Роман Рыбаков: «Мы ждем перемен»
Председатель Совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Р. Р. Рыбаков: «Смена руководства Минстроя России вселяет надежды на перемены в строительной отрасли. Речь идет об организации строительства, а не о нормативной документации, не требующей изменений, что, собственно, и показали последние годы ее терзаний без существенных новаций и со сплошным переписыванием, прибыльным для так называемых разработчиков».
Запрос на «имитацию»
Динамика реальной стоимости проектно-изыскательских работ в России свидетельствует о стабильном снижении дохода от этого вида деятельности. Беспокоясь якобы за безопасность строительства, чиновники забывают о главном — людях, которые проектируют, строят, производят, а именно их работа обеспечивает развитие отрасли и должна быть комфортной и материально обеспеченной.
Надо менять всю систему распределения заказов, ценообразования, прекратить жлобство на государственном и коммерческом уровнях, когда в погоне за экономией мы утрачиваем качество, сроки, людей и организации. Объяснения традиционны — «так заложено в бюджете». Отсюда истории с банкротствами ряда профессиональных подрядчиков. С точки зрения многих заказчиков, проектная документация нужна лишь для получения необходимых разрешений, что создает спрос на дешевую «имитацию» полноценных проектов.
Переделка не оплачивается
Парадоксальность ситуации не только в том, что доля затрат на проектирование у нас в 2–3 раза ниже мировой практики. Значительный объем работы проектировщиков вообще не включается в смету и не оплачивается заказчиком. Не оплачиваются переделки из-за предложенных заказчиком изменений, из-за несоответствия изыскательских материалов реальности, из-за «хотелок» согласующих организаций, сами согласования и участие в экспертизе. Не оплачиваются дополнительные экземпляры документации. Обидно, что не оплачиваются бросовые работы. Проектировщики вынуждены выполнять пожелания заказчика, даже если могут доказать их несостоятельность. К этому побуждают безапелляционный характер контракта и внушительный перечень штрафных санкций.
Огромный неоплачиваемый объем работ связан с приведением рабочей документации в соответствие с проектной и повторной экспертизой по инженерным объектам. Согласно Постановлению Правительства РФ № 1816, для большинства внешнесетевых объектов экспертизы вообще не требуется. Чаще всего изменения документации не повышают ее качества, поскольку профессионализм и опыт проектировщиков выше, чем у многочисленных контролеров. Облегчает работу с экспертизой введение системы экспертного сопровождения, но органам экспертизы эта работа оплачивается в полном объеме и в срок, а проектировщик исправления и замену документов выполняет бесплатно.
Качество или «прохождение»?
Роль экспертизы в процессе проектирования особая. У органов власти какой-то особый пиетет перед экспертизой: дошло до подмены «качества проектирования» понятием «прохождение экспертизы». Проектно-сметная документация (ПСД) проходит экспертизу в полном объеме по Постановлению Правительства РФ № 87 или в процессе проверки достоверности сметной стоимости строительства, выполняемой, как это ни смешно, на стадии проекта. Смешно потому, что эта проверка, особенно для инженерии, требует дополнительных элементов рабочей документации: спецификации и ведомости объемов работ, вообще нормативно исключенных из состава ПСД и не оплачиваемых. В результате заказчик уходит от разработки рабочей документации, опять-таки занижая доходы проектировщиков. При этом за рубежом вообще нет понятия сметного дела по проектным работам, есть договорная цена как компромисс между заказчиком и подрядчиком.
Экспертиза не принимает ПСД на рассмотрение без совмещенного плана коммуникаций, не предусмотренного составом проекта и выполняемого бесплатно. Государственная экспертиза хочет еще расширить сферу своей деятельности, заявляя о введении экспертизы предпроектной стадии, на сегодня нормативно не существующей.
За чей счет банкет?
В апреле 2020 года Президент РФ дал поручение: «Прошу также отдельно проработать вопрос увеличения авансов по контрактам в инфраструктурном строительстве. Сейчас авансируется 30 процентов по контракту, предлагаю увеличить эту долю до 50 процентов, за счет этого предоставить строительным и другим компаниям дополнительные оборотные средства, что позволит им ритмично работать, выполнять обязательства перед поставщиками в других отраслях и, главное, сохранить рабочие места, зарплаты своих сотрудников, привлечь новых специалистов». Но на региональном уровне авансов не платят, хотя проектировщики никогда не имеют свободных средств.
Существенное влияние на оплату работ оказывает фактор времени. На сегодняшний день отсутствуют всякие нормативы продолжительности проектирования и безнадежно устарел СНиП по продолжительности строительства. Сроки работ определяются в основном произвольно или в зависимости от выделения бюджетных средств. Своевременное освоение средств — одна из нерушимых заповедей. Подготовка проектирования (ИРД, изыскания, технические условия, имущественные земельные вопросы), экспертиза и согласования на сравнительно небольших объектах занимают не меньше времени, чем собственно проектные работы. Отсюда понятна высокая вероятность срыва срока контракта. Меры в виде формирования компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств перекладывают на СРО ответственность за исполнение договоров. При этом заказчик практически не несет ответственности за свои действия.
О проектировании внешних сетей
И еще об обстоятельствах, связанных с проектированием внешних сетей.
- Непрерывно возникают противоречия между желаниями заказчика и требованиями технических условий при прокладках и переустройстве сетей на территориях общего пользования. Не всегда можно удовлетворить все желания монополистов, нужен городской административный ресурс.
- Сдача и приемка в эксплуатацию объектов зависят исключительно от сроков выполнения работ по внешним сетям, особенно при их переустройстве, а сами сроки — от выдачи ТУ и их изменений в процессе строительства. Требуется постоянная координация по ходу проектирования и строительства инженерных объектов.
- Практически всегда возникают несоответствия между результатами изыскательских работ и реальной ситуацией. Причины этого разные, но почти все подобные несоответствия были бы устранены при наличии общегородского фонда исполнительной документации и фонда изыскательских материалов.
- Сейчас отсутствует механизм согласования обоснованных отклонений от требований нормативных документов. Ранее его можно было проводить через разработчика нормативов.
Налог на воздух
Существует в работе проектировщиков ряд других обстоятельств, например, проблемы с уплатой налогов на добавленную стоимость и на прибыль.
Для проектных организаций счет-фактура является основанием для принятия предъявленных сумм НДС к вычету или возмещению независимо от того, получена ли плата за проект или нет. Это бывает очень затруднительно, но заказчик в это время предъявляет те же суммы к возмещению государством. Если при полном отсутствии средств проектная организация покажет убыток, а не прибыль, то она моментально получит налоговую проверку за прошедший период. Невыплата заработной платы может привести руководителя организации даже к уголовному наказанию — неплохая «помощь» для повышения качества проектирования.
Минстрой России в 2021 году планирует продолжить совершенствование нормативно-технической базы в строительстве. Есть надежда, что со временем доберутся до проблем проектировщиков, хотя часть проблем можно было бы решить при работе с заказчиками на местном уровне.
О проблемах, с которыми могут столкнуться застройщики при получении проектного финансирования, роли банков в маркетинговой политике девелоперов, а также перспективах перехода на эскроу-счета «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
– Насколько активно в банк поступают запросы на проектное финансирование? Сколько одобрено заявок? Были ли отказы? Если да, по каким причинам?
– Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Мы ставим перед собой амбициозную задачу стать одним из ключевых банков для девелоперов, работающих в сфере жилищного строительства.
Мы активно работаем в сфере финансирования строительных проектов в рамках нового законодательства как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Так, уже реализуются проекты с нашим участием в Красноярске, Белгороде и Казани. Среди наших партнеров есть и федеральные, и региональные компании, и принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
Среди одобренных заявок основную долю занимает комплексная застройка в городах-миллионниках. Проекты в Мос-кве и Санкт-Петербурге характеризуются более высокой рентабельностью и, соответственно, высокой устойчивостью к снижению цен или темпов продаж, таким образом, они чаще соответствуют требованиям банка к экономической эффективности и риск-метрикам проектов.
Отказов как таковых обычно не бывает, они возможны лишь в исключительных случаях, например, если есть какие-то исторические проблемы с бенефициаром или документацией. Если проект не соответствует требованиям к риск-метрикам и экономической эффективности, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы профинансировать такой проект.
Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
– В чем, в целом, основные сложности застройщиков при оформлении заявки и получении проектного финансирования?
– Основная сложность для застройщиков при работе с эскроу – это отсутствие опыта взаимодействия с банками. Однако эта проблема характерна в большей степени для небольших компаний, реализующих не более трех проектов одновременно. До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя только средства дольщиков.
С другой стороны, необходимо отметить, что проектное финансирование – это весьма непростой банковский продукт со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков. Номинально с эскроу-счетами в России на сегодняшний день имеют право работать 96 банков. Однако фактически с застройщиками работает значительно меньшее их число ввиду того, что помимо финансовой экспертизы необходимо также наличие экспертизы в области инжиниринга и оценки.
– Каковы принципиальные установки банка, которым должен соответствовать проект, чтобы получить кредит?
– Основными критериями одобрения заявок застройщиков на предоставление проектного финансирования являются экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов. При рассмотрении кредитной заявки банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж. На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем в процессе строительства эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам. При выполнении застройщиком всех этих обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию.
Если же говорить о специальных продуктах, то мы структурируем их отдельно под потребности каждого клиента с учетом специфики того или иного проекта. Например, мы готовы снизить объем собственного участия девелопера ниже 15% при условии, что проект может выдержать снижение цен и темпов продаж более чем на 15%. Кроме этого, мы рассматриваем варианты финансирования приобретения новых площадок через выдачу кредита под будущую прибыль одного или нескольких уже реализующихся проектов.
Также мы предоставляем совместный с розничным блоком банка «гибридный» продукт, существенно снижающий процентную ставку по ипотеке покупателя во время строительства дома за счет поступления денежных средств на эскроу-счета. Естественно, обязательным условием данного продукта является наличие ипотеки дольщика в нашем банке. Условия по такому ипотечному продукту для заемщика, как правило, значительно более привлекательны, чем среднерыночные.
– Делает ли банк рекомендации застройщикам по маркетинговой политике, рыночному позиционированию объекта и т. п.?
– В большинстве случаев застройщики, являющиеся партнерами банка, обладают широкой рыночной экспертизой, и им удается успешно позиционировать свои объекты на рынке, поддерживая таким образом стабильные темпы продаж.
Вместе с этим в процессе анализа кредитной заявки девелоперы получают от банка экспертную оценку экономической эффективности и финансовой устойчивости проекта. Наша добавленная стоимость как финансового партнера заключается в том числе и в предоставлении клиенту-застройщику стороннего мнения – second opinion – по реализуемому проекту, в том числе по вопросам позиционирования и маркетингового продвижения строящегося объекта.
– Застройщики часто говорят, что власти требуют от них строительства социальных объектов, дорог, озеленения и пр., и все эти расходы сложно «укладываются» в требования банков по проектному кредитованию. Как Вы считаете, насколько актуальна эта проблема?
– Требования по строительству социальных объектов, а также по взятию на себя прочих обременений, являются нормальной и широко распространенной практикой в жилом девелопменте. Таким образом, важно просто корректно учесть затраты на эти статьи в бюджете проекта, который застройщик составляет для себя и предоставляет в банк.
Со стороны банка уже сложилась достаточно обширная практика по оценке и анализу корректности расходов на такие объекты, поэтому никаких проблем в связи с этим, как правило, не возникает.
– Ставка по кредиту у всех банков «плавает» в зависимости от объема средств на эскроу-счетах. По Вашей оценке, если брать усредненно, какова будет средневзвешенная ставка за весь период реализации проекта?
– Основной страх девелоперов перед новой схемой заключается в возможности критического удорожания проекта за счет увеличенных процентов по кредиту. Строго говоря, это не так. Стоимость банковского кредита зависит от фактических продаж площадей в объекте строительства: чем быстрее застройщик строит и продает квартиры, тем дешевле обходится ему проектное финансирование. В формуле расчета ставки по кредиту есть зависимость от суммы, задепонированной покупателями на эскроу-счетах в каждый момент времени, и соотношения этой величины с суммой задолженности по кредиту.
Поэтому при базовой ставке в 11% годовых средневзвешенная, с учетом обычной практики реализации проектов строительства жилья, составляет 6-7% годовых. При этом существуют ситуации, когда мы можем снизить ставку по кредиту до уровня 0,01% годовых. Это происходит, когда средства на эскроу-счетах существенно превышают сумму задолженности по кредиту.
– Началась ли работа с эскроу-счетами для граждан? Возникают ли какие-то проблемы в этой сфере?
– Покупатели квартир уже активно открывают эскроу-счета в отделениях банка «Открытие». У нас уже есть довольно широкий позитивный опыт реализации продаж через эскроу как в Москве, так и в регионах.
Важно подчеркнуть, что переход на продажи новых объектов строительства через эскроу-счета не усложняет процесс для покупателя. В нашем банке открыть счет эскроу не сложнее, чем простой расчетный счет: дольщику достаточно иметь с собой только паспорт и подписанный договор долевого участия. Процесс выглядит следующим образом: сначала клиент посещает офис застройщика, где после выбора квартиры и определения коммерческих условий заключает договор долевого участия. Затем он посещает отделение банка, открывает счет эскроу и пополняет его на соответствующую сумму (как с ипотекой, так и без нее).
Переход отрасли на новую схему финансирования ускоряется с каждым днем. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже к середине следующего года доля новых сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 85%.