А.Ефремов: Время осторожных охотников
В нынешнее смутное время мало кто из экономистов рискнет публично откровенничать. Говорить начистоту о деньгах и финансовых планах (тем более, если собеседник – журналист) сегодня не принято. Однако есть и те, кто не любит «заговаривать зубы». Один из них - Алексей Ефремов, вице-президент по экономике и финансам холдинга RBI.
- Ваша стратегия - «использование самых современных инструментов финансового менеджмента». Какие из этих инструментов сегодня подходят строительному рынку?
- Я бы хотел начать не с того, что можно применять сегодня, а с того, что нужно было использовать вчера. Для меня лично и для компании в целом современные инструменты финансового менеджмента – это не только возможность работать с банками и с западными акционерами, а, прежде всего, система принятия решений и управление этими решениями. Сегодня мы пожинаем именно ее плоды и говорим, что на текущем рынке мы чувствуем себя не просто нормально, а хорошо. Этой системы мы с успехом придерживаемся уже многие годы.
- Система – ваше ноу-хау или вы строили ее по образу и подобию?
- Не могу сказать, что мы уникальны в этом. Правила игры равны для всех. Просто наша команда делала все последовательно и дисциплинированно. Я, например, знаю крупные строительные компании города, которые до недавнего времени принимали инвестиционные решения о покупке земельного участка или проекта, исходя только из показателей маржи. Для них было достаточно знать, сколько потенциально можно заработать на квадратном метре. Для нас же это лишь один из показателей. У нас построена система регулярного менеджмента, часть которой - принятие решений по финансовым вопросам. Система включает, прежде всего, комплексную оценку рисков, связанных с конкретным проектом, оценку разработки инженерии, градостроительные нормы и их изменения для рассматриваемых проектов, комплексную оценку себестоимости и прогноз ее изменения. Инвестиционные решения у нас в компании принимаются как минимум месяц. Еще недавно это вызывало неудовольствие у потенциальных продавцов земельных участков. Многих раздражало, что мы слишком медленно принимаем решения. Итог этого - компания не купила ни одного проекта, который ставил бы под сомнения ее финансовую устойчивость. У нас нет никаких «дутых» проектов, мы комфортно чувствуем себя даже после принятия ПЗЗ и закона об охранных зонах. В RBI всегда очень взвешено подходили к корреляции источников финансирования и инвестиционных целей. Мы не использовали короткие деньги на реализацию длинных целей инвестпроектов. Мы не занимаем на год, когда средства нам нужны минимум на три.
- Так какие из финансовых инструментов можно рекомендовать девелоперам? Какие вы используете в вашей работе?
- Мы пошли по пути не только классического кредитования, но и привлечения инвесторов в капитал компании. Это - самый дорогой инструмент, ведь приходится делиться прибылью, а не просто платить за единовременный заем, но данный подход дает возможность иметь сбалансированную кредитную нагрузку на бизнес и делить риски проектов с партнером. Сегодня у нас два партнера: фонд недвижимости под управлением Deutsche Bank (RREEF), с которым мы создали совместное предприятие, и фонд недвижимости под управлением Morgan Stanley, который выкупил допэмиссию акций компании. Мы готовы и ведем переговоры о привлечении третьего инвестора, которому так же, как и нам будет интересна покупка недооценных земельных активов.
Чем мы занимаемся сегодня? Мы адаптировали свою адресную программу к реалиям текущего времени и отдаем приоритет объектам, находящимся в высокой степени готовности, а так же объектам, по которым получено разрешение на строительство. Мы оценили источники финансирования проектов, находящихся на начальной стадии и приняли стратегические решения. Так, у нас есть ряд проектов, находящихся на стадии предевелопмента, по которым еще не получено разрешение на строительство, и мы имеем возможность не формировать события, ограничиваясь разработкой строительной документации. Можно считать это неким заделом для будущего «старт-апа» через год-полтора.
- Но сегодня идеальное время для инвестиций! Цена на недостроенные объекты и землю упала в разы. Многие компании имеют запас земельных участков, но не могут завершить проекты за счет собственных средств или кредитов. Есть ли у вас планы о создании альянсов с такими игроками рынка?
- Есть золотое правило – никогда не стоит двигаться в тренде, нужно двигаться против него. В последние годы участники рынка активно скупали земельные участки, невзирая на их стоимость и не учитывая корреляцию источников финансирования с покупками. Сегодня процессы на этом рынке встали - никто ничего не покупает. Для нас, как для охотников, наступило время возможностей, но это не значит, что мы начнем массово скупать землю. Мы нацелены на развитие и активно смотрим земельные участки, сотрудничаем с компаниями, которые готовы делиться своими проектами с целью их дальнейшей реализации. Но мы, согласно нашей стратегии, делаем это взвешенно и аккуратно. Как только мы поймем, что есть выгодная возможность – мы ее реализуем.
- Значит ли это, что вы рекомендуете вытаскивать деньги из «подушки безопасности»?
- Мой ответ – да, надо, но очень и очень осторожно. На западе говорят «кэш – это король». Нужно соотносить завтрашние риски компании и безопасность использования финансового задела на развитие, инвестиционные цели.
- Можно ли говорить сегодня о каких-то конкретных проектах?
- До закрытия сделок мы не афишируем такую информацию. Конечно, работа идет. На сегодняшний день мы ведем переговоры с четырьмя компаниями (информация на 17 марта).
- Есть ли надежные способы инвестирования, когда мир вокруг неопределенен и ненадежен? Как спрогнозировать поведение потенциального инвестора?
- Компании, которые находятся сегодня в сложной экономической ситуации и в поиске денег на стороне, рады любому инвестору и не имеют возможности выбирать. Если же компания ищет долгосрочного партнера, то деньги не должны стать единственным основополагающим фактором выбора. Прежде всего, нужно учитывать долгосрочность перспектив: комфортно и удобно ли сотрудничать двум компаниям в реалиях нашего рынка, насколько схожи корпоративные культуры. Это те требования, которые мы предъявляем к своим инвесторам. Например, фонд Morgan Stanley предложил за наш пакет акций не самую высокую цену, однако нас привлекли потенциал, знания и мировой опыт на рынке недвижимости, которые эта компания может нам дать.
- А есть ли сегодня в России и в Петербурге инвесторы, отвечающие столь высоким требованиям?
- На мой взгляд, есть. Мы не единственная компания, которая хочет использовать предоставленные кризисом возможности. Активы в скором времени подешевеют, и появится новая категория инвесторов. Скорее всего, это будут именно российские игроки. У западных инвесторов деньги есть, но они находятся в ситуации неопределенности. Конечно, вкладывать деньги в Западной Европе безопаснее, но возможности там ограничены, их точно не хватит на всех, у кого есть средства. Через какое-то время волей-неволей опять придется обратить внимание на рынки развивающихся стран.
- А что конкретно может привлечь западного инвестора на рынке строительства Петербурга?
- Прежде всего, это второй по объему рынок строительства в России, после Москвы, но наш рынок, в отличие от столичного, меньше перегрет. Стоимость московской недвижимости намного выше ее себестоимости. В Москве было запущено намного больше проектов, чем в Питере. Баланс потенциального спроса и предложения в наших городах очень разный. И Петербург по всем пунктам более привлекателен.
- По мнению Кудрина, рассчитывать на высокие цены на нефть не стоит, не будет и бума на рынке недвижимости. В ближайшие 5-10 лет цены на жилье к докризисному уровню не вернутся. Министр финансов считает, что цены были «взбиты, перегреты». Насколько мне известно, топ-менеджмент RBI рассчитывает на другой сценарий развития событий. Можете прокомментировать?
- Министр финансов, работая в Москве, ориентируется скорее на столичные реалии. Если брать за основу рынок Москвы, да еще и посчитать в долларах, то я с Кудриным согласен. Однако утверждение, что цены не вернутся на докризисный уровень, не имеет никакого отношения к России в целом и к Санкт-Петербургу в частности. Если даже принять посыл об удешевлении квадратного метра, то возникает вопрос, что будет с ценами на материалы, зарплатами и так далее… За счет чего будет дешеветь недвижимость? Невозможно, чтобы все в экономике осталось, как есть, а недвижимость при этом подешевела. То есть основополагающим является не просто стоимость жилья, а соотношение его стоимости с реальными доходами населения и если цены на квартиры упали, но в той же или большей пропорции снизились реальные доходы людей и ипотечные программы банков стали менее доступными, то от снижения цен, жилье доступнее не стало.
- Вы ощутили на себе последствия данного заявления?
- У нас всегда была категория людей, которые верили государству и готовы были играть с ним в игры, но таких людей не абсолютное большинство. Возможно, кто-то хотел купить квартиру, уже занес над договором ручку и отказался от сделки из-за телевизионного репортажа… На мой взгляд, нужно объективно посмотреть на ситуацию. Цены на материалы росли все последние годы, зарплаты на рынке труда в последние два года росли на 20-25% в год, стоимость земли также прогрессировала, себестоимость не может рухнуть в один момент. Можно, конечно, рассматривать сценарий противоположный сегодняшнему: страна вернется в нищие 90-е годы, зарплаты будет хватать только на еду и одежду. В этом случае недвижимость подешевеет, но упадет и покупательская способность. А доступность жилья будет еще меньше, чем сегодня. Есть две полярные точки, и в каком месте между ними мы находимся сейчас, - неизвестно.
Возвращаясь к нашему сценарию развития событий, мы комментируем только два показателя - спрос, предложение и соотношение между ними. Согласно нашему исследованию, сегодня в Петербурге на первичном рынке массового жилья в продаже находится 1637 тыс. кв.м. в 230 домах, из которых объекты в высокой степени готовности, пользующиеся повышенным спросом у покупателей составляют 236 тыс.кв.м. Это объем, который рынок при текущем уровне спроса «съест» уже к маю. Около 700 тыс. кв м. – это стадия «забор» и «нулевой цикл», которые являются зоной повышенного риска для покупателей, поскольку непонятно, насколько гарантированно завершение строительства этих объектов. В прошлые годы спрос на первичном рынке держался на уровне 1,3-1,7 млн. кв.м. в год. Чтобы сохранялся баланс спроса и предложения, объем предложения должен быть вдвое выше, чем спрос, то есть составлять около 3,4 млн. кв. м в продаже. Да, спрос сейчас сократился, но согласитесь, сложно представить, что в 10 раз. Эта нехитрая логика доказывает неоспоримость предпосылок к дефициту жилья.
- Возможно ли оздоровление российского рынка строительства собственными силами или мы зависимы от того, как США будут решать свои проблемы?
- Рынок недвижимости находится не в вакууме, это часть экономики страны.
А поскольку страна наша сырьевая, то все мы привязаны к этим ресурсам и зависим от глобального рынка. Я бы не стал увязывать все беды именно с Соединенными Штатами, но жить нам приходится с оглядкой на мировой рынок.
- А как вы оцениваете работу нашей банковской системы? Смогут ли строители реструктуризировать свои долги?
- Получить сегодня заемные денежные средства в банках на запуск новых проектов практически невозможно. Что касается текущей задолженности, то банки стараются индивидуально подходить к каждому конкретному заемщику. Здесь нет общего рецепта, общей схемы. Если проблемы заемщика связаны исключительно с дефицитом ликвидности, то у банков не возникает сложностей с договоренностями. У таких должников, как правило, есть ряд незавершенных проектов и квалифицированный менеджмент, способный довести дело до конца. Когда банк уверен, что заемщик изыщет возможность погасить кредит, то ему идут навстречу и договоренности могут быть достигнуты. Тем же, кто инвестировал крупные заемные средства в неоправданно дорогие земельные участки и дутые проекты, повезло меньше. Их предметы залога сегодня подешевели, а долги отдавать нечем. Таким заемщикам банки вряд ли станут помогать, отодвигая их банкротство.
Беседовала Наталья Бурковская
В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга утвержден новый перечень документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы. На вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
- Александр Иванович, в чем суть изменений перечня документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы?
- Перечень документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы, в основной своей массе изменений не претерпел. Дело в том, что порядок процедуры государственной экспертизы и количество документов, представляемых на экспертизу, и в первой редакции Градостроительного кодекса, и во второй редакции ГК в 48 статье и 49 статье были четко прописаны. Но Правительство РФ дало ряд поручений в своем 145-м постановлении Министерству регионразвития и Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству уточнить и подготовить новый, более детализированный перечень документов. 25 апреля 2007 года вышло распоряжение Главгосэкспертизы № 38-р «О внесении изменений в распоряжение от 05.04.2007 № 34-р о распределении полномочий по проведению государственной экспертизы проектной документации в Главгосэкспертизе России», в котором уточняется порядок, а, самое главное, перечень документов, которые прикладываются к заявлению о проведении госэкспертизы.
В отличие от того перечня, который действовал до введения поправок в ГК (в декабре прошлого года), здесь добавились лишь те дополнения, которые произошли собственно в самом ГК. Введено понятие градостроительного плана земельного участка. Градплан является одним из основных документов, копия которого прилагается к заявлению (градплан участка, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта). Сейчас нет ни для кого исключений, то есть градплан должен быть оформлен не только на строительство, но и на реконструкцию в пределах тех границ, в которых осуществляется реконструкция, и на капитальный ремонт объекта. Строители иногда путают понятия и считают, что градплан нужен только для нового строительства. Градплан нужен по любым границам, пусть даже это границы фундамента. КГА принимает такие заявки, и на реконструкцию и капитальный ремонт объекта, который уже имеет свои границы, выдает градплан гораздо быстрее.
Добавилось также такое понятие, как идентификационные сведения об исполнителях, об объекте, о заявителе. Почтовый адрес, индекс и технико-экономические характеристики объекта - это ряд уточнений, которые детализируют ранее предоставляемую информацию. Основное - это копия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. Это дополнение не ново, и мы эти сведения всегда требовали. Был проведен некоторый анализ, и для упрощения процедуры по объектам государственного заказа мы взяли у основных заказчиков документы, ввели их в базу, и теперь с каждым пакетом документов мы не требуем на бумажном носителе повторение копий одних и тех же документов. Точно также и по нашим основным ведущим проектным организациям, которые постоянно работают с госзаказом и заслужили хорошую репутацию. По той же схеме: один раз приняли документы (устав и так далее) и пользуемся ими, поскольку они тоже занесены в базу данных с условием того, что в случае изменений, та или другая организация оперативно вносит изменения в нашу базу данных.
Для проведения госэкспертизы и результатов инженерных изысканий особых дополнений и серьезных изменений в этом перечне нет. По своему составу он таким же и остался, только здесь опять-таки детализируются документы и положения о ряде проектов. К примеру, в перечне детализируется понятие о документах повторного применения или типовых проектов. Для проведения государственной экспертизы, результатов инженерных изысканий с использованием типовой проектной документации представляется, в том числе, и положительное заключение государственной экспертизы в отношении применяемой типовой проектной документации (модифицированной типовой проектной документации), выданное любому лицу не ранее трех лет до дня подачи заявления о проведении государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Единожды прошедшая экспертизу документация, предъявляемая повторно, будет приниматься и рассматриваться как документация повторного применения. И к этой документации только прилагаются вновь проведенные инженерные изыскания, сводный план сетей и проекты инженерных сетей. А сам проект будет трактоваться как проект повторного применения. Это нововведение несколько облегчает нашу работу, и в какой-то мере за счет этих резервов мы сможем идти по пути сокращения сроков для проведения других экспертиз.
Для выдачи заключений конкретизируются основания для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, представленных на государственную экспертизу. Перечислю:
а) отсутствие в проектной документации разделов, предусмотренных частями 12 и 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
б) несоответствие разделов проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
в) несоответствие результатов инженерных изысканий составу и форме, установленным в соответствии с частью 6 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
г) представление не всех документов, указанных в пунктах 1-3 настоящего перечня документов, необходимых для проведения государственной экспертизы, в том числе отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий (в случае, если проектная документация направлена на государственную экспертизу после государственной экспертизы результатов инженерных изысканий).
К этому добавляется еще и пункт, который гласит о том, что отказ может быть в том случае, если экспертиза проводится не тем органом. Если представляется это к нам, а мы видим по признакам, что это федеральный уровень, этот проект мы направляем в федеральную экспертизу.
- Усложнилась ли в связи с этим процедура прохождения государственной экспертизы?
- Для нас работа упростилась, поскольку были конкретизированы многие моменты. Упростился сам процесс приемки документов. Теперь можно не по формальному признаку, а по четкому перечню документов посмотреть состав документации и тут же принять решение: соответствует или не соответствует. Сейчас все четко и регламентировано. У заказчика есть 10 дней, в течение которых он может доукомплектовать пакет документации, которую мы готовы принять и продолжить с ней работу.
Что касается заказчиков. Пока, во всяком случае, на сегодняшний день серьезных нареканий за прошедшие 4,5 месяца в части изменения процедуры, сроков не было. И мы, и заказчики привыкают к новым понятиям, к новым срокам и к новым требованиям. В этот период могут возникнуть какие-то недопонимания, но мы стараемся это решить. В середине марта стала выстраиваться очередь по сдаче документов. Мы оперативно отреагировали, и сейчас очереди на сдачу документов нет. Все зависит от готовности заказчика представить все документы.
В завершении хотелось бы напомнить всем строительным организациям, заказчикам, застройщикам о том, что руководитель Росстроя Сергей Круглик отмечает, что за последнее время участились случаи представления заказчиками на экспертизу проектной документации объектов, имеющих высокую степень строительной готовности или полностью завершенных. К сожалению, по всей России имеются такие случаи. Это типичное нарушение, когда стройка опережает завершение проектирования и прохождение экспертизы. При рассмотрении такой документации выявляются случаи, когда имеются серьезные отступления от нормативных требований, в том числе и с обеспечением конструктивной надежности и надзорной безопасности. Поэтому, учитывая изложенное, агентство еще в конце прошлого года и сейчас напоминает, что с 1 января 2007 года проектная документация объектов, на которых началось строительство, и разработанная документация на отдельные типы возведения зданий и сооружений, фундаменты и надземную часть не принимаются к рассмотрению структурами государственной экспертизы. Это должны усвоить все, и возврата к старому не будет.
Ознакомиться с полным перечнем документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы, можно по адресу: http://gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/slujba/inf/perechen.