А.Ефремов: Время осторожных охотников
В нынешнее смутное время мало кто из экономистов рискнет публично откровенничать. Говорить начистоту о деньгах и финансовых планах (тем более, если собеседник – журналист) сегодня не принято. Однако есть и те, кто не любит «заговаривать зубы». Один из них - Алексей Ефремов, вице-президент по экономике и финансам холдинга RBI.
- Ваша стратегия - «использование самых современных инструментов финансового менеджмента». Какие из этих инструментов сегодня подходят строительному рынку?
- Я бы хотел начать не с того, что можно применять сегодня, а с того, что нужно было использовать вчера. Для меня лично и для компании в целом современные инструменты финансового менеджмента – это не только возможность работать с банками и с западными акционерами, а, прежде всего, система принятия решений и управление этими решениями. Сегодня мы пожинаем именно ее плоды и говорим, что на текущем рынке мы чувствуем себя не просто нормально, а хорошо. Этой системы мы с успехом придерживаемся уже многие годы.
- Система – ваше ноу-хау или вы строили ее по образу и подобию?
- Не могу сказать, что мы уникальны в этом. Правила игры равны для всех. Просто наша команда делала все последовательно и дисциплинированно. Я, например, знаю крупные строительные компании города, которые до недавнего времени принимали инвестиционные решения о покупке земельного участка или проекта, исходя только из показателей маржи. Для них было достаточно знать, сколько потенциально можно заработать на квадратном метре. Для нас же это лишь один из показателей. У нас построена система регулярного менеджмента, часть которой - принятие решений по финансовым вопросам. Система включает, прежде всего, комплексную оценку рисков, связанных с конкретным проектом, оценку разработки инженерии, градостроительные нормы и их изменения для рассматриваемых проектов, комплексную оценку себестоимости и прогноз ее изменения. Инвестиционные решения у нас в компании принимаются как минимум месяц. Еще недавно это вызывало неудовольствие у потенциальных продавцов земельных участков. Многих раздражало, что мы слишком медленно принимаем решения. Итог этого - компания не купила ни одного проекта, который ставил бы под сомнения ее финансовую устойчивость. У нас нет никаких «дутых» проектов, мы комфортно чувствуем себя даже после принятия ПЗЗ и закона об охранных зонах. В RBI всегда очень взвешено подходили к корреляции источников финансирования и инвестиционных целей. Мы не использовали короткие деньги на реализацию длинных целей инвестпроектов. Мы не занимаем на год, когда средства нам нужны минимум на три.
- Так какие из финансовых инструментов можно рекомендовать девелоперам? Какие вы используете в вашей работе?
- Мы пошли по пути не только классического кредитования, но и привлечения инвесторов в капитал компании. Это - самый дорогой инструмент, ведь приходится делиться прибылью, а не просто платить за единовременный заем, но данный подход дает возможность иметь сбалансированную кредитную нагрузку на бизнес и делить риски проектов с партнером. Сегодня у нас два партнера: фонд недвижимости под управлением Deutsche Bank (RREEF), с которым мы создали совместное предприятие, и фонд недвижимости под управлением Morgan Stanley, который выкупил допэмиссию акций компании. Мы готовы и ведем переговоры о привлечении третьего инвестора, которому так же, как и нам будет интересна покупка недооценных земельных активов.
Чем мы занимаемся сегодня? Мы адаптировали свою адресную программу к реалиям текущего времени и отдаем приоритет объектам, находящимся в высокой степени готовности, а так же объектам, по которым получено разрешение на строительство. Мы оценили источники финансирования проектов, находящихся на начальной стадии и приняли стратегические решения. Так, у нас есть ряд проектов, находящихся на стадии предевелопмента, по которым еще не получено разрешение на строительство, и мы имеем возможность не формировать события, ограничиваясь разработкой строительной документации. Можно считать это неким заделом для будущего «старт-апа» через год-полтора.
- Но сегодня идеальное время для инвестиций! Цена на недостроенные объекты и землю упала в разы. Многие компании имеют запас земельных участков, но не могут завершить проекты за счет собственных средств или кредитов. Есть ли у вас планы о создании альянсов с такими игроками рынка?
- Есть золотое правило – никогда не стоит двигаться в тренде, нужно двигаться против него. В последние годы участники рынка активно скупали земельные участки, невзирая на их стоимость и не учитывая корреляцию источников финансирования с покупками. Сегодня процессы на этом рынке встали - никто ничего не покупает. Для нас, как для охотников, наступило время возможностей, но это не значит, что мы начнем массово скупать землю. Мы нацелены на развитие и активно смотрим земельные участки, сотрудничаем с компаниями, которые готовы делиться своими проектами с целью их дальнейшей реализации. Но мы, согласно нашей стратегии, делаем это взвешенно и аккуратно. Как только мы поймем, что есть выгодная возможность – мы ее реализуем.
- Значит ли это, что вы рекомендуете вытаскивать деньги из «подушки безопасности»?
- Мой ответ – да, надо, но очень и очень осторожно. На западе говорят «кэш – это король». Нужно соотносить завтрашние риски компании и безопасность использования финансового задела на развитие, инвестиционные цели.
- Можно ли говорить сегодня о каких-то конкретных проектах?
- До закрытия сделок мы не афишируем такую информацию. Конечно, работа идет. На сегодняшний день мы ведем переговоры с четырьмя компаниями (информация на 17 марта).
- Есть ли надежные способы инвестирования, когда мир вокруг неопределенен и ненадежен? Как спрогнозировать поведение потенциального инвестора?
- Компании, которые находятся сегодня в сложной экономической ситуации и в поиске денег на стороне, рады любому инвестору и не имеют возможности выбирать. Если же компания ищет долгосрочного партнера, то деньги не должны стать единственным основополагающим фактором выбора. Прежде всего, нужно учитывать долгосрочность перспектив: комфортно и удобно ли сотрудничать двум компаниям в реалиях нашего рынка, насколько схожи корпоративные культуры. Это те требования, которые мы предъявляем к своим инвесторам. Например, фонд Morgan Stanley предложил за наш пакет акций не самую высокую цену, однако нас привлекли потенциал, знания и мировой опыт на рынке недвижимости, которые эта компания может нам дать.
- А есть ли сегодня в России и в Петербурге инвесторы, отвечающие столь высоким требованиям?
- На мой взгляд, есть. Мы не единственная компания, которая хочет использовать предоставленные кризисом возможности. Активы в скором времени подешевеют, и появится новая категория инвесторов. Скорее всего, это будут именно российские игроки. У западных инвесторов деньги есть, но они находятся в ситуации неопределенности. Конечно, вкладывать деньги в Западной Европе безопаснее, но возможности там ограничены, их точно не хватит на всех, у кого есть средства. Через какое-то время волей-неволей опять придется обратить внимание на рынки развивающихся стран.
- А что конкретно может привлечь западного инвестора на рынке строительства Петербурга?
- Прежде всего, это второй по объему рынок строительства в России, после Москвы, но наш рынок, в отличие от столичного, меньше перегрет. Стоимость московской недвижимости намного выше ее себестоимости. В Москве было запущено намного больше проектов, чем в Питере. Баланс потенциального спроса и предложения в наших городах очень разный. И Петербург по всем пунктам более привлекателен.
- По мнению Кудрина, рассчитывать на высокие цены на нефть не стоит, не будет и бума на рынке недвижимости. В ближайшие 5-10 лет цены на жилье к докризисному уровню не вернутся. Министр финансов считает, что цены были «взбиты, перегреты». Насколько мне известно, топ-менеджмент RBI рассчитывает на другой сценарий развития событий. Можете прокомментировать?
- Министр финансов, работая в Москве, ориентируется скорее на столичные реалии. Если брать за основу рынок Москвы, да еще и посчитать в долларах, то я с Кудриным согласен. Однако утверждение, что цены не вернутся на докризисный уровень, не имеет никакого отношения к России в целом и к Санкт-Петербургу в частности. Если даже принять посыл об удешевлении квадратного метра, то возникает вопрос, что будет с ценами на материалы, зарплатами и так далее… За счет чего будет дешеветь недвижимость? Невозможно, чтобы все в экономике осталось, как есть, а недвижимость при этом подешевела. То есть основополагающим является не просто стоимость жилья, а соотношение его стоимости с реальными доходами населения и если цены на квартиры упали, но в той же или большей пропорции снизились реальные доходы людей и ипотечные программы банков стали менее доступными, то от снижения цен, жилье доступнее не стало.
- Вы ощутили на себе последствия данного заявления?
- У нас всегда была категория людей, которые верили государству и готовы были играть с ним в игры, но таких людей не абсолютное большинство. Возможно, кто-то хотел купить квартиру, уже занес над договором ручку и отказался от сделки из-за телевизионного репортажа… На мой взгляд, нужно объективно посмотреть на ситуацию. Цены на материалы росли все последние годы, зарплаты на рынке труда в последние два года росли на 20-25% в год, стоимость земли также прогрессировала, себестоимость не может рухнуть в один момент. Можно, конечно, рассматривать сценарий противоположный сегодняшнему: страна вернется в нищие 90-е годы, зарплаты будет хватать только на еду и одежду. В этом случае недвижимость подешевеет, но упадет и покупательская способность. А доступность жилья будет еще меньше, чем сегодня. Есть две полярные точки, и в каком месте между ними мы находимся сейчас, - неизвестно.
Возвращаясь к нашему сценарию развития событий, мы комментируем только два показателя - спрос, предложение и соотношение между ними. Согласно нашему исследованию, сегодня в Петербурге на первичном рынке массового жилья в продаже находится 1637 тыс. кв.м. в 230 домах, из которых объекты в высокой степени готовности, пользующиеся повышенным спросом у покупателей составляют 236 тыс.кв.м. Это объем, который рынок при текущем уровне спроса «съест» уже к маю. Около 700 тыс. кв м. – это стадия «забор» и «нулевой цикл», которые являются зоной повышенного риска для покупателей, поскольку непонятно, насколько гарантированно завершение строительства этих объектов. В прошлые годы спрос на первичном рынке держался на уровне 1,3-1,7 млн. кв.м. в год. Чтобы сохранялся баланс спроса и предложения, объем предложения должен быть вдвое выше, чем спрос, то есть составлять около 3,4 млн. кв. м в продаже. Да, спрос сейчас сократился, но согласитесь, сложно представить, что в 10 раз. Эта нехитрая логика доказывает неоспоримость предпосылок к дефициту жилья.
- Возможно ли оздоровление российского рынка строительства собственными силами или мы зависимы от того, как США будут решать свои проблемы?
- Рынок недвижимости находится не в вакууме, это часть экономики страны.
А поскольку страна наша сырьевая, то все мы привязаны к этим ресурсам и зависим от глобального рынка. Я бы не стал увязывать все беды именно с Соединенными Штатами, но жить нам приходится с оглядкой на мировой рынок.
- А как вы оцениваете работу нашей банковской системы? Смогут ли строители реструктуризировать свои долги?
- Получить сегодня заемные денежные средства в банках на запуск новых проектов практически невозможно. Что касается текущей задолженности, то банки стараются индивидуально подходить к каждому конкретному заемщику. Здесь нет общего рецепта, общей схемы. Если проблемы заемщика связаны исключительно с дефицитом ликвидности, то у банков не возникает сложностей с договоренностями. У таких должников, как правило, есть ряд незавершенных проектов и квалифицированный менеджмент, способный довести дело до конца. Когда банк уверен, что заемщик изыщет возможность погасить кредит, то ему идут навстречу и договоренности могут быть достигнуты. Тем же, кто инвестировал крупные заемные средства в неоправданно дорогие земельные участки и дутые проекты, повезло меньше. Их предметы залога сегодня подешевели, а долги отдавать нечем. Таким заемщикам банки вряд ли станут помогать, отодвигая их банкротство.
Беседовала Наталья Бурковская
В последние годы развитию энергетики уделяется все больше внимания, что обусловлено как необходимостью масштабной реконструкции существующих инженерных сетей, так и освоением новых территорий для строительства. О сегодняшнем состоянии и перспективах развития петербургского энергокомплекса мы беседуем с заместителем председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Владиславом Петровым.– Владислав Викторович, завершается очередной отопительный сезон. Можно ли уже говорить о его предварительных итогах?
– Если говорить вкратце об отопительном сезоне, город его прошел не без проблем, но каких-то серьезных, неконтролируемых ситуаций не произошло. Были зоны, которые можно назвать особенно проблемными – Кронштадт, участок магистральной теплотрассы по пр. Художников. И городом было принято решение: не дожидаясь окончания отопительного сезона приступить к реконструкции сетей. Сейчас там ведутся работы. Этот отопительный сезон практически завершен, осталось провести ряд очень серьезных, но рабочих, плановых мероприятий: температурные испытания тепловых сетей. В этом году значительно увеличены объемы ремонтных работ: будет заменено более 200 км теплосетей в межотопительный период. Для сравнения – в прошлом году было заменено 130 км.
Ситуация прошедшего отопительного сезона была контролируемой и нормальной, и хотя количество дефектов на теплотрассах по сравнению с прошлым годом не уменьшилось, но оно и не выросло, ситуация сейчас стабильна. Сейчас задача вести работу по снижению количества дефектов на теплотрассах.
– Каким образом этого планируется достичь?
– Работы будут вестись в двух направлениях: развитие и повышение надежности системы теплоснабжения. В плане повышения надежности предполагается провести комплекс мероприятий по перекладке отслуживших сетей, замене оборудования на источниках энергоснабжения, развитие – это, прежде всего, работа по «закольцовке» тепловых районов, по инженерному обеспечению новых территорий.
Мы сейчас готовим постановление правительства Санкт-Петербурга о первом этапе реализации программы реконструкции центрального теплового района. ТЭО, которое разработал «Промгаз» по Центральному тепловому району, находится в завершающей стадии, проходит процесс согласований. На первом этапе предполагается реконструкция зоны локальных котельных, которые сейчас находятся не в лучшем состоянии. Реконструкция системы теплоснабжения центрального теплового района будет осуществляться по такой же схеме, как в Петроградском районе. Сейчас готовятся документы для проведения открытого конкурса на право реконструкции: соответствующий документ будет вынесен на рассмотрение правительства в течение двух недель.
Помимо этого в текущем году будет проводиться реконструкция систем холодного водоснабжения на самых проблемных объектах Центрального, Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского районов. В этом году мы начнем с реконструкции самых болевых точек и надеемся в три года решить проблему полностью.
Масштабные мероприятия намечены по сетевым прокладкам, по «закольцовкам», что необходимо для обеспечения надежности систем. Создать единую городскую кольцевую схему в Петербурге невозможно – в городе много водных преград, но крупные зоны массовой жилой застройки – север, северо-запад – будут «закольцованы».
В Петроградском и Курортном районах продолжится реконструкция систем теплоснабжения. На очереди – Петродворцовый район. Мы надеемся, что в течение ближайших пяти лет система теплоснабжения города заметно преобразится.
– Насколько известно, параллельно с программой реконструкции теплосетей осуществляется и программа газификации петербургских районов.
– Бесспорно. Параллельно реализуется несколько программ: нельзя делать одно, забывая о другом. В том же Курортном районе есть котельные, работающие на мазуте с себестоимостью тепла в 1,2-2 тыс. рублей за гигакалорию, а есть примеры, когда себестоимость доходит до пяти и более тысяч рублей при отпускной цене в 500-800 рублей. Газификация даст возможность провести реконструкцию системы теплоснабжения, перевести котельные на газовое топливо.
– Какие мероприятия намечены по инженерной подготовке новых городских территорий?
– Крупные объекты застройки в городе — это Юго-Запад, СПЧ, «Северная долина», намывная территория на Васильевском острове. В этом году реальные работы на намывной территории вряд ли начнутся, но принято принципиальное решение, что на Васильевском острове будет строиться новая ТЭЦ. Как известно, Василеостровский район обеспечивается единственным источником теплоснабжения – 7-й станцией ТГК-1. Новая теплостанция будет работать в едином кольце с 7-й станцией. Это оптимальная схема и по позициям надежности, и по позициям развития. Площадка выбрана, сейчас идет работа по ее оформлению, ведется проектирование самой станции, сетевых прокладок.
Значительный объем работ намечен по инженерному обеспечению территории юго-западной приморской части. Это инвестиционный проект строительства Юго-Западной ТЭЦ, электросетевые объекты, подстанции, строительство водоводов.
В Северо-Приморской части активно ведутся работы по строительству тепловых сетей, полностью обеспечивающих пять кварталов, где ведется активное строительство. Построена сеть в створе Туристской ул., сейчас строится сеть в створе ул. Оптиков, что позволит создать надежную систему теплоснабжения. В этом году осталось сделать переход и соединить нитки через Приморское шоссе и железную дорогу, сейчас в последней стадии идет проектирование, и мы приступим к прокладке. Строится подстанция «Лахта», которая обеспечит электроснабжение, ведутся работы по строительству водоводов.
Если брать «Северную долину», то там ведется строительство канализационного коллектора, осуществляется первая часть мероприятий по обеспечению теплоснабжения района от станции Парнас-4.
В принципе, ни одна крупная городская территория не останется без внимания.
– Сейчас развитие городской энергосистемы ведется не только за счет средств бюджета. Насколько перспективным Вы считаете привлечение частных инвестиций в энергетику?
– Бюджетное финансирование не панацея. Задача сегодняшнего дня – привлечение инвестиций в эту отрасль для реализации социально направленных программ. И яркий пример тому – существующие инвестпроекты.
Мы не идем по пути приватизации системы теплоснабжения. На мой взгляд, энергетика – это стратегическая отрасль, которая должна быть управляема. Сегодня в городе удалось объединить усилия организаций разных форм собственности, которые занимаются энергетикой и инженерным обеспечением, в нормальный рабочий коллектив для решения всех задач, которые назрели давно. И сейчас идет действительно масштабная реконструкция и увеличение мощностей, чего не было в последние 15-20 лет. Это объективная необходимость, потому что все, что было построено «в прошлой жизни», уже исчерпало себя.
– Сейчас активно продвигается схема комплексного освоения территорий, инвесторы сами будут заниматься инженерной подготовкой земель под жилищное строительство. Как этот процесс будет контролировать Комитет по энергетике?
– Естественно, мы будем контролировать все мероприятия, которые будут осуществляться инвесторами в рамках инженерной подготовки новых территорий. Функция комитета, как отраслевого органа власти – координация. Поэтому вне зависимости от того, чьими силами будут вестись работы, все равно их будут осуществлять предприятия, подведомственные Комитету. Мы же не просто так разрабатываем сейчас генеральные схемы энергоснабжения и инженерного обеспечения. Это документ, по которому будет развиваться наша отрасль в городе. Схемы разрабатываются до 2015 года с перспективой до 2025 года. Схемы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения, которые сейчас находятся в завершающей стадии, предназначены для того, чтобы было понятно, как будет развиваться энергокомплекс Санкт-Петербурга. Разрабатываются они на основании Генплана.
– О принятии генеральных схем энергоснабжения говорилось еще в прошлом году. По Вашему мнению, будут ли они утверждены до конца текущего года?
– К сожалению, это не такие простые мероприятия. В настоящее время собраны и систематизированы все существующие данные, определены пятна земельных участков под размещение головных источников, что, на мой взгляд, принципиально. Сейчас дорабатывается прохождение технических зон для магистральных сетевых прокладок. Это необходимая работа, ведь можно застроить все, а потом непонятно, как обеспечить инженерией. Я думаю, что генеральные схемы реально в мае закончить, согласовать и утвердить постановлением правительства реально в мае. Фактически это будет более подробное приложение к Генплану города в рамках энергетики и инженерного обеспечения.
А что касается КОТ, могу сказать, что мы детально работаем с каждым крупным застройщиком. В любом случае, все, что строится, мы отслеживаем и курируем. Наша задача сегодня – контролировать, чтобы этот ход событий не выбивался за генеральные схемы.
Вероника Шеменева