Михаил Горчаков: «Точкой бурного роста станет использование блочно-модульной технологии в ИЖС»
Технология строительства быстровозводимых зданий, внимание к которым в этом году усилилось в том числе и по причине потребности в создании медицинских объектов в сжатые сроки, имеет большое количество особенностей. Заместитель генерального директора «ДорХан 21 век — Новосибирск» Михаил Горчаков, поделился с ASNinfo.ru своим видением сегодняшней ситуации и перспектив этого сегмента строительной отрасли.
— Михаил Александрович, насколько активно, на ваш взгляд, в России развивается строительство модульных зданий?
— Модульные здания DoorHan — это многофункциональные быстровозводимые конструкции, структурной единицей которых является сборно-разборный блок-контейнер со 100 %-ной заводской готовностью к эксплуатации.
В России данная технология начала широко использоваться относительно недавно. В силу неоспоримых преимуществ быстровозводимых строительных конструкций по сравнению с классическими модульные здания из года в год продолжают набирать популярность. Традиционно такая технология применяется при строительстве общежитий, столовых, административно-бытовых, офисных и банно-прачечных комплексов. Также часто используются отдельно стоящие блок-контейнеры (модули), в которых организуются временные жилые, санитарно-бытовые, контрольно-пропускные пункты, проходные, пункты обогрева, объекты под коммерческое использование, блок-контейнеры технического назначения полной заводской готовности.
В последние годы мы отмечаем рост зданий, спроектированных с применением блочно-модульной технологии: детские садики, школы, медицинские учреждения, объекты социального назначения. Уже сейчас можно прогнозировать, что в будущем точкой бурного роста станет использование данной технологии в индивидуальном жилищном строительстве.
— Какие проекты быстровозводимых зданий были реализованы концерном DoorHan в 2020 году?
— 2020 год стал для концерна DoorHan годом самореализации и бурного развития. Мы столкнулись с такими вызовами, с которыми далеко не каждая компания может справиться. В этом году концерн DoorHan перешел от строительства простых объектов гражданского назначения к промышленным объектам добывающих и перерабатывающих отраслей, местоположения которых находятся в самых отдаленных уголках нашей страны.
Несмотря на пандемию и сложную экономическую ситуацию, концерну DoorHan удалось не только сохранить позицию как лидера рынка подвижных ограждающих конструкций (ворота, рольставни, автоматика и т. д.), но и полностью трансформировать бизнес: из группы компаний, продвигающей на рынок подвижные ограждающие конструкции, мы превратились в международный концерн, который предлагает на российском рынке сложные полнокомплектные и блочно-модульные здания.
Кстати говоря, концерн DoorHan вплотную занимается блочно-модульным строительством с 2015 года, но именно в 2020 году поступило рекордное количество заказов на модульные здания. В прошлый год концерн реализовал множество крупномасштабных проектов: автомобильные заводы, аэропорты, стадионы, госпитали и многие другие объекты. Реализация проектов носит повсеместный характер: от субъектов Российской Федерации, включая даже самые труднодоступные и отдаленные регионы, до стран ближнего зарубежья. Так, в 2020 году концерн начал отгрузку блочно-модульных конструкций в Западную Европу.
Одним из крупных проектов стало строительство инфекционной больницы в Москве. В чистом поле за месяц было построено тринадцать сложных зданий общей площадью более 15 000 кв. метров. Не поддается подсчету количество различных госпиталей, санпропускников, пунктов дезинфекции автотранспорта, фельдшерско-акушерских пунктов, приемных отделений, которые концерн построил в кратчайшие сроки.
На территории России благодаря концерну были возведены четыре госпиталя компании РУСАЛ, причем в таких местах, которые сложно найти на карте. Это такие города, как Тайшет, Богучаны, Ачинск и Краснотурьинск. Концерном DoorHan было построено еще восемь госпиталей в России и Казахстане — и все это сложнейшие медицинские сооружения. Параллельно началась реализация проекта на острове Новая Земля — строительство общежитий, столовых, административных зданий.
— Какие именно преимущества можно выделить при быстровозводимом модульном строительстве?
— Преимуществ при быстровозводимом модульном строительстве достаточно много, но если говорить о ключевых, то выделить необходимо следующие аспекты:
- минимальные сроки возведения (монтажа) здания;
- высокое качество изготавливаемых изделий в заводских условиях при аккредитованной технологии под контролем всех производственных процессов;
- отсутствие необходимости получения разрешения на строительство;
- параллельные процессы: изготовление блочно-модульных конструкций и одновременно проектирование объекта (при необходимости) — по сравнению с классическими технологиями строительства сокращают сроки производства работ до ввода объекта в эксплуатацию (если это требуется) в два раза;
- возможность многократной передислокации зданий с объекта на объект;
- наличие стандартных готовых изделий на складе завода-изготовителя позволяет в максимально короткие сроки смонтировать объект заказчику и приступить к своей профильной деятельности;
- оптимальные транспортные габариты модульных конструкций позволяют эффективно перевозить изделия на дальние расстояния при минимальных транспортных затратах и т. д.
— За счет каких факторов обеспечивается возможность оперативного монтажа?
— Вообще, монтаж блочно-модульных конструкций напоминает сборку детского конструктора, только в увеличенных масштабах. Все этапы сборки осуществляются без сварочных работ, на болтовые соединения. Требуется соблюдение технологии и последовательности сборки по инструкции завода-изготовителя. Для осуществления данных работ не требуется специализированного оборудования, перечень инструмента определяется заводом-изготовителем модульных конструкций на каждый объект индивидуально в зависимости от объемов поставки конкретного объекта и видов работ.
— Какие ограждающие конструкции используются при изготовлении блочно-модульных зданий?
— Одним из главных компонентов быстровозводимого здания является сэндвич-панель, толщина которой определяется при проведении теплотехнического расчета. Для каждого региона толщина сэндвич-панели индивидуальна: сэндвич-панель в южном регионе в разы отличается от сэндвич-панели на Крайнем Севере. Другой не менее важной характеристикой является горючесть. Надо отметить, что у нас в основном используются сэндвич-панели на минераловатном утеплителе из горных пород базальтового типа. Степень огнестойкости таких панелей маркируется как «НГ», т. е. негорючие.
Также в модульных конструкциях DoorHan мы используем сэндвич-панели с утеплителем из пенополизоцианурата (PIR). Данные панели при меньшей толщине обладают лучшими теплотехническими характеристиками: имеют более легкий вес и занимают меньший объем при транспортировке на объект.
Данные ограждающие конструкции изготавливаются на современных автоматических линиях, что позволяет добиться максимального качества и высокой производительности.
— А выбор подрядчика по монтажу на чем должен основываться?
— Представляется целесообразным руководствоваться такими параметрами, как опыт осуществления монтажных работ подобных конструкций и наличие официального сертификата от завода-изготовителя о прохождении подрядной организацией обучения монтажных бригад по сборке блочно-модульных конструкций.
— Кто является заказчиком модульных зданий?
— Основными заказчиками международного концерна DoorHan являются региональные министерства здравоохранения, промышленные предприятия добывающего и перерабатывающего сектора, официальные представители и дилеры концерна. Некоторые проекты пока держатся в тайне. Ранее в рекордно короткие сроки концерн DoorHan реализовал такие проекты, как фельдшерско-акушерские пункты в Новосибирской области, Алтайском крае, в Ленинградской и Омской областях, в Республике Дагестан и Республике Казахстан; модульные офисные здания в Смоленске, Казахстане, в Московской и Воронежской областях; модульные административно-бытовые здания; многоквартирные дома в Чеченской Республике; общежития на 156 мест, 192 места и 176 мест в Красноярске; столовая в Магаданской области; общежитие на 100 мест в Сахалинской области; общежитие на 300 мест и столовая на Камчатке; вахтовые поселки, состоящие из комплекса зданий на месторождениях нефти и газа в Иркутской области и Республики Казахстан и многое другое.
— Каковы планы компании DoorHan на следующий год в производстве модульных зданий?
— Международный концерн DoorHan, стремительно развиваясь, накапливает опыт производства быстровозводимых модульных зданий. Освоение этого направления мы начали с одного завода по производству металлоконструкций в Можайске. Сейчас это уже промышленный комплекс, целое градообразующее предприятие с численностью до 600 человек, которое способно выполнять очень масштабные проекты.
На следующий год у нас запланирован запуск дополнительных заводов по производству металлоконструкций в Новосибирске, Воронеже и Казани. На этих заводах мы расширим производственную инфраструктуру, для того чтобы можно было в полном смысле этого слова сказать, что DoorHan — это № 1 в России по производству и комплексным поставкам на объекты зданий на основе металлокаркаса. Здания могут быть как полнокомплектные (какие-либо крупные ангары любого назначения), так и блочно-модульного типа.
К концу следующего года мы выйдем на такие производственные мощности, как 10 000 тонн металлоконструкций в месяц, а производство и поставка модульных зданий будут достигать 700 000 кв. метров. Концерн DoorHan станет единственной компанией в России, обладающей такими мощностями.
О том, каким застройщикам имеет смысл заключать эксклюзивный договор на продажи в проекте, что при этом нужно учесть и на какой стадии привлекать брокера в проект, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, есть разные взгляды на заключение девелопером эксклюзивного договора с брокером на продажи жилья в проекте. Ваше мнение по этому вопросу?
– Надо понимать, что универсальных рецептов на рынке не существует. Поэтому, прежде чем говорить о «разных взглядах», нужно прояснить самый существенный в данном случае вопрос: что представляет собой девелопер?
Если речь идет о крупном застройщике, с известным брендом, большим собственным отделом продаж, с серьезной аналитической и маркетинговой службами и т. д., то, действительно, заключать эксклюзивный договор для него, наверное, не имеет смысла. И совсем другое дело, если речь идет о небольшом или среднем девелопере или о новичке, сравнительно недавно вышедшем на рынок. В этом случае мой совет однозначен: лучше привлекать на продажи эксклюзивного брокера. И главная задача при этом – найти надежного партнера, с серьезной клиентской базой, сложившейся репутацией, опытом работы и именем на рынке.
– Что это даст застройщику?
– Хороший брокер – это не просто компания, которая выставит объект на продажу. Есть, конечно, и такие, но я говорю не просто об отдаче продаж на аутсортинг, а о настоящем партнерстве. В этом случае брокер окажет консультационную поддержку по маркетинговой стратегии, включая ценовые ориентиры, поможет организовать грамотную рекламную поддержку, обеспечит постпродажный сервис по передаче квартир, регистрации договоров долевого участия и многое другое. Это очень серьезный массив знаний, навыков, компетенций, которых у небольших или начинающих девелоперов просто нет.
Серьезный эксклюзивный брокер должен предоставлять комплекс услуг, работать, так сказать, «под ключ». Больше того, скажу, что для застройщика выгоднее именно такое «комплексное обслуживание». На минимальном сервисе по продажам разница между созданием собственного штата продавцов и аутсортингом в этой сфере сравнительно невелика. Зато полноценное подключение партнера-брокера может дать экономию до 2% от общих затрат на реализацию проекта. Как правило, такое сотрудничество представляет собой взаимовыгодный симбиоз, в рамках которого девелопер решает все задачи, связанные с чисто технологическими процессами строительства, а брокер отвечает за комплекс вопросов маркетинга, рыночного позиционирования и политики продаж.
– А нет ли опасности, что брокер, получив эксклюзивные права, в какой-то момент времени начнет «выкручивать руки» застройщику, диктуя свои условия?
– Подобная ситуация в целом маловероятна и возможна только в случае, если девелопер еще на стадии заключения договора допустил системные ошибки, не оговорив принципы сотрудничества, а брокер проявил неразборчивость в средствах и решил этим воспользоваться. Добавлю, что серьезные игроки этого рынка ни в коем случае не станут рисковать репутацией в попытке таким нечистоплотным образом побольше заработать.
Во избежание даже возможности появления такого риска достаточно грамотно составить договор. Важно определить контрольные точки, систему отчетности и ее периодичность. Для застройщика принципиально необходимо сразу обусловить задачу продвижения на рынке именно его бренда (а не собственного бренда брокера, как это распространено в Санкт-Петербурге). Это дает гарантию, что в случае расторжения договора девелопер не останется в исходной точке, а сохранит за собой весь результат «раскрутки» своего проекта. Второй важнейший момент, который нужно отразить в договоре: обязательства брокера по выполнению плана продаж. То есть, по сути, для полноценного грамотного сотрудничества надо заранее обговорить его условия таким образом, чтобы брокеру было выгодно развивать проект девелопера.
– На каком этапе, на Ваш взгляд, застройщику имеет смысл подключать брокера?
– Чем раньше – тем лучше. На этапе проектирования, а в идеале – даже перед принятием решения о приобретении земельного участка. В моей практике бывали случаи, когда такие решения принимались без должного рыночного анализа, «на глаз», результатом чего нередко становилась необходимость переработки всей концепции проекта, поскольку в исходных параметрах он был просто не «продавабилен». Если говорить о серьезном стратегическом партнерстве девелопера и брокера, их совместная работа должна начинаться с момента появления проекта.
Конечно, бывают случаи, когда эксклюзивного продавца подключают уже после того, как проект вошел в высокую стадию строительной готовности, но застройщик понимает, что «что-то пошло не так» и продажи стоят. И в этой ситуации можно правильными мерами улучшить ситуацию, но, конечно, итоговый результат будет далек от идеального.