Михаил Горчаков: «Точкой бурного роста станет использование блочно-модульной технологии в ИЖС»
Технология строительства быстровозводимых зданий, внимание к которым в этом году усилилось в том числе и по причине потребности в создании медицинских объектов в сжатые сроки, имеет большое количество особенностей. Заместитель генерального директора «ДорХан 21 век — Новосибирск» Михаил Горчаков, поделился с ASNinfo.ru своим видением сегодняшней ситуации и перспектив этого сегмента строительной отрасли.
— Михаил Александрович, насколько активно, на ваш взгляд, в России развивается строительство модульных зданий?
— Модульные здания DoorHan — это многофункциональные быстровозводимые конструкции, структурной единицей которых является сборно-разборный блок-контейнер со 100 %-ной заводской готовностью к эксплуатации.
В России данная технология начала широко использоваться относительно недавно. В силу неоспоримых преимуществ быстровозводимых строительных конструкций по сравнению с классическими модульные здания из года в год продолжают набирать популярность. Традиционно такая технология применяется при строительстве общежитий, столовых, административно-бытовых, офисных и банно-прачечных комплексов. Также часто используются отдельно стоящие блок-контейнеры (модули), в которых организуются временные жилые, санитарно-бытовые, контрольно-пропускные пункты, проходные, пункты обогрева, объекты под коммерческое использование, блок-контейнеры технического назначения полной заводской готовности.
В последние годы мы отмечаем рост зданий, спроектированных с применением блочно-модульной технологии: детские садики, школы, медицинские учреждения, объекты социального назначения. Уже сейчас можно прогнозировать, что в будущем точкой бурного роста станет использование данной технологии в индивидуальном жилищном строительстве.
— Какие проекты быстровозводимых зданий были реализованы концерном DoorHan в 2020 году?
— 2020 год стал для концерна DoorHan годом самореализации и бурного развития. Мы столкнулись с такими вызовами, с которыми далеко не каждая компания может справиться. В этом году концерн DoorHan перешел от строительства простых объектов гражданского назначения к промышленным объектам добывающих и перерабатывающих отраслей, местоположения которых находятся в самых отдаленных уголках нашей страны.
Несмотря на пандемию и сложную экономическую ситуацию, концерну DoorHan удалось не только сохранить позицию как лидера рынка подвижных ограждающих конструкций (ворота, рольставни, автоматика и т. д.), но и полностью трансформировать бизнес: из группы компаний, продвигающей на рынок подвижные ограждающие конструкции, мы превратились в международный концерн, который предлагает на российском рынке сложные полнокомплектные и блочно-модульные здания.
Кстати говоря, концерн DoorHan вплотную занимается блочно-модульным строительством с 2015 года, но именно в 2020 году поступило рекордное количество заказов на модульные здания. В прошлый год концерн реализовал множество крупномасштабных проектов: автомобильные заводы, аэропорты, стадионы, госпитали и многие другие объекты. Реализация проектов носит повсеместный характер: от субъектов Российской Федерации, включая даже самые труднодоступные и отдаленные регионы, до стран ближнего зарубежья. Так, в 2020 году концерн начал отгрузку блочно-модульных конструкций в Западную Европу.
Одним из крупных проектов стало строительство инфекционной больницы в Москве. В чистом поле за месяц было построено тринадцать сложных зданий общей площадью более 15 000 кв. метров. Не поддается подсчету количество различных госпиталей, санпропускников, пунктов дезинфекции автотранспорта, фельдшерско-акушерских пунктов, приемных отделений, которые концерн построил в кратчайшие сроки.
На территории России благодаря концерну были возведены четыре госпиталя компании РУСАЛ, причем в таких местах, которые сложно найти на карте. Это такие города, как Тайшет, Богучаны, Ачинск и Краснотурьинск. Концерном DoorHan было построено еще восемь госпиталей в России и Казахстане — и все это сложнейшие медицинские сооружения. Параллельно началась реализация проекта на острове Новая Земля — строительство общежитий, столовых, административных зданий.
— Какие именно преимущества можно выделить при быстровозводимом модульном строительстве?
— Преимуществ при быстровозводимом модульном строительстве достаточно много, но если говорить о ключевых, то выделить необходимо следующие аспекты:
- минимальные сроки возведения (монтажа) здания;
- высокое качество изготавливаемых изделий в заводских условиях при аккредитованной технологии под контролем всех производственных процессов;
- отсутствие необходимости получения разрешения на строительство;
- параллельные процессы: изготовление блочно-модульных конструкций и одновременно проектирование объекта (при необходимости) — по сравнению с классическими технологиями строительства сокращают сроки производства работ до ввода объекта в эксплуатацию (если это требуется) в два раза;
- возможность многократной передислокации зданий с объекта на объект;
- наличие стандартных готовых изделий на складе завода-изготовителя позволяет в максимально короткие сроки смонтировать объект заказчику и приступить к своей профильной деятельности;
- оптимальные транспортные габариты модульных конструкций позволяют эффективно перевозить изделия на дальние расстояния при минимальных транспортных затратах и т. д.
— За счет каких факторов обеспечивается возможность оперативного монтажа?
— Вообще, монтаж блочно-модульных конструкций напоминает сборку детского конструктора, только в увеличенных масштабах. Все этапы сборки осуществляются без сварочных работ, на болтовые соединения. Требуется соблюдение технологии и последовательности сборки по инструкции завода-изготовителя. Для осуществления данных работ не требуется специализированного оборудования, перечень инструмента определяется заводом-изготовителем модульных конструкций на каждый объект индивидуально в зависимости от объемов поставки конкретного объекта и видов работ.
— Какие ограждающие конструкции используются при изготовлении блочно-модульных зданий?
— Одним из главных компонентов быстровозводимого здания является сэндвич-панель, толщина которой определяется при проведении теплотехнического расчета. Для каждого региона толщина сэндвич-панели индивидуальна: сэндвич-панель в южном регионе в разы отличается от сэндвич-панели на Крайнем Севере. Другой не менее важной характеристикой является горючесть. Надо отметить, что у нас в основном используются сэндвич-панели на минераловатном утеплителе из горных пород базальтового типа. Степень огнестойкости таких панелей маркируется как «НГ», т. е. негорючие.
Также в модульных конструкциях DoorHan мы используем сэндвич-панели с утеплителем из пенополизоцианурата (PIR). Данные панели при меньшей толщине обладают лучшими теплотехническими характеристиками: имеют более легкий вес и занимают меньший объем при транспортировке на объект.
Данные ограждающие конструкции изготавливаются на современных автоматических линиях, что позволяет добиться максимального качества и высокой производительности.
— А выбор подрядчика по монтажу на чем должен основываться?
— Представляется целесообразным руководствоваться такими параметрами, как опыт осуществления монтажных работ подобных конструкций и наличие официального сертификата от завода-изготовителя о прохождении подрядной организацией обучения монтажных бригад по сборке блочно-модульных конструкций.
— Кто является заказчиком модульных зданий?
— Основными заказчиками международного концерна DoorHan являются региональные министерства здравоохранения, промышленные предприятия добывающего и перерабатывающего сектора, официальные представители и дилеры концерна. Некоторые проекты пока держатся в тайне. Ранее в рекордно короткие сроки концерн DoorHan реализовал такие проекты, как фельдшерско-акушерские пункты в Новосибирской области, Алтайском крае, в Ленинградской и Омской областях, в Республике Дагестан и Республике Казахстан; модульные офисные здания в Смоленске, Казахстане, в Московской и Воронежской областях; модульные административно-бытовые здания; многоквартирные дома в Чеченской Республике; общежития на 156 мест, 192 места и 176 мест в Красноярске; столовая в Магаданской области; общежитие на 100 мест в Сахалинской области; общежитие на 300 мест и столовая на Камчатке; вахтовые поселки, состоящие из комплекса зданий на месторождениях нефти и газа в Иркутской области и Республики Казахстан и многое другое.
— Каковы планы компании DoorHan на следующий год в производстве модульных зданий?
— Международный концерн DoorHan, стремительно развиваясь, накапливает опыт производства быстровозводимых модульных зданий. Освоение этого направления мы начали с одного завода по производству металлоконструкций в Можайске. Сейчас это уже промышленный комплекс, целое градообразующее предприятие с численностью до 600 человек, которое способно выполнять очень масштабные проекты.
На следующий год у нас запланирован запуск дополнительных заводов по производству металлоконструкций в Новосибирске, Воронеже и Казани. На этих заводах мы расширим производственную инфраструктуру, для того чтобы можно было в полном смысле этого слова сказать, что DoorHan — это № 1 в России по производству и комплексным поставкам на объекты зданий на основе металлокаркаса. Здания могут быть как полнокомплектные (какие-либо крупные ангары любого назначения), так и блочно-модульного типа.
К концу следующего года мы выйдем на такие производственные мощности, как 10 000 тонн металлоконструкций в месяц, а производство и поставка модульных зданий будут достигать 700 000 кв. метров. Концерн DoorHan станет единственной компанией в России, обладающей такими мощностями.
Почему в ближайшей перспективе для российского рынка недвижимости «легких времен» не будет, но глобальных проблем в отрасли не ожидается, а также об особенностях работы новой компании «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, из-за реформы рынок находится в «зоне турбулентности». Вы специально выбрали такое время, чтобы выйти на него с новым предложением?
– Я бы не сказал, что рынок находится в зоне турбулентности только из-за реформ. Скорее всего, основной фактор – это экономическая ситуация в России и общее снижение доходов населения. Наша страна в целом находится в «мировой осаде», поскольку имеет свое мнение, отличное от остальных. И давление ощущается во всех сферах экономики. Поэтому мне кажется, что ближайшие 5–10 лет точно не будет времени лучше или хуже для новых начинаний. Просто для нас настал тот момент, когда у команды накопилось достаточно компетенций, чтобы сформировать свой уникальный продукт и выйти с ним на рынок.
– Что «М2Маркет» может предложить партнерам такого, чего не имеют конкуренты?
– Пожалуй, самое главное наше отличие от других брокеров на рынке – комплексный подход в работе с застройщиками, от выбора и покупки участка под строительство до передачи ключей клиенту.
Во-первых, в комплекс опций, который мы предлагаем застройщику, входит регистрация договоров долевого участия. Причем мы вышли на рекордные сроки по выполнению этой работы – от трех до семи рабочих дней. И это эксклюзивное предложение на рынке. Во-вторых, наши брокеры получают фиксированный процент независимо от того, какой объект и какого застройщика они продают. Это правило введено для того, чтобы специалисты подбирали наилучший вариант для клиента исходя из его потребностей, а не размера комиссионных, которые предлагает тот или иной застройщик в погоне за увеличением агентских продаж. В-третьих, мы беремся и за постпродажное обслуживание, например, за передачу квартиры клиентам после сдачи дома. Это целый бизнес-процесс, в который вовлечены несколько человек. После акта ввода нужно составить тысячи писем-уведомлений, отправить по почте. Это очень трудоемкий и ресурсозатратный процесс. Помимо этого, при сдаче дома наши сотрудники ходят по дому вместе с дольщиками, показывают им квартиры, составляют акты осмотра, фиксируют замечания. Застройщик получает уже готовый результат. В-четвертых, мы работаем с дебиторской задолженностью, которая у каждого застройщика растет каждый год. И с ней должен работать не один человек, а целый отдел. В-пятых, у нас уникальная система обучения менеджеров. В маркетплейсе «М2Маркет» работает профессиональный коучер, выработаны собственные стандарты и программа. По каждому объекту создается отдельная книга продаж с очень подробной информацией по проекту. В итоге наши брокеры порой знают жилые комплексы застройщиков лучше собственных продавцов-девелоперов.
– Разные эксперты дают диаметрально противоположные прогнозы развития первичного рынка жилья в связи с переходом на проектное финансирование. Какова Ваша оценка его перспектив?
– Разные прогнозы – это нормально. В любой сфере экономики в любом бизнесе есть эксперты с диаметрально противоположными мнениями. Я не связываю переход на проектное финансирование с появлением каких-то глобальных проблем или, не дай Бог, гибелью всей отрасли. Когда-то так же горячо обсуждали переход на долевую схему с различных форм договорных отношений. И в тот момент эксперты тоже высказывали разные мнения вплоть до краха строительного рынка.
Но наша отрасль только окрепла после всех перемен и получила новый виток развития. Я думаю, что главное негативное влияние, которое совершенно точно произойдет – это общее укрупнение рынка и объединение девелоперов с банками. Наверное, на какое-то время уменьшится объем ввода жилья. Это связано с тем, что происходит укрупнение компаний, перестройка внутренних процессов в отрасли – и, как следствие, в ближайшие года три рынок выйдет на прежний объем.