Федор Туркин: «Хотим строить дома мирового класса»
Один из ведущих петербургских девелоперов холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») в этом году отмечает 20-летие своей деятельности. О своем видении реалий рынка новостроек, его проблемах и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель совета директоров компании Федор Туркин.
— Федор Олегович, холдинг «РСТИ» отмечает 20-летие. С какими итогами компания пришла к юбилею? Чем из достигнутого вы особенно гордитесь?
— Действительно, за двадцать лет успешной работы нами реализовано уже немало не просто добротных и качественных, но, без преувеличения, неординарных проектов. ЖК «Александр Невский» и «Петр Великий» стали самыми высокими жилыми зданиями в Санкт-Петербурге. Инфекционная больница в Полюстрово — не только одна из самых крупных и современных по заложенным в нее проектным решениям в Европе, но и оснащена уникальным оборудованием. Нами же возведены фонтанные комплексы на площади Ленина и Московском проспекте — лучшие объекты подобного рода из появившихся за последние десятилетия в нашем городе.
При этом надо отметить, что и обычные наши жилые комплексы, которые не входят в число «самых-самых» по каким-то формальным параметрам, — это качественный продукт — в хороших локациях, с прекрасной архитектурой, продуманными планировками, обустроенными дворами, развитой инфраструктурой и ориентированный на разного потребителя. Безусловно, наши объекты заметны в городе — и в прямом, и в переносном смысле.
Начинали мы с небольшой строительной компании, а сегодня являемся крупным холдингом, реализующим проекты высокой сложности. Объем строительства постепенно растет. В прошлом году мы сдали почти 70 тыс. кв. м жилья, состоялось открытие большой общеобразовательной школы на 1375 мест, которую мы построили в Красносельском районе. Объем продаж квартир, несмотря на все перипетии ковидного года, вырос примерно на 30% в денежном выражении.
«РСТИ» вышел в Москву, что очень непросто, поскольку на столичном рынке очень высокая конкуренция. Однако наш премиальный проект ELEVEN с честью ее выдерживает, и реализация квартир в нем находится на хорошем уровне.
Ну а самое большое достижение — это, конечно, создание профессиональной, амбициозной команды, уже накопившей серьезный опыт, наработавшей высокий уровень знаний и компетенций. Теперь наша задача реализовать этот потенциал — мы хотим строить объекты мирового класса. И, пожалуй, ELEVEN я бы к таковым причислил без всяких скидок и оговорок.
— Какова ваша оценка сегодняшней ситуации на рынке жилья в Петербурге? Какие проблемы и опасности вы видите? Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять его дальнейшее развитие?
— Строительный комплекс города имеет большой потенциал прочности. В последние десятилетия мы работали в самых разных, порой очень сложных условиях, по разным правилам и схемам. Так что, думаю, мы сумеем достойно ответить и на новые вызовы.
В то же время, безусловно, надо признать, что мы живем в очень динамичном, быстро меняющемся мире, и это формирует целый комплекс различных рисков. Начинать можно с геополитических: очевидно, что состояние взаимоотношений России с другими государствами не может не отражаться на внутренних делах страны. Есть базовые макроэкономические факторы, оказывающие мощное влияние на рынок. Рост реальных доходов населения притормозил на протяжении уже ряда лет, и коронакризис только усугубил эту проблему. А это — важнейший момент, влияющий на спрос. Есть и более локальные сложности — увеличение цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы и пр.
С другой стороны, действуют меры поддержки в виде госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием процентной ставки, которая стала ключевым позитивным фактором для отрасли в прошлом году. В то же время, на мой взгляд, исходя из задач, которые ставятся перед отраслью на государственном уровне, нынешний уровень процентных ставок (и даже меньший!) не должен быть результатом временной помощи властей. Это вполне реальный показатель для обычных, постоянно действующих банковских программ ипотечного кредитования.
В общем, очевидно, что ситуация очень многовекторная, и давать какие-то глобальные прогнозы невозможно. Однако, как я уже говорил, нашему строительному комплексу к сложностям не привыкать, уверен, что мы справимся и на сей раз.
— Вы упомянули важную роль госпрограммы льготной ипотеки. Ее, однако, планируется свернуть с 1 июля 2021 года. На ваш взгляд, не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— Думаю, что определенное падение спроса после сворачивания программы субсидирования ипотечной ставки неизбежно. По моим оценкам, оно может составить порядка 15% от тех объемов жилья, которые приобретаются гражданами с использованием кредитов. Но думаю, что для отрасли в целом это не будет критично и какого-то обвала ожидать не стоит.
Дело в том, что, несмотря на различные сложности, затрагивающие рынок новостроек, остается один принципиально важный фактор, обеспечивающий его стабильное в целом положение. Это сохраняющийся очень мощный запрос граждан на улучшение жилищных условий. Несмотря на весьма существенные объемы ввода жилья, которые мы видим последние десятилетия, еще у очень многих людей «квартирный вопрос» не решен. Поэтому принципиально спрос на жилье есть, вопрос лишь в его финансовом подкреплении.
Еще один существенный аспект — большая привлекательность Петербурга для иногородних покупателей. Мы порой забываем, в каком великом и прекрасном городе живем, он для нас стал обыденностью. Между тем множество людей из других регионов — как северо-запада России, так и Сибири, Крайнего Севера — стремятся переехать сюда жить. Это придает дополнительный важный толчок платежеспособному спросу. Поэтому, как я уже говорил, опасности критического проседания рынка я не вижу.
— Власти Петербурга заявили о намерении снизить объем ввода жилья в городе к 2024 году до 2,6 млн кв. м (в прошлом году — 3,3 млн кв. м). Как вы оцениваете такую идею?
— В свое время, когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко, проводилось исследование, по итогам которого специалисты — экономисты, градостроители, урбанисты и другие — называли диапазон 4–5 млн кв. м как уровень, необходимый для сбалансированного развития рынка жилья и города в целом. Сейчас озвучивается цифра почти в два раза меньше. Поскольку я не специалист по городскому развитию, не возьмусь судить, чья оценка точнее. Могу лишь повторить, что запрос на улучшение жилищных условий со стороны жителей имеется, и он весьма велик.
Нельзя также забывать о задаче, которую ставит руководство страны по обеспечению увеличения ежегодного объема ввода жилья в России до 120 млн кв. м. Если не строить его там, где на него есть спрос, то непонятно, как достигнуть поставленной цели. Кроме того, необходимость снижения объемов ввода обосновывается прежде всего необходимостью параллельного развития инфраструктуры. Между тем с недавнего времени строительство социальных объектов, где это нужно, а часто и транспортных, стало задачей самих застройщиков. Это, конечно, увеличивает цену квадратного метра в новостройках, но девелоперы выполняют свои обязательства. Таким образом, значительная часть работы по обеспечению жилья необходимой инфраструктурой ведется без бюджетного финансирования.
Думаю, что рынок еще на протяжении как минимум десятка лет способен «поглощать» по 3–4 млн кв. м жилья ежегодно. Если потом спрос будет снижаться, рынок естественным образом отреагирует на это уменьшением объемов нового строительства. Пока же предпосылок для этого нет, а искусственно снижать объем предложения, на мой взгляд, — не лучшая идея. Во-первых, это неизбежно вызовет серьезный рост цен, что противоречит задаче повышения доступности жилья. Во-вторых, строительство, как известно, — драйвер для всей экономики, оно стимулирует работу многих отраслей, включая производство. Сдерживание его развития будет в целом иметь негативные последствия. Наконец, в-третьих, принудительное снижение объемов ввода приведет к уходу с рынка многих компаний. Если бы эти ресурсы можно было перевести работать в другие регионы, то это не было бы критично. Но на практике это будет означать банкротство бизнеса, увольнение сотрудников. Да и рост монополизации рынка отрасли явно не на пользу.
— Расскажите, пожалуйста, о планах дальнейшего развития холдинга «РСТИ». Какие задачи вы ставите перед компанией как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу?
— В этом году холдинг «РСТИ» планирует сдать вторую и третью очереди ЖК New Time, первую и вторую очереди проекта Terra, а также первый корпус ЖК Familia. Кроме того, будет введена в эксплуатацию школа на 1600 мест в Приморском районе — самая большая в Петербурге.
На 2021 год намечен ввод первого нашего проекта в Москве — дизайнерского дома ELEVEN. Этот объект премиального сегмента состоит из двух башен — «Альфа» и «Омега» — высотой шестнадцать и семнадцать этажей соответственно. Высотки объединены общим стилобатом, в котором разместятся фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет.
Также в этом году мы существенно увеличим портфель наших проектов. Намечается запуск строительства как минимум трех новых комплексов в Петербурге. Это будут очень интересные объекты, которые не пройдут незамеченными для рынка. Но подробности о них пока рано разглашать, сначала надо завершить все предварительные работы. Думаю, мы расскажем о них в течение пары ближайших месяцев.
О перспективах рынка новостроек Ленобласти, особенностях комплексного освоения территорий и современных трендах создания комфортной среды проживания «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, по оценкам экспертов, «территориальный» спрос на жилье, несколько лет назад выплеснувшийся за границы Санкт-Петербурга, сейчас возвращается во внутренние районы мегаполиса. СК «ЛенРусСтрой» традиционно строит рядом с городом, но все же в Ленобласти. Нет опасений за перспективы компании?
— Нет опасений. И на это есть немало серьезных причин. Начать надо, пожалуй, с ключевого фактора, который состоит в том, что земельный ресурс в Петербурге серьезно ограничен. Возможности уплотнительной застройки фактически исчерпаны еще в нулевых годах. Собственно именно после этого многие застройщики обратили внимание на область. Сейчас активизацию строительства жилья в городской черте обеспечивает редевелопмент бывших промышленных территорий. Но есть два важных нюанса. Во-первых, ресурс «серого пояса» тоже не бесконечен, и значительная часть самых привлекательных территорий уже освоена. А во-вторых, редевелопмент — существенно более затратен по сравнению с комплексным освоением территорий, которым занимаемся мы, и, соответственно, спрос на возводимые таким образом объекты серьезно ограничен ценовым фактором. Если же говорить о свободных для развития жилищного строительства городских землях, то они находятся на таком же расстоянии от центра Петербурга, как и активно застраиваемые локации в Ленобласти. Таким образом, спрос, особенно на доступные по цене новостройки, никуда не уйдет, и дома СК «ЛенРусСтрой» найдут своего покупателя. Это, собственно, подтверждается ежедневной практикой: интерес к нашим объектам сохраняется на высоком уровне.
— Вы говорили о нескольких факторах, благоприятствующих перспективам развития СК «ЛенРусСтрой». Что еще вы имели в виду?
— Принципиально важной в этом смысле мне представляется идеология строительства, которую исповедует наша корпорация. Дело в том, что в свое время я руководил трестом «Сельстрой» в Казахстане. Там мы комплексно строили целые поселки — от агропромышленных объектов до жилых домов, школ и поликлиник. Уже тогда у меня появилось понимание, что сами по себе «квадратные метры» — это еще не жилье, не то место, где комфортно жить. Очевидно ведь, что каждому нужно сходить в магазин или аптеку, устроить детей в детсад и школу, и так далее.
Именно исходя из этого, уже на самых ранних этапах развития СК «ЛенРусСтрой» не просто строил бетонные коробки, а создавал всю необходимую для нормальной жизни людей инфраструктуру: торговые площади, школы, детсады. Тогда со стороны властей и речи не было о необходимости построить социалку, но, может быть, мы первыми в регионе начали на практике реализовывать комплексный подход к застройке территорий. То есть, по сути, изначально заняли стратегически верную позицию, к которой сейчас пришли уже практически все.
— Но сегодня детсадом и коммерческими помещениями на первых этажах жилых домов уже никого не удивишь — это есть практически у всех…
— Верно, ну так ведь и наша компания не стоит на месте. Мы осваиваем огромные территории и теперь, помимо «минимального набора», вводим в свои проекты все новые опции, чтобы сделать жизнь наших покупателей максимально комфортной, чтобы у них был минимум причин покидать свой район. Конечно, своего Русского музея или Мариинского театра мы не построим, но спортивную инфраструктуру, зеленые насаждения, велосипедные дорожки, территории для игр и активного отдыха, помещения для хобби и увлечений — все это мы можем заложить в свои проекты и предложить нашим клиентам.
Например, 5 августа мы открываем в районе «Новое Горелово» для наших жителей просторный бульвар для прогулок. Сейчас завершается озеленение различными породами деревьев и кустарников, причем высаживаем мы уже достаточно взрослые растения, чтобы на бульвар с самого начала было приятно взглянуть. На нашей променад-аллее можно будет послушать концерт, посмотреть фильм, выпить кофе, там будут зоны отдыха для взрослых и детей. За проект по бульвару мы в конце прошлого года получили награду архитектурного конкурса «Золотой Трезини». Следующий проект — это огромный плей-хаб — место для игр и развлечений детей и подростков, которые смогут туда собираться со всего микрорайона. Там будут и обширные пространства для спокойного и активного отдыха взрослых, велосипедные и беговые дорожки, спортивные тренажеры, зеленые зоны с перепадами высот. Плей-хаб расположится на территории площадью 4,5 га. Грубо говоря, на этом месте можно было бы еще один большой дом построить, но мы сознательно идем на то, чтобы вместо этого создавать новые элементы комфорта, точки притяжения для жителей квартала. Кроме того, мы разобьем на нашей территории парк в честь 75-летия Победы — там будет высажено 75 кленов.
Вообще, задумок немало. Планируем в будущем благоустроить прибрежную территорию речки Дудергофки и создать там прогулочную зону. Есть идея создать добрососедский центр — место, где люди могли бы собираться, объединяться по интересам, реализовывать какие-то свои идеи по благоустройству, созданию общественных пространств и пр. Есть мысль часть помещений на первых этажах не отдавать под магазины и службы сервиса, а выделить под создание клубов, хобби-центров и др. Идей множество, и постепенно мы будем их воплощать в жизнь.
— А что делается в самих жилых корпусах?
— Разумеется, улучшения касаются не только инфраструктуры. Каждое следующее «поколение» наших домов становится все более комфортным для жизни и изнутри. Проекты зданий прорабатываются до мелочей, включая варианты размещения мебели. Преобразились места общего пользования — подъезды, лестничные площадки и входные группы. Интересно, что многие мелочи нам подсказали сами покупатели. Принимая жилье, некоторые говорили, какие недочеты они заметили, что можно было бы подправить или улучшить. И мы все это учитываем.
Недавно, когда, несмотря на коронавирус, мы выдавали людям ключи от квартир в очередном сданном нами доме, я даже удивился: замечаний практически не было, наоборот, очень хвалили за удобное и продуманное жилье. Сдали 98% квартир сразу, без замечаний. Значит, не зря мы прислушивались к пожеланиям покупателей; действительно, тому, кто живет в доме, кое-что виднее, чем проектировщику.
— Часто ругают архитектуру современных многоквартирных домов. Особенно этим любят заниматься разные «известные блогеры»…
— На мой взгляд, мнения могут быть любые — вопрос только в компетентности комментаторов. Мы подходим к архитектуре наших проектов очень серьезно. Но здесь нужно четкое понимание ситуации. Конечно, если кто-то считает архитектурой только Зимний дворец, Смольный институт и вообще исторические здания центра Петербурга, то ему наши комплексы могут показаться скучными. Мы же уверены, что всему свое место. Абсурдно строить современную многоэтажку по соседству с Эрмитажем. Но не менее нелепо пытаться возвести Михайловский дворец для проживания в Новогорелово.
Когда строишь в историческом центре Петербурга, безусловно, необходимо учитывать окружение и аккуратно вписывать новый объект в сложившуюся среду. Но в целом современная архитектура многоквартирных жилых зданий очень функциональна, достаточно минималистична и не терпит избыточности. Вы можете посмотреть такие объекты в любой стране и увидите, что их главная задача — обеспечить максимально комфортное проживание людей. Не знаю, как «известные блогеры», но профессионалы оценивают наши проекты достаточно высоко.
— Также бытует мнение, что панельное домостроение, которым занимается СК «ЛенРусСтрой», не обеспечивает достаточно высокого качества зданий. Что вы думаете об этом?
— Такое представление характерно для тех, чье восприятие панельного домостроения «застряло» в эпохе строительства хрущевок. На мой взгляд, за этой технологией — будущее. Сегодняшняя панель — это прекрасный высокотехнологичный продукт, обладающий превосходными характеристиками, как экономическими, так и техническими и эстетическими.
Судите сами. Во-первых, жилищное строительство сейчас перешло на проектное финансирование и эскроу-счета. Соответственно, скорость ведения работ становится одним из важнейших факторов. Из панельных конструкций мы собираем дом примерно за десять месяцев. На такой же по размерам монолитный требуется уже 16–18 месяцев, а на кирпичный — порядка трех лет. И за каждый дополнительный месяц надо платить — за аренду, за технику, рабочим надо выплачивать зарплату. А теперь к этому еще и проценты по банковскому кредиту добавились.
Во-вторых, современная панель — это продукт идеальной геометрии, не имеющей проблем со стыковкой при сборке. А качество выпускаемых промышленным способом сборных элементов значительно выше, чем у конструкций, изготавливаемых прямо на стройплощадке, особенно если речь идет о строительстве зимой, в условиях минусовых температур, или осенью — при повышенной влажности. Наконец, в-третьих, поверхности современной панели — идеально ровные и не требуют дополнительных усилий и затрат на отделку.
Так что мы намерены продолжать модернизацию входящего в корпорацию Киришского домостроительного комбината. Сейчас мы используем его продукцию только для своих нужд, но нашими панелями уже активно интересуются другие строительные компании.
— Мы беседуем накануне Дня строителя. Есть у вас, как у строителя, мечта?
— Здорово было бы построить что-то неординарное. Например, небоскреб. С Лахта Центром в городе сперва боролись, а теперь он считается одной из достопримечательностей Петербурга, люди ездят посмотреть. Надо и в Ленобласти что-то такое возвести. Конечно, не нужно по всему региону «башни» выстраивать. А вот высотный квартал, подобный Дефенс под Парижем, и область бы украсил, и создал бы центр деловой активности.
