Елена Скрылева: «Литейная часть-91» сохранит верность идеям Рафаэля Даянова»
В начале этого года архитектурное и реставраторское сообщества Санкт-Петербурга понесли тяжелую утрату — скончался Рафаэль Маратович Даянов. Но дело возрождения и сохранения исторического национального наследия, которому он посвятил свою жизнь, будет продолжаться, обещает новый директор ООО «Архитектурное бюро «Литейная часть-91» Елена Скрылева — архитектор-реставратор высшей категории, почетный архитектор России, почетный строитель России, почетный реставратор Петербурга.
— Елена Николаевна, как архитектурное бюро «Литейная часть-91» переживает уход Рафаэля Маратовича Даянова?
— Конечно, нам тяжело, весь коллектив очень любил Рафаэля Маратовича, который был лидером и своего рода идеологом компании, ставя во главу угла не столько денежные вопросы (хотя всем очевидно, что работа бюро должна быть рентабельной), сколько профессионализм работы и задачу сохранения исторического наследия.
Архитектурное бюро «Литейная часть-91» с самого момента своего основания в 1991 году занимало уникальное положение на рынке. Одной из его ключевых специализаций стало выполнение проектов реставрации и воссоздания утраченных шедевров российского зодчества. Их разработка выполняется на базе самого тщательного изучения историко-архивных материалов с максимально возможным сохранением старинных технологий.
Архитектурное бюро работало на таких объектах реставрации, как Мариинский дворец, Константиновский дворец в Стрельне, Китайский дворец и Ораниенбауме, Адмиралтейство, Мариинский театр, Никольский рынок, дворец Бобринских, особняк Гаусвальд, дача Клейнмихель и многих других памятниках федерального, регионального и местного значения. Архитектурным бюро разработаны проекты воссоздания церкви во имя Смоленской иконы Божией Матери, церкви Рождества Христова на Песках, колокольни Воскресенского Новодевичьего монастыря, строительства ряда новых храмов и часовен.
Должна сразу заверить, что архитектурное бюро «Литейная часть-91» сохранит верность принципам и идеям Рафаэля Даянова. Мы по-прежнему видим свою основную задачу в содействии реставрации и воссозданию объектов архитектурного наследия. Рафаэль Маратович неоднократно подчеркивал, что это краеугольный камень ленинградской/петербургской школы реставраторов. И эту традицию мы будем неизменно поддерживать и развивать в своей работе и впредь.
Тем более обидно было, когда в сети Интернет появились сообщения о том, что архитектурное бюро «Литейная часть-91» прекратило свое существование. Хуже того, мы столкнулись с проблемами при попытках добиться удаления этой недостоверной информации. В связи с этим должна однозначно сказать, что Архитектурное бюро «Литейная часть-91» продолжает существовать, продолжает работать, продолжает подключаться к новым инициативам в сфере сохранения и воссоздания национального исторического наследия.
— На каких объектах компания работает в настоящее время?
— Сейчас архитектурное бюро «Литейная часть-91» одновременно работает по нескольким проектам. Крупнейшими из них являются реставрация усадьбы Орловых-Денисовых в Коломягах на севере Петербурга и комплекс работ по восстановлению усадебных домов и сооружений парка «Монрепо» в Выборге с приспособлением под музейно-выставочные цели.
Особняк в Коломягах — объект наследия федерального значения. Он был построен в 1839–1841 годах в стиле классицизма по проекту архитектора Алексея Горностаева. Здание располагалось в парке с прудом. Рафаэль Маратович занимался им еще в «нулевых» годах, но тогда дальше разговоров дело не пошло. Однако несколько лет назад появился новый собственник, который взялся инвестировать серьезные деньги в реставрацию усадьбы с созданием там клубного ресторана.
Как очень часто бывает, архитектурное бюро «Литейная часть-91» пришло на объект, который был доведен до крайне плачевного, фактически полуруинированного состояния. Кровельно-стропильная система была сильно повреждена. Поэтому первым делом, в соответствии с заданием КГИОП, проводились противоаварийные работы по закрытию контура и предотвращению дальнейшей деградации конструкций. Был проведен огромный комплекс работ, начиная с архивных исследований в целях получения максимально точного понимания исторического облика и интерьеров особняка и заканчивая проработкой необходимых гидротехнических мер, необходимых для поддержания нормального состояния паркового пруда. Помимо фасадов и объемных форм, к предметам охраны относятся также три зала и входная зона. Они восстанавливаются по сохранившимся историческим данным. По другим помещениям сведений нет, и они будут оформлены в соответствии с пожеланиями инвестора.
Комплексная реставрация парка «Монрепо» и находящихся на его территории объектов стала возможна после принятия Международным банком реконструкции и развития Всемирного банка решения о выделении на эти цели почти 1 млрд рублей в рамках проекта «Сохранение и использование культурного наследия в России». С участием Минкультуры РФ и Правительства Ленобласти было заключено соглашение в целях восстановления объекта как единственного в стране скального парка (потом, правда, в Россию вернулся природный скальный парк в Алупке).
Это очень сложный объект во всех отношениях. Во-первых, практически все исторические сооружения на территории парка находились в аварийном состоянии и были закрыты для посещения. Соответственно, необходимо было подготовить и провести срочные «спасательные» работы. Опять — огромные архивные исследования. Затем состоялось тщательное изучение конструкций объекта, выявление сохранивших несущие свойства и обеспечение протезирования утраченных фрагментов. Выполнен аккуратный демонтаж уцелевших росписей с тем, чтобы вернуть их на место после воссоздания здания.
Во-вторых, объекты необходимо было приспособить для современного музейного использования. А там не было подключения ни к тепло-, ни к водоснабжению, ни к канализации. И если принять во внимание, что построены объекты фактически на гранитной скале, то несложно представить, сколько усилий пришлось приложить, чтобы обеспечить подсоединение к сетям. Кроме того, все работы велись в условиях продолжения работы парка. Сейчас уже реставрация входит в заключительную стадию и должна быть завершена по планам к концу этого года.
— Есть ли какие-то новые планы, интересные объекты?
— Разумеется, мы работаем над новыми перспективными идеями, ведем переговоры с потенциальными заказчиками. Но пока договоры не заключены, говорить о планах несколько преждевременно.
Однако об одном проекте расскажу, поскольку он, безусловно, был бы очень дорог Рафаэлю Маратовичу. К нам обратились инициаторы воссоздания на территории Митрофаньевского кладбища часовни на месте погребения благочестивого странника Александра Крайнева, скончавшегося в 1889 году. Она входила в число объектов Митрофаньевского храмового комплекса, снесенного по решению властей в 1929 году. Его возрождение было одной из заветных идей Рафаэля Маратовича. И, возможно, восстановление часовни станет первым шагом в этом направлении.
Воссоздание же самой Митрофаньевской церкви, проект которого уже давно разрабатывал Рафаэль Маратович, стало бы настоящим памятником его служению, лучшим способом почтить память о нем.
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах