Елена Федорова: «Сложность задачи нас только стимулирует»
О ситуации на рынке проектирования, переходе на BIM-технологии и различиях при работе в Санкт-Петербурге и Москве «Строительному Еженедельнику» рассказала заместитель генерального директора, член совета директоров ГК «Глобал ЭМ» Елена Федорова.
— Как вы оцениваете сложившуюся сейчас ситуацию на рынке проектных работ? Какое влияние оказали ограничительные меры, введенные из-за пандемии?
— В настоящий момент мы фиксируем всплеск активности. Это связано с грядущими законодательными изменениями в области строительства, а также возросшим спросом на жилищную недвижимость.
Сложно в целом оценить результат влияния карантинных мер, но приходится констатировать, что многие не смогли выдержать удар. Нам удалось сохранить коллектив, выполнить все свои обязательства по контрактам и даже расшириться. В отличие от некоторых компаний, нас не впечатлили итоги удаленной работы сотрудников. Мы максимально быстро вернулись к работе в офисе с обеспечением всех необходимых мер предосторожности. Хотя с некоторыми заказчиками мы до сих пор ведем работы исключительно в онлайн-формате, а многие, как и мы, также вернулись к прежнему режиму. Мы за живое общение — оно всегда лучше.
— На ваш взгляд, насколько успешно рынок переходит на информационное моделирование?
— За последние 3–4 года постепенное внедрение новых технологий на строительном рынке привело к тому, что застройщики стали понимать: имея грамотно выстроенные информационные модели, легко посчитать стоимость строительства объекта и оценить его экономическую целесообразность.
Мы наблюдаем рост запроса заказов на BIM-проекты, и ООО «ГЭМ» давно к этому готово. Уже на протяжении нескольких лет наши специалисты изучают и улучшают свои навыки в области BIM-проектирования. Ведь нет неисполнимых задач, если все целенаправленно делают одно дело. Новости о внедрении BIM на законодательном уровне ходили давно, и многие проектные и строительные компании, которые думают о своем будущем, занялись вопросом внедрения этих технологий. При этом на рынке труда пока сохраняется дефицит проектировщиков инженерных систем в BIM-пространстве. Это вызвано тем, что, в отличие от архитекторов или конструкторов, у инженеров отсутствуют должные базы данных в российском BIM-моделировании.
— Расскажите, пожалуйста, о проекте, который вы выполнили для Группы RBI.
— На Московском пр.,103, в Санкт-Петербурге холдинг RBI начинает строительство гостиницы класса «3 звезды» со встроенно-пристроенной автостоянкой. ООО «ГЭМ» запроектировало здание прямоугольной формы в плане и углом поворота в его центре. Фасад светлых тонов визуально разделен на две части, где 1-й и 2-й этажи выполнены из светопрозрачных конструкций, а остальные объединены рамочной консолью в один объем. Гостиница рассчитана на 485 номеров различных категорий, в том числе для людей с ограниченными возможностями. На 1-м этаже размещена общественная зона с просторным вестибюлем и рестораном, а все этажи здания оборудованы административными и служебно-хозяйственными помещениями.
Уже на стадии концепции мы старались учесть не только пожелания заказчика, но и до мелочей продумать каждую функциональную зону будущей гостиницы. Проектом предусмотрен комплекс инженерных систем, обеспечивающих комфортное пребывание людей во всех помещениях. Не обошлось и без новых технологий в монолитном строительстве. Например, в здании будут применены модульные сантехнические кабины с инженерной разводкой, оконечным оборудованием и отделкой, выполненные в заводских условиях и поставленные на объект для последующего монтажа уже готовой конструкции.
— Какие особенности проекта можно выделить в работе над технопарком «Руднево» в Москве?
— Технопарк «Руднево» почти в течение года был для ООО «ГЭМ» одним из самых приоритетных объектов, принесших много положительного опыта. Можно смело утверждать, что в процессе работы сотрудники повысили свою квалификацию, расширили базу знаний. Для качественной работы и максимально эффективной коммуникации мы развернули оперативный штаб непосредственно на территории заказчика — АО «Технополис «Москва».
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в задачах на 2021 год проект «Руднево» является самым крупным проектом столицы. Реализация масштабного инвестиционного проекта по созданию технополиса на территории промышленной зоны «Руднево» проходит в рамках государственной программы города Москвы. Особенность проекта заключалась в его первоначальной концепции. В соответствии с ней технопарк должен строиться без предварительного определения технологических процессов, которые в нем будут вестись. Это было сделано для возможности привлечения субъектов малого и среднего бизнеса разных производственных направлений. Таким образом, задачи по разработке проектной документации существенно усложнялись, но это только стимулировало нас к достижению оптимального результата.
— Насколько велика разница в работе в двух столицах?
— Процессы взаимоотношений с заказчиком, контролирующими органами и иными структурами отличаются несущественно, но, как и везде, есть свои нюансы. Сказать, что взаимодействие с московскими организациями как-то осложняло работу, — будет лукавством. В своей деятельности мы часто встречаем что-то новое и непривычное, но это никогда не пугает нашу команду «Глобал ЭМ».
Открыты продажи в третьей очереди комплекса апарт-отелей VALO. Теперь это самый крупный в Петербурге объект в сегменте апартаментов. Константин Сторожев, генеральный директор OOO «Вало Сервис» (управляющая компания VALO), рассказал «Строительному Еженедельнику», почему, несмотря на объемы, проект ожидает не только высокая заполняемость, но и инвестиционная доходность.
– Как развивается проект VALO с течением времени?
– Одни из наших партнеров – компания «Еврономер» – на недавнем совместном мероприятии очень точно охарактеризовали наш подход: «VALO превосходит ожидания». В процессе реализации первых двух очередей мы продолжаем совершенствовать наш продукт, хотя более 80% юнитов в них уже продано. Так, мы заменяем относительно недорогую китайскую сантехнику и гостиничные дверные замки на продукцию европейских марок, качество которой соответствует уровню отелей четырех-пяти «звезд». Мы выбираем более респектабельный и содержательный в архитектурном плане вид фасадов. Дополнительно устанавливаем систему центрального кондиционирования итальянской компании Clint. Также мы продолжаем работать над целым рядом технических новинок, совершенствованием меблировки и будем сообщать о них по мере их внедрения.
– Для чего такие затраты в эпоху всеобщей оптимизации?
– Чтобы повысить уровень и класс апартаментов. Наши наработки полностью отразились в концепции третьей очереди. Главная задача – сделать VALO не просто комплексом хороших апартаментов, а центром притяжения для разных категорий гостей. Так родилась концепция комплекса апарт-отелей. В нашем проекте будет шесть гостиничных форматов. В первых двух очередях – апартаменты Comfort (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а в составе третьей очереди откроются четырехзвёздочный отель под брендом Mercure международной сети Accor Hotels, апарт-отель Business (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а также формат VALO Affordable Luxury. Таким образом мы привлекаем к объекту интерес разных групп клиентов – как по времени и типу их размещения, так и по приемлемой ими цене. Поэтому вывод на рынок 2,5 тыс. гостиничных номеров в четырех различных форматах – вовсе не странное, а вполне логичное решение.
– Роскошь может быть доступной?
– Действительно, концепция Affordable Luxury – «доступная роскошь» – активно завоевывает мировой гостиничный рынок. Если раньше отели, в том числе самых известных брендов, старались просто сократить площадь номеров в пользу общественных пространств, то в концепции Affordable Luxury, также на сравнительно минимальной площади, клиент получает ключевые элементы на уровне пятизвездного отеля: уникальный авторский интерьер, панорамное остекление, а также совершенное оборудование – широкую кровать, тропический душ, систему «умный дом». Значительная часть площадей в корпусе формата Affordable Luxury отведена под объекты инфраструктуры и общественные пространства – ресторан, лобби-бар, коворкинг, фитнес-зал.
Подчеркну, инфраструктура – это вовсе не прерогатива только Affordable Luxury. В четырехзвездочном отеле Mercure также будут стильное лобби, фитнес-зал, ресторан и инфраструктура для конференций. А в первой и второй очередях – бассейн со спорт-клубом, конференц-залы и ресторан с банкетным залом.
Инфраструктура разного уровня и предпочтений дает возможность проекту VALO стать крупным гостиничным центром, аналогов которому в Петербурге нет. Трудно с нами конкурировать и ввиду блестящего расположения VALO, находящегося в минуте ходьбы от метро «Бухарестская», на пересечении двух крупных городских магистралей – улиц Салова и Бухарестской.
– Когда очереди планируется ввести в эксплуатацию?
– Первая очередь заработает уже в июне текущего года, вторая – к декабрю. Ввод третьей очереди в эксплуатацию намечен в сентябре 2022 года.
– Accor Hotels – мировая сеть гостиниц с французскими корнями. Трудно было определиться с общими ценностями?
– Мы уже подписали с Accor Hotels меморандум, согласовали общее функциональное зонирование, планировки, фасады и сейчас продолжаем работать с договорами, что, безусловно, процесс небыстрый и трудоемкий, ведь только договор на франшизу представляет собой документ объемом 255 страниц. А договор на техническое сопровождение – еще 60 страниц.
Требования Accor Hotels очень жесткие и охватывают весь функционал объекта – от пожарной безопасности и шумоизоляции до отделки и мебели. Все это должно соответствовать стандартам Accor Hotels. На всем протяжении срока действия договора Accor Hotels будет осуществлять контроль качества управления, подбирать кадры, обучать персонал.
Отмечу, что локация нашего комплекса полностью соответствует требованиям Accor, место они сочли абсолютно подходящим для бренда. Важность даже имеет велосипедная дорожка, которую планируется проложить от VALO до центра города. Для нас работа по франшизе с Accor Hotels – преимущество, поскольку они формируют минимум 15% загрузки дополнительно к уровню небрендовых гостиниц. Кроме того, у наших инвесторов появляется возможность выбрать для себя объект инвестиций не только по размеру юнита, «звездности», но и по концепции бизнеса.
– Вы выбрали генерального подрядчика для третьей очереди, и это не «Лемминкяйнен». Расскажите о вашем новом партнере. Почему именно на него пал выбор?
– Выбор подрядчика для первых двух очередей был обусловлен необходимостью обеспечить высокое качество строительства. Так был выбран «Лемминкяйнен». Он ведет и будет заканчивать этот этап. В третьей очереди, как я уже говорил, изменилась концепция проекта, теперь мы формируем четыре вида гостиниц. И для реализации этого проекта нам важно не только сохранить качество строительства, но и привлечь компанию, которая имеет опыт возведения гостиниц. Наш новый подрядчик – сербская компания TMG Group, в портфеле реализованных проектов которой – Four Seasons, Ambassador, гостиничный комплекс «Новый Петергоф» и др. Для нас такой опыт чрезвычайно важен.
– Недавно VALO объявил о проведении тендера на отделку и меблировку первой очереди проекта. Он проходил в формате конкурса, была привлечена экспертная комиссия. Каковы были цели конкурса?
– В свое время мы сделали шоу-рум на объекте, в котором демонстрировали различные варианты отделки и меблировки. Стало понятно, что оптимальный выбор зависит от множества факторов – и мы предложили нашим партнерам подобрать решения для шести различных планировок непосредственно в стенах будущего отеля. В конкурсе принимали участие разные компании – было шесть компаний, которые представили меблировку, пять компаний, которые ставили двери, три компании предложили дверные замки, две компании отвечали за бытовую технику, и т. д. Нам было важно понять, какие решения наиболее удачны в реальном пространстве. В результате сейчас мы имеем рабочую документацию для всех 20 возможных планировок юнитов, с подробным описанием всех применяемых материалов. Я думаю, что в обозримом будущем мы удивим весь рынок сроками гарантий, которые будут предоставляться на нашу отделку, оборудование и мебель. Для того, чтобы наши собственники как можно дольше не вспоминали о необходимости ремонта и замены оснащения, о чем многие продавцы апартаментов сейчас умалчивают.
– VALO и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области подписали соглашение о сотрудничестве. В чем его суть?
– Ранее мы работали с ограниченным количеством агентств, что было обусловлено необходимостью вести образовательную работу среди продавцов такого относительно молодого на рынке вида недвижимости, как апартаменты. Но этот формат все более узнаваем, квалификация агентов растет, и мы приняли решение расширить круг наших партнеров. В этом плане Ассоциация риэлторов – наш союзник, мы вместе организовываем образовательные мероприятия, делимся наработками и предоставляем все необходимые материалы.
Замечу, что рынок апартаментов профессионализируется в целом. Это касается и тех, кто возводит апартаменты, и тех, кто их заполняет, и тех, кто в них инвестирует. Так, еще совсем недавно за специалистами по заполняемости номеров – специалистами, которые могут формировать доходность, – велась настоящая охота. Ведь надо учитывать все сезонные факторы, все типы клиентов, уметь эти параметры соразмерять. Управление отелем – не менее трудоемкая задача, она иногда сложнее производства. За последнее время сформировалась целая прослойка профессионалов – и сегодня рынок готов к качественному рывку.
– В какой мере коснутся проекта изменения в законодательстве, связанные с переходом на проектное финансирование и применение эскроу-счетов? Каковы планы по взаимодействию с банками на будущее?
– Мы работаем с крупнейшими банками, готовя документацию для проектного финансирования. Если будут окончательно подтверждены уже озвученные Минстроем параметры проектов, которые будут достраиваться по старым правилам (10% ДДУ и 30% – готовность проекта), то наш комплекс попадает в этот перечень. Если будут введены еще какие-либо параметры и ситуация изменится, то мы также готовы к работе с эскроу-счетами.
– Как оцениваете перспективы развития сегмента апартаментов в целом? Некоторые эксперты прогнозируют, что насыщение рынка не за горами.
– У апартаментов – разные судьбы. Для тех, кто ориентирован на сервисный, гостиничный формат, нужно представлять, сколько еще гостиниц двух-трех «звезд» будет востребовано в Петербурге. На мой взгляд, здесь заложен потенциал еще минимум на пять лет вперед. Конечно, многое зависит от интенсивности туристического потока, причем как внутреннего, так и внешнего. И тут имеет значение сразу множество факторов – и экономических, и политических. Важна также прогнозируемость качества. Запрет на хостелы в жилых домах, несмотря на жесткость принимаемого решения, будет способствовать развитию сегмента апартаментов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
VALO выводит третью очередь апарт-комплекса на улице Салова под брендом Mercure
Апарт-комплекс Valo сделал ставку на риелторов
Спрос на апартаменты в Петербурге вырос почти вдвое