Юрий Константинов: «Процесс консолидации рынка еще не завершился»
О своем взгляде на текущую ситуацию в сфере жилищного строительства, перспективы его развития, последствия реформы финансирования отрасли, а также на проблемы в области нормирования «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юрий Константинов.
— Юрий Викторович, как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?
— Прошлый год был непростым для всех. Строительная отрасль не стала исключением. Где-то замедлились сроки строительства, где-то — работы были заморожены полностью, пусть и временно. Наблюдался дефицит и импортных строительных материалов, и рабочей силы. «Группа ЛСР» в этом плане оказалась в довольно выгодном положении: у холдинга есть собственные мощности по производству стеновых стройматериалов и бетона, добыче песка и щебня, свой домостроительный комбинат. Поэтому мы особого дефицита не почувствовали. На всех наших предприятиях в подавляющем большинстве работают местные — жители Петербурга и Ленобласти, надежность подрядчиков и субподрядчиков проверена многолетней совместной работой над самыми разными проектами. В общем, наша компания даже в самый острый период чувствовала себя вполне уверенно — велик был запас прочности, в том числе технологический, который позволил очень быстро приспособится к удаленной работе и онлайн-продажам. При этом основное стимулирование спроса обеспечила, конечно, государственная программа льготной ипотеки, которая позволила приобрести новую квартиру тем, кто нуждался в ней, но не мог себе ранее позволить. Интересно, что наиболее благоприятная ситуация сложилась для петербуржцев: под кредитный лимит в 12 млн рублей попадает подавляющее большинство квартир в новостройках. Мы видим, что по мере ослабления ограничительных мер и развития программы отрасль начала восстанавливаться: темпы ввода жилья демонстрируют рост, увеличился объем выданных ипотечных кредитов.
— Изменятся ли в ближайшие годы объемы ввода жилья и вывода на рынок новых проектов?
— Согласно данным Росстата, в 2020 году отрасль не смогла приблизиться к рекорду 2015 года, когда было введено в эксплуатацию 85,3 млн кв. м жилья по всей стране. С учетом того, что за последние пять лет показатель 2019-го — самый высокий, а 2020-й был кризисным годом, падение нельзя считать критичным. Надежные застройщики продолжат планомерную деятельность. К примеру, в 2021 году «Группа ЛСР» в Петербурге собирается ввести в эксплуатацию дома в таких ЖК, как «Цветной город», «Ручьи», «Заповедный парк», «Цивилизация», а также завершить проекты бизнес-класса Riviere Noire и Neopark. В целом по холдингу показатель ввода должен быть, в моем понимании, на уровне прошлого года.
Что касается вывода новых объектов, то мы с оптимизмом смотрим в будущее и совсем недавно уже анонсировали в Питере старт продаж нового премиального комплекса Neva Residence и второй очереди «Морской набережной». Все идет к тому, что в этом году по трем регионам присутствия «Группы ЛСР» мы выведем на рынок существенно больше предложений, чем в 2020-м.
— По вашей оценке, насколько устойчиво сейчас положение ключевых игроков?
— По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на десять крупнейших застройщиков (напомню, «Группа ЛСР» — девелопер № 2 по объемам строительства в России) приходится 18,6 млн кв. м, или 19,7% от общего показателя возводимой недвижимости. Это цифры конца 2020 года. В конце 2019-го этот показатель был равен 20%. Я думаю, из этого вполне можно сделать вывод об устойчивости положения ключевых игроков.
Плюс не будем забывать, что отрасль продолжает постепенный переход на проектное финансирование. В среднесрочной перспективе этот фактор тоже положительно повлияет именно на крупных застройщиков, с большим опытом, хорошей репутацией и идеальной кредитной историей — таких как «Группа ЛСР».
— Как реформа финансирования жилищного строительства отразилась на застройщиках с разными объемами бизнеса?
— В настоящий момент идет процесс консолидации рынка. Схема работы по новым правилам предполагает, что застройщик получает деньги не напрямую от дольщиков, а привлекает банковские средства путем обращения к проектному финансированию. Для покупателей это означает снижение рисков — сохранность их средств обеспечивается эскроу-счетами, раскрытие которых возможно только по завершении строительства. Риски, связанные с возможным недостроем, берут на себя банки, в результате чего они еще тщательнее проверяются потенциальных заемщиков на предмет надежности. Крупным застройщикам получить проектное финансирование проще, а вот мелкие игроки, которые не смогут соответствовать предъявляемым требованиям, вынуждены будут покинуть рынок. По данным ДОМ.РФ, сейчас через проектное финансирование реализуется более половины от всего объема строительства, но с рынка ушли только 10% игроков. Так что процесс консолидации нельзя считать завершенным.
— Насколько существенно меняется себестоимость строительства жилья в последние годы? Что на это влияет в первую очередь?
— Нельзя выделить какой-то один фактор — это всегда совокупность: растут цены на импортные комплектующие, металлоконструкции, увеличивается инфляция. Не стоит забывать о том, что переход на проектное финансирование еще не закончен. Вкупе с фундаментально неудовлетворенным спросом на жилье в России все это способствует росту цен на квадратный метр. А вот основными бенефициарами этого процесса будут те компании, которые, постоянно улучшая качество и конкурентоспособность, смогут предложить потребителю продукт, максимально соответствующий его ожиданиям.
— Какие правовые и технические нормативы вы можете отнести к наиболее тормозящим развитие жилищного строительства?
— Много уже говорилось о том, что Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985, к сожалению, фактически вынуждает снова проектировать мусоропроводы в новых домах. Так получилось, что оно отсылает к санитарным нормам 1972 года. И если для пятиэтажек того времени требования по обязательному наличию мусоропровода могли считаться прогрессивными, то очевидно, что с тех пор технологии по сбору, сортировке и утилизации мусора ушли далеко вперед. Требования обязательного пункта 9.32 этого постановления обязывают: «Во вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять этажей и выше следует предусматривать мусоропроводы». Отрадно, что большинство экспертов сошлись во мнении: это какой-то явный правовой казус, который в скором времени будет разрешен в пользу здравого смысла.
— Что еще, на ваш взгляд, необходимо корректировать в первую очередь?
— Давно вызывает вопросы свод правил (СП) 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Если разобраться, он создает условия, которые делают фактически невозможным использование при строительстве стен такого нами любимого, долговечного и экологичного материала, как кирпич. Прямого запрета на его использование в СП нет. Но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать... полутораметровой! Представляете себе стоимость такой стены для конечного потребителя? То есть про кирпичные стены в домах так называемого комфорт-класса можно забыть. Здравствуй, производимый иностранными фирмами синтетический утеплитель, который уже лет через пять начинает вылезать из-под навесного фасада! И до свидания, отечественный производитель кирпичной продукции. Слышали, наверное, что за последние десять лет в России закрылось уже более двадцати кирпичных заводов?
— Какие последние изменения в нормативной базе вы можете оценить положительно?
— Нельзя не отметить, что нашумевшее майское высказывание Президента РФ про «всякие СниПы-хрипы» возымело свое действие. Правительство сейчас ведет масштабную работу по улучшению нормативной базы. Многие тысячи обязательных требований уже стали рекомендательными, часть норм упрощена. Это очень важно, поскольку искусственные ограничения порой просто не позволяют строить более экологичные и долговечные дома и ставят под удар локальных производителей строительных материалов.
— Как меняется рыночный спрос на различные классы жилья, на квартиры разной площади?
— Основным драйвером спроса в 2020 году стала недвижимость комфорт-класса благодаря программе льготной ипотеки — порядка 70% сделок «Группы ЛСР» в Петербурге было заключено с использованием кредитных средств. В этом сегменте наибольшую популярность набирают эргономичные компактные квартиры с гибкими планировочными решениями. Например, это планировки с двумя проходами из кухни (в комнату и прихожую), которые можно оставить свободными, а можно закрыть мобильной перегородкой или мебелью в зависимости от потребностей. Есть и квартиры с увеличенным количеством окон, что позволяет функционально разграничивать жилое пространство. Такие варианты у нас представлены в проекте «Цветной Город», где продажи в 2020 году выросли на 71%. При этом эргономичность становится важным критерием во всех категориях недвижимости. По нашим оценкам, наиболее популярны квартиры около 40 кв. м. При этом очевиден тренд на уменьшение средней площади. Мы замечаем его даже в элитном сегменте и подстраиваемся под потребителя, выводя на рынок такие проекты как Neva Residence.
— Какие локации Петербурга вы считаете наиболее перспективными для застройки?
— Я думаю, самым перспективным районом сейчас является Васильевский остров, и у него есть все шансы «выстрелить» так же, как это произошло с Приморским районом. Во-первых, это исторический район, близкий к центру, со сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, здесь появляются совершенно новые территории, которые будут определять морской фасад города. В-третьих, появление новых жителей даст толчок к развитию малого бизнеса — будут в большом количестве открываться сервисные предприятия, магазины, общепит и прочее. При этом вся инфраструктура на намывных территориях будет абсолютно новой, заточенной под актуальные потребности.
В смысле элитного жилья, конечно, вне конкуренции Петровский остров, который уже снискал себе славу новой престижной локации, пришедшей на смену уже почти полностью застроенному Крестовскому. Петровский — это, с одной стороны, уединенность и однородность социального окружения, а с другой — 10–15 минут либо до сердца Петроградки, либо до Невского проспекта, где вечно кипит жизнь. Плюс соответствующие видовые характеристики.
— Как меняются ожидания покупателей от жилых комплексов?
— Современный покупатель хочет получить максимальное качество по приемлемой цене. Если раньше в массовом сегменте стоимость лота имела решающее значение, то теперь клиент обратит внимание на пусть более дорогой, но качественный проект, в котором выполнено благоустройство, предусмотрена понятная социальная и бытовая инфраструктура. При этом в более дорогом классе покупатель не готов тратить деньги на ненужные ему дополнительные опции или квадратные метры, которые нельзя будет использовать максимально функционально. Эргономика и проработанность проекта задают тренд во всех сегментах рынка.
Но если говорить о фундаментальных предпочтениях покупателей, то они остаются неизменными уже не один год — это надежность застройщика, местоположение комплекса и его транспортная доступность. В комфорт-классе к этому добавляется еще и наличие полной отделки, так как с каждым годом становится все больше покупателей, которые рассматривают уже полностью готовое к переезду жилье.
— Какие опции, ранее присущие недвижимости более высокого класса, получают распространение в классе более низком?
— Сегодня невозможно представить качественный проект без продуманного благоустройства: разнообразные детские площадки, прогулочные и велодорожки, зоны для занятий спортом. Если мы посмотрим на комплексы, которые строились лет десять назад в сегменте массового спроса, то увидим, что их наполнение было гораздо беднее. Это касается не только благоустройства, но и других решений для комфорта проживания — появляются кладовые, которые можно приобрести в собственность, общие колясочные. Более того, сейчас даже в проектах массового спроса застройщики предлагают интересные опции, которые бы увеличили комфорт жизни: создают общественные пространства, облагораживают набережные. Также с каждым годом все больше внимания уделяется безопасности: комплексы проектируются так, чтобы дворы были закрыты, устанавливаются системы видеонаблюдения, выделяются специальные помещения для консьержа.
Финский концерн Kiilto отмечает в этом году 100-летие со дня основания. Об истории развития компании, подходах к политике качества продукции и сервиса, экологическом факторе и многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Kiilto в России Евгений Абрин.
– Евгений Олегович, концерн Kiilto отмечает в этом году юбилей: 100-летие деятельности. Расскажите, пожалуйста, немного об истории компании.
– Компания Kiilto была основана в финском городе Тампере в 1919 году и изначально специализировалась на выпуске средств по уходу за волосами и за обувью, как бы парадоксально ни звучало такое сочетание. Само название в переводе с финского означает «блеск» и напоминает об изначальной сфере ее деятельности.
Постепенно производственные приоритеты менялись, и с 1961 года Kiilto сосредоточила работу на выпуске клеевых решений для различных нужд. Следующей продукцией, изготовление которой освоила компания, стали различные составы и средства для обеспечения чистоты в промышленных масштабах – на производствах различного назначения. В 2003 году было создано отдельное бизнес-подразделение для этого направления – Kiilto Сlean, довольно быстро сумевшее занять прочные позиции на рынке. С 2017 года концерн принял ряд стратегических решений о расширении путем приобретения уже действовавших бизнесов. В частности, были куплены компании в Швеции (строительное направление) и Дании (очистка).
Таким образом, за 100 лет небольшая компания превратилась в крупный международный холдинг, имеющий структуры в 12 странах мира (прежде всего, это государства Скандинавии и Прибалтики). Думаю, что и далее экспансия в другие страны продолжит свое развитие.
– Когда появилось подразделение Kiilto в России? Каковы основные направления его работы?
– В России первая структура концерна появилась в 1995 году. Нехватка на тогдашнем рынке качественной продукции различного назначения создавала хорошее «окно возможностей» для прихода в страну иностранных компаний. Сначала был сформирован небольшой офис, который занимался исключительно организацией импорта из Финляндии. Ответом на рост спроса на продукцию компании стала покупка в 2008 году химического производства в Раменском (Подмосковье). Там был организован выпуск клеевых решений Kiilto – как для индустриального направления, так и для строительства.
В 2011 году был запущен построенный «с нуля» завод по изготовлению сухих строительных смесей (ССС) в Калужской области. В 2013 году АО «Киилто-Клей» получило сертификат качества ISO 9001. В 2017 году на заводе в Раменском было запущено производство продуктов на основе полиуретана, что дало дополнительный импульс нашему развитию.
В России сейчас представлены все бизнес-направления головной структуры холдинга. Прежде всего, это продукция, предназначенная для строительной отрасли: широкий спектр отделочных материалов – от грунтовок и ровнителей для пола до затирок, клеев для плитки и обоев. Также большое распространение получили наши гидроизоляционные системы для влажных помещений. Добавлю, что я не случайно сказал именно о системах, поскольку комбинация различных наших средств дает наибольший эффект, ведь они изначально разрабатывались как единый комплекс, позволяющий полностью решить вопрос гидроизоляции любого помещения.
Еще одно флагманское направление – это производство клеевых решений для различных отраслей промышленности. Наши составы используются при создании автофургонов, промышленных фильтров, картонной упаковки и многого другого. Третья сфера нашей работы – выпуск продуктов для обеспечения чистоты и гигиены на производствах, в госпиталях, в аэропортах и многих других объектах, где нужна профессиональная уборка. И четвертое направление, потребительские товары – разнообразные моющие средства для дома.
В целом наша продукция получила широкое распространение в России. В частности, она применялась на таких знаковых объектах, как, например, гостиница «Holiday Inn Шереметьево», магазины Х5 Retail Group, Государственный театр оперы и балета им. Мусы Джалиля в Казани и многих других. В настоящее время материалы Kiilto используются на строительстве небоскреба Neva Towers компании Renaissance Development в Москва-Сити.
– В чем основные отличия работы концерна в Финляндии и России? Есть ли разница в качестве предлагаемых материалов, ассортименте, сервисе?
– Качество наших продуктов в России ничем не отличается от аналогов для других стран. Если говорить о крупных международных холдингах, то уровень унификации, как в производстве, так и в управлении у них очень высок. Соответственно, исходя из моего опыта, могу сказать, что если какая-то разница и существует, она обуславливается объективными причинами. По всем ключевым позициям мы используем продукцию тех же поставщиков, что и другие компании нашего холдинга. Конечно, такие компоненты, как песок или цемент для сухих строительных смесей, мы покупаем российского производства (импортировать их нет никакого смысла), но надо подчеркнуть, что отечественные заводы сегодня выпускают материалы достойного качества. И наш итоговый продукт здесь ничем не уступает тому, что производится в Финляндии. Большая часть нашей российской продукции имеет сертификаты и маркировки, общепринятые в Европе и подтверждающие те или иные качественные характеристики, несмотря на то, что в РФ это и не требуется, и мы могли бы на чем-то сэкономить.
То же касается и предлагаемого сервиса. По такому показателю, как, например, логистическая надежность (reliability), по итогам 2018 года его уровень по качеству выполнения заказа составил 99,64%, а по аккуратности и точности доставки – 98,9%. Большое внимание мы уделяем сервисной поддержке клиентов. Для них проводятся специальные тренинги в Kiilto PRO ACADEMY, и несколько тысяч человек ежегодно получают в ней навыки грамотной работы с нашей продукцией.
– Поступает ли российская продукция компании в другие страны присутствия Kiilto?
– В Kiilto работа организована так, что потребности локальных рынков по максимуму закрываются местным же производством, либо поставками без пересечения «экономических границ». Так, например, в прибалтийские страны, входящие в ЕС, доставляется продукция из Финляндии. А в страны Таможенного союза – Белоруссию или Казахстан – из России. Это экономически оправданный подход, и, соответственно, задача поставлять продукцию из РФ в Европу не ставится.
Однако в последние годы примерно 10% от общего объема производимых на российских заводах материалов экспортируются в «дальнее зарубежье». Этому способствовало как ослабление рубля, так и то, что ряд продуктов, используемых в РФ и совершенно не характерных для Финляндии, оказался востребован в Прибалтике, поскольку строительные традиции этих стран близки к российским.
– Производство Kiilto тесно связано с химией, а значит, с потенциальным вредом для «экологии». В то же время в Финляндии очень бережно относятся к охране природы. Как концерн решает проблемы в этой сфере?
– Kiilto действительно уделяет этому вопросу повышенное внимание. В 2019 году была запущена международная программа «Обещание окружающей среде» (Promise to the Environment). Она включает такие направления, как использование возобновляемых ресурсов при выборе материалов, безвредная для экологии упаковка, применение лучших решений циклической экономики, повышение энергоэффективности при производстве и снижение вредных выбросов. Так, к 2028 году Kiilto должна стать нейтральной по выбросам углекислого газа в атмосферу (carbon-neutral). Для реализации этих идей используются различные современные решения, даже если экономически это не самый выгодный вариант. Например, на крыше финского завода установлены солнечные батареи и, несмотря на не самый подходящий климат, часть энергии добывается таким способом. В России тоже реализуются проекты в рамках этой программы. До финского или шведского уровня нам пока далеко, но работа идет.
– 100-летие компании – хороший повод поговорить не только об ее истории, но и о планах на будущее. Расскажите, пожалуйста, о перспективах развития.
– В последнее время мы стали активнее работать с форматом DIY, относясь к нему не только как одному из каналов сбыта нашей продукции (отмечу, что продукция Kiilto широко представлена в российских DIY-сетях), но и как своего рода информационно-практическому ресурсу, позволяющему донести до всего спектра потребителей сведения о специфике и достоинствах наших продуктов. Отмечу, что российские строительные компании в последнее время стали больше внимания уделять фактору экологичности материалов.
Еще одно очень перспективное, на наш взгляд, направление – это выпуск различных огнезащитных составов, которые позволяют повысить класс противопожарной безопасности тех или иных конструкций. Это могут быть составы для пропитки или напыления. Мы видим большой потенциал таких продуктов – в Европе эта тенденция набирает обороты.
Также мы намерены расширить работу по гидроизоляционным системам. Если раньше застройщики отдавали решение этого вопроса покупателям жилья, то сейчас развивается тренд приобретения квартир уже с чистовой отделкой. И мы видим свою миссию в продвижении культуры грамотной гидроизоляции влажных помещений, чтобы у приобретателей жилья проблем в этой сфере не возникало.
Добавлю, что в 2020 году мы будем отмечать четверть века присутствия Kiilto в России. Конечно, к этой дате мы постараемся представить рынку какие-то новые наши разработки. Так что ждите в будущем году хороших новостей от Kiilto!