П.Созинов: До 15-20% площадей в бизнес-центрах негласно сдается в субаренду
- Существуют разные схемы, предлагаемые различными застройщиками. Один из наиболее типичных вариантов рассрочки выглядит примерно следующим образом. Первый взнос – от 10%, рассрочка предоставляется до сдачи дома или же до 5 лет, при этом предусматриваются ставки до 20% годовых в рублях. После сдачи объекта ставка может увеличиться на 1-2%. Максимальный срок рассрочки – от 5 лет. При этом квартира обычно остается в собственности застройщика до погашения всей суммы по предоставленной рассрочке. Это увеличивает риски покупателя, ведь в проблемной ситуации застройщик может в любой момент перепродать такую квартиру, тем более, если рынок пойдет в рост, а цена на квартиру зафиксирована договором. - Как кризис изменил спрос на комнаты в коммуналках – увеличилась ли их доля в общем объеме сделок? Не затормозится ли процесс расселения коммуналок? - Комнаты, как и в целом жилая недвижимость пока медленно, но неуклонно дешевеют, начиная с IV квартала 2008 г. В последнее время – в среднем на 0,5% в неделю. 10-15- метровые комнаты в 2-3 комнатной квартире сегодня оцениваются в 1,7 млн. рублей Комнаты – один из важнейших элементов цепочек, возникающих при улучшении гражданами своих жилищных условий. В Петербурге они занимают до 80% от всего вторичного рынка. Особенно велика значимость комнат, как возможного «бартерного» замещения доплат в отсутствии жилищного кредитования и отсутствии «свободных» денег. Расселение коммунальных квартир – процесс длительный, занимающий в среднем не менее года. За год в Петербурге расселяется 1-2 тысячи коммуналок, из них с участием городской программы – около 400-450 квартир. Отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов, естественно, тормозит процесс расселения. Обычный спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге не превышает 5-7%, т.е. в год происходит не более 5-7 тысяч покупок таких квартир. Сегодня рынок «поджался» на 40% и не в последнюю очередь за счет этого сегмента. - А что происходит на рынке малоэтажного коттеджного строительства? - На конец 2008 г. было заявлено строительство коттеджей в 140 поселках. Средняя стоимость в эконом-классе – 35-50 тысяч рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – 80 тысяч, в элитном сегменте – от 125 тысяч. Это более 1,5 млн. кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 г., и на 111% больше, чем в 2006 г. Всего же на рынке продаются около 10 тысяч объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины – инженерно подготовленные участки. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 3/4 всех продаж. - Каковы основные тенденции рынка загородного строительства? - Во-первых, это развитие ранее мало востребованных районов, прежде всего южных пригородных районов мегаполиса. Во-вторых, увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты строятся лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Большинство компаний предлагают всевозможные акции («коттедж в подарок», «смежный участок в подарок») и рассрочки (например, «беспроцентная рассрочка при первом взносе 60%»). Идет плавное снижение цен – до 20-25% - на дорогие объекты и скидки при единовременной оплате – 3-5%. Предлагаются дополнительные услуги – ландшафтный дизайн, отделка и др. - Сравнительно недавно на рынке появилось такое понятие, как «клубный дом». Что это такое, в чем его отличия? - По классификации Российской гильдии риэлторов, клубный дом – это малоквартирный (от 5 до 20 квартир), 4-8-этажный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья класса А: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки от Немаловажную роль играет имидж компании - застройщика и сроки строительства. В связи с ограниченностью земельных участков в центре, заявляемый как «клубный» объект, часто не обладает достаточной инфраструктурой и сервисом, что переводит его на класс ниже – в категорию В. В Петербурге «клубные» проекты чаще заявлялись на островах – Каменном и Крестовском. Однако из-за массового строительства и проблем с расселением ветхого жилья Крестовский остров в значительной степени утерял свое эксклюзивное значение. Стоимость 1 кв. м предложения от 20-25 тысяч долларов. Однако эти цифры могут в значительной степени варьироваться от проекта к проект, и здесь в большей степени, чем где-либо, цены носят «договорной» характер, причем об этих договоренностях продавцы предусмотрительно умалчивают. - Закон о саморегулировании в строительстве принят уже довольно давно. Идет множество разговоров и дискуссий. Что можно сказать о реальной ситуации в этой сфере? - Собственно о реальной деятельности СРО говорить трудно, в виду практически полного отсутствия самих СРО. Это еще одна возможность оценить, как в принципе, благие намерения могут потеряться в половинчатых решениях. Изначально было не ясно, что будут регулировать строительные СРО на фоне усиливающейся роли надзорных органов, в частности, Службы строительного надзора и экспертизы. Это особенно заметно на фоне того, что институционально СРО так и не состоялись, в отличие от государственных надзорных органов. Критерии доступа в профессию – не ясны. Нормотворчество в области технического регулирования практически отсутствует. Профстандарты деятельности – не разработаны, да и не могут быть разработаны на местном уровне при отсутствии научной базы. Простая замена лицензирования на какой-либо иной инструмент, например, на сертификацию – это разговор не о принципах, а о подмене одних понятий другими, и о смене подрядчика – от ФЛЦ в сторону СРО. Не ясна вертикальная интегрированность СРО – противоречие между региональным и федеральным характером не снято. Идея коллективной ответственности бизнеса – в теории хороша, в реальности, особенно в условиях кризиса, пробуксовывает. - Ипотечный брокеринг – жива ли еще такая услуга? - Профессия чистых ипотечных брокеров из-за отсутствия внятной ситуации с ипотекой сегодня не востребована – в листингах не более 5-10 компаний предлагают подобные услуги. Собственно владельцы этого вида бизнеса тяготеют либо к риэлторской деятельности, либо к брокерской – финансовому консультированию. Такая диверсификация обусловлена «происхождением» бизнеса, точкой исхода – или это была аффилированная к риэлторской компании структура или специалисты были выходцами из банковского сектора. Одним из последних ноу-хау брокеров в отсутствии банковского кредитования – это возвращение к системе займов под недвижимость на короткие сроки. Цена вопроса – 32-35% годовых в рублях, оформление происходит по договору займа. Сроки – от 3 месяцев до полугода. - Из-за кризиса многие фирмы стали «ужиматься» и сдавать площади другим арендаторам. Как это влияет в целом на рынок аренды офисов, как относятся хозяева бизнес-центров к такой практике? - В принципе сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. В договорах аренды обычно этот пункт оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно, если речь идет об аналогичном бизнесе – допустим риэлторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такой бизнес взаимодополняет друг друга и привлекает больше клиентов. На практике в некоторых бизнес-центрах до 15-20% площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживания» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотнятся среди своих коллег и партнеров. Беседовал Михаил Добрецов.jpg)
В связи с развивающимися кризисными явлениями в российской экономике рынок недвижимости претерпевает существенные изменения. О новых коллизиях на этом рынке и о новых инициативах АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Насколько выгодны покупателям программы по рассрочкам, которые предлагают строительные компании вместо ипотеки?
Сколько в Петербурге обманутых дольщиков? Ответ на этот вопрос эксперты смогут дать после 28 июня, когда завершатся заседания рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга.
Пока рабочая группа ведет диалог с дольщиками и с застройщиками в обычном режиме. Предварительные итоги ее деятельности специально для «Строительного Еженедельника» подвел заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов.
– Что послужило поводом для создания рабочей группы?
– На Всероссийском совещании в Министерстве регионального развития РФ, которое состоялось в августе 2006 года, всем регионам было рекомендовано создать рабочие группы по защите прав участников долевого строительства. Поэтому в Петербурге было подготовлено распоряжение Правительства от 14 ноября 2006 года о создании новой рабочей структуры при Комитете по строительству.
В ее состав мы включили не только чиновников и членов инициативных групп дольщиков, но также представителей строительных объединений, районных администраций, прокуратуры, ГУВД, Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) и депутатского корпуса. Курирует эту работу вице-губернатор Александр Вахмистров.
– Владимир Алексеевич, можно сегодня говорить об эффективности работы этой группы?
– Безусловно. За такой короткий срок (группа была создана по распоряжению правительства города 14 ноября 2006 года) удалось рассмотреть большую часть проблемных объектов. А их, по нашим данным, 46. Работа ведется строго по графику, утвержденному вице-губернатором Санкт-Петербурга Александром Вахмистровым. Уже состоялось восемь заседаний по 34 адресам и 27 строительным компаниям. Ситуация далеко не везде одинакова. По каждому жилому дому мы выносим индивидуальное решение. На сегодня проблема долевого строительства является очень острой, поэтому каждое заседание – это настоящая баталия.
– Как Вы работаете с экспертной группой Госдумы РФ по решению проблем обманутых дольщиков?
– Сегодня мы работаем с группой в конструктивном режиме. В начале апреля из Москвы к нам приехали представители думской фракции «Единой России» под руководством Александра Хинштейна. Эксперты хотели познакомиться с ситуацией по дольщикам в нашем городе и поделиться тем опытом, который был накоплен другими регионами России. Они объехали несколько проблемных адресов, после чего состоялось рабочее совещание у губернатора Валентины Матвиенко. На нем было принято решение о том, что заседания рабочей группы будут проходить еженедельно.
– Удалось ли выработать какой-то единый механизм решения проблемы?
– Единого рецепта для всех проблемных объектов не существует. Каждый случай уникален. Тем не менее в процессе работы нам удалось выделить несколько универсальных вариантов решения этой проблемы. Пока их четыре.
Первый вариант – это передача объекта от застройщика вновь созданному ТСЖ с выпуском нового постановления правительства Санкт-Петербурга. При этом строительство жилого дома продолжается на прежних инвестиционных условиях. По такой схеме, например, решается проблема с недостроем на Ленинском пр., 93 и в 9 квартале города Пушкина. Но этот вариант оправдан только в том случае, когда объект имеет высокую степень завершенности.
Если взаимоотношения между участниками долевого строительства не урегулированы и степень завершенности объекта низка, тогда для разрешения ситуации больше подходит второй вариант. Он заключается в том, чтобы провести открытый конкурс среди потенциальных застройщиков и выбрать того, кто предложит соинвесторам и городу наиболее оптимальные условия по завершению строительства объекта. Только таким образом можно достроить дом и максимально учесть имущественные права дольщиков.
Третий вариант применим на объектах с высокой степенью готовности, имеющих сложности с подключением к инженерным сетям. Город сегодня готов взять выполнение этих обязательств на себя.
Четвертый вариант носит социальный характер. Для его реализации при правительстве города создана комиссия по социальной поддержке граждан, пострадавших при участии в долевом строительстве жилых домов. Ее возглавила вице-губернатор Петербурга Людмила Косткина
Главная задача нашей рабочей группы состоит в том, чтобы достроить объект и ввести его в эксплуатацию. А цель новой комиссии - оказать помощь тем дольщикам, которые относятся к разным группам нуждающихся. Понятно, что социальную поддержку получат не все пострадавшие. Есть определенные законом нормы социальной помощи. Ее рассчитывают исходя из доходов семьи, условий ее проживания, наличия иждивенцев. Тем, кто попадет в «социальный» список, город окажет содействие в приобретении нового жилья. Но помогут только тем гражданам, которые имеют на руках решения суда. Отбор будет очень жесткий. Не надо забывать, что у нас есть городская очередь.
Есть еще один социальный механизм, который только прорабатывается. На днях мы выступили перед профильными союзами города с инициативой создать некий стабилизационный фонд из средств строительных компаний. Скорее всего, такой фонд будет организован при Союзе строительных объединений и организаций (ССОО). С его помощью мы планируем решать проблемы тех дольщиков, которые находятся в крайне тяжелой или безвыходной ситуации. Это случаи двойных продаж, варианты, когда невозможно достроить здание, нет единого решения судебных органов по конкретному случаю…
– Есть ли какая-то классификация обманутых дольщиков?
– Все случаи обмана соинвесторов мы разбили на четыре группы. Первая группа – это срывы сроков строительства. Практика работы показала, что их большинство. Вторая – случаи явного мошенничества. Прежде всего это те объекты, по которым возбуждены уголовные дела и ведется следствие. К третьей группе относятся те случаи, где квартиры были проданы по два раза и более. В Комитет по строительству по двойным продажам сегодня поступило 189 обращений граждан. Наконец, к четвертой группе мы отнесли другие, в том числе неординарные ситуации, которые встречаются редко, но также подлежат учету. В реестр не включаются групповые обращения граждан. Мы не должны забывать, что в рамках города нарушение прав граждан в сфере долевого строительства – это проблема, а для каждого отдельного человека – это беда. Поэтому для нас важен индивидуальный подход и конкретная адресная помощь.
Сейчас в нашем распоряжении 386 таких обращений. Эти данные расходятся со статистикой различных общественных организаций, занимающихся вопросами дольщиков. Некоторые из них утверждают, что в Петербурге более 2 тысяч обманутых соинвесторов. Но мы можем реально отвечать только за те данные, которые имеем.
– Может, в Петербурге существует какая-то особая схема обмана, о которой мы пока не знаем? Или речь все-таки идет просто о неисполнении договорных отношений?
– Мы сможем сказать об этом только после 28 июня, когда рабочая группа закончит рассматривать проблемные адреса. Когда мы будем иметь на руках первые результаты рабочего анализа сложившейся в городе ситуации, то сможем дать более емкую информацию, сколько обманутых граждан, как они классифицируются, и пути решения их проблем. Но мы делаем ставку в этом вопросе все-таки не на бюджет города или строительное сообщество, а на самих граждан – на то, что они смогут своими руками, объединившись в ТСЖ, довести работу на объектах до логического завершения. Комитет по строительству, безусловно, будет им помогать.
– Я знаю, что в Комитете создано Управление контроля и надзора в области долевого строительства. Как оно работает?
– В этой структуре два отдела: отдел финансово-экономического контроля и надзорный отдел. Надзорный отдел готовит юридическое заключение по договорным отношениям, возникающим в процессе долевого строительства между гражданами и застройщиками, отслеживает порядок и количество участников долевого строительства на том или ином объекте. А отдел финансово-экономического контроля проверяет конкретное участие юридических лиц в строительстве дома. К сожалению, бывают и запутанные схемы.
– Губернатор поставила задачу – решить проблему дольщиков за год. Насколько это выполнимо?
– Если взять за основу то количество дольщиков, которые принесли нам заявления, то задача вполне выполнима. Только в прошлом году в Петербурге построено более 34 тыс. квартир. А чтобы решить проблему, нужно около 400 квартир. Но если принять во внимание «скрытых» дольщиков, которые не идут в Комитет по строительству, то сложно ответить. Но задача поставлена, и мы ее решаем.