Юрий Константинов: «Процесс консолидации рынка еще не завершился»
О своем взгляде на текущую ситуацию в сфере жилищного строительства, перспективы его развития, последствия реформы финансирования отрасли, а также на проблемы в области нормирования «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юрий Константинов.
— Юрий Викторович, как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?
— Прошлый год был непростым для всех. Строительная отрасль не стала исключением. Где-то замедлились сроки строительства, где-то — работы были заморожены полностью, пусть и временно. Наблюдался дефицит и импортных строительных материалов, и рабочей силы. «Группа ЛСР» в этом плане оказалась в довольно выгодном положении: у холдинга есть собственные мощности по производству стеновых стройматериалов и бетона, добыче песка и щебня, свой домостроительный комбинат. Поэтому мы особого дефицита не почувствовали. На всех наших предприятиях в подавляющем большинстве работают местные — жители Петербурга и Ленобласти, надежность подрядчиков и субподрядчиков проверена многолетней совместной работой над самыми разными проектами. В общем, наша компания даже в самый острый период чувствовала себя вполне уверенно — велик был запас прочности, в том числе технологический, который позволил очень быстро приспособится к удаленной работе и онлайн-продажам. При этом основное стимулирование спроса обеспечила, конечно, государственная программа льготной ипотеки, которая позволила приобрести новую квартиру тем, кто нуждался в ней, но не мог себе ранее позволить. Интересно, что наиболее благоприятная ситуация сложилась для петербуржцев: под кредитный лимит в 12 млн рублей попадает подавляющее большинство квартир в новостройках. Мы видим, что по мере ослабления ограничительных мер и развития программы отрасль начала восстанавливаться: темпы ввода жилья демонстрируют рост, увеличился объем выданных ипотечных кредитов.
— Изменятся ли в ближайшие годы объемы ввода жилья и вывода на рынок новых проектов?
— Согласно данным Росстата, в 2020 году отрасль не смогла приблизиться к рекорду 2015 года, когда было введено в эксплуатацию 85,3 млн кв. м жилья по всей стране. С учетом того, что за последние пять лет показатель 2019-го — самый высокий, а 2020-й был кризисным годом, падение нельзя считать критичным. Надежные застройщики продолжат планомерную деятельность. К примеру, в 2021 году «Группа ЛСР» в Петербурге собирается ввести в эксплуатацию дома в таких ЖК, как «Цветной город», «Ручьи», «Заповедный парк», «Цивилизация», а также завершить проекты бизнес-класса Riviere Noire и Neopark. В целом по холдингу показатель ввода должен быть, в моем понимании, на уровне прошлого года.
Что касается вывода новых объектов, то мы с оптимизмом смотрим в будущее и совсем недавно уже анонсировали в Питере старт продаж нового премиального комплекса Neva Residence и второй очереди «Морской набережной». Все идет к тому, что в этом году по трем регионам присутствия «Группы ЛСР» мы выведем на рынок существенно больше предложений, чем в 2020-м.
— По вашей оценке, насколько устойчиво сейчас положение ключевых игроков?
— По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на десять крупнейших застройщиков (напомню, «Группа ЛСР» — девелопер № 2 по объемам строительства в России) приходится 18,6 млн кв. м, или 19,7% от общего показателя возводимой недвижимости. Это цифры конца 2020 года. В конце 2019-го этот показатель был равен 20%. Я думаю, из этого вполне можно сделать вывод об устойчивости положения ключевых игроков.
Плюс не будем забывать, что отрасль продолжает постепенный переход на проектное финансирование. В среднесрочной перспективе этот фактор тоже положительно повлияет именно на крупных застройщиков, с большим опытом, хорошей репутацией и идеальной кредитной историей — таких как «Группа ЛСР».
— Как реформа финансирования жилищного строительства отразилась на застройщиках с разными объемами бизнеса?
— В настоящий момент идет процесс консолидации рынка. Схема работы по новым правилам предполагает, что застройщик получает деньги не напрямую от дольщиков, а привлекает банковские средства путем обращения к проектному финансированию. Для покупателей это означает снижение рисков — сохранность их средств обеспечивается эскроу-счетами, раскрытие которых возможно только по завершении строительства. Риски, связанные с возможным недостроем, берут на себя банки, в результате чего они еще тщательнее проверяются потенциальных заемщиков на предмет надежности. Крупным застройщикам получить проектное финансирование проще, а вот мелкие игроки, которые не смогут соответствовать предъявляемым требованиям, вынуждены будут покинуть рынок. По данным ДОМ.РФ, сейчас через проектное финансирование реализуется более половины от всего объема строительства, но с рынка ушли только 10% игроков. Так что процесс консолидации нельзя считать завершенным.
— Насколько существенно меняется себестоимость строительства жилья в последние годы? Что на это влияет в первую очередь?
— Нельзя выделить какой-то один фактор — это всегда совокупность: растут цены на импортные комплектующие, металлоконструкции, увеличивается инфляция. Не стоит забывать о том, что переход на проектное финансирование еще не закончен. Вкупе с фундаментально неудовлетворенным спросом на жилье в России все это способствует росту цен на квадратный метр. А вот основными бенефициарами этого процесса будут те компании, которые, постоянно улучшая качество и конкурентоспособность, смогут предложить потребителю продукт, максимально соответствующий его ожиданиям.
— Какие правовые и технические нормативы вы можете отнести к наиболее тормозящим развитие жилищного строительства?
— Много уже говорилось о том, что Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985, к сожалению, фактически вынуждает снова проектировать мусоропроводы в новых домах. Так получилось, что оно отсылает к санитарным нормам 1972 года. И если для пятиэтажек того времени требования по обязательному наличию мусоропровода могли считаться прогрессивными, то очевидно, что с тех пор технологии по сбору, сортировке и утилизации мусора ушли далеко вперед. Требования обязательного пункта 9.32 этого постановления обязывают: «Во вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять этажей и выше следует предусматривать мусоропроводы». Отрадно, что большинство экспертов сошлись во мнении: это какой-то явный правовой казус, который в скором времени будет разрешен в пользу здравого смысла.
— Что еще, на ваш взгляд, необходимо корректировать в первую очередь?
— Давно вызывает вопросы свод правил (СП) 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Если разобраться, он создает условия, которые делают фактически невозможным использование при строительстве стен такого нами любимого, долговечного и экологичного материала, как кирпич. Прямого запрета на его использование в СП нет. Но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать... полутораметровой! Представляете себе стоимость такой стены для конечного потребителя? То есть про кирпичные стены в домах так называемого комфорт-класса можно забыть. Здравствуй, производимый иностранными фирмами синтетический утеплитель, который уже лет через пять начинает вылезать из-под навесного фасада! И до свидания, отечественный производитель кирпичной продукции. Слышали, наверное, что за последние десять лет в России закрылось уже более двадцати кирпичных заводов?
— Какие последние изменения в нормативной базе вы можете оценить положительно?
— Нельзя не отметить, что нашумевшее майское высказывание Президента РФ про «всякие СниПы-хрипы» возымело свое действие. Правительство сейчас ведет масштабную работу по улучшению нормативной базы. Многие тысячи обязательных требований уже стали рекомендательными, часть норм упрощена. Это очень важно, поскольку искусственные ограничения порой просто не позволяют строить более экологичные и долговечные дома и ставят под удар локальных производителей строительных материалов.
— Как меняется рыночный спрос на различные классы жилья, на квартиры разной площади?
— Основным драйвером спроса в 2020 году стала недвижимость комфорт-класса благодаря программе льготной ипотеки — порядка 70% сделок «Группы ЛСР» в Петербурге было заключено с использованием кредитных средств. В этом сегменте наибольшую популярность набирают эргономичные компактные квартиры с гибкими планировочными решениями. Например, это планировки с двумя проходами из кухни (в комнату и прихожую), которые можно оставить свободными, а можно закрыть мобильной перегородкой или мебелью в зависимости от потребностей. Есть и квартиры с увеличенным количеством окон, что позволяет функционально разграничивать жилое пространство. Такие варианты у нас представлены в проекте «Цветной Город», где продажи в 2020 году выросли на 71%. При этом эргономичность становится важным критерием во всех категориях недвижимости. По нашим оценкам, наиболее популярны квартиры около 40 кв. м. При этом очевиден тренд на уменьшение средней площади. Мы замечаем его даже в элитном сегменте и подстраиваемся под потребителя, выводя на рынок такие проекты как Neva Residence.
— Какие локации Петербурга вы считаете наиболее перспективными для застройки?
— Я думаю, самым перспективным районом сейчас является Васильевский остров, и у него есть все шансы «выстрелить» так же, как это произошло с Приморским районом. Во-первых, это исторический район, близкий к центру, со сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, здесь появляются совершенно новые территории, которые будут определять морской фасад города. В-третьих, появление новых жителей даст толчок к развитию малого бизнеса — будут в большом количестве открываться сервисные предприятия, магазины, общепит и прочее. При этом вся инфраструктура на намывных территориях будет абсолютно новой, заточенной под актуальные потребности.
В смысле элитного жилья, конечно, вне конкуренции Петровский остров, который уже снискал себе славу новой престижной локации, пришедшей на смену уже почти полностью застроенному Крестовскому. Петровский — это, с одной стороны, уединенность и однородность социального окружения, а с другой — 10–15 минут либо до сердца Петроградки, либо до Невского проспекта, где вечно кипит жизнь. Плюс соответствующие видовые характеристики.
— Как меняются ожидания покупателей от жилых комплексов?
— Современный покупатель хочет получить максимальное качество по приемлемой цене. Если раньше в массовом сегменте стоимость лота имела решающее значение, то теперь клиент обратит внимание на пусть более дорогой, но качественный проект, в котором выполнено благоустройство, предусмотрена понятная социальная и бытовая инфраструктура. При этом в более дорогом классе покупатель не готов тратить деньги на ненужные ему дополнительные опции или квадратные метры, которые нельзя будет использовать максимально функционально. Эргономика и проработанность проекта задают тренд во всех сегментах рынка.
Но если говорить о фундаментальных предпочтениях покупателей, то они остаются неизменными уже не один год — это надежность застройщика, местоположение комплекса и его транспортная доступность. В комфорт-классе к этому добавляется еще и наличие полной отделки, так как с каждым годом становится все больше покупателей, которые рассматривают уже полностью готовое к переезду жилье.
— Какие опции, ранее присущие недвижимости более высокого класса, получают распространение в классе более низком?
— Сегодня невозможно представить качественный проект без продуманного благоустройства: разнообразные детские площадки, прогулочные и велодорожки, зоны для занятий спортом. Если мы посмотрим на комплексы, которые строились лет десять назад в сегменте массового спроса, то увидим, что их наполнение было гораздо беднее. Это касается не только благоустройства, но и других решений для комфорта проживания — появляются кладовые, которые можно приобрести в собственность, общие колясочные. Более того, сейчас даже в проектах массового спроса застройщики предлагают интересные опции, которые бы увеличили комфорт жизни: создают общественные пространства, облагораживают набережные. Также с каждым годом все больше внимания уделяется безопасности: комплексы проектируются так, чтобы дворы были закрыты, устанавливаются системы видеонаблюдения, выделяются специальные помещения для консьержа.
1 июля 2018 года исполнится ровно год с момента официального запуска Национального реестра специалистов в области строительства (НРС). На тот момент в НРС были внесены сведения о 20 030 специалистах по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. О том, какова текущая ситуация по наполнению Нацреестра, рассказал «Строительному Еженедельнику» Первый Заместитель Исполнительного директора Ассоциации «Национальное объединение строителей», председатель Комиссии по ведению Национального реестра специалистов в области строительства Герман Хасханов.
– Герман Вахидович, можно ли говорить о том, что Национальный реестр специалистов практически сформирован?
– Я могу уверенно заявить, что Национальный реестр специалистов в области строительства состоялся. Серьезная задача федерального масштаба, исполнение которой на постоянном личном контроле у президента Ассоциации «Национальное объединение строителей» Андрея Юрьевича Молчанова, в целом успешно решена. Значительная часть работы по формированию НРС нами выполнена, но немало еще предстоит сделать.
В апреле 2017 года, когда мы еще только готовились к официальному запуску Национального реестра специалистов в области строительства, были одобрены первые 36 заявлений о включении сведений в НРС. В мае прошлого года президент НОСТРОЙ продемонстрировал журналистам и главе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, с которым было тесное взаимодействие при создании реестра, работу НРС в тестовом режиме. На тот момент в НОСТРОЙ поступило более 5 тыс. заявлений на включение сведений в НРС.
По данным на 10 мая текущего года уже свыше 170 тыс. специалистов по организации строительства направили свои заявления о включении в НРС, из них более 150 тыс. подтвердили соответствие требованиям и включены Нацреестр. Что эти цифры означают в масштабе отрасли? В строительстве на начало мая 2018 года действовали 233 саморегулируемые организации, членами которых являлись более 85 тыс. строительных организаций. Минимум два специалиста от каждой строительной компании должны быть включены в Национальный реестр – то есть в общей сложности минимум 170 тыс. специалистов. Приблизительно такова минимальная емкость Национального реестра специалистов в области строительства при существующей численности членов саморегулируемых организаций в строительстве.
– Получается, что значительная часть работы по наполнению Нацреестра действительно выполнена?
– Нужно принимать во внимание разный масштаб строительных организаций, количество объектов капитального строительства, на которых каждая из них выполняет работы по строительству, территориальную распределенность таких объектов. Практика уже показала, что не редкость, когда в крупной строительной организации трудятся около ста (а в ряде случаев и более) специалистов, сведения о которых включены в НРС. И это понятно – два специалиста не могут отвечать за организацию строительства всех объектов в строительной компании. Поэтому работа по формированию Национального реестра специалистов будет продолжаться. Всего в 2018 году мы ожидаем поступления не менее 40 тыс. заявлений. В среднем НОСТРОЙ принимает от 300 до 400 новых заявлений ежедневно.
Помимо приема и рассмотрения заявлений о включении сведений в НРС, законодательством предусмотрены и другие функции по ведению реестра – поддержание НРС в актуальном состоянии, внесение изменений в сведения о включенных специалистах, исключение сведений о специалистах в предусмотренных законом случаях. Кроме того, согласно Регламенту ведения НРС, НОСТРОЙ проводит углубленную проверку ранее принятых документов.
Национальный реестр специалистов – это постоянная и систематическая работа, поэтому никогда нельзя будет сказать, что результат достигнут, Нацреестр сформирован и на этом можно остановиться. Говорить так – недооценивать роль Национального реестра специалистов для строительной отрасли и в целом для страны.
– С какими сложностями НОСТРОЙ столкнулся при создании НРС?
– Создание Национального реестра специалистов – это целый комплекс задач: организационных, технических, нормативно-методических. И все эти задачи непростого порядка.
Нужно отметить, что такой масштабный проект федерального уровня выполнялся нами впервые. Да и в целом в стране аналогов ему не так много. Поэтому при реализации возникали вопросы, выявлялись узкие места – всё предусмотреть на подготовительном этапе, перед запуском работ было невозможно.
В решении всех задач мы придерживались главного принципа, который поставили перед собой изначально и которому продолжаем неукоснительно следовать, – это соответствие закону, чистота и прозрачность всех принимаемых решений о включении сведений в НРС.
Возникающие организационные, технические и любые иные сложные вопросы решаемы. И, как видите, в целом решения найдены, о них уже немало говорилось. Но есть еще один важный момент, о котором нельзя забывать, – от того, как формируется НРС, в определенной степени зависят профессиональные судьбы людей. Ведь НРС призван стать неким фундаментом для профессионального сообщества, для строительной отрасли.
И тут, кроме рабочих моментов, нам приходится решать вопросы, связанные с несовершенством действующего законодательства, регулирующего порядок ведения НРС.
К примеру, Градостроительный кодекс содержит требование о наличии общего трудового стажа не менее 10 лет, однако не регулирует порядок его подсчета. Соответственно, Комиссия по ведению НРС при принятии решения руководствуется разъяснениями Минтруда России – уполномоченного органа исполнительной власти в этом вопросе. А Минтруд говорит, что общий трудовой стаж по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства может исчисляться с момента начала трудовой деятельности, в том числе при приобретении рабочей профессии.
Кроме того, есть проблема с обращениями о включении сведений в НРС от специалистов, которые получили специальность по диплому в девяностые или восьмидесятые годы, а их специальность не содержится в Перечне направлений подготовки в области строительства, утвержденном Минстроем России. При этом Минобрнауки России, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере образования, издает нормативный акт, который устанавливает соответствие специальности заявителя специальности, содержащейся в Перечне. В таких случаях Комиссия принимает решение о включении сведений об этих специалистах, в иных случаях – отказывает заявителям.
Эти пробелы законодательства нужно устранить в интересах конкретных специалистов и всей отрасли.
– Каковы основные причины отказа во включении в Национальный реестр?
– На данный момент отказы составили 12% от общего числа поданных заявлений, в абсолютных цифрах это более 20 тыс. специалистов. Исчерпывающий перечень причин для отказа предусмотрен действующим законодательством. Как показывает практика, наиболее часто встречаются две причины – отсутствие требуемого стажа (34% от общего числа отказов) и отсутствие высшего образования строительного профиля (27% от общего числа отказов). И если получение требуемого стажа – вопрос времени (в целом, решаемый), то с наличием высшего образования по профессии, специальности, направлению в области строительства все обстоит сложнее.
Например, на производстве нередки случаи, когда специалист с профильным для данного производства, но не строительным образованием многие годы руководит строительством, реконструкцией и модернизацией, капитальным ремонтом промышленных объектов. Он имеет уникальный опыт организации строительства, но в связи с отсутствием требуемого образования не может претендовать на внесение сведений о нем в НРС.
Поэтому практически с момента принятия Федерального закона № 372-ФЗ, внесшего новеллу о создании Национального реестра специалистов, началась работа по формированию Перечня специальностей и направлений подготовки, которые могут быть отнесены к строительным. Это очень серьезная работа, которая активно выполняется НОСТРОЙ в сотрудничестве с крупнейшими работодателями. Перечень специальностей был расширен приказом Минстроя России № 1427/пр от 13.10.2017. Эта работа продолжается, в апреле НОСТРОЙ направил в Минстрой России очередные предложения по включению в Перечень новых специальностей.
– Были ли случаи отправки фальсифицированных документов?
– Приблизительно 10% всех отказов связаны с установлением фактов предоставления недостоверных сведений, то есть заведомо фальсифицированных документов. Это 2% от общего числа поданных заявлений, или более 2 тыс. случаев. Весьма серьезная цифра. Чаще всего встречаются поддельные трудовые книжки, справки об отсутствии судимости, но также и дипломы, и даже СНИЛС. У нас отработан четкий механизм выявления фальсификатов благодаря двойному контролю заявительных документов и наличию соответствующих экспертов, отлажено взаимодействие с органами государственной власти, куда мы направляем запросы о подтверждении достоверности, и конечно, с правоохранительными органами.
Нельзя обойти и еще одну проблему – «сдача в аренду», «продажа» специалистов, включенных в НРС. Этим занимаются консалтинговые компании, которые еще недавно продавали удостоверения о повышении квалификации, допуски и т. д. В настоящее время НОСТРОЙ ведет технические работы по интеграции единого реестра членов СРО и Национального реестра специалистов в области строительства. Это сделает прозрачной и доступной реальную информацию о наличии в штате членов СРО конкретных специалистов, включенных в НРС, и положит конец нечестному бизнесу.
– Герман Вахидович, как в СЗФО обстоят дела с обеспеченностью строительных компаний специалистами, сведения о которых включены в НРС?
– По данным, представленным на прошедшей в апреле Окружной конференции СЗФО, обеспеченность строительных компаний, зарегистрированных в Северо-Западном федеральном округе, специалистами, сведения о которых включены в НРС, достаточно высокая – в среднем более 90%. При этом, согласно данным, содержащимся в НРС, количество имеющих регистрацию в СЗФО специалистов, сведения о которых включены в НРС, уже в полной мере обеспечивает потребности строительных компаний, зарегистрированных в СЗФО. Ситуация объяснимая – часть этих специалистов работает в организациях в других регионах.
– Основные этапы реализации Федерального закона № 372-ФЗ позади. Можно сказать, что регионы адаптировались к работе в условиях обновленной системы саморегулирования? Как выглядит СЗФО на фоне других федеральных округов?
– Я считаю, что региональный принцип формирования саморегулируемых организаций – наиболее правильный для строительных компаний и добросовестных СРО. Чтобы процесс адаптации проходил максимально безболезненно, чтобы СРО и их члены грамотно реализовали и применяли Федеральный закон № 372-ФЗ, НОСТРОЙ практически полтора года вместе с координаторами по федеральным округам инициировал и проводил много встреч и совещаний с главами субъектов Российской Федерации, с профильными региональными министерствами и департаментами, с руководителями органов строительного надзора. Обязательно на эти встречи мы приглашали представителей саморегулируемых организаций и строительных компаний, осуществляющих деятельность в области строительства.
В СЗФО такие совещания в первую очередь мы провели в Мурманской области, где была сложная ситуация с единственной на тот момент саморегулируемой организацией, которой не удалось сохранить в полном объеме средства компенсационного фонда. Регион крупный, стратегически важный для страны, и нам ни в коем случае нельзя было поставить под угрозу строителей области. Сейчас в регионе создана новая СРО, у которой все в порядке с компфондом. Осталось решить вопрос с обеспеченностью строительных компаний, членов этой СРО, необходимым количеством специалистов, сведения о которых внесены в НРС. Этот вопрос мы вместе с координатором НОСТРОЙ по СЗФО Георгием Игоревичем Богачёвым держим на контроле.
Именно выполнение этого требования законодательства – обеспечение каждой строительной организации как минимум двумя специалистами, сведения о которых внесены в НРС, – является сейчас одной из самых важных задач как для самих строителей, так и для СРО, которые должны проверять соответствие своих членов действующему законодательству.