Федор Туркин: «Хотим строить дома мирового класса»
Один из ведущих петербургских девелоперов холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») в этом году отмечает 20-летие своей деятельности. О своем видении реалий рынка новостроек, его проблемах и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель совета директоров компании Федор Туркин.
— Федор Олегович, холдинг «РСТИ» отмечает 20-летие. С какими итогами компания пришла к юбилею? Чем из достигнутого вы особенно гордитесь?
— Действительно, за двадцать лет успешной работы нами реализовано уже немало не просто добротных и качественных, но, без преувеличения, неординарных проектов. ЖК «Александр Невский» и «Петр Великий» стали самыми высокими жилыми зданиями в Санкт-Петербурге. Инфекционная больница в Полюстрово — не только одна из самых крупных и современных по заложенным в нее проектным решениям в Европе, но и оснащена уникальным оборудованием. Нами же возведены фонтанные комплексы на площади Ленина и Московском проспекте — лучшие объекты подобного рода из появившихся за последние десятилетия в нашем городе.
При этом надо отметить, что и обычные наши жилые комплексы, которые не входят в число «самых-самых» по каким-то формальным параметрам, — это качественный продукт — в хороших локациях, с прекрасной архитектурой, продуманными планировками, обустроенными дворами, развитой инфраструктурой и ориентированный на разного потребителя. Безусловно, наши объекты заметны в городе — и в прямом, и в переносном смысле.
Начинали мы с небольшой строительной компании, а сегодня являемся крупным холдингом, реализующим проекты высокой сложности. Объем строительства постепенно растет. В прошлом году мы сдали почти 70 тыс. кв. м жилья, состоялось открытие большой общеобразовательной школы на 1375 мест, которую мы построили в Красносельском районе. Объем продаж квартир, несмотря на все перипетии ковидного года, вырос примерно на 30% в денежном выражении.
«РСТИ» вышел в Москву, что очень непросто, поскольку на столичном рынке очень высокая конкуренция. Однако наш премиальный проект ELEVEN с честью ее выдерживает, и реализация квартир в нем находится на хорошем уровне.
Ну а самое большое достижение — это, конечно, создание профессиональной, амбициозной команды, уже накопившей серьезный опыт, наработавшей высокий уровень знаний и компетенций. Теперь наша задача реализовать этот потенциал — мы хотим строить объекты мирового класса. И, пожалуй, ELEVEN я бы к таковым причислил без всяких скидок и оговорок.
— Какова ваша оценка сегодняшней ситуации на рынке жилья в Петербурге? Какие проблемы и опасности вы видите? Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять его дальнейшее развитие?
— Строительный комплекс города имеет большой потенциал прочности. В последние десятилетия мы работали в самых разных, порой очень сложных условиях, по разным правилам и схемам. Так что, думаю, мы сумеем достойно ответить и на новые вызовы.
В то же время, безусловно, надо признать, что мы живем в очень динамичном, быстро меняющемся мире, и это формирует целый комплекс различных рисков. Начинать можно с геополитических: очевидно, что состояние взаимоотношений России с другими государствами не может не отражаться на внутренних делах страны. Есть базовые макроэкономические факторы, оказывающие мощное влияние на рынок. Рост реальных доходов населения притормозил на протяжении уже ряда лет, и коронакризис только усугубил эту проблему. А это — важнейший момент, влияющий на спрос. Есть и более локальные сложности — увеличение цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы и пр.
С другой стороны, действуют меры поддержки в виде госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием процентной ставки, которая стала ключевым позитивным фактором для отрасли в прошлом году. В то же время, на мой взгляд, исходя из задач, которые ставятся перед отраслью на государственном уровне, нынешний уровень процентных ставок (и даже меньший!) не должен быть результатом временной помощи властей. Это вполне реальный показатель для обычных, постоянно действующих банковских программ ипотечного кредитования.
В общем, очевидно, что ситуация очень многовекторная, и давать какие-то глобальные прогнозы невозможно. Однако, как я уже говорил, нашему строительному комплексу к сложностям не привыкать, уверен, что мы справимся и на сей раз.
— Вы упомянули важную роль госпрограммы льготной ипотеки. Ее, однако, планируется свернуть с 1 июля 2021 года. На ваш взгляд, не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— Думаю, что определенное падение спроса после сворачивания программы субсидирования ипотечной ставки неизбежно. По моим оценкам, оно может составить порядка 15% от тех объемов жилья, которые приобретаются гражданами с использованием кредитов. Но думаю, что для отрасли в целом это не будет критично и какого-то обвала ожидать не стоит.
Дело в том, что, несмотря на различные сложности, затрагивающие рынок новостроек, остается один принципиально важный фактор, обеспечивающий его стабильное в целом положение. Это сохраняющийся очень мощный запрос граждан на улучшение жилищных условий. Несмотря на весьма существенные объемы ввода жилья, которые мы видим последние десятилетия, еще у очень многих людей «квартирный вопрос» не решен. Поэтому принципиально спрос на жилье есть, вопрос лишь в его финансовом подкреплении.
Еще один существенный аспект — большая привлекательность Петербурга для иногородних покупателей. Мы порой забываем, в каком великом и прекрасном городе живем, он для нас стал обыденностью. Между тем множество людей из других регионов — как северо-запада России, так и Сибири, Крайнего Севера — стремятся переехать сюда жить. Это придает дополнительный важный толчок платежеспособному спросу. Поэтому, как я уже говорил, опасности критического проседания рынка я не вижу.
— Власти Петербурга заявили о намерении снизить объем ввода жилья в городе к 2024 году до 2,6 млн кв. м (в прошлом году — 3,3 млн кв. м). Как вы оцениваете такую идею?
— В свое время, когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко, проводилось исследование, по итогам которого специалисты — экономисты, градостроители, урбанисты и другие — называли диапазон 4–5 млн кв. м как уровень, необходимый для сбалансированного развития рынка жилья и города в целом. Сейчас озвучивается цифра почти в два раза меньше. Поскольку я не специалист по городскому развитию, не возьмусь судить, чья оценка точнее. Могу лишь повторить, что запрос на улучшение жилищных условий со стороны жителей имеется, и он весьма велик.
Нельзя также забывать о задаче, которую ставит руководство страны по обеспечению увеличения ежегодного объема ввода жилья в России до 120 млн кв. м. Если не строить его там, где на него есть спрос, то непонятно, как достигнуть поставленной цели. Кроме того, необходимость снижения объемов ввода обосновывается прежде всего необходимостью параллельного развития инфраструктуры. Между тем с недавнего времени строительство социальных объектов, где это нужно, а часто и транспортных, стало задачей самих застройщиков. Это, конечно, увеличивает цену квадратного метра в новостройках, но девелоперы выполняют свои обязательства. Таким образом, значительная часть работы по обеспечению жилья необходимой инфраструктурой ведется без бюджетного финансирования.
Думаю, что рынок еще на протяжении как минимум десятка лет способен «поглощать» по 3–4 млн кв. м жилья ежегодно. Если потом спрос будет снижаться, рынок естественным образом отреагирует на это уменьшением объемов нового строительства. Пока же предпосылок для этого нет, а искусственно снижать объем предложения, на мой взгляд, — не лучшая идея. Во-первых, это неизбежно вызовет серьезный рост цен, что противоречит задаче повышения доступности жилья. Во-вторых, строительство, как известно, — драйвер для всей экономики, оно стимулирует работу многих отраслей, включая производство. Сдерживание его развития будет в целом иметь негативные последствия. Наконец, в-третьих, принудительное снижение объемов ввода приведет к уходу с рынка многих компаний. Если бы эти ресурсы можно было перевести работать в другие регионы, то это не было бы критично. Но на практике это будет означать банкротство бизнеса, увольнение сотрудников. Да и рост монополизации рынка отрасли явно не на пользу.
— Расскажите, пожалуйста, о планах дальнейшего развития холдинга «РСТИ». Какие задачи вы ставите перед компанией как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу?
— В этом году холдинг «РСТИ» планирует сдать вторую и третью очереди ЖК New Time, первую и вторую очереди проекта Terra, а также первый корпус ЖК Familia. Кроме того, будет введена в эксплуатацию школа на 1600 мест в Приморском районе — самая большая в Петербурге.
На 2021 год намечен ввод первого нашего проекта в Москве — дизайнерского дома ELEVEN. Этот объект премиального сегмента состоит из двух башен — «Альфа» и «Омега» — высотой шестнадцать и семнадцать этажей соответственно. Высотки объединены общим стилобатом, в котором разместятся фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет.
Также в этом году мы существенно увеличим портфель наших проектов. Намечается запуск строительства как минимум трех новых комплексов в Петербурге. Это будут очень интересные объекты, которые не пройдут незамеченными для рынка. Но подробности о них пока рано разглашать, сначала надо завершить все предварительные работы. Думаю, мы расскажем о них в течение пары ближайших месяцев.
КГИОП Санкт-Петербурга – первая в России специализированная государственная структура, занимающаяся охраной памятников истории и архитектуры, – отмечает вековой юбилей. О своем видении проблематики сбережения наследия «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, сохранение и использование зданий-памятников – это сфера пересечения многих интересов: общества, власти, бизнеса. В итоге, как это часто бывает, все считают себя «обиженными». Градозащитники жалуются на «произвол власти», предприниматели – на «информационный терроризм» общественников. Каков Ваш взгляд на проблему?
– Действительно, вопросы сохранения и приспособления для современного использования объектов исторического наследия затрагивают интересы многих сторон. И самое главное здесь, на мой взгляд, – найти правильный баланс этих интересов.
Как мне кажется, до сравнительно недавнего времени эта сфера не имела достаточно четкого правового регулирования. И это порой приводило к весьма печальным последствиям. Действия некоторых инвесторов, получивших в пользование здания-памятники, иначе как варварскими я назвать не могу. Поэтому я полностью поддерживаю идею необходимости общественного контроля в деле защиты наследия и деятельность градозащитников, направленную на охрану памятников.
Сейчас «маятник качнулся в другую сторону» – и некоторые законодательные требования в этой области, на мой взгляд, стали чрезмерными. В итоге это в значительной степени дает эффект, обратный тому, которого хотели законодатели. Главной целью была защита наследия. А на практике повышенная жесткость требований приводит к очень серьезному снижению интереса инвесторов к зданиям-памятникам. Многие из них, как мы все хорошо знаем, находятся в крайне неудовлетворительном состоянии. Возможности бюджета – весьма ограниченны. И в итоге денег на реставрацию (а нередко – фактически на спасение объекта) не поступает ниоткуда, и он продолжает деградировать, что может привести и к полной утрате.
Именно поэтому, как мне кажется, очень нужно создать положение, при котором все интересы были бы в должной степени учтены. Законодательные требования должны быть достаточны для обеспечения сохранности объекта, но не чрезмерны. Это простимулирует инвесторов финансировать реставрацию и приспособление для современного использования, которое должно осуществляться под контролем КГИОП и под наблюдением общественности – градозащитников.
– У компании «Восстановление» не возникало проблем с общественниками или при утверждении проектов в КГИОП?
– Мы занимаем совершенно четкую позицию: действуем исключительно в правовом поле. Мы знаем требования законов и нормативов и выполняем работу так, чтобы, с одной стороны, максимально удовлетворить все пожелания заказчика, а с другой – сделать это без каких бы то ни было нарушений. Поэтому никаких серьезных проблем с согласованием проектов у нас не было.
Если заказчик приходит с идеями или предварительными проработками архитекторов, которые нельзя реализовать в рамках действующего законодательства, – мы за такой проект просто не беремся. И разъясняем инвестору, что лучший способ борьбы с проблемами – это профилактика, недопущение их появления.
– Сегодня власти возлагают большие надежды на программу «Рубль за метр», которая позволяет предоставлять инвесторам объекты наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии. Что Вы о ней думаете?
– Саму идею, на мой взгляд, можно только поддержать. Хочется надеяться, что эта программа сможет вызвать серьезный интерес со стороны инвесторов, что, в свою очередь, привлечет новые средства на реставрацию зданий-памятников. Задача эта, как уже говорилось, очень актуальна.
Но перед тем, как делать окончательные выводы, нужно дождаться практических результатов реализации программы. Насколько мне известно, уже отобрано несколько объектов, которые предлагается выставить на торги. По результатам этих аукционов можно будет судить, насколько привлекательны для инвесторов оказались условия программы. Если будет высокий интерес, думаю, что целесообразно использовать эту схему максимально широко.
Но надо понимать, что есть и сложности. Во-первых, на таких условиях предлагаются наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой инвестор предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут. Возможно, нужно искать и иные механизмы привлечения средств на дело реставрации.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование).
Недавно «Восстановление» завершило работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. По сути, из руин (усадьба в советское время была разграблена и заброшена) возрождено старинное «дворянское гнездо». Работы по заключенному контракту уже завершены, объект приведен в должное состояние. После реализации второго этапа проекта, предполагающего подведение всех необходимых коммуникаций, в усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Усадьба Софьи Ковалевской в деревне Полибино
В настоящее время мы разрабатываем проект приспособления под современное использование объекта наследия регионального значения «Дача Б. Кана» в Сестрорецке. Это очень интересный деревянный дом, построенный в стиле модерн в самом начале ХХ века. Сейчас планируется создание в Сестрорецке детского оздоровительного комплекса – и дачу Б. Кана решено использовать в качестве административного здания в его составе.
Дом представляет собой прекрасный образец пригородного деревянного зодчества того времени. Объект предполагается сохранить максимально аутентичным. Пристройки, сделанные в советское время, планируется демонтировать – и через несколько лет дачу можно будет увидеть в ее изначальном облике.
Это довольно сложный проект, поскольку в число предметов охраны входит и материал – дерево. Нами проведен большой комплекс исследовательских работ по изучению состояния объекта и выявлению имеющихся дефектов. При работе на деревянных объектах у инвесторов порой бывает искушение разобрать все существующие конструкции и сделать «точно так же» из новой древесины. Такой подход для нас, конечно, неприемлем, это будет уже не историческое здание, а новодел. Поэтому на даче Б. Кана проведена тщательная дефектоскопия, в лабораториях изучены образцы, выявлены как «здоровые» элементы, которые будут сохранены, так и те, что подверглись биологическому разрушению и нуждаются в замене.
Сейчас подготовленный проект проходит экспертизу, затем состоится тендер непосредственно на выполнение реставрации, в котором мы намерены принять участие, поскольку объект нами тщательно изучен.
– Наша газета выйдет накануне 100-летнего юбилея КГИОП. Чего бы Вы хотели пожелать коллегам?
– Сохранение объектов исторического наследия – важнейшая общенациональная задача. Это сбережение не только самих зданий, но и памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Хотелось бы пожелать Сергею Владимировичу Макарову и в его лице – всем сотрудникам Комитета по охране памятников крепкого здоровья, дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.