Елена Скрылева: «Литейная часть-91» сохранит верность идеям Рафаэля Даянова»
В начале этого года архитектурное и реставраторское сообщества Санкт-Петербурга понесли тяжелую утрату — скончался Рафаэль Маратович Даянов. Но дело возрождения и сохранения исторического национального наследия, которому он посвятил свою жизнь, будет продолжаться, обещает новый директор ООО «Архитектурное бюро «Литейная часть-91» Елена Скрылева — архитектор-реставратор высшей категории, почетный архитектор России, почетный строитель России, почетный реставратор Петербурга.
— Елена Николаевна, как архитектурное бюро «Литейная часть-91» переживает уход Рафаэля Маратовича Даянова?
— Конечно, нам тяжело, весь коллектив очень любил Рафаэля Маратовича, который был лидером и своего рода идеологом компании, ставя во главу угла не столько денежные вопросы (хотя всем очевидно, что работа бюро должна быть рентабельной), сколько профессионализм работы и задачу сохранения исторического наследия.
Архитектурное бюро «Литейная часть-91» с самого момента своего основания в 1991 году занимало уникальное положение на рынке. Одной из его ключевых специализаций стало выполнение проектов реставрации и воссоздания утраченных шедевров российского зодчества. Их разработка выполняется на базе самого тщательного изучения историко-архивных материалов с максимально возможным сохранением старинных технологий.
Архитектурное бюро работало на таких объектах реставрации, как Мариинский дворец, Константиновский дворец в Стрельне, Китайский дворец и Ораниенбауме, Адмиралтейство, Мариинский театр, Никольский рынок, дворец Бобринских, особняк Гаусвальд, дача Клейнмихель и многих других памятниках федерального, регионального и местного значения. Архитектурным бюро разработаны проекты воссоздания церкви во имя Смоленской иконы Божией Матери, церкви Рождества Христова на Песках, колокольни Воскресенского Новодевичьего монастыря, строительства ряда новых храмов и часовен.
Должна сразу заверить, что архитектурное бюро «Литейная часть-91» сохранит верность принципам и идеям Рафаэля Даянова. Мы по-прежнему видим свою основную задачу в содействии реставрации и воссозданию объектов архитектурного наследия. Рафаэль Маратович неоднократно подчеркивал, что это краеугольный камень ленинградской/петербургской школы реставраторов. И эту традицию мы будем неизменно поддерживать и развивать в своей работе и впредь.
Тем более обидно было, когда в сети Интернет появились сообщения о том, что архитектурное бюро «Литейная часть-91» прекратило свое существование. Хуже того, мы столкнулись с проблемами при попытках добиться удаления этой недостоверной информации. В связи с этим должна однозначно сказать, что Архитектурное бюро «Литейная часть-91» продолжает существовать, продолжает работать, продолжает подключаться к новым инициативам в сфере сохранения и воссоздания национального исторического наследия.
— На каких объектах компания работает в настоящее время?
— Сейчас архитектурное бюро «Литейная часть-91» одновременно работает по нескольким проектам. Крупнейшими из них являются реставрация усадьбы Орловых-Денисовых в Коломягах на севере Петербурга и комплекс работ по восстановлению усадебных домов и сооружений парка «Монрепо» в Выборге с приспособлением под музейно-выставочные цели.
Особняк в Коломягах — объект наследия федерального значения. Он был построен в 1839–1841 годах в стиле классицизма по проекту архитектора Алексея Горностаева. Здание располагалось в парке с прудом. Рафаэль Маратович занимался им еще в «нулевых» годах, но тогда дальше разговоров дело не пошло. Однако несколько лет назад появился новый собственник, который взялся инвестировать серьезные деньги в реставрацию усадьбы с созданием там клубного ресторана.
Как очень часто бывает, архитектурное бюро «Литейная часть-91» пришло на объект, который был доведен до крайне плачевного, фактически полуруинированного состояния. Кровельно-стропильная система была сильно повреждена. Поэтому первым делом, в соответствии с заданием КГИОП, проводились противоаварийные работы по закрытию контура и предотвращению дальнейшей деградации конструкций. Был проведен огромный комплекс работ, начиная с архивных исследований в целях получения максимально точного понимания исторического облика и интерьеров особняка и заканчивая проработкой необходимых гидротехнических мер, необходимых для поддержания нормального состояния паркового пруда. Помимо фасадов и объемных форм, к предметам охраны относятся также три зала и входная зона. Они восстанавливаются по сохранившимся историческим данным. По другим помещениям сведений нет, и они будут оформлены в соответствии с пожеланиями инвестора.
Комплексная реставрация парка «Монрепо» и находящихся на его территории объектов стала возможна после принятия Международным банком реконструкции и развития Всемирного банка решения о выделении на эти цели почти 1 млрд рублей в рамках проекта «Сохранение и использование культурного наследия в России». С участием Минкультуры РФ и Правительства Ленобласти было заключено соглашение в целях восстановления объекта как единственного в стране скального парка (потом, правда, в Россию вернулся природный скальный парк в Алупке).
Это очень сложный объект во всех отношениях. Во-первых, практически все исторические сооружения на территории парка находились в аварийном состоянии и были закрыты для посещения. Соответственно, необходимо было подготовить и провести срочные «спасательные» работы. Опять — огромные архивные исследования. Затем состоялось тщательное изучение конструкций объекта, выявление сохранивших несущие свойства и обеспечение протезирования утраченных фрагментов. Выполнен аккуратный демонтаж уцелевших росписей с тем, чтобы вернуть их на место после воссоздания здания.
Во-вторых, объекты необходимо было приспособить для современного музейного использования. А там не было подключения ни к тепло-, ни к водоснабжению, ни к канализации. И если принять во внимание, что построены объекты фактически на гранитной скале, то несложно представить, сколько усилий пришлось приложить, чтобы обеспечить подсоединение к сетям. Кроме того, все работы велись в условиях продолжения работы парка. Сейчас уже реставрация входит в заключительную стадию и должна быть завершена по планам к концу этого года.
— Есть ли какие-то новые планы, интересные объекты?
— Разумеется, мы работаем над новыми перспективными идеями, ведем переговоры с потенциальными заказчиками. Но пока договоры не заключены, говорить о планах несколько преждевременно.
Однако об одном проекте расскажу, поскольку он, безусловно, был бы очень дорог Рафаэлю Маратовичу. К нам обратились инициаторы воссоздания на территории Митрофаньевского кладбища часовни на месте погребения благочестивого странника Александра Крайнева, скончавшегося в 1889 году. Она входила в число объектов Митрофаньевского храмового комплекса, снесенного по решению властей в 1929 году. Его возрождение было одной из заветных идей Рафаэля Маратовича. И, возможно, восстановление часовни станет первым шагом в этом направлении.
Воссоздание же самой Митрофаньевской церкви, проект которого уже давно разрабатывал Рафаэль Маратович, стало бы настоящим памятником его служению, лучшим способом почтить память о нем.
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.