Юрий Константинов: «Процесс консолидации рынка еще не завершился»
О своем взгляде на текущую ситуацию в сфере жилищного строительства, перспективы его развития, последствия реформы финансирования отрасли, а также на проблемы в области нормирования «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юрий Константинов.
— Юрий Викторович, как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?
— Прошлый год был непростым для всех. Строительная отрасль не стала исключением. Где-то замедлились сроки строительства, где-то — работы были заморожены полностью, пусть и временно. Наблюдался дефицит и импортных строительных материалов, и рабочей силы. «Группа ЛСР» в этом плане оказалась в довольно выгодном положении: у холдинга есть собственные мощности по производству стеновых стройматериалов и бетона, добыче песка и щебня, свой домостроительный комбинат. Поэтому мы особого дефицита не почувствовали. На всех наших предприятиях в подавляющем большинстве работают местные — жители Петербурга и Ленобласти, надежность подрядчиков и субподрядчиков проверена многолетней совместной работой над самыми разными проектами. В общем, наша компания даже в самый острый период чувствовала себя вполне уверенно — велик был запас прочности, в том числе технологический, который позволил очень быстро приспособится к удаленной работе и онлайн-продажам. При этом основное стимулирование спроса обеспечила, конечно, государственная программа льготной ипотеки, которая позволила приобрести новую квартиру тем, кто нуждался в ней, но не мог себе ранее позволить. Интересно, что наиболее благоприятная ситуация сложилась для петербуржцев: под кредитный лимит в 12 млн рублей попадает подавляющее большинство квартир в новостройках. Мы видим, что по мере ослабления ограничительных мер и развития программы отрасль начала восстанавливаться: темпы ввода жилья демонстрируют рост, увеличился объем выданных ипотечных кредитов.
— Изменятся ли в ближайшие годы объемы ввода жилья и вывода на рынок новых проектов?
— Согласно данным Росстата, в 2020 году отрасль не смогла приблизиться к рекорду 2015 года, когда было введено в эксплуатацию 85,3 млн кв. м жилья по всей стране. С учетом того, что за последние пять лет показатель 2019-го — самый высокий, а 2020-й был кризисным годом, падение нельзя считать критичным. Надежные застройщики продолжат планомерную деятельность. К примеру, в 2021 году «Группа ЛСР» в Петербурге собирается ввести в эксплуатацию дома в таких ЖК, как «Цветной город», «Ручьи», «Заповедный парк», «Цивилизация», а также завершить проекты бизнес-класса Riviere Noire и Neopark. В целом по холдингу показатель ввода должен быть, в моем понимании, на уровне прошлого года.
Что касается вывода новых объектов, то мы с оптимизмом смотрим в будущее и совсем недавно уже анонсировали в Питере старт продаж нового премиального комплекса Neva Residence и второй очереди «Морской набережной». Все идет к тому, что в этом году по трем регионам присутствия «Группы ЛСР» мы выведем на рынок существенно больше предложений, чем в 2020-м.
— По вашей оценке, насколько устойчиво сейчас положение ключевых игроков?
— По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на десять крупнейших застройщиков (напомню, «Группа ЛСР» — девелопер № 2 по объемам строительства в России) приходится 18,6 млн кв. м, или 19,7% от общего показателя возводимой недвижимости. Это цифры конца 2020 года. В конце 2019-го этот показатель был равен 20%. Я думаю, из этого вполне можно сделать вывод об устойчивости положения ключевых игроков.
Плюс не будем забывать, что отрасль продолжает постепенный переход на проектное финансирование. В среднесрочной перспективе этот фактор тоже положительно повлияет именно на крупных застройщиков, с большим опытом, хорошей репутацией и идеальной кредитной историей — таких как «Группа ЛСР».
— Как реформа финансирования жилищного строительства отразилась на застройщиках с разными объемами бизнеса?
— В настоящий момент идет процесс консолидации рынка. Схема работы по новым правилам предполагает, что застройщик получает деньги не напрямую от дольщиков, а привлекает банковские средства путем обращения к проектному финансированию. Для покупателей это означает снижение рисков — сохранность их средств обеспечивается эскроу-счетами, раскрытие которых возможно только по завершении строительства. Риски, связанные с возможным недостроем, берут на себя банки, в результате чего они еще тщательнее проверяются потенциальных заемщиков на предмет надежности. Крупным застройщикам получить проектное финансирование проще, а вот мелкие игроки, которые не смогут соответствовать предъявляемым требованиям, вынуждены будут покинуть рынок. По данным ДОМ.РФ, сейчас через проектное финансирование реализуется более половины от всего объема строительства, но с рынка ушли только 10% игроков. Так что процесс консолидации нельзя считать завершенным.
— Насколько существенно меняется себестоимость строительства жилья в последние годы? Что на это влияет в первую очередь?
— Нельзя выделить какой-то один фактор — это всегда совокупность: растут цены на импортные комплектующие, металлоконструкции, увеличивается инфляция. Не стоит забывать о том, что переход на проектное финансирование еще не закончен. Вкупе с фундаментально неудовлетворенным спросом на жилье в России все это способствует росту цен на квадратный метр. А вот основными бенефициарами этого процесса будут те компании, которые, постоянно улучшая качество и конкурентоспособность, смогут предложить потребителю продукт, максимально соответствующий его ожиданиям.
— Какие правовые и технические нормативы вы можете отнести к наиболее тормозящим развитие жилищного строительства?
— Много уже говорилось о том, что Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985, к сожалению, фактически вынуждает снова проектировать мусоропроводы в новых домах. Так получилось, что оно отсылает к санитарным нормам 1972 года. И если для пятиэтажек того времени требования по обязательному наличию мусоропровода могли считаться прогрессивными, то очевидно, что с тех пор технологии по сбору, сортировке и утилизации мусора ушли далеко вперед. Требования обязательного пункта 9.32 этого постановления обязывают: «Во вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять этажей и выше следует предусматривать мусоропроводы». Отрадно, что большинство экспертов сошлись во мнении: это какой-то явный правовой казус, который в скором времени будет разрешен в пользу здравого смысла.
— Что еще, на ваш взгляд, необходимо корректировать в первую очередь?
— Давно вызывает вопросы свод правил (СП) 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Если разобраться, он создает условия, которые делают фактически невозможным использование при строительстве стен такого нами любимого, долговечного и экологичного материала, как кирпич. Прямого запрета на его использование в СП нет. Но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать... полутораметровой! Представляете себе стоимость такой стены для конечного потребителя? То есть про кирпичные стены в домах так называемого комфорт-класса можно забыть. Здравствуй, производимый иностранными фирмами синтетический утеплитель, который уже лет через пять начинает вылезать из-под навесного фасада! И до свидания, отечественный производитель кирпичной продукции. Слышали, наверное, что за последние десять лет в России закрылось уже более двадцати кирпичных заводов?
— Какие последние изменения в нормативной базе вы можете оценить положительно?
— Нельзя не отметить, что нашумевшее майское высказывание Президента РФ про «всякие СниПы-хрипы» возымело свое действие. Правительство сейчас ведет масштабную работу по улучшению нормативной базы. Многие тысячи обязательных требований уже стали рекомендательными, часть норм упрощена. Это очень важно, поскольку искусственные ограничения порой просто не позволяют строить более экологичные и долговечные дома и ставят под удар локальных производителей строительных материалов.
— Как меняется рыночный спрос на различные классы жилья, на квартиры разной площади?
— Основным драйвером спроса в 2020 году стала недвижимость комфорт-класса благодаря программе льготной ипотеки — порядка 70% сделок «Группы ЛСР» в Петербурге было заключено с использованием кредитных средств. В этом сегменте наибольшую популярность набирают эргономичные компактные квартиры с гибкими планировочными решениями. Например, это планировки с двумя проходами из кухни (в комнату и прихожую), которые можно оставить свободными, а можно закрыть мобильной перегородкой или мебелью в зависимости от потребностей. Есть и квартиры с увеличенным количеством окон, что позволяет функционально разграничивать жилое пространство. Такие варианты у нас представлены в проекте «Цветной Город», где продажи в 2020 году выросли на 71%. При этом эргономичность становится важным критерием во всех категориях недвижимости. По нашим оценкам, наиболее популярны квартиры около 40 кв. м. При этом очевиден тренд на уменьшение средней площади. Мы замечаем его даже в элитном сегменте и подстраиваемся под потребителя, выводя на рынок такие проекты как Neva Residence.
— Какие локации Петербурга вы считаете наиболее перспективными для застройки?
— Я думаю, самым перспективным районом сейчас является Васильевский остров, и у него есть все шансы «выстрелить» так же, как это произошло с Приморским районом. Во-первых, это исторический район, близкий к центру, со сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, здесь появляются совершенно новые территории, которые будут определять морской фасад города. В-третьих, появление новых жителей даст толчок к развитию малого бизнеса — будут в большом количестве открываться сервисные предприятия, магазины, общепит и прочее. При этом вся инфраструктура на намывных территориях будет абсолютно новой, заточенной под актуальные потребности.
В смысле элитного жилья, конечно, вне конкуренции Петровский остров, который уже снискал себе славу новой престижной локации, пришедшей на смену уже почти полностью застроенному Крестовскому. Петровский — это, с одной стороны, уединенность и однородность социального окружения, а с другой — 10–15 минут либо до сердца Петроградки, либо до Невского проспекта, где вечно кипит жизнь. Плюс соответствующие видовые характеристики.
— Как меняются ожидания покупателей от жилых комплексов?
— Современный покупатель хочет получить максимальное качество по приемлемой цене. Если раньше в массовом сегменте стоимость лота имела решающее значение, то теперь клиент обратит внимание на пусть более дорогой, но качественный проект, в котором выполнено благоустройство, предусмотрена понятная социальная и бытовая инфраструктура. При этом в более дорогом классе покупатель не готов тратить деньги на ненужные ему дополнительные опции или квадратные метры, которые нельзя будет использовать максимально функционально. Эргономика и проработанность проекта задают тренд во всех сегментах рынка.
Но если говорить о фундаментальных предпочтениях покупателей, то они остаются неизменными уже не один год — это надежность застройщика, местоположение комплекса и его транспортная доступность. В комфорт-классе к этому добавляется еще и наличие полной отделки, так как с каждым годом становится все больше покупателей, которые рассматривают уже полностью готовое к переезду жилье.
— Какие опции, ранее присущие недвижимости более высокого класса, получают распространение в классе более низком?
— Сегодня невозможно представить качественный проект без продуманного благоустройства: разнообразные детские площадки, прогулочные и велодорожки, зоны для занятий спортом. Если мы посмотрим на комплексы, которые строились лет десять назад в сегменте массового спроса, то увидим, что их наполнение было гораздо беднее. Это касается не только благоустройства, но и других решений для комфорта проживания — появляются кладовые, которые можно приобрести в собственность, общие колясочные. Более того, сейчас даже в проектах массового спроса застройщики предлагают интересные опции, которые бы увеличили комфорт жизни: создают общественные пространства, облагораживают набережные. Также с каждым годом все больше внимания уделяется безопасности: комплексы проектируются так, чтобы дворы были закрыты, устанавливаются системы видеонаблюдения, выделяются специальные помещения для консьержа.
О сегодняшнем положении на рынке жилой недвижимости, его перспективах и о том, почему давать прогнозы сегодня – дело неблагодарное, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
– Марк Борисович, строительная отрасль вступила в очередную фазу реформы по переходу на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Как Вы оцениваете перспективы рынка в связи с этим?
– Прогнозировать тренды рынка сейчас – дело неблагодарное, подходящее скорее не экспертам, а футурологам. На ситуацию в настоящее время оказывает влияние масса разнонаправленных факторов: слишком много неопределенности, очень велики риски дополнительных влияний макроэкономического характера. Поэтому вывести достаточно обоснованную равнодействующую – слишком сложно.
Главный фактор – это, безусловно, реформа схемы привлечения средств в жилищное строительство. Причем и он распадается на ряд отдельных моментов. Начну с того, что, несмотря на переходный период, ставший следствием разрешения достраивать и продавать по долевой схеме объекты, подпадающие под «критерии высокой степени готовности», события будут развиваться достаточно динамично. Сейчас в рамках старой системы будет реализовываться порядка 70% уже запущенных проектов. Через полгода их станет, условно, 50%, еще через полгода – 30%. В обратной пропорции будет расти число проектов, реализующихся с привлечением проектного финансирования и использованием эскроу-счетов.
Как начнет себя вести рынок, прогнозировать сложно. Сейчас, когда новая схема понятна лишь в общих чертах, мы не можем определить, как она будет работать на практике. Просто потому, что такого опыта ни у кого нет. Соответственно, абсолютно никто не может сейчас сказать, сколько для застройщиков реально будут стоить банковские деньги, как изменится себестоимость строительства. Понимание придет только через два-три года, когда будут завершаться проекты, возводящиеся на кредиты банков, начнется раскрытие эскроу-счетов, погашение кредитов и передача квартир дольщикам. И совершенно очевидно, что эти два-три года рынок будет пребывать в состоянии неопределенности и, следовательно, нервозности.
Это, в свою очередь, создает предпосылки к сокращению объемов строительства. Когда у застройщиков нет понимания экономики проекта (а сейчас его фактически нет ни у кого из тех, кто вынужден работать по новым правилам) – проекты не запускаются. За первое полугодие этого года выдано разрешений на строительство в три раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Девелоперы притормаживают старт своих новых проектов, чтобы посмотреть, какие результаты будут у тех, кто все-таки рискнет опробовать проектное финансирование.
А те, кто не притормаживает, сидят в банках и «бьются в кровь», доказывая банковским сотрудникам реалистичность заложенных в финансовые модели показателей (цена продаж, темпы продаж, стоимость строительства и т. д.)
– Какие еще факторы, по Вашему мнению, оказывают влияние на ситуацию?
– Макроэкономическая ситуация в России далека от блестящей. В стране уже шестой год подряд идет снижение реальных доходов населения. Многим людям просто неоткуда брать деньги не только для того, чтобы из собственных накоплений купить жилье, но часто и для того, чтобы оплатить первоначальный взнос по ипотеке, а потом обслуживать кредит. Следствием этого становится снижение влияния ипотеки как разогревающего и поддерживающего рынок фактора.
Потому что очень большое значение имеет психология. Люди не понимают, чем обернется запуск новой системы с эскроу-счетами для них, они боялись резкого повышения цен на квартиры. И эти опасения, подогреваемые застройщиками и аналитиками, стали фактором, стимулирующим спрос и даже позволившим девелоперам несколько подвинуть цены вверх.
Но что дальше? Те, кто хотел, в принципе, купить квартиру, постарались успеть сделать это до 1 июля по привычным правилам. Имевшая место активная скупка жилья очень сильно проредила число потребителей хоть с какой-то покупательной способностью, достаточной для приобретения квартиры.
Спад спроса происходит уже сейчас. Очень вырос временной лаг от появления интереса до заключения договора. Люди находятся в нерешительности. Увеличение объемов рекламы застройщиков не приносит особого эффекта. Конечно, возможно, что это традиционное сезонное летнее затишье, но я совсем не удивлюсь, если спад продолжится и осенью, когда обычно продажи идут очень хорошо.
А о том, что будет дальше, можно только догадываться. Одно понятно: в перспективе двух-трех лет нас ждет сильное снижение объемов рынка жилищного строительства.
– Насколько серьезным оно может быть, по Вашему мнению?
– Это тоже вопрос к футурологам. Может быть, 10%, может, 20%, а может, и все 50%, хотя последнее значение, конечно, маловероятно. При этом сам факт снижения объемов строительства я лично катастрофой не считаю. Безусловно, для рынка, для девелоперов это будет очень тяжелое время, но рынку нужен баланс – и, возможно, спад объемов предложения из-за реформы станет симметричным ответом на спад спроса
– Многие возлагают большие надежды на ипотеку как орудие стимулирования спроса, также говорят о возобновлении практики государственного субсидирования процентной ставки для обеспечения большей доступности кредитов.
– Это действительно хороший стимулирующий фактор. Был. Практика субсидирования доказала вроде бы свою эффективность в 2015–2016 годах, затем снижение ипотечных ставок банками стало мощным драйвером спроса на рынке жилья.
Но, во-первых, пока мы не знаем итогов вовлечения огромного числа людей с невысокими доходами в ипотечную историю. В случае обострения каких-то кризисных явлений в экономике и резкого снижения доходов населения смогут ли граждане обслуживать свои долги? А во-вторых, как я уже говорил, – если учесть покупательную способность людей, то видно: этот ресурс стимулирования близок к исчерпанию. Число тех, кого не убедила взять ипотеку ставка в 10% годовых, но убедит ставка в 8% – вряд ли велико.
– Тем не менее, пока имеющийся спрос позволил девелоперам поднять цены в среднем на 4-5% за первое полугодие 2019 года.
– Да, этот тренд сформировался еще в прошлом году, и за год с небольшим дал рост среднего ценника примерно на 10%. Тут главную роль сыграли три фактора. Во-первых, психологический – ожидание гражданами роста цен. Во-вторых, маржинальность работы девелоперов сейчас крайне невысока (10–15%), и рост себестоимости давит на цены снизу, толкая их вверх. В-третьих, застройщики, понимая, что переход на проектное финансирование приведет к дополнительным издержкам, стараются создать финансовый резерв, который позволил бы им в перспективе уменьшить объемы банковского кредитования.
На мой взгляд, в связи со снижением спроса, которое явно наметилось, резерв ценового роста на сегодняшний день практически исчерпан. Возможно, застройщики и будут предпринимать попытки и дальше двигать ценник вверх с мотивацией роста строительной готовности, прогнозами удорожания из-за новой схемы финансирования и пр. Но не думаю, что у них это сильно получится.
В то же время не ожидаю я и снижения цен, поскольку небольшой разрыв между себестоимостью и ценой жилья – объективная реальность, и двигаться вниз, особенно учитывая реформу, застройщикам и в самом деле некуда. Скорее всего, цены на строящееся жилье будут стагнировать, а продажи будут стимулироваться проведением различных скидочных акций и маркетинговых программ.
В этом смысле застройщиков ждет очень сложное будущее. Причем как тех, кто продолжит работать по долевой схеме (поскольку им нужен постоянный приток денег от граждан, чтобы вести строительство, а значит, необходимы стабильные продажи), так и тех, кто перейдет на проектное финансирование. Да, в рамках новой схемы деньги на стройку дает банк, но процент по кредиту определяется объемом средств граждан на счетах эскроу. Соответственно, чем хуже идут продажи – тем дороже для застройщика будут обходиться деньги. Таким образом, и в том, и в другом случае перед девелоперами будет стоять проблема стимулирования спроса. Им придется делать выбор, что лучше: продавать дороже, но с риском оказаться без денег на достройку (при «долевке»), или сделать обслуживание банковского кредита предельно дорогим (проектное финансирование), или двигать цену вниз и фактически работать «в ноль» с точки зрения рентабельности.
– Как реформа жилищного строительства скажется на рынке земельных участков?
– В связи со всеми вышеизложенными факторами спрос на земельные участки, тем более за живые деньги, очень сильно упал. За прошедшие полгода мы увидели единичные сделки с земельными наделами. И до конца года какой-то активизации здесь я не ожидаю.
Разрыв между «хотелками» землевладельцев и ценой, которую сейчас, с учетом всех рисков, готовы платить застройщики, просто огромный. Собственники земельных участков не хотят принимать новые реалии и снижать свои аппетиты по цене.
Зато они стали более гибкими, рассматривая для себя возможность выхода из земельного участка через реализацию проекта с привлечением профессионального fee-девелопера, когда они на выходе получат не только стоимость земельного участка, но и девелоперскую маржу. Количество таких проектов под нашим управлением увеличивается.
Кстати, сейчас для своих партнеров-землевладельцев компания «Петрополь» в полном пакете своих услуг «под ключ» предлагает и привлечение проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов). И интерес к этой опции по понятным причинам стремительно растет.