школы, поликлиники. И ввод в эксплуатацию тоже должен быть комплексным.
— Недавний снос хрущевки в Сосновой Поляне — это начало прорыва в деле петербургской реновации или разовая PR-акция?
— Я бы скорее назвал это отчаянным жестом инвестора, у которого идут сроки — я бы даже сказал, что сроки летят, а все застыло в одной позиции. Причина проста — один из собственников сносимого дома решил продать свои квадратные метры по цене недвижимости в Гонконге. И никто не мог привести его в чувство. Как инвестор решил проблему, могу только догадываться, но такой ситуации в принципе не должно возникать в программах реновации.
— Какие проблемы по-прежнему мешают активной реализации программы? Что в ней надо изменить, чтобы реновация пошла с большей интенсивностью?
— Очевидно, что надо создать понятную для инвесторов и застройщиков правовую среду для программ реновации. С мораторием на изменение правил игры на несколько лет.
Если к этому добавить софинансирование государством строительства части инфраструктуры, реновация не пойдет, а побежит.
— Очевидно, что прямое калькирование столичного опыта в Петербурге невозможно. По вашему мнению, какие элементы московской практики могут быть эффективны в Северной столице?
— Московский опыт весьма неплох, даже несмотря на некоторые шероховатости в его реализации. Но не надо забывать, что Москва занимается в той или иной степени реновацией своих территорий уже не первый десяток лет.
Да, у нас другие финансовые возможности, но уверен, что, если будет внятная политика в области реновации территорий, а также четкие и неизменные правила игры, инвесторы обязательно появятся.
Петербургу и регионам очень не хватает ясности и в вопросах землепользования при реновации, и в вопросах определения порядка стоимости жилья в домах, попадающих в программу реновации.
— Насколько, в свою очередь, возможно перенесение петербургских наработок в регионы? Какие города могли бы работать с их использованием?
— На мой взгляд, у Петербурга нет внедренных в практику эффективных наработок в вопросах реновации. Другой вопрос в том, что сейчас появился шанс создать с нуля модель реновации, обвязанную полным комплектом алгоритмов по работе с жителями, подразумевающую создание новой инфраструктуры и, в конечном итоге, улучшающую качество жизни горожан.
— Насколько вообще реалистична идея запуска активной реновации в российских регионах? Что для этого необходимо?
— У каждого региона есть свои потребности в реновации. Где-то больше, где-то меньше. Основная задача сейчас — создать универсальную и масштабируемую модель реновации как комплексного освоения территорий. И вот тогда и инвесторы придут, и все у нас получится.