Роман Рыбаков: «Мы ждем перемен»
Председатель Совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Р. Р. Рыбаков: «Смена руководства Минстроя России вселяет надежды на перемены в строительной отрасли. Речь идет об организации строительства, а не о нормативной документации, не требующей изменений, что, собственно, и показали последние годы ее терзаний без существенных новаций и со сплошным переписыванием, прибыльным для так называемых разработчиков».
Запрос на «имитацию»
Динамика реальной стоимости проектно-изыскательских работ в России свидетельствует о стабильном снижении дохода от этого вида деятельности. Беспокоясь якобы за безопасность строительства, чиновники забывают о главном — людях, которые проектируют, строят, производят, а именно их работа обеспечивает развитие отрасли и должна быть комфортной и материально обеспеченной.
Надо менять всю систему распределения заказов, ценообразования, прекратить жлобство на государственном и коммерческом уровнях, когда в погоне за экономией мы утрачиваем качество, сроки, людей и организации. Объяснения традиционны — «так заложено в бюджете». Отсюда истории с банкротствами ряда профессиональных подрядчиков. С точки зрения многих заказчиков, проектная документация нужна лишь для получения необходимых разрешений, что создает спрос на дешевую «имитацию» полноценных проектов.
Переделка не оплачивается
Парадоксальность ситуации не только в том, что доля затрат на проектирование у нас в 2–3 раза ниже мировой практики. Значительный объем работы проектировщиков вообще не включается в смету и не оплачивается заказчиком. Не оплачиваются переделки из-за предложенных заказчиком изменений, из-за несоответствия изыскательских материалов реальности, из-за «хотелок» согласующих организаций, сами согласования и участие в экспертизе. Не оплачиваются дополнительные экземпляры документации. Обидно, что не оплачиваются бросовые работы. Проектировщики вынуждены выполнять пожелания заказчика, даже если могут доказать их несостоятельность. К этому побуждают безапелляционный характер контракта и внушительный перечень штрафных санкций.
Огромный неоплачиваемый объем работ связан с приведением рабочей документации в соответствие с проектной и повторной экспертизой по инженерным объектам. Согласно Постановлению Правительства РФ № 1816, для большинства внешнесетевых объектов экспертизы вообще не требуется. Чаще всего изменения документации не повышают ее качества, поскольку профессионализм и опыт проектировщиков выше, чем у многочисленных контролеров. Облегчает работу с экспертизой введение системы экспертного сопровождения, но органам экспертизы эта работа оплачивается в полном объеме и в срок, а проектировщик исправления и замену документов выполняет бесплатно.
Качество или «прохождение»?
Роль экспертизы в процессе проектирования особая. У органов власти какой-то особый пиетет перед экспертизой: дошло до подмены «качества проектирования» понятием «прохождение экспертизы». Проектно-сметная документация (ПСД) проходит экспертизу в полном объеме по Постановлению Правительства РФ № 87 или в процессе проверки достоверности сметной стоимости строительства, выполняемой, как это ни смешно, на стадии проекта. Смешно потому, что эта проверка, особенно для инженерии, требует дополнительных элементов рабочей документации: спецификации и ведомости объемов работ, вообще нормативно исключенных из состава ПСД и не оплачиваемых. В результате заказчик уходит от разработки рабочей документации, опять-таки занижая доходы проектировщиков. При этом за рубежом вообще нет понятия сметного дела по проектным работам, есть договорная цена как компромисс между заказчиком и подрядчиком.
Экспертиза не принимает ПСД на рассмотрение без совмещенного плана коммуникаций, не предусмотренного составом проекта и выполняемого бесплатно. Государственная экспертиза хочет еще расширить сферу своей деятельности, заявляя о введении экспертизы предпроектной стадии, на сегодня нормативно не существующей.
За чей счет банкет?
В апреле 2020 года Президент РФ дал поручение: «Прошу также отдельно проработать вопрос увеличения авансов по контрактам в инфраструктурном строительстве. Сейчас авансируется 30 процентов по контракту, предлагаю увеличить эту долю до 50 процентов, за счет этого предоставить строительным и другим компаниям дополнительные оборотные средства, что позволит им ритмично работать, выполнять обязательства перед поставщиками в других отраслях и, главное, сохранить рабочие места, зарплаты своих сотрудников, привлечь новых специалистов». Но на региональном уровне авансов не платят, хотя проектировщики никогда не имеют свободных средств.
Существенное влияние на оплату работ оказывает фактор времени. На сегодняшний день отсутствуют всякие нормативы продолжительности проектирования и безнадежно устарел СНиП по продолжительности строительства. Сроки работ определяются в основном произвольно или в зависимости от выделения бюджетных средств. Своевременное освоение средств — одна из нерушимых заповедей. Подготовка проектирования (ИРД, изыскания, технические условия, имущественные земельные вопросы), экспертиза и согласования на сравнительно небольших объектах занимают не меньше времени, чем собственно проектные работы. Отсюда понятна высокая вероятность срыва срока контракта. Меры в виде формирования компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств перекладывают на СРО ответственность за исполнение договоров. При этом заказчик практически не несет ответственности за свои действия.
О проектировании внешних сетей
И еще об обстоятельствах, связанных с проектированием внешних сетей.
- Непрерывно возникают противоречия между желаниями заказчика и требованиями технических условий при прокладках и переустройстве сетей на территориях общего пользования. Не всегда можно удовлетворить все желания монополистов, нужен городской административный ресурс.
- Сдача и приемка в эксплуатацию объектов зависят исключительно от сроков выполнения работ по внешним сетям, особенно при их переустройстве, а сами сроки — от выдачи ТУ и их изменений в процессе строительства. Требуется постоянная координация по ходу проектирования и строительства инженерных объектов.
- Практически всегда возникают несоответствия между результатами изыскательских работ и реальной ситуацией. Причины этого разные, но почти все подобные несоответствия были бы устранены при наличии общегородского фонда исполнительной документации и фонда изыскательских материалов.
- Сейчас отсутствует механизм согласования обоснованных отклонений от требований нормативных документов. Ранее его можно было проводить через разработчика нормативов.
Налог на воздух
Существует в работе проектировщиков ряд других обстоятельств, например, проблемы с уплатой налогов на добавленную стоимость и на прибыль.
Для проектных организаций счет-фактура является основанием для принятия предъявленных сумм НДС к вычету или возмещению независимо от того, получена ли плата за проект или нет. Это бывает очень затруднительно, но заказчик в это время предъявляет те же суммы к возмещению государством. Если при полном отсутствии средств проектная организация покажет убыток, а не прибыль, то она моментально получит налоговую проверку за прошедший период. Невыплата заработной платы может привести руководителя организации даже к уголовному наказанию — неплохая «помощь» для повышения качества проектирования.
Минстрой России в 2021 году планирует продолжить совершенствование нормативно-технической базы в строительстве. Есть надежда, что со временем доберутся до проблем проектировщиков, хотя часть проблем можно было бы решить при работе с заказчиками на местном уровне.
Переход на проектное финансирование, особенности взаимодействия застройщиков и банков, перспективы реализации нацпроекта по жилью в Северной столице, планы по завершению долгостроев – эти и другие темы осветил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Николай Викторович, реформа перехода жилищного строительства на новую схему финансирования с использованием банковского кредитования и эскроу-счетов вступила в решающую фазу. На Ваш взгляд, насколько петербургские застройщики оказались к этому готовы? Как идет процесс перехода?
– Дата 1 июля 2019 года, после которой новые проекты уже не смогут финансироваться по долевой схеме, не была новостью для городских строительных компаний. Движение в этом направлении в законодательной сфере длилось около двух лет. Понятно, что досконально к реформе застройщикам подготовиться, наверное, было сложно. Это связано и с тем, что предполагаемая тактика изменений несколько раз корректировалась, а некоторые необходимые документы были утверждены Минстроем только в начале июня. В то же время стратегия реформы, ее цели и задачи были ясны – и это позволило практически всем серьезным компаниям предпринять необходимые меры.
В принципе, петербургский девелоперский бизнес выгодно отличается от своих коллег из других регионов тем, что не ждет, когда изменения наступят, а готовится к ним заранее. Следствием стало то, что в городе действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 15 млн кв. м жилой площади. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, сделан задел на будущее, призванный обеспечить определенную плавность, постепенность перехода на новую схему финансирования.
При этом, как мы к тому и призывали, девелоперы заранее провели диверсификацию своих проектов на те, которые попадают под критерии высокой строительной готовности, определенные Минстроем РФ, и могут быть достроены по старой схеме (при получении соответствующего заключения о соответствии в Комитете по строительству), и те, которым предстоит уже работать по новой схеме, с привлечением проектного финансирования в банках и использованием эскроу-счетов.
Со своей стороны, подготовку к переходу на новые рельсы проводил и Комитет по строительству. Как только необходимые документы были утверждены на федеральном уровне, началась активная работа по проверке представленных компаниями пакетов документов и предоставление им заключений о соответствии объектов критериям Минстроя. В Комитет по строительству уже подано 269 заявлений, из них по 259 объектам соответствующий документ уже выдан. В целом работа организована хорошо, поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно.
По нашим оценкам, по долевой схеме будет продаваться жилье примерно в 73% уже запущенных проектов. В то же время многие компании в Петербурге, поняв, что их по старой схеме реализовать не получится, уже переходят на новую. Как говорится, процесс пошел. На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам.
– Есть мнение, что теперь влияние банковского сектора на девелоперский бизнес станет очень сильным – и это не пойдет на пользу строительству. Что Вы думаете по этому поводу?
– Действительно, в определенном смысле влияние банков усилится. Совершенно очевидно, что, рассматривая вопрос, кредитовать или нет тот или иной проект, банки не могут не оценивать свои риски. И если они будут чрезмерно высоки, то застройщик получит отказ.
В то же время надо отметить, что банки будут оценивать не застройщиков как таковых (хотя такая идея в свое время выдвигалась), а исключительно конкретные проекты. И если этот проект не сходится по экономике – может быть, и не надо его реализовывать? Не из-за таких ли непродуманных проектов, маржинальность которых была крайне низкой, а застройщики надеялись на «авось», появились проблемные объекты и обманутые дольщики?
Сейчас мы получаем защиту от таких проектов, для того и была инициирована реформа. Теперь риски будут распределять между собой профессиональные игроки рынка, а покупатель будет надежно защищен. Возможно, некоторое время банкам и застройщикам понадобится «притираться» друг к другу. Наверное, девелоперам поначалу будет странно слушать рекомендации от банков относительно класса намеченного к строительству объекта или его позиционирования на рынке. Но со временем система будет выстроена, и мы получим куда более цивилизованный и менее рисковый рынок.
Кроме того, новая система позволяет учитывать и реально существующие рыночные особенности, и нюансы. Некоторые проекты, особенно в элитном сегменте, имеют очень специфическую экономику. Маржинальность их очень высокая, но возврат средств при этом растянут во времени, что может, например, приходить в противоречия с нормативами банка по возвратности денег. Соответственно, таким проектам будет предложена иная схема финансирования. В любом случае банки, рискующие своими деньгами, согласовывая кредит по тому или иному проекту, будут опираться на свои прогнозы, оценки, видение развития рынка и пр., станут влиять, в частности, и на маркетинговые планы застройщика, ценообразование, другие факторы – применительно к конкретному проекту. И это будет довольно существенным отличием нового рынка.
– Только за последние полгода рост средних цен на жилье в Петербурге составил около 4-5%. К концу года, по прогнозу экспертов, может быть уже 8-9%. По сути, в «предвкушении» роста себестоимости строительства из-за банковского финансирования застройщики уже сейчас формируют ресурсы, чтобы уменьшить объем кредита. Нет у Вас опасений, что рост цен, наложенный на нерастущую покупательную способность граждан, приведет к проблемам со спросом и, как следствие, – к затовариванию рынка, снижению объемов строительства?
– На мой взгляд, та ценовая коррекция, которая произошла, имеет психологическую, ажиотажную природу, и сформировалась она из-за изменений в законодательстве и связанных с этими тревожными ожиданиями. Между тем 1 июля мы уже прошли, и ничего катастрофического в тот день не случилось. Убежден, что серьезных экономических оснований, реальных причин для существенного роста цен на жилье сейчас нет. Как я уже говорил, подавляющее большинство уже запущенных проектов продолжает реализовываться по старой схеме – и значит, в их экономике никаких изменений не произошло: ценообразование, финансовая нагрузка и даже система реализации остались прежними.
Да, можно предположить, что некоторые застройщики, пользуясь сложившимся информационным фоном и ожиданиями роста цен, имеющимися у граждан, постараются создать дополнительную «финансовую подушку». Но аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена. Добавлю, что при согласовании проектного финансирования сами банки ограничивают желания девелоперов поднять ценник, поскольку финансовые институты теперь тоже кровно заинтересованы в успешной реализации (а это возможно только при сохранении стабильного спроса) прокредитованных ими проектов.
В связи с этим я не думаю, что мы увидим существенный рост цены «квадрата» во втором полугодии. Так что перспективы роста на уровне 8-9% к концу года – очень сомнительны. Во всяком случае, никаких объективных предпосылок для этого нет.
– В стране запущен нацпроект в сфере жилья. В частности, предполагается радикальное увеличение объемов строительства. На Ваш взгляд, достижим ли установленный для Санкт-Петербурга ориентир по ежегодному вводу 5,3 млн кв. м жилья к 2024 году?
– По этому вопросу мы ведем постоянный диалог с Минстроем РФ как разработчиком паспорта нацпроекта в жилищной сфере. Исходя из объективных реалий развития строительного рынка по стране в целом, по итогам состоявшегося весной Госсовета по этой проблематике, целевые показатели по вводу на ближайшие три года были откорректированы. Для Петербурга это 3,4 млн кв. м жилья в 2019 году и 3,7 млн в два следующих года. Пиковые значения на 2024 год – 5,35 млн кв. м – пока сохранены. Но даны поручения – и Минстрой, в частности, сейчас достаточно глубоко прорабатывает вопросы реализации нацпроекта.
Для понимания ситуации нужно пояснить, что плановые показатели нацпроекта формировались на базе анализа тенденций и движений рынка. Можно вспомнить, что на 2014 год приходился как всплеск девелоперской активности, так и пик спроса со стороны граждан, которые под конец года, в условиях снижения курса рубля к основным мировым валютам, стремились вложить имеющиеся сбережения, а одним из наиболее надежных вариантов инвестирования остается жилье. Сразу после этого, на фоне роста ключевой ставки, была запущена программа государственного субсидирования ставок по ипотеке, призванная поддержать уровень спроса и, кстати, доказавшая свою эффективность. Ответным рыночным движением со стороны девелоперов стал запуск новых проектов и рост предложения. В результате эти факторы и сформировали ожидания (как показывает практика, видимо, несколько завышенные) по росту спроса и, соответственно, потенциалу увеличения жилищного строительства к 2024 году.
Сейчас идет работа по коррекции планов в связи с реальным положением дел на рынке. И, по всей видимости, плановые показатели программы могут быть несколько изменены. Причем речь идет не просто об уменьшении, а о дифференциации подходов к разным регионам. В каких-то субъектах РФ возможна линейная зависимость: увеличение расходов на строительство – рост объемов. В Петербурге ситуация иная. Хоть и есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство – на несколько десятков миллионов квадратных метров, – он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. В целом соответствующие планы у городских властей есть. Но средств только бюджета Петербурга для столь крупномасштабного наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, на реализацию этих планов нужно время, поэтому достижение полномасштабного эффекта к 2024 году вряд ли достижимо. Думаю, что с учетом всех этих факторов целевые показатели для Петербурга будут откорректированы.
В целом, на мой взгляд, рынок города находится сейчас в оптимальном, сбалансированном состоянии, как по спросу, так и по предложению. Если же говорить в целом о стимулировании спроса в масштабах страны, то программа субсидирования части ипотечных ставок доказала свою эффективность – как по достигнутым целям, так и по понятной схеме контроля выделенных средств.
– Вы упомянули отставание Петербурга по развитию инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Как решать эти проблемы?
– В соответствии с ПЗЗ, работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода, но и по созданию комфортной среды проживания, что невозможно без наличия «социалки». Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание – это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса.
Перспективы развития источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения, а также транспортной инфраструктуры в разных ее формах – отражены в Стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2035 года. Они же будут учтены в новой редакции Генплана, к корректировке которого мы приступим осенью. На мой взгляд, дальнейшее поступательное развитие города невозможно без продолжения формирования транспортного каркаса, системы магистралей непрерывного движения, вылетных трасс, развязок и других объектов. Когда наши планы в этой сфере будут реализованы, застройщики смогут «распаковать» земельный портфель, приступить к практической реализации проектов, которые задуманы, но тормозятся отставанием в развитии инфраструктуры. Это, в свою очередь поспособствует росту объемов строительства и достижению целей, поставленных в нацпроекте.
– В заключение – традиционный больной вопрос: долгострои. Когда проблема все-таки будет разрешена?
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 таких объектов (29 домов). В апреле, правда, добавился еще один долгострой, но это небольшой дом на 30 квартир, по которому в ближайшее время будет заключен договор подряда. Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как комплексы «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками – «Группой ЛСР» и «БФА Девелопмент». Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
Исключениями, видимо, станут жилые комплексы «Трио» и «Вариант», которые мы рассчитываем достроить в следующем году. По первому из них работы уже идут активно, но успеть завершить их в этом году малореально. ЖК «Вариант» – это очень сложный долгострой, квартиры в нем продавались по цене в полтора раза ниже рыночной, при этом пострадавшие соинвесторы требуют не возвращения денег, а именно получения квартир. По этому проекту у нас есть интересант, но нужно решить ряд юридических моментов. Пока, к сожалению, не выстраивается экономика достройки. Но уверен, что мы сумеем найти решение – и объект будет сдан в 2020 году, как и значится в плане.
Таким образом, совместными усилиями с девелоперами этот вопрос будет закрыт. А переход на проектное финансирование и счета эскроу исключит саму возможность появления новых долгостроев.
ПОЗДАВЛЕНИЕ
Уважаемые работники строительной отрасли, коллеги!
Поздравляю Вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Ваша профессия – одна из самых благородных и уважаемых. От деятельности специалистов строительной отрасли во многом зависят динамичное развитие экономики и укрепление социальной инфраструктуры нашего города.
Этот год после череды федеральных изменений, которые повлияли на привычный ритм работы строительной индустрии, стал более стабильным и предсказуемым. Совместно с вами мы смогли отработать новые механизмы взаимодействия, открывая дорогу перспективным проектам, нужным и важным для жителей Санкт-Петербурга.
Уверен, что ваш высокий профессионализм, любовь к родному городу, уважение к его традициям, помноженные на достижения науки и инновационные технологии, позволят нам вместе построить все, что мы запланировали.
Желаю всем петербургским строителям благополучия, счастья, новых успехов в труде на благо Санкт-Петербурга и его жителей
С уважением,
вице-губернатор Санкт-Петербурга Н. В. Линченко