Александр Шарапов: «Коворкинги — это очередной этап эволюции офисов»
Ковидный год стал тяжелым испытанием для большинства сегментов рынка коммерческой недвижимости. Формат коворкингов — не исключение. Однако это не окажет принципиального влияния на глобальный тренд их все более широкого распространения, считает президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
— Александр Олегович, вы известны как большой энтузиаст новых форматов недвижимости, в т. ч. коворкингов. На чем основывается ваша уверенность в перспективности этого формата, ведь в России далеко не всегда следуют западным трендам.
— Отличия — климатические, психологические, исторические — конечно, есть. Но они не могут отменить общих принципов развития экономики как системы извлечения прибыли путем предоставления товаров или услуг в той или иной сфере (читайте Адама Смита). При этом технологии ведения бизнеса с течением времени, естественно, совершенствуются. И чем более качественные товары или более комфортные услуги бизнес может предложить, тем более успешен он будет.
Возьмем простой, но яркий пример. В XVIII веке состоятельный путешественник по Европе, приезжая в чужой город, тоже останавливался в съемных помещениях. При этом из обоза извлекалась «походная» мебель, которой обставлялось арендованное жилье. Фактически ему приходилось возить с собой не только слуг, запасы одежды, кухонной и иной утвари, но и предметы меблировки. Можно ли сейчас представить себе что-то подобное? Разумеется, нет. Гостиничная недвижимость эволюционировала — все необходимо предоставляется на месте.
Теперь вернемся к коворкингам, которые, кстати, получили широкое распространение не только на Западе, но и в Азии, и в Латинской Америке. По сути, это этап эволюции офисов, предлагающий сравнительно более комфортные условия за сравнительно меньшие деньги и зарабатывающий на росте оборота и повышении эффективности использования каждого квадратного метра.
В классическом офисном центре собственник предлагает площади и возможность подключения к сетям. На этом его задача фактически заканчивается. Каждый арендатор сам решает вопросы с созданием переговорной, комнаты отдыха, кухонного уголка с обеспечением — от офисной мебели и оргтехники до канцелярских товаров, с секретарской, иногда охранной функцией и пр. Для малого бизнеса и стартаперов — это все лишние затраты. Индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам — также необходимо оборудованное место для работы. Именно эти вопросы и решают коворкинги. Фактически это офис на аутсортинге с предоставлением арендаторам полноценной офисной инфраструктуры. При этом пользователи снимают помещения именно в тех объемах и на то время, когда они нужны, что позволяет экономить в сравнении с постоянной арендой помещений. Кроме того, гибкость формата позволяет при необходимости быстро увеличить или уменьшить объем снятой недвижимости. В то же время за счет более интенсивной эксплуатации площадей сменяющимися пользователями, роста оборота это выгоднее и собственникам коворкинга. Это, собственно, и есть основа, каркас формата, условно говоря — hard.
Может возникнуть вопрос: почему же эта схема не была реализована ранее? Очень просто: для этого не было необходимых технологий. Пользователи в коворкингах меняются очень быстро, появляются новые, уходят старые, арендуются дополнительные площади или отдельные помещения (переговорные, конференц-залы и пр.). Необходим постоянный контроль эффективности использования каждого «квадрата», пополнения «расходников», предоставления эксплуатационных услуг и пр. Диджитализация сделала эту схему возможной.
Отмечу, что на практике для коворкинга эта «тонкая настройка» управления недвижимостью оказалась существенно сложнее, чем даже для гостиниц. Пять лет назад мы купили у 1С платформу, ориентированную на управление фитнес-центром, и стали адаптировать ее под свои нужды. Могу сказать, что только недавно мы довели эту программу, что называется, «до ума». Теперь она действительно охватывает все стороны функционирования коворкинга и удобна в использовании — прежде всего для самих арендаторов. Soft — это второй ключевой фактор, необходимый для развития формата.
Но есть и третья составляющая успешного коворкинга — социум. Это очень сложный вопрос, слабо поддающийся решению формальными мерами. Общеизвестно, что любой человек социален, зависим от окружения, подвержен влиянию, «зеркалит». Соответственно, попав в офис, где люди «отсиживают» рабочее время, «перекладывают бумажки», сплетничают и выражают недовольство всем, человек будет трудиться хуже; и наоборот, если окружение «заточено» на активную работу, генерацию идей, достижение результата, — то лучше. Этому вопросу мы уделяем очень много внимания. Существуют различные приемы, психологические практики, позволяющие улучшить атмосферу в коллективе.
По совокупности, при учете этих трех ключевых факторов, коворкинг как бизнес будет успешен. А в целом формат получит дальнейшее мощное развитие.
— Некоторое время назад наметился тренд аренды коворкингов не стартаперами и профессионалами-индивидуалами, а корпорациями. С чем вы это связываете? Продолжает ли этот тренд развитие?
— Конечно, корпорации никогда полностью не вытеснят из коворкингов малый бизнес и фрилансеров. Однако действительно формат доказал свою привлекательность и для больших компаний. Причина достаточно проста. Мы живем в очень динамичное время, генерируется масса новых идей, инициатив, предложений. К их реализации подключается и крупный бизнес.
В старой схеме применительно к недвижимости это выглядело так: ищутся вакантные офисные помещения за умеренные деньги в приемлемой локации, снимаются необходимые объемы площадей, делается ремонт, покупается мебель, компьютеры, оргтехника, все это устанавливается и подключается, после чего набранный штат начинает работу. Вся эта история может занять несколько месяцев. Более того, далеко не каждая инициатива доказывает свою состоятельность и экономическую привлекательность. Если результат работы неудовлетворителен для заказчика, происходит «откат»: увольняются нанятые «под проект» люди, продаются или перемещаются на склады мебель и офисное оборудование, расторгается договор аренды (тут многое зависит от условий, на которых он был заключен).
Сейчас все гораздо проще: корпорация быстро арендует необходимые площади в оснащенном коворкинге, собирает временную команду фрилансеров-профессионалов, и буквально через несколько дней начинается работа над проектом. Если все удачно и он переходит в стадию постоянной реализации — может возникнуть запрос и на классический офис, и на постоянный штат. Если нет — работа так же быстро сворачивается с минимальными расходами для компании. Плюс существенный выигрыш во времени. Конечно, эта схема привлекательна для корпораций, и уверен, что часть площадей коворкингов и впредь будет арендоваться именно крупным бизнесом.
— Как пережили коворкинги ковидный год? Сдержит ли коронакризис развитие формата в Петербурге?
— В целом год для сегмента, естественно, был непростым в силу ввода — и в России, и в других странах — ограничительных мер разной степени строгости. Если говорить глобально, то сильнее всего пострадали самые крупные сети, которые в течение ряда лет вели очень агрессивную политику по расширению занимаемых площадей. Подавляющая их часть не приобреталась, а бралась в долгосрочную «оптовую» аренду по фиксированным ставкам. Возможно, не будь коронавируса и связанных с ним локдаунов и запретов, этот подход и не создал бы особых проблем, но пандемия резко поменяла ситуацию. Обязанность платить за снятые в огромных объемах площади, с одной стороны, и резкое снижение спроса — с другой, поставили такие коворкинги в очень сложное положение, часто на грань банкротства. При этом надо отметить, что корень проблемы — не в самом формате как таковом, а в крайне рискованной политике конкретных компаний по быстрому расширению сетей без учета возможности нештатных ситуаций.
В России этот фактор также имел место, хотя и в существенно меньших масштабах — просто в силу значительно меньшей развитости формата. Самый сложный период — первая волна, причем ключевую роль сыграл скорее психологический фактор. Заполняемость коворкингов упала в два (и более) раза — с 80–85% до 30–40%, и скидки и иные акции особо не помогали. С рынка ушло некоторое число проектов. Однако постепенно ситуация выправилась. Конкретно в Петербурге к концу года заполняемость приблизилась к доковидным значениям — порядка 75–80%. Более того, в 2020 году были запущены новые проекты и в целом рынок коворкингов, несмотря на все проблемы, вырос примерно на четверть. Думаю, что, если бы не коронакризис, рост мог бы достигнуть 45–50%.
— Пандемия задала новый тренд — распространение удаленной работы. По данным опросов, очень многие компании намерены сохранить эту практику и после завершения проблем с коронавирусом. Какое влияние это окажет на распространение формата коворкингов?
— Удаленка как временная антиковидная мера, на мой взгляд, разумное и естественное решение. Однако в качестве постоянной схемы — это проигрышная стратегия. И это не мое личное мнение, это факт, подтвержденный практикой.
Такой гигант как IBM еще с 1980-х годов проводил эксперимент по постепенному выводу все большего числа сотрудников на удаленную работу. В 2009 году компания заявляла, что 40% из 386 тысяч ее работников вообще не имеют офиса. IBM продала многие свои помещения, выручив почти 2 млрд долларов. Однако в 2017 году компания неожиданно заявила о возвращении значительной части сотрудников в офисы. По оценке экспертов, это напрямую связано с падением производительности труда людей, находящихся вне коллектива, работающих из дома.
Я думал, эта и другие аналогичные истории всем знакомы и выводы очевидны, но, судя по всему, некоторые хотят провести свои эксперименты. Не думаю, однако, что результат будет чем-то серьезно отличаться от мирового опыта.
Подписанный Президентом России Владимиром Путиным «майский» указ поставил цель – повышение к 2024 году индекса качества городской среды на 30%, а также создание механизма прямого участия граждан в этом процессе. Как планируется развивать городское ЖКХ в русле новых требований, «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Леонидович Бондаренко.
– Николай Леонидович, в прошлом году в Петербурге стартовал проект «Формирование комфортной городской среды». Расскажите подробнее о проводимой в рамках этого проекта работе.
– По итогам прошедшего года, проект продемонстрировал свою эффективность и высокую заинтересованность граждан как по всей России в целом, так и в Петербурге. Все плановые показатели в нашем городе в 2017 году выполнены полностью – были обустроены 561 внутриквартальная территория и 18 территорий общественных пространств, построено и введено в эксплуатацию 39 км велодорожек, проведены иные мероприятия.
Одним из объектов, введенных уже в этом году, стал Муринский парк. В парке обустроены видовые площадки, прогулочные дорожки и два игровых детских городка. Площадки приспособлены для детей-инвалидов. Рядом с главным входом оборудована площадка для слабовидящих посетителей. Отдельно от зоны тихого отдыха построена лыжероллерная трасса длиной около 4 км.
По итогам конкурса по отбору лучших практик в сфере благоустройства, что был проведен Минстроем России в начале 2018 года, 7 объектов от Петербурга включены в федеральный реестр лучших практик. Это, в частности, территория острова Новая Голландия, внутриквартальная территория жилого комплекса «Смольный Парк», квартал, ограниченный Кузнецовской, Кубинской, Благодатной улицами и Новоизмайловским проспектом, детская площадка в Павловске у Купального пруда и другие объекты в различных номинациях.
Кроме того, Минстроем России в 2017 году с целью тиражирования положительного опыта в регионах России сформирован Каталог лучших практик по созданию (развитию) городской среды. В указанный каталог уже включено 17 объектов от Петербурга, такие как: Удельный парк, специализированная зона для маломобильных групп населения на Ласковом пляже, мост с выходом на Крестовский остров в створе Яхтенной улицы и другие реализованные в городе проекты.
Среди значимых планируемых объектов – продолжение строительства новых велосипедных маршрутов и строительство двух новых парков – экопарка на пересечении Камышовой и Яхтенной улиц и парка на Софийской улице во Фрунзенском районе.
Так, в новом парке Приморского района предусмотрено поэтапное выполнение работ, и в 2018-2019 году будут проведены работы по первому этапу на площади 37,6 га. Проектом создания парка в Приморском районе предусмотрено функциональное зонирование территории с устройством парковой, лесопарковой зоны и зоны сохранения естественного ландшафта. Озелененная территория парка в Приморском районе составит 90% от общей площади. Лесопарковая зона в северо-западной и центральной части предполагает максимальное сохранение природного ландшафта. Для реализации этой цели планируется устройство смотровых площадок, пирсов, деревянных настилов. В парке выделяется зона сохранения естественного ландшафта территории с организацией прогулочной зоны и «экотроп». В границах зоны будут организованы площадки для наблюдения за птицами.
В парке Фрунзенского района предусмотрено функциональное зонирование с устройством различных детских площадок, которые разделены по возрастным категориям и интересам. Все детские площадки будут выполнены в покрытии «Мастерфайбр».
– Какая роль в этой работе отводится возглавляемому Вами Городскому штабу по благоустройству? Как Вы оцениваете результаты его работы?
– В последние годы мы ушли от практики, когда по итогам объездов территорий принимались протокольные решения и терялся контроль за их исполнением. Сейчас основной акцент сделан на ежедневные выездные проверки содержания городских территорий с последующим рассмотрением итогов проверок на координационных совещаниях в Комитете по благоустройству Петербурга, под контролем председателя Комитета. Так, с начала весны было проведено 1263 выездные проверки, в ходе которых выявлено 7643 адреса с нарушениями в содержании территорий районов. Устранение значительного количества выявленных недостатков осуществляется в двух-трехдневный срок; замечания по наиболее проблемным адресам устраняются в двух-трехнедельные сроки. В том числе очень напряженная работа ведется по ликвидации несанкционированных свалок. С начала года в городе был убран несанкционированный мусор по 187 адресам.
– «Майский» указ, подписанный Президентом России Владимиром Путиным, поставил цель повысить к 2024 году индекс качества городской среды на 30%, а также создать механизм прямого участия граждан в этом процессе. Петербург вошел в пятерку российских городов с наиболее высоким качеством городской среды. Несмотря на этот достойный результат, что из опыта других «членов пятерки» стоит перенять, на Ваш взгляд? Что из наработок других стран, по Вашим оценкам, применимо в Петербурге?
– Мы не первый год уже применяем механизмы прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды. Во всех муниципальных образованиях Петербурга созданы комиссии для рассмотрения и оценки предложений граждан. Информация о предстоящих и проведенных обсуждениях размещается на официальных сайтах муниципалитетов. Работают электронная приемная губернатора, портал «Наш Санкт-Петербург», куда может обратиться любой гражданин со своими предложениями по благоустройству, и они обязательно будут учтены при формировании планов работ.
Что касается индекса качества городской среды, то, по данным исследований КБ «Стрелка», в Петербурге он составляет 181 балл (удовлетворительное состояние). С каждым годом планируется его постоянное увеличение, и более конкретные задачи перед Петербургом в этой части будут поставлены после утверждения соответствующего постановления Правительства РФ.
Учитывая уникальность Петербурга, исторический центр которого находится под охраной ЮНЕСКО, а также сложившиеся традиции в области благоустройства, необходимо выбрать свой путь. Направление благоустройства Петербурга должно связывать как исторические традиции, так и современные тенденции.
– Вы много внимания уделяете вопросам поддержания в должном состоянии фасадов домов в историческом центре Петербурга – вопросу, обретшему особую актуальность в рамках подготовки города к ЧМ-2018. Что было сделано в рамках подготовки к мундиалю и какие задачи и планы в текущей повестке?
– Если говорить о фасадах города, то в 2017 году организациями, осуществляющими управление МКД в Петербурге, были выполнены работы по текущему ремонту фасадов более 5 тыс. МКД, в том числе в надлежащее техническое состояние были приведены фасады 143 МКД, расположенных на основных туристических маршрутах.
В 2018 году до Чемпионата отремонтировали фасады более 2,7 тыс. МКД, 434 из которых расположены на основных магистралях туристических маршрутов. Необходимо отметить, что эти работы продолжаются и сейчас; всего в текущем году планируется выполнить работы по 6,5 тыс. фасадов МКД.
Одним из требований по подготовке города-организатора к проведению ЧМ-2018 в части охраны окружающей среды было обеспечение эксплуатации дорожной уборочной техники, работающей на компримированном природном газе. Такая работа была организована городом. Дорожными специализированными предприятиями и организациями до начала мундиаля было приобретено и введено в эксплуатацию 14 единиц специализированной уборочной техники, работающей на газомоторном топливе.
Эта задача решается в рамках Программы внедрения газомоторного топлива в автотранспортном комплексе Петербурга, утвержденной соответствующим распоряжением городского правительства.
В перспективе предусматривается более существенное увеличение количества таких экологически чистых уборочных машин, однако возможность их использования ограничена существующей инфраструктурой – введенными автоматическими газонаполнительными компрессорными станциями. Вопрос развития инфраструктуры, обеспечивающей работу газомоторной техники, активно прорабатывается Правительством Санкт-Петербурга совместно с АО «Газпром» – и после его решения также начнется очередной этап перевода специализированной дорожной техники на компримированный природный газ.
– При создании комфортной городской среды очевидна необходимость учета климатических условий. Проблема образования наледи на крышах петербургских домов в зимний период относится к числу вызывающих наибольшее беспокойство граждан. Какие меры предпринимаются городской администрацией для ее решения?
– Наледь на карнизных свесах скатных крыш в основном образуется из-за нарушения температурно-влажностного режима чердаков. В Петербурге очистке от снега и наледи подлежат кровли более 13 тыс. МКД, большая часть которых расположена в центральной исторической части города
В результате нагрева кровельного покрытия и таяния снега формируется наледь, представляющая угрозу жизни и здоровью граждан.
Минимизировать появление снежно-ледяных масс на кровлях МКД может технология, заключающаяся в нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений путем исключения источников теплопоступлений, по принципу «холодный чердак», препятствующая таянию снега. Для нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений следует обеспечить требуемый воздухообмен, исключить возможность поступления тепла в чердачное помещение через перекрытие, входные двери на чердак, поверхности участков вентиляционных каналов, расположенных в чердачных помещениях, выполнить теплоизоляцию трубопроводов систем теплоснабжения, проложенных на чердаке.
Мной поручено управляющим организациям, осуществляющим управление МКД в Петербурге, обеспечить выполнение указанных мероприятий. В 2017 году работы были произведены в 837 домах. А в 2018 году управляющими организациями планируется проведение мероприятий по нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений порядка 2 тыс. МКД.
– Как реализуются программы капитального ремонта?
– Начиная с 2014 года капитальный ремонт общего имущества осуществляется по соответствующей региональной программе, свободный доступ к которой открыт на сайте Жилищного комитета. Мероприятия финансируются как из городского бюджета, так и обязательных взносов собственников на капремонт, собираемость которых в 2017 году немного превысила 93%, а в этом году мы планируем достичь уровня 96%.
Всего с 2014 по 2017 год отремонтировано 6315 домов на сумму 32 млрд 288,4 млн рублей, треть из которых поступила от собственников и нанимателей жилых помещений. В 2018 году всего планируется отремонтировать 1711 домов на сумму 10,2 млрд рублей. К настоящему времени Фондом 1630 объектов уже завершены, в том числе 1019 объектов – приняты в эксплуатацию. Общее выполнение краткосрочного плана в 2018 году – 75,9%.
Отдельно хотелось бы отметить, что мы впервые в России включили в капитальный ремонт такой вид работ, как устранение аварийного состояния отдельных строительных конструкций многоквартирных домов. Сегодня технологии позволяют вернуть дому необходимые для эксплуатации технические характеристики без расселения жильцов, и мы активно с этим работаем. Начиная с 2014 года выполнены работы по 280 МКД, в 2018 году запланированы работы по 63 МКД. Мы могли бы делать и больше, но очень много времени уходит на переговоры с жителями. Очень сложно уговорить жителей переехать в маневренный фонд, поэтому зачастую подрядчик длительное время не может приступить к работе.
– Не так давно Георгий Сергеевич Полтавченко внес на рассмотрение Законодательного собрания проект Закона «О Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2035 года», в которой энергоэффективность в строительстве и реконструкции отмечена как один из необходимых факторов развития. Если говорить о курируемой Вами отрасли – какие энергосберегающие технологии уже нашли широкое применение?
– В Петербурге в прошлом году в 49 МКД были установлены системы автоматизированного регулирования теплопотребления. Целью подобных решений является снижение расходов жителей на отопление, особенно в период резких перепадов температуры (в частности, оттепелей), и для их реализации необходимо решение общего собрания собственников многоквартирного дома. Для оценки эффективности Жилищный комитет с декабря 2017 года по май 2018 года проводил мониторинг потребления тепловой энергии в 47 многоквартирных домах, который продемонстрировал снижение потребления тепла в 42 домах. Средняя экономия на 1 многоквартирный дом составила 270 932 рубля, на квартиру площадью 70 кв. м – 524 рубля.
Модернизировать тепловой пункт можно не только в рамках программы капитального ремонта. ТСЖ, ЖКС, управляющие компании имеют право самостоятельно приобретать системы погодного регулирования. Средний срок их окупаемости составляет полтора-два отопительных сезона. К тому же существует механизм энергосервисных контрактов, и в этом случае организация-поставщик осуществляет монтаж и обслуживание системы за свой счет, получая возмещение затрат из части экономии в период действия контракта. Срок такого контракта обычно составляет пять лет.
– Вы относитесь к руководителям, которые свой путь в возглавляемой отрасли начали много лет назад и прошли множество ступеней. Если сейчас ретроспективно оценить развитие петербургского ЖКХ за эти годы – как Вы его оцениваете?
– Во-первых, появились гражданско-правовые отношения, которые кардинально изменили условия работы жилищно-эксплуатационных организаций. Если раньше за содержание жилого фонда отвечала жилищно-эксплуатационная организация, то сейчас ответственность несет собственник жилого или нежилого помещения или арендатор.
Во-вторых, сейчас в ЖКХ активно применяются новые технологии. Несмотря на то, что жилые дома – это объекты, которые служат человеку много лет, техническое оснащение внутри должно меняться. Например, сейчас используются новые материалы для замены устаревших инженерных систем, внедряется техника для контроля за потреблением энергетических ресурсов и с целью последующей экономии, и т. д.
Еще один ключевой этап – это лицензирование управляющих компаний. Вы знаете, что сегодня, чтобы осуществлять управление многоквартирными домами, организации обязаны пройти процедуру лицензирования – можно назвать это дополнительной государственной проверкой компаний, которые собираются управлять жилым фондом.
Еще одно из важнейшее изменение – введение института Фонда капитального ремонта. С его помощью только за последние четыре года в 6315 домах произведено 9,2 тыс. видов работ.
Очень важное событие для петербургского ЖКХ – это возобновление работы Учебного комбината. Мы понимаем, что специалисты жилищной сферы во многих вопросах отстают от современных требований. Поэтому сегодня мы приступили к тотальному переобучению персонала. С 2016 года в Учебном комбинате Жилищного комитета прошли обучение более 4,6 тыс. человек. К примеру, результат переобучения бухгалтеров – это снижение кредиторской задолженности, впервые за много лет. И так должно быть во всех направлениях нашей работы.
Я глубоко убежден, что работа жилищных организаций должна меняться, нужно соответствовать тем трендам, которые диктует современный мир. На мой взгляд, работа жилищной организации прежде всего должна быть экономически обоснованной. Сегодня руководителю жилкомсервиса мало разбираться только в техническом обслуживании, важно также решать финансово-экономические задачи. Необходимо поменять сознание управляющего в жилищной сфере, чем мы и занимаемся в Жилищном комитете, регулярно получая информацию от всех руководителей управляющих компаний по всем направлениям их работы. К сожалению, со многими нам пришлось расстаться, но есть много специалистов, которые хотят работать эффективно и показывают хорошие результаты. Поэтому мы на верном пути.
Генеральный директор ЗАО «РосСтройИнвест» Валентина Калинина рассказала «Строительному Еженедельнику» об особенностях создания нового современного корпуса в составе старейшей в Северной столице Мариинской больницы.
– Валентина Ивановна, расскажите, пожалуйста, о проекте.
– ГК «РосСтройИнвест» хорошо известна не только как один из ведущих застройщиков Петербурга, но и в качестве крупного игрока на рынке генподряда, в том числе в рамках госзаказа по социальным объектам. Мы реализовали очень большой проект Полюстровской больницы на Пискарёвском проспекте, ставшей составной частью Клинической инфекционной больницы им. С. П. Боткина. Нами проведена реконструкция Центра детской реабилитации на улице Чапыгина. В общем, можно без преувеличения сказать, что наработанный компанией опыт позволяет нам браться за социальные (в том числе такие специфические, как медицинские) объекты любой сложности.
Поэтому, когда городом был объявлен конкурс на реконструкцию корпуса Мариинской больницы, мы приняли в нем участие – и победили. В самом конце 2013 года компания заключила с Комитетом по строительству соответствующий договор на выполнение подряда. В число наших обязательств входили не только строительно-монтажные работы, но и оснащение нового корпуса современным медицинским оборудованием. Это очень серьезный проект, его бюджет превышает 3,2 млрд рублей.
– В чем специфика проекта, какие возникали сложности при реализации?
– Как известно, Мариинская больница – одна из старейших в Северной столице, и с течением времени к главному зданию, построенному еще вдовой Павла I, императрицей Марией Фёдоровной (по имени которой больница была названа), добавилось множество корпусов. Часть из них находилась в неудовлетворительном состоянии; кроме того, на территории комплекса находилась выведенная из эксплуатации котельная. При этом больница остро нуждалась в современных, удобных как для персонала, так и для пациентов площадях. В результате руководством больницы и городскими властями было принято решение фактически демонтировать три строения, а на их месте возвести новый комфортный корпус.
В сравнении, например, с Пискарёвской больницей, площадь здания, которое нам предстояло возвести, была не очень велика – всего около 18 тыс. кв. м. Но локация создавала серьезные сложности при реализации проекта. Судите сами: центр города, большие проблемы с транспортной доступностью, крайне стесненные условия стройки. Плюс в непосредственной близости находились исторические жилые здания конца XIX века, и живущие в них люди очень опасались, что новое строительство может повредить их дома.
Все эти факторы потребовали особой аккуратности, осторожности при проведении работ. К мониторингу движения грунтов и сохранности соседних зданий были привлечены специалисты СПбГАСУ. После выявления воздействия работ нулевого цикла на окружающую застройку мы перешли на применение щадящих технологий, чтобы не нанести ущерба.
Дополнительные сложности при реализации проекта накладывали ограничения, связанные с охраной объектов культурного наследия. С этим вопросом мы столкнулись при прокладке инженерных сетей – водопровода, канализации. Очевидно, что без них здание бессмысленно, а работы отчасти затрагивали сквер больницы, который находится под охраной. Но мы сумели согласовать проект работ с КГИОП и провести их так, что никаких возражений у ведомства не было. Кроме того, по требованию КГИОП пришлось изменить местоположение блочной трансформаторной подстанции. В общем, строительство в центре Петербурга – это всегда комплекс дополнительных проблем, но нам их удалось решить.
– В 2014 году грянул очередной кризис. Он не повлиял на ход работ?
– Строительство было завершено нами в условленные сроки – в декабре 2017 года. Здание, как я уже говорила, сравнительно небольшое, и мы, пожалуй, смогли бы возвести его и быстрее. Но работы велись в рамках выделяемого финансирования, а возможности бюджета, как известно, не безграничны.
Наиболее сильное влияние кризис оказал на обеспечение корпуса медицинской техникой. Изначально в проект было заложено использование довольно большого количества импортного оборудования. Но, как все помнят, в конце 2014 года иностранная валюта серьезно подорожала, и схему закупок пришлось пересматривать, поскольку сумма госконтракта изменена быть не может. Впрочем, надо подчеркнуть, что мы вместе со специалистами больницы и представителями Комитета по строительству провели большую работу и сумели найти отечественные аналоги зарубежной техники, которые не уступают ей в качестве. При этом все редкое и уникальное оборудование осталось импортным. Это такие уважаемые бренды, как Siemens и Royal Philips. В результате, не поступившись качеством техники, мы сумели уложиться в выделяемый бюджет.
– Когда новый корпус начал работать?
– Надо сказать, что персонал больницы очень ждал завершения строительства. Переезд в новое здание начался практически сразу же после окончания строительства, для этого отчасти даже были использованы новогодние каникулы. Уже весной этого года корпус начал работать в плановом режиме.
Сейчас в медицинском процессе задействованы все введенные площади, а это пять этажей плюс цоколь, который тоже эксплуатируется (строительство в тесноте центра Петербурга, с ограничениями по высоте зданий, стимулирует эффективно использовать каждый квадратный метр). Число больничных коек в результате реконструкции не выросло, однако условия как размещения пациентов, так и работы персонала улучшились радикально. О степени роста комфортности можно судить по тому, что несмотря на сохранение числа койко-мест площадь самой больницы выросла примерно на треть.
В новом корпусе расположились приемное отделение, к которому по пандусу организован удобный подъезд для машин скорой помощи, отделение травмы, гинекологическое, реанимационное, хирургическое. Причем все они оборудованы современной техникой. Кроме того, построен переход, связывающий новый корпус с главным зданием больницы. Ранее врачам и больным приходилось ходить по улице, что, конечно, совершенно несовместимо с современными представлениями о требованиях к санитарии в медицинских учреждениях.
Официальное открытие состоялось в марте этого года, в больницу приезжал губернатор города Георгий Полтавченко, который высоко оценил как комфортность нового корпуса, так и медицинское оборудование, которым он оснащен. Впрочем, еще более приятны слова благодарности, с которыми к нам обращались сотрудники больницы, сумевшие оценить все достоинства нового объекта.
– Планирует ли ГК «РосСтройИнвест» и далее работать по госзаказу на социальных объектах?
– Разумеется, у нас огромный опыт в этой сфере, и не использовать его было бы нерационально. Насколько мне известно, в Адресной инвестиционной программе на будущий год будет несколько потенциально интересных для нас объектов. Если условия тендеров будут привлекательны, мы будем принимать в них участие.
Прямо сейчас в сфере госзаказа мы работаем на строительстве школы на 825 мест на юго-западе города. На мой взгляд, по сравнению с медицинскими объектами это задача более простая, но и там есть своя специфика. Например, в проект школы входит бассейн, а значит, надо будет решать вопросы с организацией водоподготовки, а это достаточно серьезная задача. Сдача объекта намечена на 2019 год, но, как всегда, многое будет зависеть от финансирования. В целом, мы готовы осваивать и большие объемы средств, чем сейчас выделяется.
– А за проект южной части Боткинской больницы вы готовы взяться?
– Этот проект, на наш взгляд, очень интересен. Но существует ряд моментов, которые необходимо учесть прежде, чем выходить на стройку. Совершенно очевидно, что строить южную больницу по тому проекту, который был разработан еще в 2014 году, сегодня нет никакого смысла. Во-первых, на северном комплексе в Полюстрово наработан уникальный опыт, который необходимо использовать. Во-вторых, хоть прошло, казалось бы, и совсем немного времени, появились новые медицинские технологии, которые нужно учесть. Таким образом, прежде всего необходимо заняться подготовкой нового проекта. Если это будет сделано, мы, со своей стороны, готовы принять участие в его реализации, отпираясь на тот опыт, который у нас уже наработан.
Новая жизнь старейшей больницы Петербурга
Мариинская больница – одна из крупнейших и старейшая в Санкт-Петербурге – встретила свое 215-летие в обновленном формате. В составе комплекса зданий на Литейном проспекте, 56, появился новый 5-этажный корпус, оснащенный современной медицинской техникой. Его строительство вела известная в городе компания – ЗАО «РосСтройИнвест» (в лице «дочки» – ООО «БалтИнвестСтрой»).
В корпусах исторической больницы в последние годы был осуществлен капитальный ремонт, но в любом случае ее возможности были ограничены. Площадь клиники (около 40 тыс. кв. м), по мнению ее руководства, была явно недостаточна для обеспечения работы больницы и комфортного размещения пациентов. В результате властями города было принято кардинальное решение о выполнении реконструкции корпусов лит. Л, Н, О с надстройкой и объединением для размещения многофункционального медицинского центра. Реализация проекта позволила примерно на треть увеличить площадь медицинского учреждения. Стоимость работ по госконтракту составила более 3,22 млрд рублей.
Надо отметить, что проект был достаточно сложный и во многом – уникальный. Связано это было с двумя основными факторами. Прежде всего, это необходимость ведения работ в крайне стесненных условиях центра Северной столицы, в окружении исторических зданий, при соблюдении охранных требований КГИОП. Еще одним довлеющим обстоятельством был функционал объекта, обуславливавший применение специальных строительных материалов, необходимость обеспечения повышенной надежности систем энергоснабжения и пр. Наконец, третьим фактором стало оснащение больницы сложным высокотехнологичным современным оборудованием, что в условиях кризиса было весьма непросто.
Но генподрядчику – ГК «РосСтройИнвест» – удалось успешно преодолеть все возникавшие сложности, и 26 декабря 2017 года Служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. «По итогам реконструкции в 2017 году трех корпусов Мариинской больницы, сегодня мы можем говорить, что теперь это современный, функциональный комплекс с реанимацией и отделением интенсивной терапии. Работы выполнены компанией «БалтИнвестСтрой» в установленные сроки, по итогам сдачи объекта претензий у заказчика к подрядчику нет», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете Смольного по строительству.
А уже к марту 2018 года корпус начал полноценное функционирование. Церемонию открытия нового корпуса посетили губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и председатель городского ЗакС Вячеслав Макаров. Они высоко оценили итоги реализации проекта и ознакомились с работой смонтированной медицинской техники. В частности, в Мариинской больнице появились уникальная ангиографическая установка и роботизированный хирургический комплекс «Да Винчи», который позволяет проводить особо точные операции. Также закуплено самое современное диагностическое оборудование.
Деятельность развернута на всех этажах комплекса. Функционал: цоколь – технические помещения, стерилизационное отделение; 1-й этаж – приемное отделение, шоковая операционная и «шоковая» палата, рентгенодиагностический кабинет, кабинет рентгеновской компьютерной томографии, кабинет УЗИ и магниторезонансной томографии, отделение радионуклидной диагностики, входная группа помещений; 2-й этаж – экстренный операционный блок, отделение интенсивной терапии на 24 койки, отделение сочетанной травмы на 23 койки; 3-й этаж – отделение сердечно-сосудистой хирургии на 24 койки, отделение неотложной кардиологии на 12 коек, операционный блок; 4-й этаж – ортопедо-травматологическое отделение на 44 койки, отделение неотложной кардиологии на 25 коек; 5-й этаж – гинекологическое отделение на 58 коек, помещение для совещаний на 52 человека с фойе.
Мнение
Олег Емельянов, главный врач СПб ГБУЗ «Городская Мариинская больница»:
– Новый корпус для нас – это объект наиважнейший. Он радикально меняет структуру больницы. Раньше в любое время года была необходимость транспортировки материалов и пациентов (в том числе тяжелобольных) из одного корпуса в другой, поскольку операционные, диагностические службы были разбросаны по разным лечебным корпусам. Новый корпус соединен с еще тремя основными зданиями больницы переходами и галереями, что устранило проблемы больницы павильонного типа. Обеспечен удобный подъезд машин скорой помощи, организовано современное приемное отделение, к которому примыкает экстренный операционный блок, шоковая операционная, прекрасная реанимация на 24 койки, кардиореанимация. Всего же в новом корпусе 16 современных операционных, в том числе 4 интерактивных и гибридная операционная. Больница увеличила свою площадь до 60 тыс. кв. м, что сделало возможным улучшить условия пребывания в больнице для пациентов и условия работы персонала. Но изменения произошли не только количественные, но и качественные. Мы получили самый современный высокотехнологичный медицинский комплекс, оснащенный лучшими видами медицинского оборудования.
Георгий Полтавченко, губернатор Санкт-Петербурга:
– Новый корпус – это хороший подарок к 215-летию старейшей больницы Петербурга, которое она отмечает в этом году. Сегодня эта многопрофильная клиника очень востребована. Она находится в центре города, и сюда в первую очередь обращаются не только жители Центрального района, но и наши гости. Каждый год больница принимает 200 тыс. человек. Теперь здесь созданы все условия для оказания высокотехнологичной медицинской помощи. Это очень хорошее приобретение для всего здравоохранения города.
Илья Середняков, генеральный директор ООО «ЭЛЕКТРОСОЮЗ-Монтаж»:
– Главной задачей нашей компании было обеспечение бесперебойного электроснабжения объекта. Для больничного корпуса, в котором расположено много операционных, – это задача сверхважная. Освещение не должно не только прерываться, но даже «моргать», сложное медицинское оборудование не должно ощущать перебои напряжения. Мы смонтировали на объекте главные распределительные щиты и вводные распределительные устройства собственного производства, по индивидуальной схеме в соответствии с проектом заказчика. Все оборудование – на контроллерах. Также мы установили новейший импортный источник бесперебойного питания (ИБП) мощностью 500 кВА. Кроме того, смонтирован дизель-генератор. В результате создана система, при которой операционные и медицинская техника гарантированно будут обеспечены электричеством. При любом сбое система переходит на второй сетевой ввод. В случае проблем с ним – автоматически запускается дизель-генератор. На момент переключения электроснабжение обеспечивается благодаря ИБП.
Денис Богачёв, генеральный директор компании «Окна Века»:
– Спецификой объекта является функция больницы, отсюда повышенные требования к пожаробезопасности, шумоизоляции и влагостойкости, а также использование антибактериальных и антивандальных покрытий. Для Мариинской больницы мы подобрали самое лучшее. Все двери покрыты специальным антибактериальным покрытием, использованы новейшие технологии электрозамков и механизмов электрооткрывания дверей. Помимо всех полезных и нужных функциональных свойств все двери и окна обладают приятным эстетическим видом. Еще пару слов хочется сказать о витраже. Конструкция довольно большого размера, впрочем, размерами давно никого не удивишь, но мало кто задумывается о том, что остекление большой площади требует повышенной теплоизоляции. Поэтому в витраже использованы стекла с уникальной формулой энергосбережения. Данная технология позволит администрации больницы использовать меньше ресурсов для поддержания нужной температуры в холодное время года, а значит, экономить на отоплении и не экономить на лечении.
Роман Усачёв, генеральный директор ООО «Кондиционер-СПб»:
– Так как здание нового корпуса больницы расположено в центре города, в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, в районе с плотной застройкой, важной задачей было обеспечить как качество подаваемого воздуха, так и безопасность для окружающей среды выбрасываемого воздуха, а также соблюсти требование современных нормативов по уровню шума от работающего оборудования.
В целях соблюдения требований СанПиН к качеству приточного воздуха в помещениях класса чистоты А и Б и для того, чтобы обезопасить вытяжной воздух из септических помещений, было использовано оборудование отечественного производителя «Тион» для обеззараживания и очистки воздуха. Работа оборудования основывается на принципе электростатического осаждения на фильтрах всех механических и микробиологических загрязнений, происходит полное уничтожение всех типов микроорганизмов посредством активного окисления. В оборудовании также предусмотрены адсорбционно-каталитические фильтры, задерживающие и разрушающие вредные вещества в газовой фазе. Дополнительно это решение позволило существенно снизить аэродинамическое сопротивление вентсети в сравнении с применением обычных HEPA-фильтров, при том же классе фильтрации. Для снижения уровня шума от работающего оборудования холодоснабжения, часть которого расположена на крыше здания, были использованы чиллеры Clint со специально подобранными малошумными выносными конденсаторами.
Сергей Борисов, главный инженер ООО «АльянсРемСтрой»:
– Главная особенность нового корпуса Мариинской больницы – в огромной социальной значимости объекта и, следовательно, высокой ответственности всех подрядчиков, работавших на нем. Специфика заключалась в том, что производство работ велось в центре города в очень стесненных условиях. Кроме того, значительные ограничения накладывались наличием поблизости исторических объектов, подлежащих охране. При устройстве облицовки фасадов нами был использован натуральный камень нескольких цветов. На объекте устроена комбинированная кровля. При производстве кровельных работ были использованы современные наплавляемые материалы, а также выполнены скаты из оцинкованной стали с полимерным покрытием, с устройством декоративных ламелей. Это надежные решения, позволяющие обеспечить оптимальный результат.