Федор Туркин: «Хотим строить дома мирового класса»
Один из ведущих петербургских девелоперов холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») в этом году отмечает 20-летие своей деятельности. О своем видении реалий рынка новостроек, его проблемах и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель совета директоров компании Федор Туркин.
— Федор Олегович, холдинг «РСТИ» отмечает 20-летие. С какими итогами компания пришла к юбилею? Чем из достигнутого вы особенно гордитесь?
— Действительно, за двадцать лет успешной работы нами реализовано уже немало не просто добротных и качественных, но, без преувеличения, неординарных проектов. ЖК «Александр Невский» и «Петр Великий» стали самыми высокими жилыми зданиями в Санкт-Петербурге. Инфекционная больница в Полюстрово — не только одна из самых крупных и современных по заложенным в нее проектным решениям в Европе, но и оснащена уникальным оборудованием. Нами же возведены фонтанные комплексы на площади Ленина и Московском проспекте — лучшие объекты подобного рода из появившихся за последние десятилетия в нашем городе.
При этом надо отметить, что и обычные наши жилые комплексы, которые не входят в число «самых-самых» по каким-то формальным параметрам, — это качественный продукт — в хороших локациях, с прекрасной архитектурой, продуманными планировками, обустроенными дворами, развитой инфраструктурой и ориентированный на разного потребителя. Безусловно, наши объекты заметны в городе — и в прямом, и в переносном смысле.
Начинали мы с небольшой строительной компании, а сегодня являемся крупным холдингом, реализующим проекты высокой сложности. Объем строительства постепенно растет. В прошлом году мы сдали почти 70 тыс. кв. м жилья, состоялось открытие большой общеобразовательной школы на 1375 мест, которую мы построили в Красносельском районе. Объем продаж квартир, несмотря на все перипетии ковидного года, вырос примерно на 30% в денежном выражении.
«РСТИ» вышел в Москву, что очень непросто, поскольку на столичном рынке очень высокая конкуренция. Однако наш премиальный проект ELEVEN с честью ее выдерживает, и реализация квартир в нем находится на хорошем уровне.
Ну а самое большое достижение — это, конечно, создание профессиональной, амбициозной команды, уже накопившей серьезный опыт, наработавшей высокий уровень знаний и компетенций. Теперь наша задача реализовать этот потенциал — мы хотим строить объекты мирового класса. И, пожалуй, ELEVEN я бы к таковым причислил без всяких скидок и оговорок.
— Какова ваша оценка сегодняшней ситуации на рынке жилья в Петербурге? Какие проблемы и опасности вы видите? Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять его дальнейшее развитие?
— Строительный комплекс города имеет большой потенциал прочности. В последние десятилетия мы работали в самых разных, порой очень сложных условиях, по разным правилам и схемам. Так что, думаю, мы сумеем достойно ответить и на новые вызовы.
В то же время, безусловно, надо признать, что мы живем в очень динамичном, быстро меняющемся мире, и это формирует целый комплекс различных рисков. Начинать можно с геополитических: очевидно, что состояние взаимоотношений России с другими государствами не может не отражаться на внутренних делах страны. Есть базовые макроэкономические факторы, оказывающие мощное влияние на рынок. Рост реальных доходов населения притормозил на протяжении уже ряда лет, и коронакризис только усугубил эту проблему. А это — важнейший момент, влияющий на спрос. Есть и более локальные сложности — увеличение цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы и пр.
С другой стороны, действуют меры поддержки в виде госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием процентной ставки, которая стала ключевым позитивным фактором для отрасли в прошлом году. В то же время, на мой взгляд, исходя из задач, которые ставятся перед отраслью на государственном уровне, нынешний уровень процентных ставок (и даже меньший!) не должен быть результатом временной помощи властей. Это вполне реальный показатель для обычных, постоянно действующих банковских программ ипотечного кредитования.
В общем, очевидно, что ситуация очень многовекторная, и давать какие-то глобальные прогнозы невозможно. Однако, как я уже говорил, нашему строительному комплексу к сложностям не привыкать, уверен, что мы справимся и на сей раз.
— Вы упомянули важную роль госпрограммы льготной ипотеки. Ее, однако, планируется свернуть с 1 июля 2021 года. На ваш взгляд, не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— Думаю, что определенное падение спроса после сворачивания программы субсидирования ипотечной ставки неизбежно. По моим оценкам, оно может составить порядка 15% от тех объемов жилья, которые приобретаются гражданами с использованием кредитов. Но думаю, что для отрасли в целом это не будет критично и какого-то обвала ожидать не стоит.
Дело в том, что, несмотря на различные сложности, затрагивающие рынок новостроек, остается один принципиально важный фактор, обеспечивающий его стабильное в целом положение. Это сохраняющийся очень мощный запрос граждан на улучшение жилищных условий. Несмотря на весьма существенные объемы ввода жилья, которые мы видим последние десятилетия, еще у очень многих людей «квартирный вопрос» не решен. Поэтому принципиально спрос на жилье есть, вопрос лишь в его финансовом подкреплении.
Еще один существенный аспект — большая привлекательность Петербурга для иногородних покупателей. Мы порой забываем, в каком великом и прекрасном городе живем, он для нас стал обыденностью. Между тем множество людей из других регионов — как северо-запада России, так и Сибири, Крайнего Севера — стремятся переехать сюда жить. Это придает дополнительный важный толчок платежеспособному спросу. Поэтому, как я уже говорил, опасности критического проседания рынка я не вижу.
— Власти Петербурга заявили о намерении снизить объем ввода жилья в городе к 2024 году до 2,6 млн кв. м (в прошлом году — 3,3 млн кв. м). Как вы оцениваете такую идею?
— В свое время, когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко, проводилось исследование, по итогам которого специалисты — экономисты, градостроители, урбанисты и другие — называли диапазон 4–5 млн кв. м как уровень, необходимый для сбалансированного развития рынка жилья и города в целом. Сейчас озвучивается цифра почти в два раза меньше. Поскольку я не специалист по городскому развитию, не возьмусь судить, чья оценка точнее. Могу лишь повторить, что запрос на улучшение жилищных условий со стороны жителей имеется, и он весьма велик.
Нельзя также забывать о задаче, которую ставит руководство страны по обеспечению увеличения ежегодного объема ввода жилья в России до 120 млн кв. м. Если не строить его там, где на него есть спрос, то непонятно, как достигнуть поставленной цели. Кроме того, необходимость снижения объемов ввода обосновывается прежде всего необходимостью параллельного развития инфраструктуры. Между тем с недавнего времени строительство социальных объектов, где это нужно, а часто и транспортных, стало задачей самих застройщиков. Это, конечно, увеличивает цену квадратного метра в новостройках, но девелоперы выполняют свои обязательства. Таким образом, значительная часть работы по обеспечению жилья необходимой инфраструктурой ведется без бюджетного финансирования.
Думаю, что рынок еще на протяжении как минимум десятка лет способен «поглощать» по 3–4 млн кв. м жилья ежегодно. Если потом спрос будет снижаться, рынок естественным образом отреагирует на это уменьшением объемов нового строительства. Пока же предпосылок для этого нет, а искусственно снижать объем предложения, на мой взгляд, — не лучшая идея. Во-первых, это неизбежно вызовет серьезный рост цен, что противоречит задаче повышения доступности жилья. Во-вторых, строительство, как известно, — драйвер для всей экономики, оно стимулирует работу многих отраслей, включая производство. Сдерживание его развития будет в целом иметь негативные последствия. Наконец, в-третьих, принудительное снижение объемов ввода приведет к уходу с рынка многих компаний. Если бы эти ресурсы можно было перевести работать в другие регионы, то это не было бы критично. Но на практике это будет означать банкротство бизнеса, увольнение сотрудников. Да и рост монополизации рынка отрасли явно не на пользу.
— Расскажите, пожалуйста, о планах дальнейшего развития холдинга «РСТИ». Какие задачи вы ставите перед компанией как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу?
— В этом году холдинг «РСТИ» планирует сдать вторую и третью очереди ЖК New Time, первую и вторую очереди проекта Terra, а также первый корпус ЖК Familia. Кроме того, будет введена в эксплуатацию школа на 1600 мест в Приморском районе — самая большая в Петербурге.
На 2021 год намечен ввод первого нашего проекта в Москве — дизайнерского дома ELEVEN. Этот объект премиального сегмента состоит из двух башен — «Альфа» и «Омега» — высотой шестнадцать и семнадцать этажей соответственно. Высотки объединены общим стилобатом, в котором разместятся фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет.
Также в этом году мы существенно увеличим портфель наших проектов. Намечается запуск строительства как минимум трех новых комплексов в Петербурге. Это будут очень интересные объекты, которые не пройдут незамеченными для рынка. Но подробности о них пока рано разглашать, сначала надо завершить все предварительные работы. Думаю, мы расскажем о них в течение пары ближайших месяцев.
О предварительных итогах года, введенных объектах, а также специфике завершения долгостроев «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, год еще не завершился, но уже можно начинать подведение предварительных итогов. Все ли планы, которые были намечены, удалось воплотить в жизнь?
— В целом можно сказать, что все задачи, которые мы ставили перед собой, несмотря на сложности, связанные с пандемией коронавируса, были решены. В рамках проекта в Новом Горелово введены в эксплуатацию два жилых корпуса суммарно на 1040 квартир общей площадью около 50 тысяч кв. м.
Хотя эпидемия уже началась, мы получили разрешение в администрации Ленобласти и осуществили выдачу ключей новоселам — наверное, первыми в регионе наработав подобный опыт. Было сделано все, чтобы соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и избежать риска заражения. Использовались маски, перчатки, санитайзеры, сформирован специальный график приема клиентов, потоки людей были разведены. В итоге процесс прошел без каких-либо эксцессов. Для нас это было принципиально важно: никогда мы не срывали сроков передачи покупателям их квартир, не хотели делать этого и в этот раз — вне зависимости от каких бы то ни было факторов.
— Насколько я помню, в прошлом году было сдано примерно столько же жилья. Значит, роста объемов нет?
— Вообще, примерно 50 тысяч «квадратов» — это плановый, можно сказать, «стандартный» для нас годовой объем ввода. Сама цифра — не продукт кабинетных размышлений, а результат многолетней практики. Она, во-первых, соответствует примерному объему годового спроса в этой локации. Таким образом, мы поддерживаем местный рынок новостроек в равновесном состоянии — избегая как дефицита, так и затоваривания. А во-вторых, вводя столько жилья, мы успеваем параллельно строить необходимую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.
Так, в этом году, помимо сетевых коммуникаций, улиц и проездов, нами уже сданы объекты благоустройства. В частности, это бульвар для прогулок с удобными зонами для отдыха и развлечений. Там можно послушать концерт, посидеть на скамейке, просто с комфортом отдохнуть. За этот проект в конце 2019 года мы получили награду архитектурного конкурса «Золотой Трезини». Также на площади 4,5 га нами создан огромный плей-хаб — место для игр и отдыха детей и подростков всего микрорайона.
Кроме того, в ближайшее время будет сдана в эксплуатацию школа на 550 мест. Ее мы строим в рамках программы «Стимул» при федеральном (60%) и региональном (30%) софинансировании. Могу сказать, что это очень интересный опыт. Дело в том, что объект находится на особом контроле у госстройнадзора и важна высокая четкость проведения работ — как по срокам, так и по качеству. Поскольку сроки реализации проекта достаточно сжатые, а пандемия стала негативным фактором (прежде всего это касается поставок различного оборудования, значительную часть которого мы получаем из-за рубежа), нужно добиться того, чтобы процесс шел точно, как часы.
Кстати, школа получилась шикарная — со спортивными и актовыми залами, современной библиотекой, компьютерными классами, прекрасно оборудованной столовой — мы в своем детстве о таком и мечтать не могли. Мелкий, но показательный штрих — газон футбольного поля на спортплощадке готовился два года — чтобы к моменту сдачи на нем было удобно играть в футбол.
— В этом году «ЛенРусСтрой» также завершил долгострой в Малом Верево. Почему вы взялись за эту задачу?
— К нам обратилось руководство Ленобласти с такой просьбой, и мы решили выполнить эту работу. Тут надо принимать во внимание несколько факторов. Во-первых, власти региона действительно уделяют серьезное внимание строительному комплексу и готовы помочь ему при возникновении сложностей. И я считаю, что отраслевое сообщество должно со своей стороны относиться также. А во-вторых, долгострои — это, хоть и опосредованно, но пятно на репутации всех строителей региона. Пострадавшие люди умом, конечно, понимают, что есть конкретные виновники их проблем, но психологически переносят негатив на всю отрасль. Поэтому строительные компании должны помогать решать эту проблему.
В итоге мы построили, на мой взгляд, прекрасный дом — лучший в той локации. Приступили к работе в начале 2019 года. Ситуация на стройке тогда была хуже, чем если бы там вообще ничего не делали. Наши предшественники наковыряли какой-то котлован, за несколько лет превратившийся в болото. И начинать пришлось с того, чтобы полностью переделывать основание. Дополнительной сложностью было то, что проектирование и строительство велись практически параллельно. Тем не менее в августе этого года мы ЖК «Белый Сад» сдали. И, конечно, лучшей наградой была искренняя благодарность пострадавших дольщиков, многие из которых уже и не надеялись получить квартиры. С экономической же точки зрения по этому объекту мы хорошо, если «вышли в ноль».
— Готовы ли вы взяться за достройку еще какого-нибудь долгостроя?
— Общая наша позиция по этому вопросу не изменилась. Но, конечно, экономику выполнения подобной работы мы будем оценивать более тщательно.
Для опроса к съезду строителей:
На какие ключевые проблемы в строительной отрасли необходимо обратить первоочередное внимание профессиональному сообществу: власти, бизнесу, научным и общественным организациям?
Леонид Кваснюк, генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой»:
— У строительной отрасли всегда есть проблемы, это такой «закон природы». В этом году — это пандемия коронавируса, в другой год — кризис, в третий — какие-то нормативные или законодательные новации, которые порой и не поймешь, как исполнять. Эти сложности держат отрасль «в тонусе», не дают расслабляться. Самое главное, на мой взгляд, не искать виноватых, а принимать практические меры для решения появляющихся проблем. И в этом смысле очень важно, чтобы власть слышала отраслевое сообщество, шла ему навстречу, старалась поддержать в том, что от нее зависит. Это — залог успеха, вместе мы преодолеем любые сложности.
В Северной столице появился новый памятный знак, посвященный утраченному Троицкому собору — первому храму, который был построен в городе. О символическом смысле этого проекта, а также о других начинаниях Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге рассказывает его представитель Филипп Грибанов.
— Недавно на Троицкой площади по инициативе фонда был открыт памятный знак в честь Троицкого собора. Какой смысл вы вкладываете в создание этого мемориала?
— Троице-Петровский собор — объект уникальный и знаковый не только для Петербурга, но, без преувеличения, и для всей России. Прежде всего это первый храм новой столицы страны, причем храм очень символичный именно в смысле отображения идей и деяний основателя нашего города — Петра Великого. Он одновременно демонстрировал как верность национальной традиции, соответствуя канонике православного храмового зодчества, так и стремление к новым достижениям, выходу России в число мировых лидеров, что отразилось в необычном для того времени архитектурном решении.
Основана церковь была в 1709 году. Царь лично участвовал в ее обустройстве. Храм был местом проведения торжественных богослужений, которыми отмечались важнейшие государственные события, такие, например, как Полтавская виктория и Ништадтский мир. Здесь же Петр I был провозглашен Императором Всероссийским. То есть Троицкий собор — это место рождения Российской империи, дорогое сердцу каждого россиянина.
Наш фонд оценивал возможность воссоздания храма, который был снесен в 1933 году несмотря на то, что числился под охраной как уникальный памятник архитектуры. Но после рассмотрения всех нюансов от идеи восстановления было решено отказаться. Во-первых, претерпел серьезные изменения весь архитектурный ландшафт Троицкой площади. А во-вторых, что самое главное, у собора была очень непростая судьба. Первый храм, бывший деревянным, сравнительно быстро обветшал. На его месте в середине XVIII века был построен новый, который, хоть и должен был сохранить облик предшественника, сильно от него отличался. Затем храм несколько раз горел, восстанавливался, перестраивался, менял облик. В 1913 году он в очередной раз полностью сгорел, так что на его месте было решено построить новый величественный собор, взяв за образец владимиро-суздальские церкви XII века. Этот проект, к которому были привлечены крупнейшие архитекторы того времени, не был реализован из-за революции. В 1923–1926 годах храм восстановили, ориентируясь на «допожарный» вид, но уже в 1933 году его решено было снести.
Таким образом, смена архитектурной среды, а также многократное изменение облика самого храма фактически не позволяют говорить о возможности аутентичного воссоздания утраченного собора. Тем не менее оставить в забвении столь знаковый образ было нельзя. Тогда и родилась идея создать памятный знак. Бронзовый образ первого, еще петровского Троицкого храма, был изготовлен на основе описаний и сохранившихся гравюр того времени.
Мемориал как-то сам собой наполнился символическими смыслами. Он находится непосредственно на фундаменте разрушенного храма. Знак установлен на фрагменте Гром-камня, который служит постаментом знаменитого «Медного всадника» Фальконе. Площадка мемориала вымощена булыжником — в напоминание об указе Петра I, который обязывал любого человека, прибывающего в юный Петербург, приносить камни для мощения его улиц.
Стоит добавить, что мемориал вызвал большой интерес и у горожан, и у гостей Петербурга. Он уже стал одним из объектов посещения организованными туристическими группами. Приятно, что церемония открытия знака прошла при участии губернатора Александра Беглова, что показывает заинтересованность городских властей в сохранении наследия. Кстати, в тот же день состоялось и представление восстановленной нашим фондом исторической ограды Александровского парка.
— Расскажите, пожалуйста, об «идеологии» фонда. В чем вы видите свою миссию и основные задачи?
— Как видно из самого названия, главная задача фонда — это содействие восстановлению исторических объектов. Но это не означает, что мы замыкаемся в прошлом. Напротив, мы рассматриваем воссоздание утраченных объектов, составлявших в свое время красу и гордость Петербурга, как шаг в будущее, к возрождению величия столицы Российской империи. Мы твердо уверены, что нельзя ограничиваться только сохранением и культивированием наследия. Так можно превратиться в музей — красивый, но не приспособленный для жизни. Петербург — живой город, ему нужно развитие, нужны современные амбициозные проекты, достойные звания Северной столицы России. Нельзя же, в самом деле, допустить, чтобы от нашего времени в истории города остались только безликие кварталы массовой застройки. Нужны смелые прорывные инициативы, о которых говорили бы во всем мире.
Исходя именно из такого подхода и надо рассматривать идею завершения строительства комплекса зданий Смольного монастыря, как задумывал его Растрелли. Если мы не решаемся запустить новые проекты такого масштаба и звучания, пусть это будет реализация замысла великого архитектора, чье имя есть в любом учебнике истории! В конце-концов, в мире немало прецедентов (например, Руанский или Кельнский соборы), когда архитектурные шедевры строились в течение многих веков, в том числе и с перерывами, длившимися столетия. И это нимало не мешает им быть признанными объектами наследия всемирного значения.
— Эта инициатива фонда в конце прошлого года вызвала много шума и разных откликов — как в поддержку, так и против начинания. За прошедшее время как, по-вашему, изменилось общественное мнение в отношении проекта? Чувствуете ли вы поддержку?
— Как мы и думали, основной негатив был связан с тем, что многие слабо ориентировались в вопросе, попросту не знали, что колокольня — идея самого Растрелли. Поэтому мы немало усилий уделили тому, чтобы рассказать горожанам о проекте. И, как продемонстрировал проведенный опрос, изменение общественного мнения налицо. Почти половина респондентов (45%) в целом поддерживает инициативу. Из них — 25% безоговорочно «за», а 20% считают важным провести общественное обсуждение. Еще около 20% — люди, которые затруднились сформулировать свое отношение, но также считают важным провести обсуждение, то есть, по сути, хотят лучше узнать о проекте. Категорических противников инициативы лишь 15%. Особенно нас радуют два факта. Во-первых, динамика изменения общественных настроений. Год назад решительных противников было 23%, а сторонников — 36%. Значит, чем больше люди узнают о проекте, тем позитивнее к нему относятся. А во-вторых, среди молодого поколения противников очень мало. То есть нас поддерживают люди, не ограничивающие свое восприятие фактором нормативов, а просто оценивающие проект по шкале «красиво», «интересно», «впечатляюще» или «скучно», «бездарно», «банально». А ведь это, несмотря на простоту, это очень важная шкала — мы все хотим жить именно в красивом городе. И того же хотели люди, которые Петербург построили, — потому он и получился столь прекрасным.
— Как идет реализация других проектов фонда?
— Реставрация собора Пресвятой Троицы киновии Александро-Невской лавры, построенного в середине XIX века и за период нецелевой, скажем так, эксплуатации, пришедшего в совершенно руинированное состояние, полностью завершена. Получено разрешение на ввод в эксплуатацию, храм передан епархии, в нем совершаются богослужения, идет нормальная приходская жизнь. То есть он вернулся к своему предназначению, к тому, зачем его строили.
На воссоздании церкви в честь иконы Божией Матери «Всех скорбящих радость» (с грошиками) на пр. Обуховской Обороны закончены все общестроительные работы. Напомню, храм был построен в 1894–1898 годах в старорусском стиле и до революции считался одним из красивейших в городе, но в 1933 году, к сожалению, был взорван. Сейчас идут работы по восстановлению внутреннего убранства церкви, которые, по нашим планам, будут завершены в будущем году. После этого она станет не только центром притяжения для верующих, но и одной из самых ярких достопримечательностей города.
Инициатива по возвращению памятника императору Александру III на Знаменскую площадь (ныне — Восстания) пока находится в стадии проработки.
Продвигается работа по проекту воссоздания Борисоглебского храма, построенного в русско-византийском стиле в 1869–1882 годах, после революции использовавшегося как склад и снесенного в 1975 году. Принципиальных препятствий к реализации этой инициативы мы не видим. Согласно новой редакции 820-го городского закона, храм рекомендован к восстановлению. КГИОП и городская администрация оказывают нам всеобъемлющую поддержку, благодаря чему удается выполнять все работы по нашим проектам своевременно, несмотря на последствия ограничений, связанных с пандемией.