Денис Седов: «Дорожная стройка сегодня — это миллион согласований и только потом первый ковш земли»
О подготовке к сезону ремонтов, больших стройках, реализации национального проекта «Безопасные качественные дороги» и вопросах, которые дорожникам приходится решать каждый день, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Денис Седов.
— Денис Станиславович, недавно была разработана Стратегия транспортного развития Ленобласти. Расскажите, пожалуйста, об основных ее положениях.
— Подготовке Стратегии было посвящено все второе полугодие прошлого года, а презентовали мы ее в январе этого. По сути, для нас это базовый программный документ в транспортной сфере на ближайшие пятнадцать лет. Он отвечает на ключевые вопросы: что строить, где строить, когда строить. Специалисты проанализировали тонну документов, включая генпланы, схемы территориального планирования, статистическую отчетность, провели опросы, посчитали транспортные потоки и создали большую математическую модель. Она показывает эффект от ввода каждого объекта.
Важно, что в первом горизонте планирования — до 2025 года — есть ряд объектов, которые мы уже сейчас строим либо проектируем. Я говорю, например, про идущую реконструкцию Колтушского шоссе и построенную развязку в западном Мурино. Буквально на днях мы получили положительное заключение экспертизы на проект другого важного объекта — развязки с Мурманским шоссе в Кудрово.
— Национальный проект «Безопасные качественные дороги» частично поменял формат. Что Ленобласть ждет от этих изменений?
— Область и Санкт-Петербург теперь входят в нацпроект как агломерация. Это логично, ведь значимость транспортных связей между Ленобластью и городом сегодня трудно переоценить. В этом году уделяем особое внимание ремонту так называемых вылетных магистралей, которые соединяют два субъекта РФ.
Я говорю прежде всего о таких объектах, как Гостилицкое шоссе, дороги Новый Петергоф — Низино — Сашино, Красное Село — Гатчина — Павловск и Петербург — Ручьи. Это не только те трассы, по которым ежедневно идет поток в несколько десятков тысяч машин, но и пути для развития внутреннего туризма. По Гостилицкому шоссе можно доехать до мемориалов «Атака» и «Непокоренная высота», из Нового Петергофа — до фонтанов в Петергофе, из Виллозей — до Демидовской усадьбы.
— Ленобласть в настоящее время ведет ряд больших дорожных строек — это и мосты через Свирь и Волхов, и путепровод во Всеволожске, и расширение Колтушского шоссе. Как вы оцениваете ход реализации проектов?
— Мосты однозначно радуют, мы идем со значительным опережением сроков. В Подпорожье сроки стройки сокращаются сейчас в два раза — пустим транспорт по переправе в начале 2023 года вместо 2026-го. В Киришах опоры нового моста уже вошли в Волхов. Кстати, в дальнейшем есть проект сохранения и ремонта старой переправы с тем, чтобы движение из города и в город шло по разным мостовым переходам.
По путепроводу во Всеволожске мы рассчитываем запустить движение машин в конце этого года. Избавим город от переезда на железной дороге, который сейчас за сутки в целом закрыт суммарно примерно в течение пяти часов.
Реконструкция Колтушского шоссе — это особый разговор. Чтобы убрать «бутылочное горлышко», в Янино надо решить два серьезных вопроса: изъятие участков, которых в зоне стройки больше 100 штук, и вынос инженерных сетей, включая самое сложное — переустройство газопровода. Дорожное строительство в период жилищного бума вообще очень сильно поменялось — сначала нужно получить миллион согласований с сетевыми компаниями и только потом можно начинать собственно работу, фигурально — первый ковш земли. Значимость этого объекта переоценить трудно, учитывая ежедневные заторы на дороге. Именно поэтому наш основной посыл к собственникам земельных участков, которые попадают под изъятие, состоит в том, что необходимо поставить интересы жителей Ленобласти в целом выше собственных. Потому что в данном случае речь идет о решении поистине государственной задачи.
— Про напряженные отношения дорожников и грузоперевозчиков известно давно. Какие нововведения Ленобласть готовит для любителей езды с перегрузом?
— Прежде всего — это установка автоматических постов весогабаритного контроля. Три уже поставили, сейчас вводим их в эксплуатацию. На очереди еще четыре. Основная идея — сделать «купол» с севера области, чтобы минимизировать ущерб дорогам от самосвалов из карьеров.
Кроме того, сейчас мы обсуждаем идею создания так называемого грузового каркаса: это список дорог, по которым разрешено движение большегрузов. Регулироваться это будет выдачей специальных разрешений, а ряд муниципалитетов будет закрыт для транзитного проезда фур и самосвалов знаками и камерами. Здесь должен работать револьверный принцип: заехал под знак — получил штраф, нагрузил машину — получил штраф.
При этом мы настаиваем на том, что ответственность за перегруз должна быть обоюдной: и грузоотправителей, и грузополучателей, и перевозчиков. Надо отучать от мысли, что перегруженные машины не несут ответственности за состояние дорожной сети, мол, я проехал, а дальше трава не расти. Только так мы сможем перебороть тенденцию использования региональных дорог как путей доставки нерудных материалов и повысить безопасность движения.
— Ленобласть в этом году переходит на новые ГОСТы по использованию асфальта. Это безусловный плюс или есть нюансы?
— Вообще, сам по себе переходный период на новые стандарты асфальтобетонной смеси растянут до 2023 года. Мы здесь идем с опережением в связи с тем, что нагрузка на региональные дороги растет постоянно.
В прошлом году мы опробовали метод «Суперпейв» при ремонте Дороге жизни. По этой технологии смесь подбирается исходя из климатических и нагрузочных параметров. С этого года опробуем «Евроасфальт». Таким образом, для обновления каждой магистрали подбирается уникальный состав асфальта и битума. За счет учета индивидуальных особенностей новый асфальт будет менее восприимчив к износу, в том числе и шипованными покрышками. Продолжим также использовать гофрированные трубы, они себя уже отлично зарекомендовали. Битумная лента для герметизации стыков также, что называется, в ходу.
— Расскажите, пожалуйста, о работе с федеральным центром. Как идет договорный процесс по поводу софинансирования из госказны областных объектов транспортной инфраструктуры?
— За два последних года мы наладили диалог с Минтрансом РФ и Росавтодором. Москва убедилась, что Ленобласть — надежный партнер, и поддерживает наши объекты: это и мосты через Свирь в Подорожье и Волхов в Киришах, и Колтушское шоссе, и уже построенная развязка в Мурино.
Однако наша позиция состоит в том, что поддержка строек должна идти параллельно с поддержкой ремонтов: Ленобласть сегодня является ведущим транзитным регионом России. Поэтому объем износа автодорог у нас очень большой. При этом мы видим, что существует практика поддержки региональных дорожных фондов федеральными целевыми трансфертами на ремонт, и рассчитываем, что она будет распространена также и на Ленобласть.
Справка
Напомним, в этом году в Ленобласти в рамках нацпроекта «Безопасные качественные дороги» планируется отремонтировать около 110 км региональных магистралей.
Речь идет о Гостилицком шоссе, дорогах Красное Село — Гатчина — Павловск (от Виллозей до Вайялово), Новый Петергоф — Низино — Сашино (полностью вся дорога от Князево до Сашино), Петербург — Ручьи (от КАДа до Лебяжьего) и Зеленогорск — Приморск — Выборг (от границы с Петербургом до коттеджного поселка «Финский бриз»), Волосово — Копорье на участках от райцентра до Гомонтово и от Лашковиц в сторону Копорья. Целиком обновится дорога Елизаветинка — Медный завод во Всеволожском районе. Там же сделается участок дороги Осиновая Роща — Магистральная от Петербурга до Вартемяг через Дранишники. В Тихвинском районе ремонт пройдет на дороге Лодейное Поле — Тихвин — Будогощь от Липной Горки почти до Ругуя.
Все строительное сообщество озадачено вопросом перехода на проектное финансирование, а группа компаний «КВС» завоевывает сердца покупателей посредством интернет-торговли. Переход переходом, но и технологические прорывы никто не отменял, говорит генеральный директор «КВС» Сергей Ярошенко.
– Сергей Дмитриевич, недавно ГК «КВС» объявила о создании собственного интернет-магазина. Теперь действительно квартиру можно купить в один клик?
– Все правильно. В Петербурге это пока единственный онлайн-магазин квартир новостроек, аналоги только в Москве. И у нас уже есть первый покупатель. Обладателем двухкомнатной квартиры в жилом комплексе «Кирилл и Дарья» стал 42-летний житель Северной столицы.
Стоит отметить, что он воспользовался нашим новым сервисом буквально на следующий день после того, как интернет-магазин официально начал свою работу. Все этапы сделки прошли для клиента быстро – он выбрал на сайте понравившуюся квартиру, потом заполнил необходимые документы. Сделка через сбербанковский сервис «ДомКлик» была автоматически зарегистрирована в Росреестре, после чего клиент оплатил покупку. Пока, на старте проекта, приобретать квартиры через интернет-магазин можно только при полной оплате, но в ближайшее время появится возможность оплачивать покупку в рассрочку или через ипотеку.
– Почему решили перевести взаимодействие с покупателем в электронный формат?
– Традиционные форматы общения никто не отменяет, для нас это скорее расширение сервиса для наших покупателей. А еще увеличение аудитории, планирование и аналитика. Для покупателя же, в первую очередь, – это удобство, прозрачность и экономия времени. Теперь выбрать и приобрести квартиру можно без посещения наших офисов продаж, в какой бы точке страны и мира ты ни находился.
– А как насчет экономии денег? Многие привыкли – если через интернет-магазин, значит, со скидкой.
– До конца февраля все квартиры через интернет-магазин продаются со скидкой в 50 тыс. рублей – вне зависимости от площади и цены квартиры. В будущем тоже планируются скидки, но пока об этом говорить рано.
– С какими показателями завершила ГК «КВС» прошлый год?
– Год мы завершили вполне успешно. Количественно продажи выросли незначительно – объем реализуемых квартир у нас в принципе невелик, мы больше регулировали ценообразование. Поэтому выручка выросла на 67% по сравнению с 2017 годом. В соответствии с графиком все построили и сдали. Вообще, на мой взгляд, и быстрый рост, и стремительное снижение объемов одинаково негативно влияют на девелоперский процесс. А вот выполнение намеченных планов – залог стабильности предприятия и доверия покупателей. Так, в 2019 году мы запланировали ввести в эксплуатацию 120 тыс. кв. м и, соответственно, их реализовать. Ввод 100–120 тыс. кв. м в год – планка, которую мы для себя определили, и придерживаемся этого объема на протяжении последних нескольких лет. Гонка за количеством «квадратов» не всегда позволяет обеспечивать качество продукта.
– Осенью 2017 года ГК «КВС» начала строительство многофункционального комплекса G9 на улице Грибалёвой. В составе проекта – офисы и клубный дом. Насколько успешным оказался такой «микс-проект»?
– G9 (как и соседний наш проект в этой локации – жилой комплекс «Кирилл и Дарья») близок к завершению и будет сдан до конца текущего года. G9 для нас действительно особенный проект, поскольку в коммерческую часть комплекса планирует переехать головной офис «КВС». И здесь тезис «Строить как для себя» мы реализовали в полной мере. Формат клубного дома оказался востребован покупателями, большая часть квартир уже распродана. Успех проекта в целом определили и удобная локация, и развитая инфраструктура района, и высокое качество строительства.
– ЖК «Наутилус» – уже второй жилой комплекс «КВС» в квартале «Балтийская жемчужина». В чем особенность нового проекта?
– Я уже говорил неоднократно, что, на мой взгляд, «Балтийская жемчужина» – лучший пример комплексного освоения территории в городе. Китайские партнеры вложили в развитие проекта колоссальные средства – построена вся социальная инфраструктура, образована улично-дорожная сеть, благоустроена территория, включая набережные. Мы подготовили для этой уже полностью сформированной локации идеальное, с нашей точки зрения, предложение. Наш новый проект будет небольшим и малоэтажным, с дорогой отделкой фасадов. Внутренние дворы ЖК «Наутилус» полностью свободны от машин и закрыты для доступа посторонних. В общем, такая вишенка на торте большой «Балтийской жемчужины».
– В прошлом году ГК «КВС» вышла с ЖК «Континенты» на Парнас. Соседство с обилием эконом-предложения от «Северной долины» не смущает?
– Не смущает. Мы отличаемся ценой, качеством и скоростью строительства. Всегда хорошо находиться по соседству с сильными и крупными партнерами. Вместе мы развиваем территорию. Эта синергия усилий всегда на пользу покупателю, который получает качественное жилье и отлично развитую инфраструктуру.
– Аналитики рынка свидетельствуют – за последний год город значительно оттянул спрос от пригородных районов Ленобласти. Вы фиксируете этот тренд? Какие планы по развитию областных проектов «КВС»?
– Падение объемов в области – естественный процесс, обусловленный изменением конъюнктуры рынка. Мы внимательно следим за ситуацией – и по нашим данным, с 2017 года предложение в локациях Сертолово и Янино сократилось в три раза. Объемы ввода жилья в области снижаются – и в перспективе эта тенденция сохранится. Мы также скорректировали темпы строительства, определив для себя оптимальную цифру ежегодного ввода квадратных метров. Оба наших проекта в области профинансированы партнером – банком ВТБ. Мы будем поэтапно их реализовывать и надеемся завершить через несколько лет.
– Правительство области грозится потребовать от застройщиков увеличения площади в квартирографии проектов. Пойдет ли на пользу рынку установленный для квартир минимум площади в 30 кв. м?
– Рынку на пользу пойдут понятные правила игры, один раз установленные и неизменные на много лет вперед. Любые ограничения, безусловно, сказываются тем или иным образом. Как отреагирует рынок на ограничение площади квартир – покажет время. Если это решение окажется ошибочным – люди просто перестанут покупать квартиры, а объемы строительства сократятся до минимума.
Ситуация на рынке области такова, что любое дополнительное обременение для застройщика может быть фатальным для проекта. Это в первую очередь касается и возведения объектов социальной инфраструктуры и дорог. Их построить сегодня без помощи федеральных и региональных средств невозможно. Последние поправки в 214-ФЗ запрещают привлекать деньги дольщиков на объекты, не связанные с жилищным строительством.
– Областные власти просят «КВС» взять на себя завершение долгостроя на улице Красных Военлётов в Гатчине. Но пока дело двигается медленно. В чем причина?
– В 2017 году мы подписали соглашение с Администрацией Ленобласти, муниципальными властями и кооперативом. Процесс переговоров затянулся – и на это был целый ряд причин. Мы провели обследование здания, ведем проектирование его реконструкции, в ближайшее время должны сдать проект в Госэкспертизу. Но теперь ситуацию с достройкой осложнили изменения в законодательстве. Согласно новым правилам, на этот проект нам нужно получать проектное финансирование и обосновывать его экономическую эффективность перед банком, что в принципе невозможно. Я надеюсь, что со временем ситуация прояснится – и для долгостроев в законе будут прописаны особые условия.
– Введение проектного финансирования – как это выглядит на практике? Готовится ли «КВС» к работе по новым правилам?
– Да, как и все застройщики, мы расписали для себя план действий по каждому из объектов и ведем активную работу с банками. Мы готовим проект, который будет выведен на рынок исключительно на новых условиях. Кроме того, как и все, мы ждем от Минстроя РФ четких критериев для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам. Важно понять, какой будет кредитная ставка в зависимости от объема средств на счетах эскроу. Каким образом застройщик будет платить проценты по кредиту? Ведь ежемесячно он этого делать не сможет. Пока эти условия не определены, все размышления на эту тему – просто чье-то частное мнение. Я думаю, что переход на банковское финансирование для многих застройщиков будет непростым, но со временем, когда все привыкнут работать по новым условиям, рынок адаптируется к изменениям, поскольку потребность в новом жилье все еще высока. И, конечно, эти изменения неизбежно приведут к росту цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 7–10 тыс. рублей.
– Вы говорили о новом проекте. О чем идет речь?
– Мы готовим к выводу на рынок большой новый проект в Стрельне, уже согласовали проект планировки. Около 220 тыс. кв. м жилья в малоэтажном формате на 40 га в границах города – такого проекта еще не было. Если добавить к этому школу, два детских сада и спортивный комплекс с бассейном, которые предусмотрены проектом, можно смело заявлять о появлении на рынке Петербурга продукта принципиально нового качественного уровня.