А.Ефремов: Время осторожных охотников
В нынешнее смутное время мало кто из экономистов рискнет публично откровенничать. Говорить начистоту о деньгах и финансовых планах (тем более, если собеседник – журналист) сегодня не принято. Однако есть и те, кто не любит «заговаривать зубы». Один из них - Алексей Ефремов, вице-президент по экономике и финансам холдинга RBI.
- Ваша стратегия - «использование самых современных инструментов финансового менеджмента». Какие из этих инструментов сегодня подходят строительному рынку?
- Я бы хотел начать не с того, что можно применять сегодня, а с того, что нужно было использовать вчера. Для меня лично и для компании в целом современные инструменты финансового менеджмента – это не только возможность работать с банками и с западными акционерами, а, прежде всего, система принятия решений и управление этими решениями. Сегодня мы пожинаем именно ее плоды и говорим, что на текущем рынке мы чувствуем себя не просто нормально, а хорошо. Этой системы мы с успехом придерживаемся уже многие годы.
- Система – ваше ноу-хау или вы строили ее по образу и подобию?
- Не могу сказать, что мы уникальны в этом. Правила игры равны для всех. Просто наша команда делала все последовательно и дисциплинированно. Я, например, знаю крупные строительные компании города, которые до недавнего времени принимали инвестиционные решения о покупке земельного участка или проекта, исходя только из показателей маржи. Для них было достаточно знать, сколько потенциально можно заработать на квадратном метре. Для нас же это лишь один из показателей. У нас построена система регулярного менеджмента, часть которой - принятие решений по финансовым вопросам. Система включает, прежде всего, комплексную оценку рисков, связанных с конкретным проектом, оценку разработки инженерии, градостроительные нормы и их изменения для рассматриваемых проектов, комплексную оценку себестоимости и прогноз ее изменения. Инвестиционные решения у нас в компании принимаются как минимум месяц. Еще недавно это вызывало неудовольствие у потенциальных продавцов земельных участков. Многих раздражало, что мы слишком медленно принимаем решения. Итог этого - компания не купила ни одного проекта, который ставил бы под сомнения ее финансовую устойчивость. У нас нет никаких «дутых» проектов, мы комфортно чувствуем себя даже после принятия ПЗЗ и закона об охранных зонах. В RBI всегда очень взвешено подходили к корреляции источников финансирования и инвестиционных целей. Мы не использовали короткие деньги на реализацию длинных целей инвестпроектов. Мы не занимаем на год, когда средства нам нужны минимум на три.
- Так какие из финансовых инструментов можно рекомендовать девелоперам? Какие вы используете в вашей работе?
- Мы пошли по пути не только классического кредитования, но и привлечения инвесторов в капитал компании. Это - самый дорогой инструмент, ведь приходится делиться прибылью, а не просто платить за единовременный заем, но данный подход дает возможность иметь сбалансированную кредитную нагрузку на бизнес и делить риски проектов с партнером. Сегодня у нас два партнера: фонд недвижимости под управлением Deutsche Bank (RREEF), с которым мы создали совместное предприятие, и фонд недвижимости под управлением Morgan Stanley, который выкупил допэмиссию акций компании. Мы готовы и ведем переговоры о привлечении третьего инвестора, которому так же, как и нам будет интересна покупка недооценных земельных активов.
Чем мы занимаемся сегодня? Мы адаптировали свою адресную программу к реалиям текущего времени и отдаем приоритет объектам, находящимся в высокой степени готовности, а так же объектам, по которым получено разрешение на строительство. Мы оценили источники финансирования проектов, находящихся на начальной стадии и приняли стратегические решения. Так, у нас есть ряд проектов, находящихся на стадии предевелопмента, по которым еще не получено разрешение на строительство, и мы имеем возможность не формировать события, ограничиваясь разработкой строительной документации. Можно считать это неким заделом для будущего «старт-апа» через год-полтора.
- Но сегодня идеальное время для инвестиций! Цена на недостроенные объекты и землю упала в разы. Многие компании имеют запас земельных участков, но не могут завершить проекты за счет собственных средств или кредитов. Есть ли у вас планы о создании альянсов с такими игроками рынка?
- Есть золотое правило – никогда не стоит двигаться в тренде, нужно двигаться против него. В последние годы участники рынка активно скупали земельные участки, невзирая на их стоимость и не учитывая корреляцию источников финансирования с покупками. Сегодня процессы на этом рынке встали - никто ничего не покупает. Для нас, как для охотников, наступило время возможностей, но это не значит, что мы начнем массово скупать землю. Мы нацелены на развитие и активно смотрим земельные участки, сотрудничаем с компаниями, которые готовы делиться своими проектами с целью их дальнейшей реализации. Но мы, согласно нашей стратегии, делаем это взвешенно и аккуратно. Как только мы поймем, что есть выгодная возможность – мы ее реализуем.
- Значит ли это, что вы рекомендуете вытаскивать деньги из «подушки безопасности»?
- Мой ответ – да, надо, но очень и очень осторожно. На западе говорят «кэш – это король». Нужно соотносить завтрашние риски компании и безопасность использования финансового задела на развитие, инвестиционные цели.
- Можно ли говорить сегодня о каких-то конкретных проектах?
- До закрытия сделок мы не афишируем такую информацию. Конечно, работа идет. На сегодняшний день мы ведем переговоры с четырьмя компаниями (информация на 17 марта).
- Есть ли надежные способы инвестирования, когда мир вокруг неопределенен и ненадежен? Как спрогнозировать поведение потенциального инвестора?
- Компании, которые находятся сегодня в сложной экономической ситуации и в поиске денег на стороне, рады любому инвестору и не имеют возможности выбирать. Если же компания ищет долгосрочного партнера, то деньги не должны стать единственным основополагающим фактором выбора. Прежде всего, нужно учитывать долгосрочность перспектив: комфортно и удобно ли сотрудничать двум компаниям в реалиях нашего рынка, насколько схожи корпоративные культуры. Это те требования, которые мы предъявляем к своим инвесторам. Например, фонд Morgan Stanley предложил за наш пакет акций не самую высокую цену, однако нас привлекли потенциал, знания и мировой опыт на рынке недвижимости, которые эта компания может нам дать.
- А есть ли сегодня в России и в Петербурге инвесторы, отвечающие столь высоким требованиям?
- На мой взгляд, есть. Мы не единственная компания, которая хочет использовать предоставленные кризисом возможности. Активы в скором времени подешевеют, и появится новая категория инвесторов. Скорее всего, это будут именно российские игроки. У западных инвесторов деньги есть, но они находятся в ситуации неопределенности. Конечно, вкладывать деньги в Западной Европе безопаснее, но возможности там ограничены, их точно не хватит на всех, у кого есть средства. Через какое-то время волей-неволей опять придется обратить внимание на рынки развивающихся стран.
- А что конкретно может привлечь западного инвестора на рынке строительства Петербурга?
- Прежде всего, это второй по объему рынок строительства в России, после Москвы, но наш рынок, в отличие от столичного, меньше перегрет. Стоимость московской недвижимости намного выше ее себестоимости. В Москве было запущено намного больше проектов, чем в Питере. Баланс потенциального спроса и предложения в наших городах очень разный. И Петербург по всем пунктам более привлекателен.
- По мнению Кудрина, рассчитывать на высокие цены на нефть не стоит, не будет и бума на рынке недвижимости. В ближайшие 5-10 лет цены на жилье к докризисному уровню не вернутся. Министр финансов считает, что цены были «взбиты, перегреты». Насколько мне известно, топ-менеджмент RBI рассчитывает на другой сценарий развития событий. Можете прокомментировать?
- Министр финансов, работая в Москве, ориентируется скорее на столичные реалии. Если брать за основу рынок Москвы, да еще и посчитать в долларах, то я с Кудриным согласен. Однако утверждение, что цены не вернутся на докризисный уровень, не имеет никакого отношения к России в целом и к Санкт-Петербургу в частности. Если даже принять посыл об удешевлении квадратного метра, то возникает вопрос, что будет с ценами на материалы, зарплатами и так далее… За счет чего будет дешеветь недвижимость? Невозможно, чтобы все в экономике осталось, как есть, а недвижимость при этом подешевела. То есть основополагающим является не просто стоимость жилья, а соотношение его стоимости с реальными доходами населения и если цены на квартиры упали, но в той же или большей пропорции снизились реальные доходы людей и ипотечные программы банков стали менее доступными, то от снижения цен, жилье доступнее не стало.
- Вы ощутили на себе последствия данного заявления?
- У нас всегда была категория людей, которые верили государству и готовы были играть с ним в игры, но таких людей не абсолютное большинство. Возможно, кто-то хотел купить квартиру, уже занес над договором ручку и отказался от сделки из-за телевизионного репортажа… На мой взгляд, нужно объективно посмотреть на ситуацию. Цены на материалы росли все последние годы, зарплаты на рынке труда в последние два года росли на 20-25% в год, стоимость земли также прогрессировала, себестоимость не может рухнуть в один момент. Можно, конечно, рассматривать сценарий противоположный сегодняшнему: страна вернется в нищие 90-е годы, зарплаты будет хватать только на еду и одежду. В этом случае недвижимость подешевеет, но упадет и покупательская способность. А доступность жилья будет еще меньше, чем сегодня. Есть две полярные точки, и в каком месте между ними мы находимся сейчас, - неизвестно.
Возвращаясь к нашему сценарию развития событий, мы комментируем только два показателя - спрос, предложение и соотношение между ними. Согласно нашему исследованию, сегодня в Петербурге на первичном рынке массового жилья в продаже находится 1637 тыс. кв.м. в 230 домах, из которых объекты в высокой степени готовности, пользующиеся повышенным спросом у покупателей составляют 236 тыс.кв.м. Это объем, который рынок при текущем уровне спроса «съест» уже к маю. Около 700 тыс. кв м. – это стадия «забор» и «нулевой цикл», которые являются зоной повышенного риска для покупателей, поскольку непонятно, насколько гарантированно завершение строительства этих объектов. В прошлые годы спрос на первичном рынке держался на уровне 1,3-1,7 млн. кв.м. в год. Чтобы сохранялся баланс спроса и предложения, объем предложения должен быть вдвое выше, чем спрос, то есть составлять около 3,4 млн. кв. м в продаже. Да, спрос сейчас сократился, но согласитесь, сложно представить, что в 10 раз. Эта нехитрая логика доказывает неоспоримость предпосылок к дефициту жилья.
- Возможно ли оздоровление российского рынка строительства собственными силами или мы зависимы от того, как США будут решать свои проблемы?
- Рынок недвижимости находится не в вакууме, это часть экономики страны.
А поскольку страна наша сырьевая, то все мы привязаны к этим ресурсам и зависим от глобального рынка. Я бы не стал увязывать все беды именно с Соединенными Штатами, но жить нам приходится с оглядкой на мировой рынок.
- А как вы оцениваете работу нашей банковской системы? Смогут ли строители реструктуризировать свои долги?
- Получить сегодня заемные денежные средства в банках на запуск новых проектов практически невозможно. Что касается текущей задолженности, то банки стараются индивидуально подходить к каждому конкретному заемщику. Здесь нет общего рецепта, общей схемы. Если проблемы заемщика связаны исключительно с дефицитом ликвидности, то у банков не возникает сложностей с договоренностями. У таких должников, как правило, есть ряд незавершенных проектов и квалифицированный менеджмент, способный довести дело до конца. Когда банк уверен, что заемщик изыщет возможность погасить кредит, то ему идут навстречу и договоренности могут быть достигнуты. Тем же, кто инвестировал крупные заемные средства в неоправданно дорогие земельные участки и дутые проекты, повезло меньше. Их предметы залога сегодня подешевели, а долги отдавать нечем. Таким заемщикам банки вряд ли станут помогать, отодвигая их банкротство.
Беседовала Наталья Бурковская
Забота о строительном рынке – задача не только отраслевая. Ведь строительство – это не просто какое-то количество рабочих, которым дали в руки лопату и они стали укладывать бетон или арматуру. Это целая стройиндустрия. Встреча с вице-губернатором состоялась накануне Нового года. Несмотря на то что формально она была посвящена итогам года уходящего, большую часть времени говорили о перспективах и надеждах строительного комплекса Петербурга на 2009 год.
– Александр Иванович, каковы итоги 2008 года?
– Могу сразу сказать, что год выдался сложный, действительно високосный, однако планы по вводу жилья, которые мы озвучивали – порядка 2,7 миллиона квадратных метров, – будут реализованы. Такая уверенность объясняется тем, что кризис объективно не смог повлиять на эти цифры – ведь сейчас вводятся в эксплуатацию объекты, построенные еще до всех этих событий. Такие показатели доставляют определенное удовлетворение. Но особо я бы хотел отметить, что в этом году практически завершена работа над законодательной базой градостроительного развития Санкт-Петербурга: это изменения в Генплан, Правила землепользования и застройки, закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Думаю, уже в начале года так называемые «три кита» петербургского градостроения заработают. В законе «О границах зон...» мы впервые, наряду с требованием федерального закона, отнесли к охраняемым объектам не только сами объекты, но и городские панорамы, ландшафты, системы открытых городских пространств. Отработав эти законы, мы хотели бы вернуться к новым изменениям в Генплан лет через пять, не раньше.
В целом, в конце года чувствуется усталость, удовлетворенность и – трудно подобрать подходящее слово – наверное, некая обеспокоенность по поводу 2009 года. Так случилось, что в России мировой финансовый кризис коснулся прежде всего строителей. У них быстро прекратился доступ к финансовым ресурсам. Особенно пострадало жилищное строительство. Приостановилось ипотечное кредитование, что снизило покупательский спрос на 30-40 процентов, замер рынок потребителей, приобретавших жилье без ипотеки. Люди стали пересматривать свои жизненные ориентиры. Кризис заставил их задуматься: а способен ли я буду оплатить квартиру, если потеряю работу? От покупки жилья стали воздерживаться, до конца не понимая, как долго это продлится.
Поэтому перспективы 2009 года сегодня туманны – именно с точки зрения длительности финансового кризиса. Если весной-летом рынок ценных бумаг и доллар более-менее стабилизируются – пройдем кризис гладко. Если нет... предсказать какие-то результаты сложно. Однозначно будет замедление темпов строительства. Последствия стагнации строительного рынка приведут к резкому росту цен на жилье. Когда все уляжется, когда люди снова будут зарабатывать и появится возможность пойти в банк и взять кредит – появится спрос. А вот с предложением будет гораздо сложнее. Чтобы построить нужное количество жилья, надо его спроектировать, проложить трубы, подвести дороги, найти проектное финансирование. Только тогда предложение будет сформировано.
Работая в администрации города, я наблюдал, как строительный сектор начинал свой путь от состояния, близкого к нулю... Я помню, в 1996 году было введено в эксплуатацию 640 тысяч квадратных метров жилья. За прошедшие 12 лет нам удалось увеличить этот показатель в четыре раза. Вот если мы, не дай Бог, упадем на показатели 90-х, потом придется лет 10-12 развиваться, чтобы выйти на нормальный рынок.
В общем, думаю, задачи 2009 года будут не менее масштабными с точки зрения объемов, но они станут более разноплановыми, со многими строительными объектами придется работать «в ручном режиме».
– Как в этих условиях будет действовать власть?
– Сейчас у органов власти на строительном рынке две задачи. Первая, оперативная – не допустить замораживания объектов. Для этого мы начинаем закупку жилья – готового или находящегося в высокой степени готовности. Второе направление – проведение горзаказа на частных землях, где имеется вся разрешительная градостроительная документация, где собственники имеют готовые согласованные проекты, но не могут позволить себе начать строительство. Мы готовы эти участки вместе с подрядами выкупать и строить на них бюджетное жилье.
Конечно, это будут дома муниципального класса – либо «панель», либо «комфорт» и «монолит». Мы не собираемся выкупать особняки на Каменном острове. Нам это не нужно. Отбирать участников планируется через конкурсы, которые пройдут в феврале-марте 2009 года. На них будет установлена цена за квартиру, безусловно со стоимостью земли. Уже сейчас есть желающие участвовать в конкурсе, в том числе и крупные застройщики. Называть их не хотелось бы, ведь если застройщик сегодня проявляет интерес к конкурсу, это еще не значит, что он весной придет на аукцион.
– Вы считаете, что цена выкупа властями Санкт-Петербурга квартир у застройщиков – 47 тысяч за квадратный метр – соответствует рыночной ситуации?
– На прошлой неделе состоялось вскрытие конвертов по конкурсу на покупку городом у застройщиков жилья для госнужд. Можно сказать, что конкурс состоялся. Однако, несмотря на это, его результаты оптимизма не вселяют. Одним участником было предложено 438 квартир в строящихся домах в Шушарах. Срок окончания строительства – 2010 год. Отдаленность района, отсутствие развитой инфраструктуры, транспортного обеспечения, да и сроки, вызывающие в сегодняшнее кризисное время сомнения, наглядно доказали, что цена в 47 300 рублей за квадратный метр была определена неверно - эта сумма занижена и требует пересмотра в сторону увеличения. Городское правительство планирует проводить такие аукционы на протяжении всего следующего года, и сегодня становится очевидно, что для успешного выполнения поставленных перед городом задач в рамках приобретения жилья для реализации государственных жилищных программ, предоставления жилья категориям граждан, перед которыми мы имеем обязательства, необходим дифференцированный подход к определению цены для покупки квартир в различных субъектах федерации.
В целом считаю, что стоимость квадратного метра, определенная для регионов, объективна. Однако для областных центров было бы целесообразно увеличение этой суммы на 15%. А для Москвы и Петербурга это особенно актуально. Предварительно я уже беседовал об этом с министром регионального развития Виктором Басаргиным, и мы договорились вернуться к разговору после проведения торгов. Поэтому теперь, основываясь на результатах конкурса, полагаю, что обращение в федеральный центр по вопросу увеличения цены будет обоснованным. В то же время, на уровне городского правительства также будет определена возможность увеличить сумму за счет бюджета Петербурга. Такая возможность есть, и мы обязательно ею воспользуемся. Кроме того, сегодня законодательство позволяет квотировать покупку жилья, объявляя конкурс на покупку конкретного количества квартир в конкретных районах города. На мой взгляд, в Петербурге целесообразно идти именно этим путем.
Полагаю, что уже в начале 2009 года будет проведен очередной аукцион по новой цене закупки и с измененными условиями. Надеюсь, что это позволит городу приобрести более комфортное жилье в различных районах города, а строительные компании получат реальный доход от продажи.
Я знаю, что многие застройщики ценой недовольны и ссылаются на высокую себестоимость квадратного метра жилья. Конечно, она высокая, когда у генерального директора строительной компании три охранника и четыре машины. Я примитивный пример привожу, но многим фирмам надо пересматривать структуру своих расходов. На растущем рынке работать легко: можно допускать тысячи ошибок. Рынок все выдержит. Но как только рынок падает, нужны новые методы удешевления производства, какие-то новые технологии, материалы. Кризис в любом случае оздоравливает экономику, и это – общий подход для любого предприятия. «Капитал» Маркса, конечно, сейчас читать уже поздно, да он и не поможет, а вот учебник геометрии некоторым застройщикам пролистать полезно: рыночная экономика развивается по синусоиде – есть и взлеты, и падения. И новые технологии, подходы, материалы – все в конечном итоге принесет положительный результат. Весь вопрос, когда. Мы ответа не знаем. Никто не знает. И мистер Обама тоже.
– Как идет развитие крупных девелоперских проектов в городе? Какие компании, на Ваш взгляд, уйдут со строительного рынка?
– Продолжение работ без особого снижения темпов подтвердили «Балтийская жемчужина», «Главстрой» – и по Юнтолово в том числе. В «Новой Ижоре» все более-менее планомерно... В «Апраксином дворе» и квартале Шкапина-Розенштейна, полагаю, темпы немного снизятся... Сбыт, в любом случае, есть. Что касается общей ситуации, думаю, с рынка уйдут два типа компаний. Во-первых – крупные, с большим кредитным портфелем. Если они не уйдут, то, по крайней мере, видоизменятся или будут проданы какому-нибудь стратегическому инвестору. Кроме того, исчезнут группы из двух-трех человек с компьютером и съемным офисом, у которых нет ничего, кроме возможности зацепиться за какие-то деньги и туманные схемы. А вот настоящий малый бизнес – бригады из трех человек с дрелью, руками, уровнем и мастерком – он останется. Такая работа всегда будет востребована на рынке.
Вообще хочу отметить, что в Петербурге строительный рынок никогда не был монополизирован. В этом году ввод только жилья будет осуществлен более чем сотней застройщиков.
– На Ваш взгляд, какое количество саморегулируемых организаций появится на строительном рынке в 2009 году?
– Если говорить о секторе гражданского строительства – думаю, три-четыре. К середине года их станет больше, а к концу... не знаю, посмотрим. Сейчас в прессе много объявлений от фирм, которые начинают создавать СРО под девизом «приходите к нам, у нас дешевле и проще». Так вот, очень не хотелось бы, чтобы наши предприятия в условиях финансового кризиса еще и попадали во всевозможные аферы.
Записал Алексей Виноградов, Строительный еженедельник
Многочисленные случаи нарушений исторической застройки Санкт-Петербурга буквально до предела накалили ситуацию в сфере охраны культурного наследия. Пробелы в законодательстве слишком долго баловали инвесторов, скандальные проекты которых весьма ощутимо отразились на хрупкой архитектуре уникального города. Из беседы с сопредседателем петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александром Марголисом стало ясно, что ситуация может оставаться плачевной до тех пор, пока инвесторы сами не осознают всей ценности архитектурного наследия.
– Александр Давидович, вторжения в историческую застройку Петербурга наблюдались и ранее, но не в таких масштабах, как сейчас. Отсутствие действенного закона об охране памятников очевидно сказалось на облике города. Когда общественные организации начали бить тревогу?
– Подобная картина наблюдалась в середине 80-х годов прошлого века. В октябре 1986 года в связи со строительством метро «приговорили» дом Дельвига. Тогда и возникла группа спасения, которая таки отстояла памятник. Во время экономического кризиса 1990-х годов людям стало не до памятников, и наступил период затишья. Не было денег для того, чтобы строить что-то новое и разрушать старое. Примерно с 2001-2002 года, когда в городе стали появляться инвестиционные проекты, ситуация возобновилась. Сейчас горожане видят, что инвесторы в Петербурге ведут себя так же, как они вели себя в 1990-е годы в Москве. А от Москвы как исторического города уже ничего не осталось. Разделавшись с Москвой, приблизительно те же деятели решили заняться второй столицей. Вызовы уже брошены: «Охта-центр», вторая сцена Мариинского театра, реконструкция Новой Голландии и т. д. В последние годы, как поганки после дождя, стали подниматься высотки на набережных Невы. Конечно, все это вызвало ответную реакцию. Если не остановить процесс, через некоторое время Петербург будет невозможно узнать, как невозможно узнать сейчас исторический центр Москвы.
– Насколько высока вероятность исключения Санкт-Петербурга из списка всемирного наследия ЮНЕСКО?
– Все зависит от того, как мы будем себя вести. Когда мы подписывали конвенцию о вступлении в этот список, мы брали на себя определенные обязательства. Сегодня получается так, что мы их нарушаем: строим высотки в историческом центре, нарушая силуэт города, сносим памятники архитектуры. На мой взгляд, мы очень близко подошли к критической черте.
– Однако сейчас все-таки стали происходить движения в пользу охраны памятников...
– Мы все должны сказать спасибо (хотя на самом деле плакать надо) наступившему мировому финансовому кризису. Разумеется, в такой обстановке акты вандализма происходить не могут. Но это вовсе не значит, что ситуация не повторится, когда мы выйдем из кризиса.
– Каким должно быть качество современной архитектуры, чтобы она вписывалась в историческое пространство Санкт-Петербурга?
– Современная архитектура Ленинграда сегодня далеко не на подъеме. Интересных идей, прорывных решений наподобие того, что было в Петербурге в начале XX века, мы не наблюдаем. То, что сейчас происходит – это следование в фарватере тенденций, которые в мировом масштабе давным-давно сошли на нет. Например, высотное строительство. Западный мир, на который Петербург всегда ориентируется, отказался от этого уже много лет назад. А мы вдруг проснулись и стали перетаскивать к себе вещи, которые давным-давно вышли из моды.
– Есть ли у нас примеры современных проектов, удачно вписавшихся в исторический центр?
– Да. Мне нравится здание, которое построили на Караванной улице, 10, рядом с кинотеатром «Родина». В нем минимально проявилась стилизация под классическую архитектуру Петербурга. Оно не вступает в конфликт с существующей застройкой, как это произошло с чудовищными высотками на стрелке Выборгской стороны и на Васильевском острове. Эти здания бросают городу вызов. Их создателей не волнует то, что они разрушили одну из лучших архитектурных панорам планеты.
– Может, они этого не осознают?
– Возможно. Хотя не понимать это довольно сложно. Такое впечатление, будто люди ходят в плохо протертых очках. Дмитрий Сергеевич Лихачев говорил, что небесная линия там, где архитектура встречается с небом, в Петербурге очень хрупкая. Любая диссонирующая нота здесь будет разрушать практически все. Именно в этом заключается прелесть Петербурга как урбанистического феномена. Запрет Николая I строить здания выше Зимнего дворца не распространялся на объекты культовой архитектуры. Шпили и купола храмов должны были формировать этот силуэт. Сегодня 400 метров башни в устье Охты собираются построить практически визави со Смольным собором. Вид на этот собор со стороны Шпалерной и Потемкинской улиц уже испорчен. Комплекс «Парадный квартал» перекрыл вид на казармы Преображенского полка. Вроде бы ничего не сносили... Но поставили новые дома – и памятники убиты. Вот какое хрупкое тело у Петербурга!
– Что делать для того, чтобы инвесторы понимали последствия вторжения высоток в исторический центр?
– Сейчас в новых режимах зон охраны введено очень хорошее правило. Отныне будет недостаточно согласования Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) для реализации проектов. Теперь нельзя начать новое строительство в историческом центре без согласования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Совет по сохранению культурного наследия тоже будет влиять на принятие решений в градостроительной деятельности. В связи с такими изменениями у меня есть конкретные предложения по поводу того, как можно исправить ситуацию. Во-первых, усилить контроль КГИОП и Совета по сохранению культурного наследия за любым новым строительством. Во-вторых, отнимать лицензию у правонарушителей. В-третьих, направить все силы на разъяснение бизнес-стороне необходимости сохранения наших памятников. Ведь наши слова об эстетике, гармонии до инвесторов чаще всего не доходят.
– Потому что у инвесторов иные приоритеты.
– Да, понимаю! Тогда давайте будем им объяснять, что и с этой точки зрения практика порочная. Во всем мире недвижимость, у которой есть история, растет в цене непрерывно. Достаточно приехать в Париж, Рим, чтобы в этом убедиться. Дополнительные расходы, связанные с сохранением, реставрацией памятников, в дальнейшем полностью окупаются. Пускать по ветру наследие разорительно! Памятники будут приносить фантастические доходы тем, кто будет ими владеть. У нас, к сожалению, пока действует философия «здесь, сейчас и немедленно», а что будет завтра – мало кого интересует.
– Примерно такая философия действует в некоторых случаях реконструкции памятников, предусматривающей надстройку мансард. По словам Бориса Кирикова (историка архитектуры – ред.), мансарды вообще не характерны для классического Петербурга и строить их нежелательно. Что в таком случае делать инвесторам?
– Это вопрос очень непростой. Сейчас ВООПИиК берется за тотальную инвентаризацию мансард, чтобы представить, каковы тенденции их строительства. Если будут положительные примеры, то нужно брать их в качестве образцов. Петербург – город классицизма, а для классицизма мансарды абсолютно нехарактерны. Почему вызывает возмущение строительство мансард на доме Чичерина (Невский пр., 15) и на доме А.Я. Лобанова-Ростовского (Адмиралтейский пр., 12)? Потому что это шедевры классицизма! Мансарды на них – это нонсенс.
– Значит, на зданиях в стиле модерн и поздней эклектики мансарды допустимы?
– Да, мансарды не чужды этим стилям. Здесь, на мой взгляд, может быть не уродование памятника, а, наоборот, его совершенствование. Проблема в другом. Инвесторы говорят о мансарде, а думают о двухэтажной надстройке. Мансарда – это ведь реконструкция чердака, а у нас в большинстве случаев появляются капитальные стены на десять метров.
– Сравнительно недавно вышло постановление прокуратуры Санкт-Петербурга о запрете проводить какие-либо действия в отношении выявленных объектов культурного наследия до окончательного определения их статуса. Не означает ли это, что очень скоро добрая часть объектов будет исключена из списка?
– Специально для тотальной проверки этих самых объектов создана рабочая группа, которую возглавил Борис Михайлович Кириков. Задача этой группы – «облегчить» список, исключить все, что возможно. Такая постановка вопроса очень настораживает. Мы можем потерять из списка выявленных объектов половину, а может, две трети... Предпосылки к этому, к сожалению, есть. Закон о таких объектах пока прописан неотчетливо.
– Надо пересматривать закон?
– Обязательно. Для Петербурга этот закон должен быть дополнительным. Потому что второго такого города нет. Условия, в которых мы совмещаем современное экономическое развитие мегаполиса и сохранение наследия в колоссальных масштабах, уникальны. Наряду с федеральным законом должны быть законы местные, учитывающие эту специфику. Но наш законодательный корпус к этому относится в высшей степени легкомысленно, считая, что есть дела гораздо важнее, чем заниматься этими правилами. Когда законодатели опомнятся, от города останутся одни фотографии.
Беседовала Марина Голокова, Строительный еженедельник