Денис Седов: «Дорожная стройка сегодня — это миллион согласований и только потом первый ковш земли»
О подготовке к сезону ремонтов, больших стройках, реализации национального проекта «Безопасные качественные дороги» и вопросах, которые дорожникам приходится решать каждый день, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Денис Седов.
— Денис Станиславович, недавно была разработана Стратегия транспортного развития Ленобласти. Расскажите, пожалуйста, об основных ее положениях.
— Подготовке Стратегии было посвящено все второе полугодие прошлого года, а презентовали мы ее в январе этого. По сути, для нас это базовый программный документ в транспортной сфере на ближайшие пятнадцать лет. Он отвечает на ключевые вопросы: что строить, где строить, когда строить. Специалисты проанализировали тонну документов, включая генпланы, схемы территориального планирования, статистическую отчетность, провели опросы, посчитали транспортные потоки и создали большую математическую модель. Она показывает эффект от ввода каждого объекта.
Важно, что в первом горизонте планирования — до 2025 года — есть ряд объектов, которые мы уже сейчас строим либо проектируем. Я говорю, например, про идущую реконструкцию Колтушского шоссе и построенную развязку в западном Мурино. Буквально на днях мы получили положительное заключение экспертизы на проект другого важного объекта — развязки с Мурманским шоссе в Кудрово.
— Национальный проект «Безопасные качественные дороги» частично поменял формат. Что Ленобласть ждет от этих изменений?
— Область и Санкт-Петербург теперь входят в нацпроект как агломерация. Это логично, ведь значимость транспортных связей между Ленобластью и городом сегодня трудно переоценить. В этом году уделяем особое внимание ремонту так называемых вылетных магистралей, которые соединяют два субъекта РФ.
Я говорю прежде всего о таких объектах, как Гостилицкое шоссе, дороги Новый Петергоф — Низино — Сашино, Красное Село — Гатчина — Павловск и Петербург — Ручьи. Это не только те трассы, по которым ежедневно идет поток в несколько десятков тысяч машин, но и пути для развития внутреннего туризма. По Гостилицкому шоссе можно доехать до мемориалов «Атака» и «Непокоренная высота», из Нового Петергофа — до фонтанов в Петергофе, из Виллозей — до Демидовской усадьбы.
— Ленобласть в настоящее время ведет ряд больших дорожных строек — это и мосты через Свирь и Волхов, и путепровод во Всеволожске, и расширение Колтушского шоссе. Как вы оцениваете ход реализации проектов?
— Мосты однозначно радуют, мы идем со значительным опережением сроков. В Подпорожье сроки стройки сокращаются сейчас в два раза — пустим транспорт по переправе в начале 2023 года вместо 2026-го. В Киришах опоры нового моста уже вошли в Волхов. Кстати, в дальнейшем есть проект сохранения и ремонта старой переправы с тем, чтобы движение из города и в город шло по разным мостовым переходам.
По путепроводу во Всеволожске мы рассчитываем запустить движение машин в конце этого года. Избавим город от переезда на железной дороге, который сейчас за сутки в целом закрыт суммарно примерно в течение пяти часов.
Реконструкция Колтушского шоссе — это особый разговор. Чтобы убрать «бутылочное горлышко», в Янино надо решить два серьезных вопроса: изъятие участков, которых в зоне стройки больше 100 штук, и вынос инженерных сетей, включая самое сложное — переустройство газопровода. Дорожное строительство в период жилищного бума вообще очень сильно поменялось — сначала нужно получить миллион согласований с сетевыми компаниями и только потом можно начинать собственно работу, фигурально — первый ковш земли. Значимость этого объекта переоценить трудно, учитывая ежедневные заторы на дороге. Именно поэтому наш основной посыл к собственникам земельных участков, которые попадают под изъятие, состоит в том, что необходимо поставить интересы жителей Ленобласти в целом выше собственных. Потому что в данном случае речь идет о решении поистине государственной задачи.
— Про напряженные отношения дорожников и грузоперевозчиков известно давно. Какие нововведения Ленобласть готовит для любителей езды с перегрузом?
— Прежде всего — это установка автоматических постов весогабаритного контроля. Три уже поставили, сейчас вводим их в эксплуатацию. На очереди еще четыре. Основная идея — сделать «купол» с севера области, чтобы минимизировать ущерб дорогам от самосвалов из карьеров.
Кроме того, сейчас мы обсуждаем идею создания так называемого грузового каркаса: это список дорог, по которым разрешено движение большегрузов. Регулироваться это будет выдачей специальных разрешений, а ряд муниципалитетов будет закрыт для транзитного проезда фур и самосвалов знаками и камерами. Здесь должен работать револьверный принцип: заехал под знак — получил штраф, нагрузил машину — получил штраф.
При этом мы настаиваем на том, что ответственность за перегруз должна быть обоюдной: и грузоотправителей, и грузополучателей, и перевозчиков. Надо отучать от мысли, что перегруженные машины не несут ответственности за состояние дорожной сети, мол, я проехал, а дальше трава не расти. Только так мы сможем перебороть тенденцию использования региональных дорог как путей доставки нерудных материалов и повысить безопасность движения.
— Ленобласть в этом году переходит на новые ГОСТы по использованию асфальта. Это безусловный плюс или есть нюансы?
— Вообще, сам по себе переходный период на новые стандарты асфальтобетонной смеси растянут до 2023 года. Мы здесь идем с опережением в связи с тем, что нагрузка на региональные дороги растет постоянно.
В прошлом году мы опробовали метод «Суперпейв» при ремонте Дороге жизни. По этой технологии смесь подбирается исходя из климатических и нагрузочных параметров. С этого года опробуем «Евроасфальт». Таким образом, для обновления каждой магистрали подбирается уникальный состав асфальта и битума. За счет учета индивидуальных особенностей новый асфальт будет менее восприимчив к износу, в том числе и шипованными покрышками. Продолжим также использовать гофрированные трубы, они себя уже отлично зарекомендовали. Битумная лента для герметизации стыков также, что называется, в ходу.
— Расскажите, пожалуйста, о работе с федеральным центром. Как идет договорный процесс по поводу софинансирования из госказны областных объектов транспортной инфраструктуры?
— За два последних года мы наладили диалог с Минтрансом РФ и Росавтодором. Москва убедилась, что Ленобласть — надежный партнер, и поддерживает наши объекты: это и мосты через Свирь в Подорожье и Волхов в Киришах, и Колтушское шоссе, и уже построенная развязка в Мурино.
Однако наша позиция состоит в том, что поддержка строек должна идти параллельно с поддержкой ремонтов: Ленобласть сегодня является ведущим транзитным регионом России. Поэтому объем износа автодорог у нас очень большой. При этом мы видим, что существует практика поддержки региональных дорожных фондов федеральными целевыми трансфертами на ремонт, и рассчитываем, что она будет распространена также и на Ленобласть.
Справка
Напомним, в этом году в Ленобласти в рамках нацпроекта «Безопасные качественные дороги» планируется отремонтировать около 110 км региональных магистралей.
Речь идет о Гостилицком шоссе, дорогах Красное Село — Гатчина — Павловск (от Виллозей до Вайялово), Новый Петергоф — Низино — Сашино (полностью вся дорога от Князево до Сашино), Петербург — Ручьи (от КАДа до Лебяжьего) и Зеленогорск — Приморск — Выборг (от границы с Петербургом до коттеджного поселка «Финский бриз»), Волосово — Копорье на участках от райцентра до Гомонтово и от Лашковиц в сторону Копорья. Целиком обновится дорога Елизаветинка — Медный завод во Всеволожском районе. Там же сделается участок дороги Осиновая Роща — Магистральная от Петербурга до Вартемяг через Дранишники. В Тихвинском районе ремонт пройдет на дороге Лодейное Поле — Тихвин — Будогощь от Липной Горки почти до Ругуя.
Открыты продажи в третьей очереди комплекса апарт-отелей VALO. Теперь это самый крупный в Петербурге объект в сегменте апартаментов. Константин Сторожев, генеральный директор OOO «Вало Сервис» (управляющая компания VALO), рассказал «Строительному Еженедельнику», почему, несмотря на объемы, проект ожидает не только высокая заполняемость, но и инвестиционная доходность.
– Как развивается проект VALO с течением времени?
– Одни из наших партнеров – компания «Еврономер» – на недавнем совместном мероприятии очень точно охарактеризовали наш подход: «VALO превосходит ожидания». В процессе реализации первых двух очередей мы продолжаем совершенствовать наш продукт, хотя более 80% юнитов в них уже продано. Так, мы заменяем относительно недорогую китайскую сантехнику и гостиничные дверные замки на продукцию европейских марок, качество которой соответствует уровню отелей четырех-пяти «звезд». Мы выбираем более респектабельный и содержательный в архитектурном плане вид фасадов. Дополнительно устанавливаем систему центрального кондиционирования итальянской компании Clint. Также мы продолжаем работать над целым рядом технических новинок, совершенствованием меблировки и будем сообщать о них по мере их внедрения.
– Для чего такие затраты в эпоху всеобщей оптимизации?
– Чтобы повысить уровень и класс апартаментов. Наши наработки полностью отразились в концепции третьей очереди. Главная задача – сделать VALO не просто комплексом хороших апартаментов, а центром притяжения для разных категорий гостей. Так родилась концепция комплекса апарт-отелей. В нашем проекте будет шесть гостиничных форматов. В первых двух очередях – апартаменты Comfort (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а в составе третьей очереди откроются четырехзвёздочный отель под брендом Mercure международной сети Accor Hotels, апарт-отель Business (три «звезды», долгосрочное и кратковременное проживание), а также формат VALO Affordable Luxury. Таким образом мы привлекаем к объекту интерес разных групп клиентов – как по времени и типу их размещения, так и по приемлемой ими цене. Поэтому вывод на рынок 2,5 тыс. гостиничных номеров в четырех различных форматах – вовсе не странное, а вполне логичное решение.
– Роскошь может быть доступной?
– Действительно, концепция Affordable Luxury – «доступная роскошь» – активно завоевывает мировой гостиничный рынок. Если раньше отели, в том числе самых известных брендов, старались просто сократить площадь номеров в пользу общественных пространств, то в концепции Affordable Luxury, также на сравнительно минимальной площади, клиент получает ключевые элементы на уровне пятизвездного отеля: уникальный авторский интерьер, панорамное остекление, а также совершенное оборудование – широкую кровать, тропический душ, систему «умный дом». Значительная часть площадей в корпусе формата Affordable Luxury отведена под объекты инфраструктуры и общественные пространства – ресторан, лобби-бар, коворкинг, фитнес-зал.
Подчеркну, инфраструктура – это вовсе не прерогатива только Affordable Luxury. В четырехзвездочном отеле Mercure также будут стильное лобби, фитнес-зал, ресторан и инфраструктура для конференций. А в первой и второй очередях – бассейн со спорт-клубом, конференц-залы и ресторан с банкетным залом.
Инфраструктура разного уровня и предпочтений дает возможность проекту VALO стать крупным гостиничным центром, аналогов которому в Петербурге нет. Трудно с нами конкурировать и ввиду блестящего расположения VALO, находящегося в минуте ходьбы от метро «Бухарестская», на пересечении двух крупных городских магистралей – улиц Салова и Бухарестской.
– Когда очереди планируется ввести в эксплуатацию?
– Первая очередь заработает уже в июне текущего года, вторая – к декабрю. Ввод третьей очереди в эксплуатацию намечен в сентябре 2022 года.
– Accor Hotels – мировая сеть гостиниц с французскими корнями. Трудно было определиться с общими ценностями?
– Мы уже подписали с Accor Hotels меморандум, согласовали общее функциональное зонирование, планировки, фасады и сейчас продолжаем работать с договорами, что, безусловно, процесс небыстрый и трудоемкий, ведь только договор на франшизу представляет собой документ объемом 255 страниц. А договор на техническое сопровождение – еще 60 страниц.
Требования Accor Hotels очень жесткие и охватывают весь функционал объекта – от пожарной безопасности и шумоизоляции до отделки и мебели. Все это должно соответствовать стандартам Accor Hotels. На всем протяжении срока действия договора Accor Hotels будет осуществлять контроль качества управления, подбирать кадры, обучать персонал.
Отмечу, что локация нашего комплекса полностью соответствует требованиям Accor, место они сочли абсолютно подходящим для бренда. Важность даже имеет велосипедная дорожка, которую планируется проложить от VALO до центра города. Для нас работа по франшизе с Accor Hotels – преимущество, поскольку они формируют минимум 15% загрузки дополнительно к уровню небрендовых гостиниц. Кроме того, у наших инвесторов появляется возможность выбрать для себя объект инвестиций не только по размеру юнита, «звездности», но и по концепции бизнеса.
– Вы выбрали генерального подрядчика для третьей очереди, и это не «Лемминкяйнен». Расскажите о вашем новом партнере. Почему именно на него пал выбор?
– Выбор подрядчика для первых двух очередей был обусловлен необходимостью обеспечить высокое качество строительства. Так был выбран «Лемминкяйнен». Он ведет и будет заканчивать этот этап. В третьей очереди, как я уже говорил, изменилась концепция проекта, теперь мы формируем четыре вида гостиниц. И для реализации этого проекта нам важно не только сохранить качество строительства, но и привлечь компанию, которая имеет опыт возведения гостиниц. Наш новый подрядчик – сербская компания TMG Group, в портфеле реализованных проектов которой – Four Seasons, Ambassador, гостиничный комплекс «Новый Петергоф» и др. Для нас такой опыт чрезвычайно важен.
– Недавно VALO объявил о проведении тендера на отделку и меблировку первой очереди проекта. Он проходил в формате конкурса, была привлечена экспертная комиссия. Каковы были цели конкурса?
– В свое время мы сделали шоу-рум на объекте, в котором демонстрировали различные варианты отделки и меблировки. Стало понятно, что оптимальный выбор зависит от множества факторов – и мы предложили нашим партнерам подобрать решения для шести различных планировок непосредственно в стенах будущего отеля. В конкурсе принимали участие разные компании – было шесть компаний, которые представили меблировку, пять компаний, которые ставили двери, три компании предложили дверные замки, две компании отвечали за бытовую технику, и т. д. Нам было важно понять, какие решения наиболее удачны в реальном пространстве. В результате сейчас мы имеем рабочую документацию для всех 20 возможных планировок юнитов, с подробным описанием всех применяемых материалов. Я думаю, что в обозримом будущем мы удивим весь рынок сроками гарантий, которые будут предоставляться на нашу отделку, оборудование и мебель. Для того, чтобы наши собственники как можно дольше не вспоминали о необходимости ремонта и замены оснащения, о чем многие продавцы апартаментов сейчас умалчивают.
– VALO и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области подписали соглашение о сотрудничестве. В чем его суть?
– Ранее мы работали с ограниченным количеством агентств, что было обусловлено необходимостью вести образовательную работу среди продавцов такого относительно молодого на рынке вида недвижимости, как апартаменты. Но этот формат все более узнаваем, квалификация агентов растет, и мы приняли решение расширить круг наших партнеров. В этом плане Ассоциация риэлторов – наш союзник, мы вместе организовываем образовательные мероприятия, делимся наработками и предоставляем все необходимые материалы.
Замечу, что рынок апартаментов профессионализируется в целом. Это касается и тех, кто возводит апартаменты, и тех, кто их заполняет, и тех, кто в них инвестирует. Так, еще совсем недавно за специалистами по заполняемости номеров – специалистами, которые могут формировать доходность, – велась настоящая охота. Ведь надо учитывать все сезонные факторы, все типы клиентов, уметь эти параметры соразмерять. Управление отелем – не менее трудоемкая задача, она иногда сложнее производства. За последнее время сформировалась целая прослойка профессионалов – и сегодня рынок готов к качественному рывку.
– В какой мере коснутся проекта изменения в законодательстве, связанные с переходом на проектное финансирование и применение эскроу-счетов? Каковы планы по взаимодействию с банками на будущее?
– Мы работаем с крупнейшими банками, готовя документацию для проектного финансирования. Если будут окончательно подтверждены уже озвученные Минстроем параметры проектов, которые будут достраиваться по старым правилам (10% ДДУ и 30% – готовность проекта), то наш комплекс попадает в этот перечень. Если будут введены еще какие-либо параметры и ситуация изменится, то мы также готовы к работе с эскроу-счетами.
– Как оцениваете перспективы развития сегмента апартаментов в целом? Некоторые эксперты прогнозируют, что насыщение рынка не за горами.
– У апартаментов – разные судьбы. Для тех, кто ориентирован на сервисный, гостиничный формат, нужно представлять, сколько еще гостиниц двух-трех «звезд» будет востребовано в Петербурге. На мой взгляд, здесь заложен потенциал еще минимум на пять лет вперед. Конечно, многое зависит от интенсивности туристического потока, причем как внутреннего, так и внешнего. И тут имеет значение сразу множество факторов – и экономических, и политических. Важна также прогнозируемость качества. Запрет на хостелы в жилых домах, несмотря на жесткость принимаемого решения, будет способствовать развитию сегмента апартаментов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
VALO выводит третью очередь апарт-комплекса на улице Салова под брендом Mercure
Апарт-комплекс Valo сделал ставку на риелторов
Спрос на апартаменты в Петербурге вырос почти вдвое