Юрий Константинов: «Процесс консолидации рынка еще не завершился»
О своем взгляде на текущую ситуацию в сфере жилищного строительства, перспективы его развития, последствия реформы финансирования отрасли, а также на проблемы в области нормирования «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юрий Константинов.
— Юрий Викторович, как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?
— Прошлый год был непростым для всех. Строительная отрасль не стала исключением. Где-то замедлились сроки строительства, где-то — работы были заморожены полностью, пусть и временно. Наблюдался дефицит и импортных строительных материалов, и рабочей силы. «Группа ЛСР» в этом плане оказалась в довольно выгодном положении: у холдинга есть собственные мощности по производству стеновых стройматериалов и бетона, добыче песка и щебня, свой домостроительный комбинат. Поэтому мы особого дефицита не почувствовали. На всех наших предприятиях в подавляющем большинстве работают местные — жители Петербурга и Ленобласти, надежность подрядчиков и субподрядчиков проверена многолетней совместной работой над самыми разными проектами. В общем, наша компания даже в самый острый период чувствовала себя вполне уверенно — велик был запас прочности, в том числе технологический, который позволил очень быстро приспособится к удаленной работе и онлайн-продажам. При этом основное стимулирование спроса обеспечила, конечно, государственная программа льготной ипотеки, которая позволила приобрести новую квартиру тем, кто нуждался в ней, но не мог себе ранее позволить. Интересно, что наиболее благоприятная ситуация сложилась для петербуржцев: под кредитный лимит в 12 млн рублей попадает подавляющее большинство квартир в новостройках. Мы видим, что по мере ослабления ограничительных мер и развития программы отрасль начала восстанавливаться: темпы ввода жилья демонстрируют рост, увеличился объем выданных ипотечных кредитов.
— Изменятся ли в ближайшие годы объемы ввода жилья и вывода на рынок новых проектов?
— Согласно данным Росстата, в 2020 году отрасль не смогла приблизиться к рекорду 2015 года, когда было введено в эксплуатацию 85,3 млн кв. м жилья по всей стране. С учетом того, что за последние пять лет показатель 2019-го — самый высокий, а 2020-й был кризисным годом, падение нельзя считать критичным. Надежные застройщики продолжат планомерную деятельность. К примеру, в 2021 году «Группа ЛСР» в Петербурге собирается ввести в эксплуатацию дома в таких ЖК, как «Цветной город», «Ручьи», «Заповедный парк», «Цивилизация», а также завершить проекты бизнес-класса Riviere Noire и Neopark. В целом по холдингу показатель ввода должен быть, в моем понимании, на уровне прошлого года.
Что касается вывода новых объектов, то мы с оптимизмом смотрим в будущее и совсем недавно уже анонсировали в Питере старт продаж нового премиального комплекса Neva Residence и второй очереди «Морской набережной». Все идет к тому, что в этом году по трем регионам присутствия «Группы ЛСР» мы выведем на рынок существенно больше предложений, чем в 2020-м.
— По вашей оценке, насколько устойчиво сейчас положение ключевых игроков?
— По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на десять крупнейших застройщиков (напомню, «Группа ЛСР» — девелопер № 2 по объемам строительства в России) приходится 18,6 млн кв. м, или 19,7% от общего показателя возводимой недвижимости. Это цифры конца 2020 года. В конце 2019-го этот показатель был равен 20%. Я думаю, из этого вполне можно сделать вывод об устойчивости положения ключевых игроков.
Плюс не будем забывать, что отрасль продолжает постепенный переход на проектное финансирование. В среднесрочной перспективе этот фактор тоже положительно повлияет именно на крупных застройщиков, с большим опытом, хорошей репутацией и идеальной кредитной историей — таких как «Группа ЛСР».
— Как реформа финансирования жилищного строительства отразилась на застройщиках с разными объемами бизнеса?
— В настоящий момент идет процесс консолидации рынка. Схема работы по новым правилам предполагает, что застройщик получает деньги не напрямую от дольщиков, а привлекает банковские средства путем обращения к проектному финансированию. Для покупателей это означает снижение рисков — сохранность их средств обеспечивается эскроу-счетами, раскрытие которых возможно только по завершении строительства. Риски, связанные с возможным недостроем, берут на себя банки, в результате чего они еще тщательнее проверяются потенциальных заемщиков на предмет надежности. Крупным застройщикам получить проектное финансирование проще, а вот мелкие игроки, которые не смогут соответствовать предъявляемым требованиям, вынуждены будут покинуть рынок. По данным ДОМ.РФ, сейчас через проектное финансирование реализуется более половины от всего объема строительства, но с рынка ушли только 10% игроков. Так что процесс консолидации нельзя считать завершенным.
— Насколько существенно меняется себестоимость строительства жилья в последние годы? Что на это влияет в первую очередь?
— Нельзя выделить какой-то один фактор — это всегда совокупность: растут цены на импортные комплектующие, металлоконструкции, увеличивается инфляция. Не стоит забывать о том, что переход на проектное финансирование еще не закончен. Вкупе с фундаментально неудовлетворенным спросом на жилье в России все это способствует росту цен на квадратный метр. А вот основными бенефициарами этого процесса будут те компании, которые, постоянно улучшая качество и конкурентоспособность, смогут предложить потребителю продукт, максимально соответствующий его ожиданиям.
— Какие правовые и технические нормативы вы можете отнести к наиболее тормозящим развитие жилищного строительства?
— Много уже говорилось о том, что Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985, к сожалению, фактически вынуждает снова проектировать мусоропроводы в новых домах. Так получилось, что оно отсылает к санитарным нормам 1972 года. И если для пятиэтажек того времени требования по обязательному наличию мусоропровода могли считаться прогрессивными, то очевидно, что с тех пор технологии по сбору, сортировке и утилизации мусора ушли далеко вперед. Требования обязательного пункта 9.32 этого постановления обязывают: «Во вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять этажей и выше следует предусматривать мусоропроводы». Отрадно, что большинство экспертов сошлись во мнении: это какой-то явный правовой казус, который в скором времени будет разрешен в пользу здравого смысла.
— Что еще, на ваш взгляд, необходимо корректировать в первую очередь?
— Давно вызывает вопросы свод правил (СП) 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Если разобраться, он создает условия, которые делают фактически невозможным использование при строительстве стен такого нами любимого, долговечного и экологичного материала, как кирпич. Прямого запрета на его использование в СП нет. Но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать... полутораметровой! Представляете себе стоимость такой стены для конечного потребителя? То есть про кирпичные стены в домах так называемого комфорт-класса можно забыть. Здравствуй, производимый иностранными фирмами синтетический утеплитель, который уже лет через пять начинает вылезать из-под навесного фасада! И до свидания, отечественный производитель кирпичной продукции. Слышали, наверное, что за последние десять лет в России закрылось уже более двадцати кирпичных заводов?
— Какие последние изменения в нормативной базе вы можете оценить положительно?
— Нельзя не отметить, что нашумевшее майское высказывание Президента РФ про «всякие СниПы-хрипы» возымело свое действие. Правительство сейчас ведет масштабную работу по улучшению нормативной базы. Многие тысячи обязательных требований уже стали рекомендательными, часть норм упрощена. Это очень важно, поскольку искусственные ограничения порой просто не позволяют строить более экологичные и долговечные дома и ставят под удар локальных производителей строительных материалов.
— Как меняется рыночный спрос на различные классы жилья, на квартиры разной площади?
— Основным драйвером спроса в 2020 году стала недвижимость комфорт-класса благодаря программе льготной ипотеки — порядка 70% сделок «Группы ЛСР» в Петербурге было заключено с использованием кредитных средств. В этом сегменте наибольшую популярность набирают эргономичные компактные квартиры с гибкими планировочными решениями. Например, это планировки с двумя проходами из кухни (в комнату и прихожую), которые можно оставить свободными, а можно закрыть мобильной перегородкой или мебелью в зависимости от потребностей. Есть и квартиры с увеличенным количеством окон, что позволяет функционально разграничивать жилое пространство. Такие варианты у нас представлены в проекте «Цветной Город», где продажи в 2020 году выросли на 71%. При этом эргономичность становится важным критерием во всех категориях недвижимости. По нашим оценкам, наиболее популярны квартиры около 40 кв. м. При этом очевиден тренд на уменьшение средней площади. Мы замечаем его даже в элитном сегменте и подстраиваемся под потребителя, выводя на рынок такие проекты как Neva Residence.
— Какие локации Петербурга вы считаете наиболее перспективными для застройки?
— Я думаю, самым перспективным районом сейчас является Васильевский остров, и у него есть все шансы «выстрелить» так же, как это произошло с Приморским районом. Во-первых, это исторический район, близкий к центру, со сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, здесь появляются совершенно новые территории, которые будут определять морской фасад города. В-третьих, появление новых жителей даст толчок к развитию малого бизнеса — будут в большом количестве открываться сервисные предприятия, магазины, общепит и прочее. При этом вся инфраструктура на намывных территориях будет абсолютно новой, заточенной под актуальные потребности.
В смысле элитного жилья, конечно, вне конкуренции Петровский остров, который уже снискал себе славу новой престижной локации, пришедшей на смену уже почти полностью застроенному Крестовскому. Петровский — это, с одной стороны, уединенность и однородность социального окружения, а с другой — 10–15 минут либо до сердца Петроградки, либо до Невского проспекта, где вечно кипит жизнь. Плюс соответствующие видовые характеристики.
— Как меняются ожидания покупателей от жилых комплексов?
— Современный покупатель хочет получить максимальное качество по приемлемой цене. Если раньше в массовом сегменте стоимость лота имела решающее значение, то теперь клиент обратит внимание на пусть более дорогой, но качественный проект, в котором выполнено благоустройство, предусмотрена понятная социальная и бытовая инфраструктура. При этом в более дорогом классе покупатель не готов тратить деньги на ненужные ему дополнительные опции или квадратные метры, которые нельзя будет использовать максимально функционально. Эргономика и проработанность проекта задают тренд во всех сегментах рынка.
Но если говорить о фундаментальных предпочтениях покупателей, то они остаются неизменными уже не один год — это надежность застройщика, местоположение комплекса и его транспортная доступность. В комфорт-классе к этому добавляется еще и наличие полной отделки, так как с каждым годом становится все больше покупателей, которые рассматривают уже полностью готовое к переезду жилье.
— Какие опции, ранее присущие недвижимости более высокого класса, получают распространение в классе более низком?
— Сегодня невозможно представить качественный проект без продуманного благоустройства: разнообразные детские площадки, прогулочные и велодорожки, зоны для занятий спортом. Если мы посмотрим на комплексы, которые строились лет десять назад в сегменте массового спроса, то увидим, что их наполнение было гораздо беднее. Это касается не только благоустройства, но и других решений для комфорта проживания — появляются кладовые, которые можно приобрести в собственность, общие колясочные. Более того, сейчас даже в проектах массового спроса застройщики предлагают интересные опции, которые бы увеличили комфорт жизни: создают общественные пространства, облагораживают набережные. Также с каждым годом все больше внимания уделяется безопасности: комплексы проектируются так, чтобы дворы были закрыты, устанавливаются системы видеонаблюдения, выделяются специальные помещения для консьержа.
Проекты комплексного освоения территорий эволюционируют со временем. Об обязательных атрибутах современных КОТ и о развитии комплексных проектов в будущем порталу asninfo.ru рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».
Свой первый комплексный проект – ЖК «Капитал» в Кудрово – компания «Строительный трест» начала почти десять лет назад. За эти годы на берегу реки Оккервиль вырос современный район с развитой инфраструктурой. Другой свой комплексный проект – ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ленинградской области – компания вывела на рынок в сентябре 2014 года. ЖК NEWПИТЕР – это проект нового поколения, вобравший в себя опыт прошедших лет, подчеркивает Анзор Берсиров.
– Комплексность – это всегда непросто в плане множества поставленных одновременно задач. Какие задачи Вы считаете для себя приоритетными?
– «Строительный трест» – компания социально ответственная. И прежде всего это распространяется на проекты комплексного освоения территорий. Это действительно ответственность, причем не одномоментная, а на многие годы. Мы понимаем, что наши проекты преобразят территорию района и войдут в жизнь граждан не на один десяток лет. Мы создаем действительно комфортную среду. Жилье не для временного, а постоянного проживания.
– Жилой квартал NEWПИТЕР будет строиться еще в течение 10-15 лет, а требования рынка и законодательства постоянно меняются. Как Вы решаете эти вопросы? Не замедляются ли темпы строительства от этого, не пересматриваются ли планы? Если смотреть глобально, какие изменения претерпел проект с момента старта?
– Правильный подход к реализации проектов КОТ подразумевает планирование на несколько лет вперед. «Строительный трест» получил разрешения еще минимум на 2 года строительства. Такой подход позволяет не замедлять темпы строительства при изменении конъюнктуры рынка или законодательства. Но мы всегда оставляем возможность вносить изменения, в том числе, в проект планировки и в проекты домов. Мы не строим типовые дома. Даже если наши дома схожи по стилю и архитектуре, всё равно каждый дом подстраивается под свое время, под конъюнктуру рынка, под требования покупателей и под новое законодательство.
– Первые проекты комплексного освоения территорий появились десять лет назад. В числе пионеров комплексной застройки был и «Строительный трест». Как она качественно меняется со временем?
– За это время существенно изменились градостроительные нормативы. В Ленинградской области этажность, плотность застройки были скорректированы в меньшую сторону. Коренным образом поменялось отношение властей к социальным объектам, была создана программа поддержки строительства соцобъектов в регионе. Большое внимание уделяется транспортной доступности новых районов. Синхронизированы темпы возведения жилья и инфраструктуры.
Вместе с тем изменился и подход девелоперов к развитию комплексных проектов. В современных проектах большое внимание уделяется созданию общественных пространств, причем как входных групп и внутридворовых территорий, так и организации точек притяжения для жителей в масштабах всего района – рекреационных зон отдыха и досуга.
Конечно, мы видим определенные недостатки в проектах, которые были начаты 5-10 лет назад. Речь тут идет не только об уже упомянутой высокой плотности застройки, но и о том, что со временем эти территории превращаются в унылые спальные районы. В этом принципиальное отличие от проектов современных. Сегодня проекты комплексного освоения территории – это города, полноценные и независимые. Можно смело говорить об этом, ведь многие из них сопоставимы по масштабам и наполнению с небольшими городами стран Европы.
– Жилые дома – только видимая часть проектов КОТ. А сколько времени и средств занимает инженерная подготовка территории?
– На создание инженерной инфраструктуры уходит 80% времени работы над проектом. Строительство непосредственно домов – это понятный и структурированный процесс. Консервативная политика компании «Строительный трест» в плане домостроения такова, что конструктив наших домов неизменен уже на протяжении многих лет, мы только оттачиваем и улучшаем инженерное наполнение наших объектов.
Создание инфраструктуры – самый сложный и ответственный этап работы. Застройщик, по сути, выходит в «чистое поле», где нет источников энергоресурсов. Все приходится создавать с нуля. В NEWПИТЕР нами была проведена масштабная работа: были построены магистральные водоводы, насосные станции, подстанции, проложены километры сетей. Если говорить о вложениях в инженерную подготовку, то она составляет более 10% от себестоимости строительства.
– Транспортная инфраструктура – важнейшая часть любого комплексного проекта. Это касается как строительства магистралей и подключения района к внешним трассам, так и устройства внутриквартальной дорожной сети. Насколько развита дорожная инфраструктура в жилом районе NEWПИТЕР?
– Во многих проектах остро стоит вопрос с финансированием строительства магистральных улиц и проспектов. Но после их строительства, муниципалитеты, как правило, охотно принимают их на баланс и обслуживают. Здесь споров я еще не встречал. А вот внутриквартальные проезды в этом плане часто представляют серьезную проблему. Муниципалитеты отказываются или не имеют возможности принять на баланс эти дороги. Следовательно, встает вопрос их содержания. Кто-то из застройщиков решает этот вопрос делением дорог на участки и их условным «прикреплением» к тем или иным корпусам жилых домов, таким образом перекладывая задачу содержания прилегающих дорог на управляющую компанию. «Строительный трест» в жилом районе NEWПИТЕР заблаговременно поднял этот вопрос. Мы договорились о том, что после строительства и ввода в эксплуатацию всех магистральных дорог и внутриквартальных проездов – они будут приняты на баланс муниципального образования. Я надеюсь, что до конца текущего года часть дорожной сети мы передадим в муниципальную собственность.
– А как NEWПИТЕР подключен к внешним трассам?
– В жилом районе NEWПИТЕР нами уже построен и введен в эксплуатацию четырехполосный проспект – Питерский проспект. Еще два подобных проспекта мы сдадим до конца года. Таким образом будет завершено строительство всех окаймляющих улиц первого квартала NEWПИТЕР. Они присоединяются к существующему Красносельскому шоссе.
По инициативе девелоперов и местной власти часть Красносельского шоссе (в границах поселка Новоселье) была передана в собственность муниципалитета. Это было необходимо для того, чтобы иметь возможность ее реконструировать за счет средств застройщиков. «Строительный трест» в партнерстве с АО «СЕВНИИГИМ» ведет работы по реконструкции Красносельского шоссе. До конца года эта работа будет завершена. Шоссе будет расширено до 4 полос и будет примыкать к существующей развязке с КАД.
Еще одна развязка с КАД, находящаяся ближе к Волхонскому шоссе, в свое время не была достроена и имеет спуск только в сторону города. Но в ближайшее время эта развязка также будет реконструирована. Таким образом, транспортная система жилого района NEWПИТЕР по своей разветвленности не будет иметь аналогов ни в одном крупном микрорайоне комплексной жилой застройки в регионе.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Могут ли уже заселившиеся в NEWПИТЕР люди уже сейчас рассчитывать на спокойную жизнь?
– Здесь иллюзий строить, конечно, не надо. В проектах с длительным сроком реализации не заметить строительный процесс невозможно. Но «Строительный трест», как ответственный застройщик, минимизирует влияние стройплощадки на комфорт проживания уже заселившихся граждан.
Территория стройки организована таким образом, что по всем новым асфальтированным дорогам проезд строительной техники запрещен. Строительные работы и благоустройство в уже введенных в эксплуатацию домов и территорий завершены «под ключ» и огорожены от стройплощадки.
Очень часто жильцы новых кварталов вынуждены довольствоваться «полуфабрикатом»: дорога есть, асфальт уложен, а освещение, велодорожки и зеленые насаждения отложены застройщиком «на потом». В проектах «Строительного треста» такая ситуация исключена – все проектные решения к моменту ввода в эксплуатацию улиц должны быть отработаны на 100%.
– Сколько домов в NEWПИТЕР уже заселены?
– В NEWПИТЕР уже живут более тысячи человек. Я регулярно по разным поводам лично встречаюсь с жильцами, мы обсуждаем насущные проблемы, и, кстати, слышу немало благодарных отзывов.
– Детский сад и школа – обязательные объекты социнфраструктуры в современных комплексных проектах. Что уже построено в NEWПИТЕР?
– Построив всего 30 тыс. кв. м, то есть два дома, мы ввели в эксплуатацию первый детский сад. Его вместимость – 145 мест. Этот соцобъект был признан лучшим на уровне региона. Детский сад уже работает и заполнен.
Сразу после ввода в эксплуатацию детского сада мы начали заниматься проектом школы. К моменту ввода 100 тыс. кв. м жилья мы планируем ввести в эксплуатацию и ее. Она будет рассчитана на 550 мест. Пока этот план остается неизменным. Надо отметить, что все социальные объекты в жилом районе NEWПИТЕР включены в программу «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных в бюджет Ленобласти налогов. Всего в NEWПИТЕР запланированы шесть детских садов и две общеобразовательные школы. Мы надеемся, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не претерпит существенных корректировок со стороны правительства региона в будущем.
– Работает ли на объекте шоу-рум?
– Не один, а целых два. Каждый из них представляет вариант чистовой отделки, который мы предлагаем: скандинавский стиль и классический. По уровню и качеству материалы отделки одинаковы, отличаются только дизайн и цветовые решения. Оба шоу-рума в экспозиционных целях меблированы. Мебель – производства шведской компании ИКЕА. Такой подход дает возможность покупателям понять, как в целом будет выглядеть их будущая квартира.
– Еще один обязательный атрибут современного проекта комплексного освоения – благоустроенное общественное пространство. Будет ли свой центр притяжения у NEWПИТЕР?
– Изюминкой жилого комплекса NEWПИТЕР является пешеходная зона, которую мы назвали бульвар Белых ночей. Этот променад соединит все кварталы NEWПИТЕРа. Бульвар условно поделен на несколько зон. У каждой из них – свое назначение. Есть зоны для «тихого» отдыха, спортивные зоны (футбольная площадка и площадка для воркаута), детская зона (это большая квартальная детская площадка, помимо тех, что находятся у каждого из жилых домов). У жилого района NEWПИТЕР будет собственная центральная площадь для торжественных мероприятий, которая появится на территории второго квартала. Во втором квартале также появится еще одна спортивная зона, которая будет дублировать первую по своей идеологии, но не по насыщению. На территории района будет разбит плодовый сад.
Для проектирования бульвара Белых ночей мы привлекли команду молодых креативных архитекторов – FUTURA Architects. Сегодня уже реализована первая часть бульвара – установлена стела, высажены крупные деревья, уже открыто футбольное поле и первые велодорожки. FUTURA Architects с этим проектом выдвигалась на различные архитектурные конкурсы и недавно стала серебряным призером конкурса «Зодчество 2017».
У каждого крупного проекта должна быть своя общественная зона, можно сказать, это краеугольный камень развития всех проектов КОТ. Мы относимся к созданию такого пространства очень внимательно во всех своих проектах. В жилом комплексе «Капитал» в Кудрово в партнерстве с компанией «Отделстрой» мы создали обширную парковую зону, которая пользуется большой популярностью у жителей комплекса.
– В мировой практике комплексные проекты освоения территорий разделяют на два типа: brownfield development и greenfield development. Какой тип наиболее экономически оправдан в сегодняшних условиях?
– Я убежден, что эти два процесса будут идти параллельно. В Петербурге территорий, на которых возможно реализовать проект greenfield, то есть «в чистом поле», практически нет. В Ленобласти таких районов, наоборот, достаточно много, и конечно, задел большой. При этом в Петербурге существует значительный потенциал для проектов brownfield, этот запас формируют в основном территории пресловутого «серого пояса». Процесс их реновации хоть и медленно, но идет, и рано или поздно эти территории будут застроены.
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа проектов. Застройка промышленных территорий осложняется необходимостью сноса существующих объектов, возрастающей транспортной нагрузкой, а кроме того, обязательностью восстановления и сохранения зданий, охраняемых КГИОП. С другой стороны, эти территории, как правило, имеют источники энергоресурсов, что несколько упрощает реализацию таких проектов. У территорий в области, как мы уже говорили, все с точностью наоборот.
– Некоторые застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. Согласны ли Вы с этим?
– В рамках последних поправок в 214-ФЗ реализация проектов КОТ невозможна. Сегодня нет явного волнения у застройщиков по этому поводу только по одной причине: комплексные проекты подразумевают наличие разрешений на строительство на ближайшие два-три года. И на них распространяться новые правила не будут. Это условно «льготный» период для застройщиков, время, чтобы придумать новые схемы привлечения средств. Уже ни для кого не секрет, что внесенные в закон изменения ведут к отмене долевого строительства в целом и переходу на использование застройщиками банковских средств. Но с сегодняшними условиями, которые предлагают банки застройщикам, эта схема мало реализуема. Она ведет к значительному росту стоимости квадратного метра и, соответственно, общей регрессии строительной отрасли. Я убежден, что федеральное правительство не может позволить «упасть» целому направлению в экономике. И в ближайшее время мы увидим новые инструменты от банков, направленные на работу с застройщиками.